aannemer

"De aannemer" is in de volksmond het bouwbedrijf dat tegen een meestal vooraf overeengekomen prijs een bouwproject uitvoert. De aannemer is degene die verantwoordelijk is voor de uitvoering van het bouwproject. 
De aannemer maakt de offerte, plant de werkzaamheden, laat de werkzaamheden uitvoeren (door eigen personeel of derden), controleert ter plaatse of het werkonderdeel goed is uitgevoerd en stuurt de termijnnota's naar de opdrachtgever; bij oplevering loopt de aannemer samen met de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger eventuele onvolkomenheden na en laat die herstellen.
Onvolkomenheden in ontwerp, constructie of installatie door derden vallen onder de verantwoordelijkheid van architect, constructeur of installateur, maar de aannemer heeft wel een waarschuwingsplicht wanneer hij vermoedt dat iets niet correct is ontworpen e.d. Vooral de planning en de controle van de werkzaamheden mogen vaak wat meer aandacht hebben van de aannemer.
De aannemer wordt meestal gekozen door de architect of de opdrachtgever, vooral om zijn specialisme, specifieke mogelijkheden en (bouwkundige) praktijkkennis. Voor bepaalde onderdelen zal de aannemer meestal onderaannemers aanstellen, bijvoorbeeld voor heiwerk, elektra, stucwerk e.d. 

Hoewel er in de crisistijd (2008-2017) duidelijke signalen waren dat aannemers meer verantwoordelijkheid namen en meer klantgericht werden, zijn er weer vaak en veel problemen met aannemers en onderaannemers of zzp-ers die door de hoofdaannemer tijdelijk worden ingehuurd. Het is wonderlijk dat de bouwbranche nog steeds zo'n slecht imago heeft, maar ondanks BIM en andere geavanceerde methoden en technieken is er ook nog zo ontzettend veel handwerk. 
Bij goed vakmanschap kan "de bouw" iets moois opleveren.
Het is goed mogelijk dat de rol van de aannemer binnen korte tijd verder afkalft of fors verandert: er zijn steeds meer cascobouwers en cataloguswoningen beschikbaar. Zowel de architecten als de leveranciers/fabrikanten van bouwelementen en bouwmaterialen gaan een grotere rol spelen in de aannemerij. Door integratie van de bouwelementen en bouwprocessen in één systeem komt veel eerder naar voren dat er iets niet correct is. De architecten kennen de materie en procedures en de leveranciers kennen hun producten en de correcte koppelingen tussen hun producten en die van leveranciers van andere bouwelementen. In een ideale wereld werken de architect en de leverancier van cataloguswoningen uitsluitend samen met de aannemers die goed hebben gepresteerd bij voorgaande projecten.

Een voorbeeld van een bekend verschijnsel, in twee zinnen verwoord op de site Verbouwkosten: "De verbouwing wordt vaak te duur en de vele discussies en het gedoe geven veel stress. Het lijkt erop of je al blij moet zijn als ze überhaupt komen opdagen." Met het verbouw-tool van Verbouwkosten is mogelijk e.e.a. beter in de hand te houden: "Stap-voor-stap aan de hand genomen wordt door het hele verbouwproces. Zo weet je precies waar je allemaal rekening mee moet houden en wat normale kosten zijn (en je dus niet belazerd wordt)."

Er zijn zeer veel aannemers die vakkundig, nauwkeurig en ook klantvriendelijk zijn. Treft u zo'n aannemer: koester hem! 
Helaas zijn er ook nogal wat (groot en klein) die er soms met de pet naar gooien. Hieronder een aantal tips waarop gelet kan worden, in de diverse fasen van opdracht en uitvoering.

Een paar tips voor opdrachtgevers. 

Vooraf...
- Wat is uw budget? Houdt er rekening mee dat een bouw of verbouw altijd ca. 15% meer kost dan begroot wordt (er zijn altijd tegenvallers die niet onder de offerte vallen, er zijn altijd extra wensen).
- Oriënteer u goed op wat u werkelijk wilt, wat minimaal en wat is luxe, wat kan eventueel in een volgende fase (over een aantal jaren).
- Ga toch alvast vrij gedetailleerd na wat de vermoedelijke kosten zijn, bijvoorbeeld bij een aanbouw is dat niet heel moeilijk (zie bij "Kosten aanbouw").
- Bij "Vaak voorkomende kosten aanbouw" vindt u een serie onderwerpen die wensen/eisen kunnen zijn.
- Sluit een rechtsbijstandsverzekering af die bij problemen met de archiect of aannemer te hulp kan schieten.
- Zorg, indien mogelijk, vooraf (voordat offertes van aannemers worden gevraagd) voor bouwtekeningen en constructieberekeningen. Dat verkleint hopelijk de kans dat er foutieve aanames zijn in het offertestadium.
- Constructeurs kunnen berekeningen (constructieberekeningen e.d.) uitvoeren en voor documenten voor een eventuele vergunningaanvraag zorgen. Kijk voor constructieve berekeningen zoals bij een aanbouw of dakopbouw ook eens op de ConstructieShop.
- Zie eventueel bij renovatie en energiebesparing welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn.

De aannemer...
- Neem een betrouwbare aannemer, d.w.z. een aannemer waarvan u of een goede vriend of buur werkelijk weet dat hij goed werk levert en zijn afspraken nakomt.
- Vraag de aannemer naar referenties, hoewel uiteraard alleen de geslaagde projecten als referentie worden gegeven.
- Ga na of de aannemer CAR-verzekerd is; dat is vooral prettig wanneer bijvoorbeeld niet alleen uw eigendom, maar ook eigendommen van buren of van de gemeente worden beschadigd. Soms betaalt u een deel van de CAR-verzekering zelf (dit wordt, als het goed is, op de offerte vermeld).
- Ga na of de aannemer is aangesloten bij Bouwgarant, SWK of Woningborg. Mocht de aannemer failliet gaan of slecht werk leveren, dan is er meer kans dat e.e.a. opgelost wordt met geen of weinig meerkosten. Bouwgarant kent een nieuwbouwgarantie, verbouwgarantie en energieprestatiegarantie. Woningborg kent voor nieuwbouw een garantieregeling.
Let op: soms lijkt alles in orde met de afbouwgarantie, maar is dat toch niet; zie de opmerkingen bij de pagina's van de hierboven vermelde garantie-instituten (bijvoorbeeld: als u geen echt certificaat van het instituut ontvangt, dan zijn er wel kosten bij u in rekening gebracht, maar is er blijkbaar door de aannemer niets aan het instituut betaald en is er ook geen afbouwgarantie...).
- Ga niet te snel met de aannemer mee wanneer die uw idee als onmogelijk beschouwt. Vraag eventueel e.e.a. na bij een constructeur; die weet vaak wat wel en niet kan.
- Laat duidelijk verwoorden dat legale werklui het werk verrichten en dat die een voor Nederlandse begrippen normale vergoeding ontvangen (vooral wanneer buitenlanders worden ingehuurd); ook de opdrachtgever is verantwoordelijk voor de gevolgen van illegale arbeid. Communicatie is in de bouwwereld toch al vaak moeizaam, maar zeker wanneer je elkaars taal niet verstaat.
- De kwaliteit van de uitvoerder (meewerkend voorman bij voorkeur) is zeer belangrijk. Ervaring en kennis en kunde moeten aanwezig zijn. Ook degelijke kennis van bouwfysica is vereist (in ieder geval bij de bouwbegeleider).
- Pas op als aannemer of architect bepaalde stokpaardjes hebben, zeker bij meerwerk, waardoor het project alleen maar duurder wordt zonder nuttige toevoegingen aan het gebouw. (Bijvoorbeeld vloerverwarming voor uitsluitend een aanbouw van een woning.) 
- Laat bij wat omvangrijker werk alles coördineren door de architect of een bouwbegeleider. Spreek de architect of bouwbegeleider aan zodra er een misverstand is of iets niet correct is uitgevoerd.
- Ga niet direct af op de vriendelijkheid van de aannemer in het offertestadium. Later kan dat tegenvallen en wordt de neigt de verbouwing naar een puinhoop. Ga alleen in zee met een aannemer waarvan u werkelijk goede referenties hebt of die u om andere redenen vertrouwt.
- Als u een goede aannemer heeft gevonden, koester hem. (Toch, ook bij deze kan gelden: valt u in ongenade, dan laat hij niets meer van zich horen als u een offerte vraagt.)

De offerte en bouwtekeningen...
- Vraag meer offertes aan (minimaal 3) en vergelijk die, ook wat betreft detaillering, materialen e.d. Neem niet per definitie de goedkoopste offerte. Die offerte is vaak zo laag geprijsd, omdat niet alles bij de prijs is inbegrepen (resulteert in veel meerwerk), omdat er veel stelposten zijn (die ook nog veel te laag worden begroot), omdat materiaal van mindere kwaliteit wordt gebruikt, omdat niet de juiste mensen worden ingehuurd, of omdat er te snel en daarmee onvakkundig wordt gewerkt.
- Een werk "in regie" is voor particulieren absoluut af te raden! Bij een bouw of verbouwing "in regie" wordt alleen een prijs afgesproken van materiaal en van uurloon. Dit betekent dus dat de aannemer zo lang over het werk kan doen als hem uitkomt. Het risico is dus volledig voor de opdrachtgever. Een heel kleine uitzondering vormt wellicht een werk dat door de aannemer echt niet te begroten valt, omdat het volledig innovatief is en u hem vertrouwt en u op elk moment kunt zeggen te stoppen met het werk. Soms wordt een richtprijs gehanteerd, waar eigenlijk maar 10% (naar boven) van mag worden afgeweken, maar de aannemer komt daar ongetwijfeld onderuit. Overigens kan over een afwijkend percentage onderhandeld worden, evenals over welke posten wel en niet onder de richtprijs vallen. (Als particulier moet men bij bouw of verbouwing altijd voor een vaste prijs gaan en nooit voor uurtje-factuurtje.)
- Zorg bij de offerte dat er een exacte einddatum van het bouwproject is, bij voorkeur met aantal werkbare dagen. Zonder einddatum word je aan het lijntje gehouden en zijn er veel dagen dat er niet gewerkt wordt (de werklui zijn bij een ander bezig die wel een einddatum had afgesproken). Zeker als er onenigheid is ontstaan met de aannemer kan die je simpelweg dwarszitten door het werk af en toe stil te leggen. Bij nieuwbouw is het vermelden van het benodigd aantal werkbare dagen in de koop/aannemingsovereenkomst wel gebruikelijk, maar die periode start pas nadat de ruwe begane grondvloer is gestort of (bij een appartement) als de fundering is gelegd. Alle tijd die aan dat moment vooraf gaat, telt niet mee in het aantal werkbare dagen; vertraging door aanvraag omgevingsvergunning e.d. of omdat een bepaald percentage van de woningen nog niet verkocht is, vallen buiten dat aantal dagen. Het aantal werkbare dagen is ca. 200 per jaar; namelijk alle werkdagen minus feestdagen, bouwvak vakantiedagen en zogenoemde onwerkbare dagen (meestal i.v.m. extreme koude of hitte). 
Maak het overschrijden van de einddatum financieel oninteressant voor de aannemer, bijvoorbeeld een boete van 400 euro per officiële werkdag. Als geen boete is vermeld en de schriftelijk afgesproken einddatum is overschreden, dan kunt u proberen de werkelijke kosten op te eisen (maar de kans is niet groot dat dit gehonoreerd wordt, vaak zal de rechtsbijstandsverzekering o.d. aangsproken moeten worden).
Ergerlijk is ook vaak dat de aannemer de bouw een tijd stil legt omdat een ander project blijkbaar interessanter is. Wanneer de afgesproken einddatum (nog) niet in gevaar komt, is dit niet zo ernstig. Wanneer de einddatum in zicht komt en het werk ligt nog steeds stil, neemt u dan contact op met de aannemer en herinner hem aan de afspraak en de boete (veel aannemers zijn snel op hun tegen getrapt, dus wees hier voorzichtig mee; je hebt heel snel een ruzie die alleen maar erger wordt). 
- Bij stelposten op de offerte: ga zo mogelijk na of het bedrag reëel is. Vaak wordt bewust een veel te laag bedrag vermeld, waardoor je uiteindelijk regelmatig toch het dubbele moet betalen.
- Bij stelposten op de offerte: rekeningen van derden (elektricien, loodgieter, stucadoor e.d.) moeten bij de nota's of termijnen worden gevoegd, zeker als er sprake is van meerwerk.
- Ga na of allerlei werkzaamheden vermeld zijn in de offerte (bijvoorbeeld eventuele kosten architect en/of constructeur, afvoeren grond, verwijderen pui, afgraven terrein, aanvoer zand, gebruik afvalcontainer, steigerhuur, bouwkeet, toilet e.d.). Soms wordt in de offerte vermeld dat bepaalde activiteiten niet berekend zijn; vraag naar de reden en laat de juistheid ervan beoordelen. Laat een buiten-wc en een bouwkeet plaatsen; dat verlost je van een hoop narigheid in je eigen toilet en je hoeft je niet met elkaar te bemoeien als dat niet nodig of wenselijk is (veel tijdverlies).
- Laat in de offerte opnemen dat de bouwplaats zoveel mogelijk netjes zal worden gehouden. In de praktijk kun je hier niet veel mee, maar je kunt in ieder geval bij de uitvoering van het werk aangeven wat je als grens wel of niet accepteert.
- Laat in de offerte opnemen als er speciale aandachtspunten en eisen zijn. Bijvoorbeeld een parketvloer mag niet zonder meer betreden worden, elektra en gas mogen niet zonder overleg worden afgesloten, op bepaalde dagen is er niemand aanwezig, er wordt geen prijs gesteld op bouwradio's e.d. Soms kan door het zeer degelijk aanbrengen van een stucloper beschadiging van de vloer vermeden worden, mits er geen extra zware objecten op de vloer drukken en mits de stucloper zorgvuldig wordt aangebracht. Ook kan door de opdrachtgever een bepaalde loodgieter eisen omdat die goed bekend staat of bekend is met de situatie ter plaatse. Of hij kan eisen dat niet van verhuurder Boels wordt gebruikgemaakt, omdat die hem ooit op het terrein van Boels heeft aangereden en daarvoor geen vergoeding wilde geven (geparkeerde auto werd aangereden door een medewerker van Boels op hun eigen terrein, daar geparkeerd omdat alle openbare plaatsen verdwenen waren door onderhoud aan de weg). Vooral het gebruik maken van onbekwame onderaannemers wekt veel ergernis bij opdrachtgevers; laat u voorlichten over welke onderaannemers vaak voor de aannemer werken.
- Stel duidelijk ontbindende voorwaarden op, bijvoorbeeld bij niet starten van de werkzaamheden op de afgesproken startdatum van het project. Natuurlijk is "starten" een relatief begrip; de aannemer kan een paar rijplaten neergooien en daarna tijden niets van zich laten horen. 
- Denk bij elk onderdeel goed na wat u wilt. Voorbeelden: hoeveel wandcontactdozen wil ik en waar, elektra in de schuur, een waterkraan in zowel achtertuin als voortuin, ventilatieroosters bovenin ramen en/of klapraampjes, openslaande deuren zonder aluminium strips die een koudebrug vormen, laat ik ook andere bouwdelen stucen en zo voort.
- Vraag bij bouwtekeningen uitleg wanneer die onduidelijk zijn of wanneer ze niet met uw visie overeenstemmen. Laat eventueel de aantekeningen hiervan in de offerte terugkomen.
- Laat bij twijfel een zelf gekozen constructeur of bouwkundige naar de bouwtekeningen kijken.

De uitvoering... 
- Bij telefonisch overleg met anderen dan de normale contactpersoon: vraag onmiddellijk de naam van die persoon zodat u altijd aan het gesprek kunt refereren. (Bij veel bedrijven, bijvoorbeeld de Belastingtelefoon, wordt vaak de verbinding verbroken als je geen naam vraagt...)
- Bedenk van tevoren of u de huissleutels wilt uitlenen of niet.
- Laat tijdens de uitvoering van het werk de werklui in hun waarde. Kijk niet steeds op hun vingers, maar als u het ergens niet mee eens bent, geef dat dan wel onmiddellijk aan en overleg met hen en eventueel met de aannemer.
- Laat de werklui zelf voor hun koffie, lunch e.d. zorgen, hoewel een enkele keer een ijsje aanbieden bij extreme hitte zeker geen kwaad kan. Van teveel goedheid wordt misbruik gemaakt, en het werk moet wel binnen de afgesproken tijd worden verricht.
- Geef geen Wifi-codes e.d. aan aannemer en werklui. Let op dat bij het intoetsen het wachtwoord van smartphone e.d. niet gezien wordt (geldt natuurlijk overal).
- Let op dat er geen minderwaardig materiaal wordt toegepast; het materiaal behoort in de offerte en op de bouwtekening vermeld te zijn. Natuurlijk kan er best wel eens een ander merk of materiaal gekozen worden maar meestal boet je toch in wat betreft sterkte stabiliteit warmteweerstand ( koudebrug), uiterlijk (net een verkeerde kleur) e.d.
- Zowel bouwvakkers als aannemer zeggen vaak "ja, geen probleem". Pas dan op: dat geldt totdat het werk daadwerkelijk uitgevoerd gaat worden en er alleen met veel meerwerk en kosten een goede oplossing is.
- Zodra je merkt dat er door de werklui niet geluisterd wordt: neem onmiddellijk contact op met de aannemer of architect.
- Laat elke belangrijke stap controleren door aannemer of onafhankelijk bouwbegeleider. Anders kan niet meer gecontroleerd worden of bepaalde werkzaamheden correct zijn uitgevoerd en bepaalde materialen zijn aangebracht, omdat die inmiddels aan het zicht onttrokken zijn. Als er iets niet helemaal duidelijk is, laat dit onmiddellijk weten. Ook de leek kan toch wel e.e.a. controleren. Het zal niet de eerste keer zijn:
. dat de fundering te laag ligt (of, nog erger, te hoog)
. dat het isolatiemateriaal foutief is aangebracht of dat er stukken isolatie ontbreken
. dat de dekvloer op een trapveldje lijkt
. dat er geen dampscherm is toegepast
. dat het platte dak worden aangelegd zonder afschot
. dat de binnenmuren van gipsplaten zijn i.p.v. kalkzandsteen of blokken cellenbeton (je drukt zo door een gipsplaatje heen)
. dat een goedkoper of dunner soort hout is gebruikt voor deuren en ramen en balustrades (en daardoor geen HR++ of drievoudig glas kan worden geplaatst)
. dat het verkeerde glas is geleverd (geen HR++ maar simpel HR)
. dat er al gestuct wordt terwijl de elektra nog niet volledig aangelegd is. 
Vooral bij het dubbelglas (HR++, drievoudig glas, brandwerend, breukveilig e.d.) worden veel fouten gemaakt die toevallig altijd in het voordeel van de aannemer zijn (al was het alleen maar om de offerte zo laag mogelijk te houden): laat de glaszetter vóór het plaatsen bewijzen dat het het afgesproken glas is. Of beter nog: eis in een opdrachtverstrekking dus altijd dat de juiste codering in de metalen rand van de spouw komt te staan, omdat er dan meer zekerheid is dat het ook het gevraagde en betaalde glas is (coderingen in dubbelglas zijn niet verplicht als de leverancier geen KOMO-keur levert).
- Let op dat de bouwplaats relatief geordend en netjes blijft. Nadeel van een slordige bouwplaats is niet alleen dat er puin of rommel terecht kan komen in aangemaakt beton e.d., maar ook dat de werklui "makkelijker" worden in de uitvoering van de werkzaamheden. Door het omzeilen van de puinhoop op de bouwplaats worden fouten gemaakt, worden de werklui zenuwachtig, zagen verkeerde leidingen door, vermijden bepaald werk omdat er fysiek geen ruimte is, verwonden zich of trappen kinderen in rechtopstaande spijkers uit planken en latten. Als aannemer én bouwvakkers alles netjes en in orde houden is de foutkans veel kleiner.
- Een paar specifieke, vaak voorkomende fouten waar ook de leek op kan letten: 
. laat open hemelwaterafvoeren eindigen in kunststof kousen waardoor het regenwater het bouwwerk niet nog eens extra nat maakt
. laat aan het einde van de werkdag baksteen, beton en houtachtige materialen bedekken tegen regen en felle zonneschijn
. laat de afvalcontainer bedekken (anders werpen anderen hun afval erbij of ontstaat een gevaarlijke situatie voor spelende kinderen, voorbijgangers, fietsers, auto's).
- Bewaar een deel van de ongebruikte bakstenen, tegels e.d.; sommige aannemers zijn snel met het wegwerpen van restanten in de container. Je zult zien dat er op het laatst toch nog een steen sneuvelt.  
- Hou, na overleg met aannemer, bij wat niet conform offerte of bouwtekening of specificaties is uitgevoerd en wat dat financieel betekent (bewaar de bonnen). Hou ook bij welke noodzakelijke extra kosten u heeft gemaakt die (nog) niet door de aannemer zijn vergoed. Met de specificatie van al die bedragen kunt u de eindafrekening laten verminderen.
- Een aannemer heeft een waarschuwingsplicht, d.w.z. hij moet de opdrachtgever waarschuwen wanneer hij, uitgaande van zijn deskundigheid, merkt dat er fouten dreigen gemaakt te worden tijdens het bouwproject.
- Het gelijkwaardigheidsbeginsel wordt door aannemers nog wel eens gebruikt om goedkopere, minderwaardige materialen of producten toe te passen.
- Bouwvakkers zijn over het algemeen best vriendelijk en behulpzaam. Een paar vooroordelen over bouwvakkers, waarvan er één of meer nog wel eens bewaardheid wordt tijdens een project (let hier op, als zich zoiets voordoet, neem dan onmiddellijk contact op met aannemer of architect): komen niet opdagen, maken iets kapot en zeggen niets, laten spullen en rotzooi liggen, doen alleen iets als je tegen ze tekeergaat, raden aan wat voor hen het makkelijkst is, weigeren ook maar een kwartiertje over te werken, hebben een kort lontje (worden gauw kwaad, geven een ander de schuld, lopen weg). 

Werk is (bijna) uitgevoerd...
- Houd een fors deel van de laatste te betalen termijn in zodat de opleveringspunten tenminste worden hersteld. Te vroeg volledig betalen heeft het risico dat de opleveringspunten niet of niet correct of niet volledig worden hersteld.
- Bij een verbouwing en twijfel over de betrouwbaarheid van de aannemer of diegenen die hij inhuurde: laat na de verbouwing nieuwe sloten monteren.
- Zie ook oplevering bij hypotheekbegrippen.

  Eng. (building) contractor