gebreken van woningen

De Vereniging Eigen huis heeft ooit een lijstje samengesteld met specifieke attentiepunten per bouwperiode. Aangevuld met andere bronnen levert dit de onderstaande tabel aan mogelijke gebreken. 

Voor het opsporen van oorzaken van bouwfouten (vochtproblemen, scheuren e.d.), het herstel ervan, advies en eventuele vervolgacties, zie bij bouwpatholoog.

   

bouw-
periode

veel voorkomende
gebreken

algemeen

Grondwaterstand te hoog of te laag: te hoog waterpeil geeft water in kruipkelder (kruipruimte), te laag waterpeil kan rotten van houten paalkop van heipaal veroorzaken (Hoogheemraadschap / Waterschap en Gemeente nemen zelden de verantwoordelijkheid; grondwaterstand te hoog bijvoorbeeld door nabijheid van boerenland of nieuwe waterpartijen; grondwaterstand te laag bijvoorbeeld door bouwrijp maken nieuw woongebied dat lager ligt, door teveel drainage of door lekkend hoofdriool)
Dakproblemen, vooral bij platte daken: slechte waterafvoer, geen of onvoldoende noodafvoer (noodoverloop), noodafvoer op foutieve hoogte, geen goed afschot, wateraccumulatie, te veel sneeuw- en waterbelasting, extra windbelasting door plaatsen zonnepanelen, airco's e.d. op dak (extra gewicht en windvang), lekkage groendak, niet voldoende bevestigde dakpannen (niet alleen bij bijna loodrechte daken), slechte staat dakbedekking, loslatende dakbedekking door een slechte hechting met de ondergrond, condensatie door verkeerde warmte-isolatie, vooral bij industriŰle bouw dakconstructie te krap gedimensioneerd waardoor meer kans op instorten dak
Schilderwerk: slechte kwaliteit, slechte hechting
Verbouwingen: onzorgvuldig, niet goed gefundeerd, niet goed ondersteund (te dunne balken), vochtdoorslag, elektrische bedrading is chaos, ventilatiekanaal afgesloten
Te weinig parkeerruimte, zeker voor bezoekers.
Warmtenet (stadswarmte, stadsverwarming, blokverwarming) die je wellicht liever niet hebt omdat er heel veel problemen zijn met de warmtemeters en de vermoedelijk verbruikte hoeveelheid energie (gigajoule, GJ): 
(a) kosten zijn nooit goed te herleiden tot de werkelijk verbruikte energie (nauwkeurigheid meters, afhankelijkheid soort cv-radiator enz.)
(b) kosten zijn vaak absurd, onredelijk hoog 
(c) contact met de meetinstantie of energieleverancier is meestal zinloos
(d) zeer vervelend: de prijs is gekoppeld aan de prijs van aardgas/olie, niet de werkelijke kosten
(e) misschien wel het ernstigste: er is geen concurrentie (je bent overgeleverd aan het energiebedrijf dat lokaal werkzaam is voor stadsverwarming)
(f) hoe de stadswarmte wordt opgewekt, is niet altijd duidelijk (dat kan zowel fossiele als niet-fossiele energie zijn als teveel warmte van de industrie; stadswarmte is eigenlijk uitsluitend nodig in het koude seizoen maar wat doet de industrie met die warmte in het warme seizoen?; de afhankelijkheid van externen is vrij groot)
(g) combinatie van warmte-koude-opslag (wko) en stadswarmte is voor de bewoners (eigenaren, huurders) van die woning af te raden om bovenstaande redenen Ún (als het energiebedrijf zowel de wko als de stadswarmte verzorgt) de afhankelijkheid wel zeer groot wordt van die specifieke energieleverancier; bij extreem-ge´soleerde nieuwbouw is een eigen wko Ún zonnepanelen Ún een batterij/accu veel zinvoller, dan is stadswarmte helemaal niet nodig

2020-heden

Zie 1980-2019 Ún:
Problemen met warmtepomp (capaciteit onjuist, teveel lawaai in huis, teveel lawaai naar buren).
Vensters zonder mogelijkheid te ventileren (ramen kunnen niet open, geen handmatig ventilatieroosters in de ramen).
Vensters op de verdieping waarvan de te openen ramen naar buiten open gaan in plaats van naar binnen of er zijn te weinig te open ramen (als ze naar buiten openen kan de bewoner niet alle ramen zelf zemen; een glazenwasser lijkt immers bijna nergens meer te vinden).
Niet voldoende zonlicht toetreding in woning.
Te kleine voortuin (als die er al is).
Te kleine achtertuin (eventueel wel een plantsoentje achter je tuin, maar soms wel een muur van 1 m hoogte tussen achtertuin en plantsoen...).
Geen of veel te weinig parkeerruimte (zie ook GroenLinks)

1980-2019

Ventilatieproblemen (mechanische ventilatie foutief of met verslechterde capaciteit; lawaai van de mechanische ventilatie; geen goede manier om (zelf) ventilatie te regelen)
BENG-woningen e.d.: niet luchtdicht
Plat dak: dakbedekking van slechte kwaliteit (gescheurd bitumen onder invloed van UV; kleine scheuren worden ook groter door vocht (vorst))
Asbest
Betonrot (vloeren, balkons; Kwaaitaal- Manta-, NeHoBO-vloeren e.d. tussen ca. 1965 en 1985, dus van de '60-er tot en met de '80-er jaren) 
Aangetast houtwerk (houtrot, zwammen, ongedierte als houtworm en boktor)
Aangetaste houten heipalen (grondwaterstand te laag)
Te lange loodslabben waardoor het lood gaat scheuren (later werd geŰist dat elke loodslabbe maximaal 1,5 m mag zijn)
Aansluiting muur (gevel) en dak niet sluitend (en eventueel niet luchtdicht)
Scheurtjes bij de overgang tussen muur en plafond (haarscheuren en krimpscheuren door reactie op binnen- dan wel buitenklimaat van het bouwdeel; door krimpen van hout en pleisterwerk, door kleine zettingen, door doorbuigingen van betonnen vloerelementen) en scheurtjes bij de overgang van muur op muur (bij prefab-bouw als de muren nog wat kunnen bewegen ten opzichte van elkaar); over het algemeen ontstaan de scheurtjes uitsluitend de eerste jaren
Scheurtjes in een muur boven de verdieping waar een draagmuur verwijderd is en een balk of I-profiel is geplaatst (er is toch wat werking in balk of I-profiel, mogelijk te laag of te dun profiel gekozen, met als gevolg dat de vloer wat doorbuigt en ervoor zorgt dat de muur erboven scheuren gaat vertonen (mogelijk te vermijden van scheuren: (a) vooraf kan een I-profiel onder spanning worden gezet zodat een tijdje na plaatsing het profiel stabiel ligt of (b) een zwaarder, dikker profiel kiezen, eventueel twee U-profielen, soort halve I-profielen, aaneen i.p.v. ÚÚn I-profiel) 
Scheurtjes in een muur of plafond kunnen "verholpen" worden door het aanbrengen van wapeningsvlies in het stucwerk, maar als dat achteraf gebeurt dan moet wel die hele muur of dat hele plafond (weer) worden gestuct
Isolatiemateriaal foutief aangebracht in spouwmuur (geen luchtspouw op sommige plaatsen)
Dampscherm foutief aangebracht of op foutieve plaats
Tussenwanden van gipsplaten
Mogelijk nog vurenhouten kozijnen (rot sneller, vooral bij de verbindingen)
Woonerven met smalle straten en weinig parkeergelegenheid
Drive-in-woningen / Woonkamer op 1e verdieping
Slaapsteden
Hoogbouw
Eventueel later uitgevoerde verregaande isolatie zonder goede ventilatie (oudere huizen zijn gebouwd om meer natuurlijke ventilatie te hebben door kieren e.d.; naderhand isoleren kan condensatie en schimmels op muren)
Spouwmuurisolatie naderhand uitgevoerd terwijl dat eigenlijk niet kon (te kleine spouw, veel cementbruggen, dampdichte geglazuurde muur of muur behandeld met dampdichte verf)
Weinig parkeergelegenheid, soms in eigen voortuin, soms eind verder op grotere algemene parkeerplaats
Nauwelijks of helemaal geen tuin (woningen aan het water met alleen een steigertje; woningen met alleen een minimaal terrasje, soms aan "gemeenschappelijk" grasveld)
Woning "rond" een lift
Gevelplaten die loslaten

1960-1979

 

 

Onvoldoende isolatie (bijvoorbeeld geen spouwmuurisolatie, slechte geluidsisolatie bij woningscheidende muren, onge´soleerd houten dakbeschot, geen dubbel glas)
Foutieve isolatie
Geen duurzame bouw
Loden leidingen
Bedrading elektra verouderd
Vochtproblemen (slecht of verkeerd ge´soleerd, optrekkend vocht, iets boven maaiveld geen vochtremmer of ingemetselde slabbe tegen opstijgend vocht)
Olietank mogelijk aanwezig (certificaat vereist van verwijderen of schoonmaken)
Doorgestorte betonvloeren (koudebruggen)
Asbest
Betonrot (vloeren, balkons; Kwaaitaal- Manta-, NeHoBO-vloeren e.d. tussen ca. 1965 en 1985, dus van de '60-er tot en met de '80-er jaren)
Houten vloeren
Plat dak: dakbedekking van slechte kwaliteit (gescheurd bitumen onder invloed van UV; kleine scheuren worden ook groter door vocht (vorst))
Aangetast houtwerk (houtrot, zwammen, ongedierte als houtworm en boktor)
Aangetaste houten heipalen (grondwaterstand te laag)
Vurenhouten kozijnen (rot sneller, vooral bij de verbindingen)
Buitenriolering mogelijk gescheurd of verouderd (asbestcement)
Geen centrale verwarming
Open cv-ketel (gebruikt zuurstof uit de ruimte)
Slecht voegwerk (revolutiebouw)
Scheuren in metselwerk
Schuren met abc-golfplaten (asbestcement)
Galerijwoningen

Gevelbekleding die niet goed vastgezet is (foutieve of te weinig lijm, geen hakende verbinding).
Weinig parkeergelegenheid, soms in eigen voortuin, soms eind verder op grotere algemene parkeerplaats
Muurproblemen (geringe hechtsterkte metselspecie, onvoldoende ankers per vierkante meter, onvoldoende hechting spouwankers aan buitenblad, corrosie van spouwankers, geen horizontale of verticale dilataties, geen metselwerkondersteuning, betonrot neusconstructies waardoor metselwerk niet goed meer ondersteund is; vooral de buitenbladen van metselwerk van kopgevels van hoogbouw laten nog wel eens te wensen over, met instortingsgevaar; geen of zeer magere isolatie)
Later uitgevoerde verregaande isolatie zonder goede ventilatie (oudere huizen zijn gebouwd om meer natuurlijke ventilatie te hebben door kieren e.d.; naderhand isoleren kan condensatie en schimmels op muren)
Heteluchtverwarming; nadelen van vooral oudere versies van heteluchtverwarming: moeilijk temperatuur te regelen in slaapkamers e.d. omdat alle ruimten via roosters verwarmd worden, snel warm na aanzetten verwarming maar ook snel weer koud na uitzetten verwarming, vervangen ketel is duur, droge lucht, lawaai van de ketel, geruis van de lucht in de kanalen en roosters, schoonmaken roosters elke paar maanden, luchtbuizen (laten) schoonmaken elk jaar, stof dwarrelt door de ruimte (zeker bij inschakelen verwarming na de zomer), "verbrande lucht" bij inschakelen verwarming na  de zomer, tocht, luchtdichtheid van woning is belangrijk en dat ontbreekt nogal bij oudere bouw), koudeval bij ramen en bij verkeerde installatie luchtjes uit keuken ook in slaapkamers e.d.
Flatgebouwen: geen lift (vroeger gold globaal/ongeveer "vanaf de vijfde laag is een lift verplicht", later werd door het Bouwbesluit een lift verplicht bij een bepaalde gebouwhoogte en andere eisen), verouderde liften, verouderde centraal opgestelde verwarmingsketel (bijvoorbeeld nog op stookolie), geen goed-isolerende beglazing, geen goede isolatie van vloeren wanden en dak.
Bij woningen tot ca. 1970 kunnen er funderingsproblemen zijn of komen, zoals hieronder vermeld ("vˇˇr 1960").

vˇˇr 1960

 

 

Funderingsproblemen. Grenenhouten funderingspalen met paalrot, of te korte palen omdat de vaste grondslag zeer diep zit (vooral oudere gebouwen; kenmerken van funderingsproblemen zijn scheuren in de gevel, scheefstand huis, kieren tussen kozijn en metselwerk). Zie ook "problemen met fundering" waar ook andere funderingsproblemen aan de orde komen.
Aangetast houtwerk (houtrot, zwammen, ongedierte zoals houtworm en boktor, zie huisboktor en houtworm (pdf Rentokil))
Aangetast voegwerk (verweerd, los)
Bedrading elektra verouderd (canvas omwikkeld) 
Vochtproblemen (slecht of verkeerd ge´soleerd, optrekkend vocht, iets boven maaiveld geen vochtremmer of ingemetselde slabbe tegen opstijgend vocht)
Olietank mogelijk nog aanwezig (certificaat van verwijderen of schoonmaken)
Geen of onvoldoende isolatie (muren, vloeren, daken, ramen)
Geen spouwmuren of geen spouwmuurisolatie
Slechte geluidsisolatie bij woningscheidende muren
Onge´soleerd houten dakbeschot
Asbest
Houten vloeren en vloerbalken (balkkoppen kunnen verrot zijn)
Aangetaste houten heipalen (grondwaterstand te laag)
Vurenhouten kozijnen kunnen verrot zijn
Buitenriolering mogelijk gescheurd of verouderd
Loden waterleiding
Geen centrale verwarming
Oude dakpannen (geschilferd of gebroken; mogelijk kunnen ze niet meer geleverd worden)
Veel kieren in de buitenschil (met als gevolg minder goede isolatie en bijvoorbeeld muizen)
Scheuren in metselwerk
Schuren met abc-golfplaten
Later uitgevoerde verregaande isolatie zonder goede ventilatie (oudere huizen zijn gebouwd om meer natuurlijke ventilatie te hebben door kieren e.d.; naderhand isoleren kan condensatie en schimmels op muren)
Flatgebouwen: geen lift (tot en met de vierde laag is/was er geen verplichting voor een lift), verouderde liften, verouderde centraal opgestelde verwarmingsketel (bijvoorbeeld nog op stookolie), geen goed-isolerende beglazing, geen goede isolatie van vloeren wanden en dak.


"Verborgen gebreken zijn gebreken die redelijkerwijs niet eerder konden worden geconstateerd."

Het herkennen van eventuele funderingsproblemen bij koop of verkoop van een woning (van Rioned, koepelorganisatie voor de rioleringszorg)

Zie ook bouwfouten.

Eng. gebrekenlijst: schedule of defects, schedule of outstanding works, snagging list, punch list (Am.)