Een aantal interssante sites voor wat andere informatie:
- KadastraleKaart
wordt een globaal overzicht getoond van o.m. perceeloppervlakte en -omtrek,
kadastraal nummer en adres
- WOZ Waardeloket,
voor de WOZ-waarde (van woningen), bouwjaar, aantal m2 e.d.
- Energielabel waar
u kunt nagaan welk energielabel er op een bepaald adres is
- Ruimtelijke
plannen
- TopoTijdreis
(oude situaties worden getoon; toets de postcode rechtsboven in)
- Pdok
(en de Viewer) - Bepaal
de hoogte in m NAP per postcode (AHN) (een prettige
instelling van ahn): de hoogte in NAP wordt getoond; let op: ook de hoogten van objecten worden
meegenomen, een NAP van -5.00 op straatniveau en een gebouwhoogte van
7.00 meter geeft een 2.00 m wanneer op het gebouw geklikt
wordt; soms zijn er witte gebieden zonder data
- KLIC (of
Graafsector)
-
DINOloketvoor de stratigrafie van de ondergrond (zie
afbeelding voor een voorbeeld) - ThermoGIS
(voor geothermie, aardwarmte)
- BAG
viewer
en voor wat meer algemene gegevens op BGT
viewer.
Aanbesteding (aanbesteden) Bij een aanbesteding gunt de opdrachtgever een bepaald werk aan een bepaalde
aannemer of ander uitvoerend bouwbedrijf.
Aanhorigheid (aanhorige zaak)
Aanhorigheden zijn zaken (objecten) die bij een (gebouwd of nog niet gebouwd) huis
horen, zoals een schuur of garage. De aanhorige zaak moet
"dienstbaar" zijn aan het hoofdobject (woning, boerderij,
bedrijfspand) om aanhorig te zijn; horig betekent immers halfvrij, gehoorzaam,
afhankelijk van de heer.
Aankoopkeuring Zie Bouwkundige keuring.
(Een aankoopkeuring kan nodig zijn voor het verkrijgen van de NHG-garantie.)
Aankoopcoach
De aankoopcoach is de naam die de Vereniging
Eigen Huis aan zijn coaches heeft gegeven die tegen een betrekkelijk geringe
vergoeding de klant bijstaan door o.m.:
- Een jaar lang persoonlijk klankbord, tips & tricks, antwoord op al je vragen
- Persoonlijk digitaal dossier, met o.a. e-books en checklists
- Scan van je koopcontract
- Biedingsadvies voor één woning in de vorm van een biedingsrapport (de waarde
die volgens de coach redelijk is)
- Bieding en onderhandeling namens jou met de verkoper of verkoopmakelaar (voor
één woning).
Mogelijk is dit een alternatief voor de aankoopmakelaar.
Aankoopmakelaar (advies, zoekopdracht, bezichtigen, onderhandelen,
aankoopproces) "Een makelaar adviseert óf de koper, óf de verkoper. Een makelaar in de functie van
aankoopmakelaar is er om de belangen van de koper te behartigen. Hij heeft kennis van de lokale huizenmarkt, inzicht in data en weet waar jouw kansen liggen. Hij
kan u
helpen met het proces van een huis zoeken tot aan de sleuteloverdracht. Het is vaak ook mogelijk om de aankoopmakelaar alleen in te schakelen voor bijvoorbeeld de onderhandelingen."
Het voordeel van een aankoopmakelaar is dat die meestal de verkopende makelaar
kent en een goed woordje voor u kunt doen. Let op: zie verder bij Aankoopmakelaar
(aparte pagina met veel informatie). Aankoopsom
De aankoopsom is de koopsom die u betaalt voor een woning en die vastgelegd is
in de koopovereenkomst (koopakte), dus excl. overdrachtsbelasting,
notariskosten enz. enz.
Aanpasbaar bouwen
Aanpasbaar bouwen houdt in dat er bij het ontwerp van het huis rekening mee
wordt gehouden dat iemand om bepaalde redenen niet meer in een
"normaal" huis kan blijven wonen. Een aanpasbaar huis kan relatief
eenvoudig en goedkoop aangepast worden aan de nieuwe situatie, bijvoorbeeld voor
een gehandicapte of iemand met een rollator die de trap niet meer op kan, of als
de samenstelling van het huishouden verandert.
Zie ook aanpasbaar bouwen.
Aanschrijving
"Een aanschrijving is een schriftelijke mededeling van het college van Burgemeester en Wethouders dat de eigenaar van een onroerende zaak verplicht is voorzieningen te treffen. Dikwijls gaat het hierbij om het opheffen van achterstallig onderhoud."
(Met dank aan VHM
Makelaars.)
Aanvangschuld De aanvangschuld (aanvangsschuld) is het oorspronkelijke bedrag van de hypotheek.
ABC-akte (A-B-C-akte, ABC-constructie)
Een ABC-akte is een akte of verkoopcontract waarbij onroerend goed verkocht wordt
van A aan B en vervolgens wordt doorverkocht aan C. Met een ABC-akte wordt het huis maar één keer
geleverd en het wordt (toch) rechtstreeks eigendom van C.
Voorbeelden van ABC-aktes
- De gemeente (A) verkoopt grond aan een bouwbedrijf (B) voor een aantal
woningen. Een aspirant koper (C) krijgt de hypotheek rond en het bouwbedrijf
verkoopt een kavel van die grond door aan die koper (C). Via een ABC-akte draagt de gemeente het
eigendom rechtstreeks over van zichzelf aan de koper.
- Bij nieuwbouwwoningen die nog niet zijn opgeleverd. (Verg. kopen
woning ná oplevering bij koop-aanneemovereenkomst).
- Bij doorverkoop van bestaande woningen.
Let op: - Bij doorverkoop van een pand binnen 6 maanden betaalt de laatste koper geen
overdrachtsbelasting (alleen over de meerwaarde wanneer het pand bij
de laatste verkoop meer opbrengt). - Om misbruik (fraude, witwassen) te vermijden wordt bij een ABC-akte
altijd alles goed gecontroleerd. Een geldverstrekker kan bij een ABC-akte ook de
financiering afwijzen op grond van een "verdachte transactie", zeker
als er niet dezelfde bedragen van A naar B naar C voorkomen (de Belastingdienst
kan eventueel benadeeld worden). Ook bij bijvoorbeeld een omvangrijke betaling onder een andere naam dan de naam
van de koper behoort zowel de notaris als de geldverstrekker extra aandacht te
besteden aan de rechtmatigheid van de transacties.
Acceptatie van een hypotheekofferte
Acceptatie van een hypotheekofferte vindt plaats
door het ondertekenen van die offerte, waardoor een overeenkomst is gesloten
over een geldlening tussen een geldverstrekker (o.m. een bank) en een
geldontvanger (koper). Een geaccepteerde offerte kan bij veel banken nog
geannuleerd worden, maar uitsluitend in de periode vóór daadwerkelijk
ondertekenen van de hypotheekakte bij de notaris.
A-codering BKR A-codering. De A-codering bij de Stichting Bureau Kredietregistratie
(BKR)
houdt in dat er een betalingsachterstand van een lening is van enkele maanden.
(de "A" van Achterstandsmelding). "De kredietverstrekker meldt deze achterstand bij Stichting BKR. Het verschilt per kredietsoort na hoeveel tijd deze achterstand wordt gemeld. Bij bijvoorbeeld een lening voor een auto of telefoon is dit 2 maandtermijnen."
Zie verder bij BKR.
Administratiekosten
Administratiekosten zijn kosten die sommige geldverstrekkers in rekening brengen
voor het administratief bijhouden van de lening (naast hypotheekrente, premie en
aflossing), meestal om nog een extra graantje mee te pikken.
Afbouw hypotheekrenteaftrek (afbouw
renteaftrek)
De maximale hypotheekrenteaftrek is vanaf 2014 stapsgewijs lager. Vooralsnog
hebben alleen belastingbetalers in de hoogste schijf er hinder van, omdat de
maximale hypotheekrenteaftrek gelijk wordt aan het belastingtarief van de eerste
schijf (tot 68.508 euro in 2020).
max.
aftrekbare rente (situatie 2020)
2020
2021
2022
2023
46%
43%
40%
37,05
Afkopen, afkoopwaarde Afkopen is het voortijdig beëindiging van bijvoorbeeld een levensverzekering,
waarmee het recht op een uitkering (die later uitgekeerd zou worden) wordt
afgekocht.
De afkoopwaarde is het bedrag dat uitgekeerd
wordt als een levensverzekering vóór de afgesproken einddatum wordt beëindigd.
De afkoopwaarde is afhankelijk van:
- de tot het moment van afkopen opgebouwde waarde van de verzekering
(levenpolis)
- nog te verrekenen kosten van de verzekeraar
- de koers van het beleggingsfonds (bij een gemengde levensverzekering met
beleggingen, een beleggingsverzekering).
De afkoopwaarde is altijd op te vragen, zonder dat u tot werkelijke afkoop
overgaat.
Bij een hypotheek wordt dit nooit met
"afkopen" aangeduid, maar het lijkt er op:
- in één keer volledig aflossen, bijvoorbeeld bij verhuizing of als extra
aflossing tot schuld nul (zie boeterente in dat
laatste geval)
- oversluiten (als u naar een andere geldverstrekker
gaat, anders is het geen "afkopen" maar tussentijds een nieuwe
rentevastperiode nemen).
Aflossingsnota
Een schriftelijke opgave van het geldbedrag dat nodig is om de hypotheek of het
leningsdeel op een bepaalde datum volledig af te kunnen lossen.
Aflossingsvorm (hypotheekvorm) Bij nieuwe hypotheken bent u verplicht om een hypotheek te kiezen waarbij
"zekerheid" is dat die binnen dertig jaar afgelost wordt, omdat anders
het recht vervalt op fiscale aftrek van uw hypotheekrente. De aflossingsvorm of hypotheekvorm is bij nieuwe hypotheken
daarom vrijwel altijd annuïteit
of lineair. Soms kan een combinatie van beide worden gekozen waardoor de
voordelen van elk tot zijn recht kan komen.
- Annuïteitenhypotheek. De
annuïteitenhypotheek is een hypotheekvorm waarbij het maandbedrag bestaat uit een deel
hypotheekrente en een deel aflossing waarbij dat
totaalbedrag gedurende de looptijd gelijk blijft (als de rente niet wijzigt,
er niets bijgeleend wordt en niets extra afgelost wordt).
De betalingstermijnen beginnen met een lage aflossing en een hoog bedrag aan hypotheekrente en
eindigen met een hoge
aflossing en een laag bedrag aan hypotheekrente. Voordeel is dat u in het begin
veel rente betaalt die fiscaal aftrekbaar is, waardoor u netto een stuk minder
betaalt.
Zie verder bij Annuïteitenhypotheek.
- Lineaire hypotheek. Ook hier bestaan
de maandelijkse termijnen uit een deel aflossing en een deel rente. Bij
de lineaire hypotheek lost u maandelijks af met een vast bedrag. Omdat de
schuld elke maand een stukje kleiner wordt, betaalt u ook elke maand een kleiner
bedrag rente daarover. Omdat je in het begin van de looptijd veel
betaalt (aflossingsbedrag hoog, rentebedrag hoog) lijkt dit voor velen geen
prettig vooruitzicht: juist als je nog niet veel verdient, moet je veel aan
hypotheek betalen.
Zie verder bij Lineaire
hypotheek.
Let op: - Omdat andere vormen van aflossen de
schuld meestal niet voldoende verlagen (aflossingsvrije hypotheek,
spaarhypotheek) of daar onzekerheid over is (beleggingen), is dus wettelijk
bepaald dat er bij nieuwe hypotheken van andere hypotheek vormen dan
annuïteit en lineair geen fiscale rente-aftrek
meer is. Die andere vormen van hypotheek zijn: aflossingsvrije hypotheek, bankspaarhypotheek,
beleggingshypotheek, effectenhypotheek,
gemengde verzekering, hybride
hypotheek, krediethypotheek, traditionele levenhypotheek,
spaarbeleggingshypotheek, spaarhypotheek en de kapitaalverzekering eigen
woning (KEW, een soort spaarhypotheek of beleggingshypotheek).
- Alle vóór 1-1-2013 afgesloten hypotheken behouden de mogelijkheid van
rente-aftrek. Het bedrag van de no-no-hypotheekvorm is maximaal wat geleend
is; er is dus geen verhoging mogelijk bij die hypotheekvormen. Als de hypotheek
toch verhoogd moet worden, voor een uitbouw o.d., dan moet dat deel annuïtair
of lineair zijn. Vaak mag de no-no-hypotheek voor het op dat moment uitstaande
hypotheekbedrag meegenomen worden als men binnen drie jaar een ander huis koopt.
Aflossingsvrije hypotheek
Hypotheekvorm waarbij gedurende de looptijd alleen rente wordt betaald
en er dus op de hoofdsom niets afgelost hoeft te worden. Voordeel
is dat de rente hoog blijft (zolang de hoofdsom hoog blijft) en er dus veel van de belasting
aftrekbaar is.
Let op:
- Sinds 2013 heeft deze hypotheekvorm bij nieuwe hypotheken geen fiscale rente-aftrek meer!
- Er is geen verplichting iets af te lossen. Nadeel
is dat u dan helemaal niets aflost, waardoor de schuld hoog blijft.
- Aflossen mag wel en dat wordt ook aanbevolen om aan het einde van de looptijd
niet met een te grote schuld te blijven zitten.
- Pas aan
het eind van de looptijd moet de lening worden afgelost. Vraag is alleen of de
eigen middelen aan het einde van de looptijd toereikend zijn om alles af te
lossen. De hypotheek door laten lopen (na de 30 jaar), is niet bij alle banken
mogelijk. Ga dit a.u.b. na.
Aflossingswijze
Wijze waarop het geleende geld wordt terugbetaald aan de geldverstrekker.
Let op:
- De afsluitkosten werden vroeger bij de hoofdsom van de hypotheek opgeteld,
maar sinds de hypotheek max. 100% van de hoofdsom mag zijn, moet er eigen geld
zijn of moet voor de afsluitkosten een extra lening worden aangegaan (of geleend
worden van familie o.d.).
- De geldverstrekker kan bepaalde kosten al inhouden op het hypotheekbedrag dat wordt overgemaakt
aan de notaris.
Verg. Afsluitprovisie.
Afsluitprovisie De afsluitprovisie was de benaming van de kosten die de hypotheekverstrekker
(geldverstrekker) aan de klant in rekening
bracht als vergoeding
voor het afsluiten van de hypotheek (de administratieve handelingen bij het aangaan van de
hypotheek). Deze
kosten bestonden uit een percentage van de geleende som (meestal 1%).
Sinds 2013 mogen geldverstrekkers geen afsluitprovisie meer rekenen
(daarom zijn er nu andere kosten zoals advieskosten en administratiekosten).
Verg. Afsluitkosten.
Aftrekbare kosten (en
niet-aftrekbare kosten; bij afsluiten en tijdens looptijd hypotheek. aftrekpost) Bij de aangifte van de inkomstenbelasting mogen bepaalde bedragen in
mindering worden gebracht.Bij het afsluiten en tijdens de looptijd van een hypotheek
zijn veel kosten aftrekbaar van deze belastingen (fiscaal aftrekbaar).
"Deze [aftrekbare] kosten mag u in 1 keer aftrekken in de belastingaangifte over het jaar waarin u de kosten hebt betaald.
Houd er rekening mee dat u alleen de rente en kosten mag aftrekken voor uw eigenwoningschuld."
De kosten die gemaakt moeten worden om de financiering rond te krijgen, worden financieringskosten
genoemd.
Van de kosten die bij de aankoop van een woning worden gemaakt, zijn aftrekbaar
in de aangifte inkomstenbelasting:
- advies- en bemiddelingskosten hypotheek voor uw hypotheekadviseur (ook wel advies- en
afsluitkosten genoemd; let op: niet voor advies voor verzekeringen)
- verlengingskosten hypotheekofferte (dit
wordt bereidstellingsprovisie genoemd)
- notariskosten voor de hypotheekakte en inschrijving van de
hypotheekakte in het kadaster (wanneer
in dezelfde sessie ook notariskosten i.v.m. transport eigendomsakte zijn
gemaakt, dan dienen de kosten m.b.t. de hypotheek apart vermeld te worden)
- kadastrale rechten voor de hypotheekakte (waarschijnlijk: mits apart gespecificeerd
wanneer het dezelfde sessie kadastrale kosten i.v.m. transport zijn gemaakt)
- taxatiekosten voor het verkrijgen van de hypothecaire lening
én eventueel van de NHG-garantie (alleen indien de
geldverstrekker een taxatie eist)
- kosten bouwkundige keuring
(bouwkundig rapport) i.v.m. verkrijgen hypothecaire lening (maar alleen
indien de geldverstrekker of Nationale Hypotheek Garantie
een bouwkundige keuring eist)
- kosten voor de aanvraag NHG (Nationale Hypotheek Garantie)
- boeterente wegens vervroegd aflossen hypotheek (echter: wanneer die
meegefinancierd is in de hypotheek valt de schuld in box 3)
- bouwrente, grondrente en uitstelrente
die u betaalde ná het tekenen van het voorlopig koopcontract (koop/aanneemovereenkomst
KAO), maar vóór het tekenen van de hypotheekakte (grondrente over de aan
te kopen grond is de rente daarover tot tekenen koopcontract; uitstelrente is de
rente over die grondaankoop vanaf tekenen koopcontract tot passeren akte bij de
notaris)
- kosten voor uw nieuwbouwdepot (voor de eerste twee jaar geldt: de rente die u krijgt, gaat af van de rente die u
betaalt; het bedrag dat dan overblijft, is aftrekbaar)
- kosten voor uw verbouwingslening of verbouwingsdepot (in ieder geval voor de
eerste zes maanden geldt: de rente die u betaalt, is aftrekbaar)
- royements- of advieskosten i.v.m. beëindigen geldlening
- rente overbruggingskrediet
- rente eigenwoningschuld (echter: wanneer die meegefinancierd is in de
hypotheek valt de schuld in box 3)
- rente restschuld (alleen ontstaan tussen 28-10-2012 en 01-01-2018; echter:
wanneer die meegefinancierd is in de hypotheek valt de schuld in box 3)
- let op: voor de hoogste belastingschaal is er een afbouw
van de aftrek van hypotheekrente.
Periodieke kosten die aftrekbaar zijn in de belastingaangifte:
- periodieke rente van de hypothecaire lening (hypotheekrente)
- premies arbeidsongeschiktheids-verzekering (WIA; echter: wanneer die
meegefinancierd is in de hypotheek valt de schuld in box 3)
- periodieke betaling erfpacht (erfpachtcanon),
opstal of beklemming.
En niet aftrekbaar van de belasting:
- kosten aankoopmakelaar (makelaarscourtage, opstartkosten makelaar e.d.)
- kosten bouwkundige keuring indien niet vereist door geldverstrekker of
NHG
- annuleringskosten i.v.m. afzien van een hypotheekofferte die al getekend is
- reiskosten voor bezichtigingen en voor bezoek aan adviseurs e.d.
- koopsom
- overnamekosten roerende goederen
- overdrachtsbelasting en BTW (omzetbelasting)
- kosten bankgarantie (wonderlijk dat dat niet
aftrekbaar is, er moet immers een lening afgesloten worden)
- notariskosten i.v.m. transport (eigendomsakte, zogenoemde levering; de
notariskosten m.b.t. de hypotheek zijn wel aftrekbaar)
- kadastrale rechten i.v.m. transport (inschrijving
van het eigendom bij
het kadaster; let op: de
inschrijvingskosten van de hypotheekakte zijn wel aftrekbaar)
- kosten afkoop erfpachtcanons e.d.
- bouwrente die meegefinancierd is in uw hypotheek is niet fiscaal aftrekbaar (omdat
die rente niet betaald is)
- bouwrente en grondrente die je mogelijk betaald hebt vóór tekenen van het
koopcontract (wel aftrekbaar zijn bouw- en grondrente die je betaalde ná het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar vóór het tekenen van de
hypotheekakte, tenzij de bouwrente meegefinacierd is in de hypotheek)
- advieskosten voor verzekeringen
- servicekosten, mutatiekosten e.d. Vereniging van Eigenaars
(VvE)
- premies overlijdensrisicoverzekering (ORV)
- kosten van een verbouwing (wel aftrekbaar is de rente over een hypotheek voor
die verbouwing)
- onderhoudskosten (voor monumenten gelden mogelijk speciale regelingen)
- aflossing eigenwoningschuld.
Akte
Schriftelijk stuk, al dan niet opgemaakt door een notaris, dat dient als bewijs
van een rechtshandeling, bijvoorbeeld een koopovereenkomst.
In de sfeer van woningen en hypotheken:
- eigendomsakte (transportakte, overdrachtsakte,
leveringsakte)
- hypotheekakte
- koopakte
- akte van vestiging
- schenkingsakte
- splitsingsakte.
Algemene voorwaarden
Algemene voorwaarden zijn schriftelijke bepalingen die in een overeenkomst
(akte) kunnen worden opgenomen.
Zie Clausules.
Alimentatie Alimentatie is een toelage voor levensonderhoud voor de ex-partner en/of de
kinderen.
Bij een hypotheekofferte wordt de alimentatie op het inkomen van de betaler in
mindering gebracht. Hierdoor is de koopsom waarover een hypothecaire lening kan
worden aangegaan lager.
Vaak wordt de alimentatie echter niet toegevoegd aan het inkomen
van de alimentatie-ontvangende ex-partner, of slechts gedeeltelijk meegerekend;
redenen:
- er is max. 12 jaar alimentatie
- onvoldoende zekerheid voor de geldverstrekker dat de ontvangsten blijven
bestaan.
Annuïteit
Annuïteit is een vast bedrag dat betaald of ontvangen wordt. Eigenlijk is dat
een vast bedrag per jaar (Latijnse annus is jaar), maar we gebruiken de
term meestal voor het vaste bruto maandbedrag dat betaald wordt voor een
annuïteitenhypotheek.
Annuïteitenhypotheek (annuïtaire
hypotheek)
Wettelijk is bij annuïteitenhypotheken rente-aftrek van de inkomstenbelasting
mogelijk, ook bij nieuwe hypotheken, wat deze hypotheekvorm
aantrekkelijk maakt omdat daardoor de netto maandlasten lager zijn.
De annuïteitenhypotheek is een hypotheekvorm waarbij het bruto maandbedrag bestaat uit
een deel hypotheekrente en een deel aflossing
waarbij dat
totaal bruto bedrag van die twee gedurende de looptijd gelijk blijft (als de rente
niet wijzigt, er niets bijgeleend wordt en niets extra afgelost wordt).
De betalingstermijnen beginnen met een lage aflossing en een hoog bedrag aan hypotheekrente en
eindigen met een hoge
aflossing en een laag bedrag aan hypotheekrente:
- In het begin van de looptijd
wordt veel hypotheekrente en weinig aflossing betaald (en is dus veel fiscaal
aftrekbaar, de netto maandlasten zijn vrij laag maar de schuld neemt
nauwelijks af).
- Aan het einde van de looptijd is de verhouding
juist andersom: een hoge
aflossing en een laag bedrag aan hypotheekrente (en is dus weinig fiscaal aftrekbaar
waardoor het netto maandbedrag
hoger).
- De netto maandlast wordt daardoor gedurende de looptijd dus
steeds hoger.
verloop rente en aflossing bij gelijkblijvend maandbedrag bij annuïtaire
lening; klik voor groter:
Voordelen annuïteitenhypotheek
- In het begin is er veel fiscale rente-aftrek dus zijn de netto maandlasten
betrekkelijk laag. Daarom zijn de meeste hypotheken tegenwoordig
annuïteitenhypotheken.
- Je verdient meestal meer als je ouder bent, waardoor je de latere hogere netto
maandlasten vermoedelijk kunt betalen.
- Geld ontwaart (inflatie) dus na verloop van vele jaren
is de restschuld van de hypotheek gevoelsmatig aanzienlijk "minder
hoog".
Nadelen annuïteitenhypotheek
- Je lost vooral in de eerste 10 jaar zeer weinig af. Bij vroege verkoop is er
dus bijna niets afgelost op de hypotheek.
- Vooral laatste 10 jaar neemt het rente steeds verder af, dus nemen de netto
maandlasten toe.
- Het lage netto maandelijkse startbedrag kan vrij laag zijn, waardoor het
aanlokkelijk is een duurder huis te kopen dan financieel eigenlijk wenselijk is.
Zie eventueel Leencapaciteit.
Voor berekeningen annuïtaire en lineaire hypotheeklening zie de Excel-sheets
van Excel-voorbeelden.
Een alternatief van de annuïteitenhypotheek is de Lineaire
hypotheek.
Annuleringskosten Sommige verstrekkers van hypotheken brengen kosten in rekening wanneer een
geaccepteerde hypotheekofferte toch wordt geannuleerd.
(Annuleren is niet-door-laten-gaan, afgelasten.)
Appartementsrecht
Het appartementsrecht is het recht op het gebruik van een appartement en van de gezamenlijke
delen van het appartementengebouw (het
gebouw met appartementen). Met het kopen van een appartement verkrijgt u het
exclusieve recht van gebruik van een exact omschreven deel van het gebouw én
bent u mede-eigenaar van (de gezamenlijke delen van) het gebouw.
Een appartementengebouw bevat minimaal twee woningen.
De Vereniging van
Eigenaars (VvE) beheert de gezamenlijke zaken zoals verzekeringen, onderhoud,
renovaties, soms verwarming e.d.
"In de eigendomsakte van een appartement staat exact beschreven voor welk deel van het gebouw er aanspraak gemaakt kan worden op het exclusieve recht van gebruik.
Deze rechten zijn door de notaris in een splitsingsakte per appartement toegekend."
Niet alleen de eigenaren van woningen kunnen mede-eigenaar en dus lid van de VvE
zijn, ook eigenaren van winkels e.d. in hetzelfde gebouw kunnen lid van de VvE
zijn. Soms zijn er aparte VvE's voor particulieren en bedrijven.
Let op:
- De servicekosten zijn soms zeer hoog (250-350 euro/maand, louter
gebouwgebonden servicekosten, dus excl. servicekosten als maaltijden, hulp aan
huis e.d.).
- Soms zijn er bij een ogenschijnlijk "normale" woning toch
servicekosten verschuldigd. Een voorbeeld is een bij "de Vereniging"
behorend grasperk of parkeerplaats: er is 134 euro/maand verschuldigd voor
een gemeenschappelijke binnentuin en een parkeerplaats (op gemeenschappelijk,
maar eigen terrein dus) in
De Meern op een binnenhof met 17 woningen (kadastraal 6212, bouwjaar 2006;
situatie 2021).
Arbeidsongeschikt
Arbeidsongeschikt houdt in dat u om gezondheidsredenen niet (meer) in staat
bent om uw beroep of bedrijf uit te oefenen. Om te vermijden dat u de
maandlasten van de hypotheek niet meer kunt betalen wanneer u arbeidsongeschikt
wordt, kunt u een arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV) afsluiten.
Arbitraal beding Arbitraal beding houdt in dat er een bepaling is voor een
arbitragemogelijkheid wanneer er geschillen zijn en dat daarom niet de gewone
rechter een uitspraak hoeft te doen. Dat kan de geschilperiode aanzienlijk
bekorten. Arbitrage betekent particuliere rechtspraak. De arbiters zijn dus als
het ware particuliere rechters, die vaak verstand hebben van het vakgebied van
de strijdende partijen en daarom een meer afgewogen beslissing kunnen
nemen.
Partijen verbinden zich bij arbitraal beding dus dat geschillen voorgelegd
worden aan de arbiters, die ter zake een voor partijen bindende beslissing geven
wat inhoudt dat partijen de beslissing respecteren en de uitspraak accepteren.
Architectenregister Architect is een beschermde titel.
Alle architecten zijn ingeschreven in het Architectenregister.
Op die site kunt u nagaan of de architect ingeschreven is en er is een beperkte
zoekmogelijkheid (zoeken in Rotterdam leverde 1187 hits), maar u kunt ook zoeken
op architect, tuin- en landschapsarchitect, interieurarchitect of
stedenbouwkundige.
Zie Architectenregister
en eventueel BNA.
Are In oudere aktes staat nog wel eens de eenheid are: 1 are is 10x10 m2
dus 100 m2.
Waar sprake was van centiare ("ca"), bedoelde men dus gewoon vierkante
meter.
Arrangementsrente Arrangementsrente is een specifieke rente (een lagere rente dan normaal) die
aangeboden wordt om bij een bepaald project meer klanten te trekken.
Bijvoorbeeld bij een uitgebreid nieuwbouwproject kan een bank of andere
geldverstrekker een aantrekkelijke rente geven om zoveel mogelijk nieuwe kopers
als klant tegemoet te zien.
Let op de kleine lettertjes: in het verloop van de bouw of na een paar jaar kan
de rente mogelijk aangepast worden.
Artikel-12-gemeente Een artikel-12-gemeente is een gemeente die het financieel zó slecht heeft
gedaan dat zijn als het ware onder curatele is gesteld: de vrijheid van
financiële beslissingen is daarom door de centrale overheid ingeperkt. Er is
geldelijke hulp van de centrale overheid, maar de gemeente wordt gedwongen
begrotingstekorten weg te werken en voor grotere uitgaven is toestemming nodig
van het Rijk.
Artikel-19-procedure
Wanneer voor een bouwplan spoed nodig is voor een aanpassing van het
bestemmingsplan, kan de gemeente vrijstelling aanvragen bij Gedeputeerde Staten
(GS). Dat kan uitsluitend wanneer die aanpassing toch in een komend
bestemmingsplan zal staan (maar nog niet in het huidige bestemmingsplan). GS kan
daarom een "verklaring van geen bezwaar" afgeven.
Deze gang van zaken is beschreven in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening.
(Het College van Gedeputeerde Staten vorm het dagelijks bestuur van de provincie
waartoe die gemeente behoort.)
Authentieke akte De authentieke akte is een door de notaris gewaarmerkte akte waardoor men er
vanuit mag gaan dat de partijen met volledige toestemming de akte ondertekend
hebben. (Dit in tegenstelling met een onderhandse akte.)
AVG AVG staat voor Algemene Verordening Gegevensbescherming. Elk bedrijf,
organisatie e.d. dient opo een zorgvuldige manier om te gaan met
privacy-gevoelige gegevens zoals naam, adres, geboortedatum, emailadres, bsn,
banknummer. Ook bankmedewerkers en makelaars moeten zich houden aan die regels
voor bescherming van persoonlijke gegevens. Helaas nemen soms systeembeheerders
het niet zo nauw en blijkt toch dat persoonlijke gegevens verkocht zijn. De
pakkans is blijkbaar zeer klein en de straffen die staan op het misbruiken van
die gegevens zijn blijkbaar veel te laag. Het komt regelmatig voor dat bedrijven
die falliet gaan nog even snel alle persoonsgegevens aan malafide personen
verkopen om nog wat geld binnen te halen, uiteraard buiten de curator om.
Baatbelasting
Baatbelasting is de belasting die de gemeente kan heffen wanneer eigenaren van
onroerend goed baat hebben bij bepaalde voorzieningen "die tot stand zijn of worden gebracht door of met medewerking van het
gemeentebestuur".
De gemeente verstrekt dus een voorziening aan bepaalde huiseigenaren en eist
daar een vergoeding voor. Die vergoeding heet baatbelasting.
Heffingsmaatstaf (ofwel hoe wordt de baatbelasting berekend?): "Er is in de Gemeentewet geen heffingsmaatstaf opgenomen. De gemeentelijke wetgever is dus in beginsel vrij in het kiezen van een heffingsmaatstaf."
"Bij het bepalen van het tarief dient de gemeente er rekening mee te houden dat niet meer dan 100% van de kosten kunnen worden verhaald.
Het tijdstip waarop wordt beoordeeld of een onroerende zaak gebaat is, dient te liggen uiterlijk één jaar na voltooiing van de voorzieningen.
Er gelden geen wettelijke vrijstellingen."
Bandbreedte-rente Een bandbreedte-rente zit als rentevorm bij bijvoorbeeld hypotheken tussen een variabele en
een vaste rente in. In het contract met de geldverstrekker staat het
rentepercentage van de lening, dat het rentepercentage voor een bepaalde periode
geldt (bijvoorbeeld 5, 10 of 20 jaar) en een bepaalde bandbreedte (ook een
percentage):
- tijdens de looptijd van de lening vergelijkt de geldverstrekker de rente in het contract met de rente die op dat moment
geldt
- als de rentestand
van dit moment hoger of lager is dan afgesproken rentepercentage plus afgesproken
bandbreedte, dan wordt de rente in het contract aangepast naar die
overschrijding.
Voordeel van bandbreedte-rente
- De hypotheekrente van de klant stijgt niet teveel en daalt niet teveel als de
(dag)rente een stuk hoger resp. lager wordt.
Een voorbeeld
- Het afgesproken rentepercentage is 3,0%, de bandbreedte is 1%.
- Stijgt of daalt de hypotheekrente minder dan 1% dan gebeurt er niets (het
verschil is kleiner dan de afgesproken bandbreedte).
- Wordt de hypotheekrente 4,5% dan stijgt uw rente met 0,5% (3,0% plus de bandbreedte van
1% is 4% en 4,5 - 4 = 0,5% stijging).
- Wordt de hypotheekrente 1,5% dan daalt uw rente met 0,5% (3,0% min de
bandbreedte van 1% is 2% dus 1,5 - 2 = -0,5% stijging is 0,5% daling).
Bankgarantie en Contragarantie
In de koopovereenkomst staat vaak dat de koper 10% van de koopsom aan de
verkoper schuldig is wanneer na ondertekening van de koopovereenkomst de koper de
koop annuleert (en als de dagen bedenktijd verstreken zijn en als er geen ontbindende voorwaarden zijn om op terug te vallen).
Die 10% is een waarborgsom voor de verkoper dat de koper zijn verplichtingen
nakomt.
Omdat de koper vaak zo'n fors bedrag niet bij de notaris als waarborgsom kan
stallen, stelt de geldverstrekker (vaak een bank) zich daarvoor garant. Dit is
de bankgarantie. De bank garandeert dat zij op eerste aanmaning deze schuld van haar
klant voldoet.
De bank wacht vaak met het afgeven van de bankgarantie aan de notaris tot er zekerheid
is dat de hypotheek voor het aangevraagde bedrag in orde is, maar dat is geen eis. Het kan dus gebeuren dat
de bankgarantie is verstrekt en dat de koop toch niet doorgaat omdat aan een
ontbindende voorwaarde voldaan is (bijvoorbeeld dat het bedrag van de hypotheek
toch te hoog is voor de kopers, maar ook bijvoorbeeld door een zeer negatief
uitvallende bouwtechnische keuring).
Wanneer de koper zijn verplichting tot koop niet nakomt (en er geen ontbindende
voorwaarde is enz.), ontvangt de verkoper de
waarborgsom van de bank en zal de bank die som op de koper verhalen.
Voor de bank is het belangrijk dat de koper de som van de bankgarantie ook aan
de bank terugbetaalt. Daarvoor laat de bank de koper de zogenoemde contragarantie
tekenen.
Bankhypotheek
Een bankhypotheek is een hypotheek waarbij het huis dient als onderpand en
zekerheid biedt voor huidige maar ook toekomstige leningen (mits niet
boven de marktwaarde van het huis). Bij een bankhypotheek is de inschrijving
een hoger bedrag dan u nodig heeft. U kunt daardoor later nog bijlenen,
bijvoorbeeld voor een uitbouw.
Let op:
- Deze vorm van hypotheek wordt nauwelijks meer gekozen omdat de overheid eist
dat een nieuwehypotheek in 30 jaar afgelost wordt (en dat de
hypotheek max. 100% van de koopsom mag zijn).
Bankspaarhypotheek Hypotheekvorm waarbij u gedurende de gehele
looptijd alleen maar rente over de lening betaalt, wat fiscaal gunstig is. Op
een speciale bankspaarrekening wordt maandelijks ook een bedrag gestort voor de
aflossing van de hypotheek, waarbij u over het uitstaande bedrag eenzelfde
percentage rente ontvangt als u betaalt voor de hypotheek. Zo wordt toch, in
tegenstelling met een aflossingsvrije hypotheek, aan het einde van de looptijd
de gehele hypotheeksom afgelost en behoudt u de gehele looptijd in principe
rente-aftrek over de volledige koopsom.
Voordelen bankspaarhypotheek t.o.v. spaarhypotheek
(die op basis van een verzekering werkt):
- Bevat geen automatische overlijdensrisicodekking (ORV). Omdat de
geldverstrekker toch meestal een ORV eist, kunt u dus de meest passende
overlijdensrisicoverzekering kiezen.
- Het spaarbedrag valt onder het depositogarantiestelsel en is dus in ieder
geval tot 100.000 euro veilig.
Let op:
- Sinds 2013 heeft deze hypotheekvorm bij nieuwe hypotheken geen fiscale rente-aftrek meer!
Bedenktijd na tekenen koopovereenkomst
Wanneer koper een bod op een huis is uitbrengt en verkoper accepteert dat, dan
is koper eigenlijk moreel verplicht het huis daadwerkelijk te kopen (was vroeger
ook bij mondelinge belofte zo), maar wettelijk geldt dat niet.
Uitsluitend het ondertekenen van de koopovereenkomst bindt koper en verkoper.
De wettelijke bedenktijd ná het ondertekenen van de koopovereenkomst is voor
een koper als natuurlijk persoon 3 volle dagen (voor bijvoorbeeld een bedrijfsmatige
koop geldt geen bedenktijd). In die 3 dagen kan
men zonder kosten en opgaaf van reden van de koop afzien. Bij contracten met een garantie- en waarborgregeling van
Bouwgarant,
SWK of Woningborg
is de bedenktijd zelfs 7 dagen.
Regels:
- de bedenktijd van de koper begint op 00:00 uur van de dag ná ontvangst van de
door verkoper(s) en koper(s) ondertekende koopovereenkomst
- de bedenktijd eindigt op de laatste bedenkdag om 24:00
- in de wettelijke, minimale 3 dagen zitten minstens 2 werkdagen
- zaterdag, zondag en algemeen erkende feestdag geldt niet als werkdag maar telt
wel mee in de minimale 3 "volle dagen"; als de bedenktijd eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag, dan wordt de bedenktijd verlengd
tot en met de eerstvolgende werkdag (maandag t/m vrijdag geen algemeen erkende
feestdag zijnde); voorbeeld: ontvangt u de koopovereenkomst op bijvoorbeeld
donderdag, dan loopt de bedenktijd van vrijdag 00:00 uur tot maandag 24:00
uur" (er zijn dan weliswaar 2 werkdagen, maar 3 "volle dagen")
- als de koper de overeenkomst wil ontbinden, moet verkoper of diens makelaar
het bericht hierover vóór het einde van de bedenktijd bereikt hebben!
Het schema is als volgt:
ontvangst van koopcontract dat door beide partijen is getekend op dag ...
(en de bedenkdagen, minimaal 3 dagen waarvan 2 werkdagen en bedenktijd
eindigend op een werkdag)
bedenktijd eindigt aan het einde van de werkdag (24:00 uur) op dag ...
(tenzij dat een algemeen erkende feestdag is)
maandag (di-wo-do)
donderdag
dinsdag (wo-do-vr)
vrijdag
woensdag (do-vr-za-zo-ma)
maandag
donderdag (vr-za-zo-ma)
maandag
vrijdag (za-zo-ma-di)
dinsdag
zaterdag (zo-ma-di)
dinsdag
zondag (ma-di-wo)
woensdag
Algemeen erkende feestdagen zijn in ieder geval: Nieuwjaarsdag, Goede Vrijdag,
Eerste en Tweede Paasdag, Hemelvaartsdag, Koningsdag, Bevrijdingsdag,
Hemelvaart, Eerste en Tweede Pinksterdag, Eerste en Tweede Kerstdag. (Soms valt
een algemeen erkende feestdag op een zaterdag of zondag.)
Zie eventueel bij Onder bod en Clausule.
(Overigens, vóór 2003 was een mondelinge overeenkomst al bindend en was er ook
geen bedenktijd.)
Bedrijfsmakelaar Een bedrijfsmakelaar is een makelaar die gespecialiseerd is in bedrijfsonroerendgoed (BOG). "Een bedrijfsmakelaar bemiddelt in bedrijfsruimte,
bedrijfspanden, kantoorruimte en winkelruimte."
Belastbaar inkomen Het belastbaar inkomen is het door de Belastingdienst vastgestelde inkomen
waarover inkomstenbelasting wordt geheven. Het belastbaar inkomen wordt fiscaal
geregeld in Box 1. Zie verder bij Box.
Beleggingshypotheek Hypotheekvorm waarbij naar verwachting de aflossing van de schuld aan het einde
van de looptijd geschiedt met het vermogen dat gedurende de looptijd van de
lening is opgebouwd in één of meer beleggingsfondsen of beleggingsrekeningen
(obligaties, aandelen).
Let op:
- Sinds 2013 heeft deze hypotheekvorm bij nieuwe hypotheken geen fiscale rente-aftrek meer! (Dat
geldt ook voor de spaarbeleggingshypotheek.)
- "Het eindkapitaal is nooit gegarandeerd maar afhankelijk van het behaalde rendement."
- Bij een beleggingsrekening horen ook meestal beleggingskosten omdat aandelen
en obligaties aangekocht en verkocht worden.
- Met beleggingen kan een hoger rendement worden behaald dan op een normale
spaarrekening, maar er is wel (veel) meer risico: "hoe minder risico, hoe minder
rendement".
Verg. Effectenhypotheek.
Bereidstellingsprovisie
De bereidstellingsprovisie omvat de verlengingskosten van de hypotheekofferte
(kosten verlenging of extra verlenging van de geldigheid van de offerte, vooral
bij een tussentijds gestegen rentepercentage).
"Sommige geldverstrekkers vragen een vergoeding voor het verlengen van de geldigheidstermijn van een offerte in geval van gestegen rente. Bijvoorbeeld: een hypotheekofferte is 3 maanden geldig en kan met 6 maanden verlengd worden. Na 5 maanden passeert de hypotheekakte en de hypotheekrente is op dat moment hoger dan de rente in de offerte. U krijgt dan een hypotheek tegen een rente zoals genoemd in de offerte, maar u dient wel 2 maanden bereidstellingsprovisie te betalen. Deze is meestal 0,25% per maand over het hypotheekbedrag en geldt alleen in geval van gestegen rente."
(Met dank aan Best Living
NVM makelaars en financieel adviseurs.)
Bijleenregeling (Eigenwoningreserve, EWR)
De bijleenregeling geldt voor mensen die hun huis met winst verkopen en weer een
ander huis kopen.
De bijleenregeling houdt in dat u de overwaarde van
uw te verkopen / verkochte
woning weer inbrengt in uw "nieuwe" woning, mits u die woning
aanschaft binnen 3 jaar na verkoop van de "oude" woning. Met die
overwaarde wordt dus de nieuwe hypotheekschuld verlaagd. Meestal
wordt de overwaarde gebruikt om het overbruggingskrediet
af te lossen.
Als de overwaarde niet wordt gebruikt om de nieuwe hypotheek te verlagen, dan vervalt over dat deel
(het bedrag van de overwaarde) van de
nieuwe hypotheek het recht op fiscale rente-aftrek.
Dit gebruik van de zogenoemde eigenwoningreserve vervalt dus na 3 jaar: na 3 jaar hoeft
u de
overwaarde niet te gebruiken bij een nieuwe hypotheek.
De "overwaarde" is te vergelijken met wat de Belastingdienst eigenwoningreserve
noemt:
de verkoopprijs -/- de eigenwoningschuld -/- de verkoopkosten.
Verg. Verhuisregeling.
BKR (BKR-toetsing)
Stichting BKR houdt voor de geldverstrekkers vrijwel alle geldleningen,
kredietlimieten (rood staan), creditcards, uitgestelde betalingen (kopen op
afbetaling, koop nu betaal later) bij van
Nederlanders. Wanneer iemand een achterstand heeft op de afbetaling van rente of
aflossing van een lening bij een geldverstrekker (kredietverlener), dan kan een
andere geldverstrekker om die reden afzien van het verstrekken van een nieuw
krediet. Ook een hypotheekverstrekker controleert bij het BKR of u een
betalingsachterstand hebt, maar kan ook al uw leningen zien die minder dan vijf jaar geleden volledig zijn afgelost.
Het BKR kent een aantal coderingen:
- A-codering. De A-codering bij het Bureau Kredietregistratie (BKR)
houdt in dat er een betalingsachterstand van een lening is van enkele maanden.
(de "A" van Achterstandsmelding). "De kredietverstrekker meldt deze achterstand bij Stichting BKR. Het verschilt per kredietsoort na hoeveel tijd deze achterstand wordt gemeld. Bij bijvoorbeeld een lening voor een auto of telefoon is dit 2 maandtermijnen."
- H-codering. Als de achterstand is weggewerkt, wordt een extra code
"H" toegevoegd (van Herstelmelding).
- Codes 1 t/m 5. Naast deze coderingen zijn er nog 5 die met de manier te
maken hebben waarop de betalingsachterstand is weggewerkt (Codes 1 t/m 5). Let op:
- Met een A-codering kunt u geen hypotheek verkrijgen!
- Het kan zelfs om zeer triviale, lummelige bedragen aan achterstand gaan
waarop een geldverstrekker een lening of hypotheek kan af laten ketsen.
- "De A wordt 5 jaar na het plaatsen van de H verwijderd." "De achterstandsmelding, de herstelmelding en de melding dat het krediet is beëindigd, blijven 5 jaar zichtbaar. Daarna verwijderen we de meldingen."
- Als het krediet is afgelost (en daarmee beëindigd), vindt er géén
H-codering plaats, maar alleen een beëindigingsmelding.
- Door het BKR worden niet geregistreerd de
betalingsachterstanden van: hypotheek, huurschuld (bij woningcorporaties), belastingschuld,
studieschuld (van DUO) en zorgverzekering.
(De citaten zijn van BKR; situatie 2020.)
Bloot-eigenaar (blooteigenaar) Een bloot-eigenaar is een eigenaar van een zaak (een roerend of
onroerend goed) waarvan een andere persoon het recht heeft die zaak te
gebruiken.
Bloot-eigendom (blooteigendom)
"Bloot-eigendom is een eigendom waarop vruchtgebruik rust. Vruchtgebruik betekent dat
u voordeel geniet van iets waarvan u geen eigenaar bent."
"Het recht van vruchtgebruik op een woning is het recht om te verblijven in een bepaalde woning zonder daarvan eigenaar te zijn."
De bloot-eigenaar mag het bloot-eigendom verkopen, maar het vruchtgebruik blijft
gehandhaafd! Dat betekent bijvoorbeeld dat u zo'n woning niet makkelijk kunt
verkopen omdat de gebruiker het vruchtgebruik heeft en dus het recht die woning
te blijven bewonen.
Boedelscheiding
"De verdeling van bezittingen en schulden die gemeenschappelijk eigendom waren. Tot aan het moment van boedelscheiding is er sprake van 'onverdeelde
eigendom'. De boedelscheiding kan worden vastgelegd in een akte van scheiding en deling."
Boeterente (oversluiten, vervroegd aflossen, fiscaal
aftrekbaar, contante-waarde-berekening) Boeterente is het bedrag dat u aan de bank moet betalen bij:
- het oversluiten
van de hypotheek (vroegtijdig beëindigen van de rentevaste periode,
zonder de woning te verkopen)
- vervoegd aflossen boven wat toegestaan is.
Oversluiten gebeurt meestal omdat de nieuwe rente (ná oversluiten) veel lager
is dan de oude rente. Geldverstrekkers hebben meestal een bepaalde berekening
waarop ze de boeterente bepalen, bijvoorbeeld uitgaande van de nog resterende
looptijd, het resterend hypotheekbedrag, het bedrag dat boetevrij per
kalenderjaar extra afgelost mag worden en het verschil in rentepercentages.
Vaak moeten ook nog administratiekosten worden betaald.
Oversluiten lijkt ongunstig omdat het vaak om een groot bedrag gaat dat u wel
moet hebben (anders moet u dat ook weer lenen), maar de boeterente is wel fiscaal
aftrekbaar.
Een ander voordeel van oversluiten van een hypotheek is dat u de rentevaste
periode weer opnieuw kunt bepalen (vaak 10 of 20 jaar vast).
Per geldverstrekker zijn er verschillen, maar 'n voorbeeld-berekening
van de boeterente is:
- nog te gaan: 34 maanden (resterende looptijd van de huidige rentevaste
periode)
- oorspronkelijke hypotheekbedrag (hoofdsom bij afsluiten hypotheek): 200.000
euro
- resterend hypotheekbedrag (vlak vóór oversluiten): 100.000 euro
- boetevrije deel is wat extra afgelost mag worden elk kalenderjaar; let op: er hoeft
in dit geval niet extra afgelost te worden, maar dat bedrag is vrij van
boeterente (10% van oorspronkelijke hypotheek): 20.000 euro
- rentepercentage oud (huidig) is 5% en nieuw is 2%, dus verschilpercentage is
3%
- boeterente is 34 maanden * 3% * (resterende hoofdsom -/- boetevrije deel
(100.000 - 20.000) euro) / 12 maanden = 34 * 0,03 * 80.000 / 12 geeft een boeterente van
10.200 euro
- mogelijk is er nog een contante-waarde-bepaling van dit bedrag (a.d.h.v. het
verwachte inflatiepercentage), omdat de rente in één keer wordt betaald en
niet uitgesmeerd over die 34 maanden: stel inflatie is 1%, dan is de contante
waarde bij 34 maanden (ofwel 34/12e jaar) is 10.200 euro / 1,01(34/12)
= 9.916 euro.
Boetevrije aflossing (extra aflossen) Met extra aflossingen kan het resterende bedrag aan lening sneller verlaagd
worden. Tot een bepaald percentage is extra aflossen boetevrij.
Wanneer men te veel extra aflost op de hypotheek, kan de geldverstrekker hiervoor een
boete opleggen.
Meestal mag per kalenderjaar 10% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag
(de oorspronkelijke hoofdsom) boetevrij worden afgelost. Dit percentage staat
vermeld in de Gedragscode;
10% is het minimum, er mag ook meer worden afgesproken tussen geldverstrekker en
koper. Bij sommige banken is
de boetevrije aflossing 15% of zelfs 20%.
Bij een hypotheekbedrag van 300.000 euro mag u bij 10% dus maximaal 30.000 euro per
jaar extra aflossen (ook als het resterend hypotheekbedrag nog maar
210.000 euro is).
Meestal mag boetevrij afgelost worden
- bij verkoop van de woning (behalve bij budgethypotheken?)
- bij overlijden (als de ORV met een groot bedrag vrijkomt)
- bij een uitkering van de gekoppelde levensverzekering
- op einddatum van de rentevaste periode.
Let op:
- Extra aflossen op een spaarhypotheek is meestal niet
gunstig; neem in dat geval contact op met uw bank (en een andere bank...) voor
de mogelijkheden.
BOG (BOG-makelaar)
Bedrijfs Onroerend Goed (correcte spelling bedrijfsonroerendgoed), zie eventueel Bedrijfsmakelaar.
Borgstelling (borgsteller) Bij borgstelling verklaart een ander dan de koper en de geldverstrekker
(bank) dat hij (die ander) bereid is voor (een deel van) de lening borg te
staan. Gevolg is dat de geldverstrekker zowel koper als borgsteller hoofdelijk
aansprakelijk stelt: als de koper zijn betaalverplichtingen niet nakomt, kan de
bank betaling van de borgsteller eisen.
Bouwdepot (bouwfinanciering)
- Bouwdepot bestaande bouw
Rekening (depot) waarop financieringsgelden ten behoeve van verbouwing
worden gestort. De verbouwing wordt uit dit depot betaald: elke nota van de
aannemer wordt vanuit het depot betaald. Over het bedrag in depot wordt rente
aan u vergoed, die fiscaal in mindering gebracht moet worden op de betaalde
rente.
- Bouwdepot nieuwbouw
Het bouwdepot is een rekening(depot) waarop financieringsgelden ten behoeve van de aanschaf van een
nieuw te bouwen woning worden gestort. Eerst wordt de grond betaald uit dit
depot, daarna de verstreken bouwtermijnen (naarmate
de bouw vordert).
"De hypotheek wordt op het moment van passeren bij de notaris voor het gehele bedrag afgesloten en in depot
gezet. De grond en de reeds vervallen termijn worden op dat moment direct uitbetaald. Over het depot krijgt men een rentevergoeding. Deze is soms lager dan de hypotheekrente die moet worden betaald over de opgenomen bedragen. De hypotheekrente die over het uitbetaalde bedrag is verschuldigd kan meegefinancierd worden in het bouwdepot waardoor er tijdens de bouw nog geen hypotheeklasten betaald hoeven te worden tot aan de oplevering. De ontvangen rente over de eigenwoningschuld dient eerst in mindering gebracht te worden op de betaalde rente, voordat deze in aftrek mag worden gebracht."
(Best Living NVM makelaars en
financieel adviseurs).
"Bij een depot wordt de laatste betaaltermijn (10%) opgesplitst: u betaalt de helft aan de aannemer, de andere 5% zet
u in een depot bij de notaris."
Dit is om de aannemer eventuele gebreken bij oplevering van de woning toch nog
uit te laten voeren...
Bouwkundige keuring (bouwkundig onderzoek, bouwtechnische keuring, bouwkundig advies,
resulterend in
bouwkundig rapport, aankoopkeuring) Vóór aankoop van vooral een bestaand pand is het wenselijk een bouwkundige
keuring uit te laten voeren: degene die keurt (een bouwkundige waarschijnlijk) loopt het pand na om te onderzoeken
of er problemen zijn met de constructie van het huis (bouwkundige gebreken of
achterstallig onderhoud waardoor de koper meteen al
voor forse kosten zal komen te staan). Het gaat dan om kozijnen, vloeren, dak
gedeeltelijk, elektra, kruipruimte e.d.
De keuring gebeurt meestal op het oog, er wordt dus meestal niet geprikt,
gekrast of gesloopt.
Het bouwkundige rapport geeft aan:
- wat niet bekeken kon worden
- benoemen van de technische toestand en gebreken
- of er specialistisch onderzoek nodig is naar houtworm o.d.
- een kostenschatting van achterstallig onderhoud
- een kostenschatting van te verwachten.
Als er forse gebreken zijn en dus grote herstelkosten, dan kan het bouwkundige
rapport worden gebruikt, afhankelijk van het moment waarop de bouwkundige
keuring kon plaatsvinden:
- bij het onderhandelen over de koopsom
- als ontbindende factor (alleen
als die is aangegeven bij het
koopcontract).
De kosten van de bouwtechnische keuring zijn ca. 300 euro.
Bouwrente
De bouwrente omvat alle rente die de koper van een nieuwbouwwoning moet betalen aan
de aannemer (bouwer) voor
voorgeschoten kosten (grond en eventueel al vervallen bouwtermijnen).
Na het passeren van de hypotheek bij de notaris wordt de aannemer betaald voor
grond en vervallen termijnen en is de rente aan de geldverstrekker
(hypotheekverstrekker) verschuldigd. De bouwrente wordt vaak in de
hypotheek meegefinancierd.
"Als de koop/aannemingsovereenkomst ondertekend wordt op het moment dat de grond en eventueel de vervallen bouwtermijnen reeds rentedragend zijn, zal de koop/aanneemsom met een bedrag aan bouwrente worden verhoogd en vormt dit een onderdeel van de totale koopsom. Nadat de
koop/aannemingsovereenkomst is getekend tot aan het moment van passering van de hypotheekakte dient eveneens bouwrente vergoed te worden aan de verkoper. Deze rente is fiscaal aftrekbaar. Financiert u deze bouwrente mee in uw hypotheek dan is de hypotheekrente hierover niet fiscaal
aftrekbaar" (omdat de rente niet betaald is).
Let op: - De aannemer bepaalt zelf de bouwrente, dus die kan veel te hoog
zijn. Vraag altijd naar de hoogte van dit rentepercentage, of het veranderd kan
worden door de aannemer of door andere omstandigheden en laat het
rentepercentage en andere zaken op schrift stellen!
Bouwtermijn (termijnregeling bij nieuwbouwwoningen) Een bouwtermijn is een gedeelte van de aanneemsom (koopsom) die volgens het contract moeten worden voldaan voor een nieuwbouwhuis.
De bouwtermijnen zijn van tevoren vastgesteld en worden door de koper uit het bouwdepot
betaald aan de aannemer.
"De vrij op naam prijs van een nieuwbouwwoning is gesplitst in twee
bedragen: de grondkosten en de aanneemsom. De grondkosten betaalt u aan de ontwikkelaar en de aanneemsom betaalt u aan de aannemer. De grondkosten worden in zijn geheel betaald bij de notariële
overdracht, de aanneemsom wordt in termijnen betaald, de zogeheten bouwtermijnen."
Momenten waarop een bouwtermijn verschuldigd is, zijn bijvoorbeeld: fundering
gereed, ruwe vloeren van de begane grond gereed, binnenspouwbladen en de buitengevel
gereed, eerste verdieping gereed (ruwbouw), dak waterdicht, stuc- spuit- en tegelwerk
e.d.
De grond en eventueel al vervallen termijnen (bijvoorbeeld als al een tijd
geleden met de bouw is gestart) wordt meestal bij passeren
van akte bij de
notaris betaald.
De bouwtermijnen behoren in het koopcontract (de koop/aannemingsovereenkomst) te
staan.
(Met dank aan Ooms Makelaars.)
Box (boxenstelsel)
Het Nederlands belastingstelsel kent 3 boxen:
- Box 1 belast inkomsten uit werk, eigen woning, alsmede het
zonderlinge eigenwoningforfait. Bij de
inkomsten uit arbeid worden posten opgeteld (bijtelling auto van de zaak, bijverdiensten
e.d.) en afgetrokken (aftrekbare deel van de betaalde hypotheekrente,
studiekosten e.d.). Hoeveel die aftrek "oplevert" is sterk afhankelijk van wat
men
aan belasting betaalt. Iemand die veel verdient heeft daardoor wonderlijk genoeg
veel meer voordeel van de hetzelfde bedrag aan renteaftrek dan iemand die weinig
verdient; dat verschil wordt door de afbouwregeling
renteaftrek impliciet opgeheven (voor niet-gepensioneerden).
- Box 2 belast inkomsten uit aanmerkelijk belang. Als u en uw
partner en ouders en kinderen en kleinkinderen samen meer dan
5% van het kapitaal aan geplaatste aandelen hebben, noemen we dit
"aanmerkelijk belang" (dividenden, verkoopwinst op aandelen e.d.). Dit is gedaan om
te vermijden dat iemand met een groot aandeel in het bedrijf teveel geld aan de
onderneming onttrekt ("leent" van het bedrijf); over het gehele
aanmerkelijk belang wordt ca. 26% belasting geheven (situatie 2020), waarbij
betaalde dividendbelasting mag worden afgetrokken. Een voorbeeld van de
Belastingdienst: "Uw bruto dividend is € 10.000. De bv houdt hierop 15% dividendbelasting in. U ontvangt een netto dividend van € 8.500.
In uw aangifte geeft u onder reguliere voordelen het bruto dividend aan van € 10.000. Hierover betaalt u €
2.625 inkomstenbelasting. De ingehouden dividendbelasting van € 1.500 wordt hiermee verrekend. U geeft dit aan onder
te verrekenen ingehouden dividendbelasting."
-Box 3 belast het vermogen, de zogenoemde vermogensrendementsheffing op spaargeld, beleggingen,
woning niet zijnde de hoofdwoning e.d. Belast is deze categorie
bezittingen minus schulden uit deze categorie.
Situatie 2023 zijn:
Percentages: bank- en spaartegoeden en contant geld 0,36%, beleggingen/andere
bezittingen 6,17%, schulden 2,57%.
Vrijsteling 57.000 euro per belastingplichtige.
Voorbeeld: spaarbedrag van 300.000 euro; fiscale partners; vrijstelling 2*57.000
= 114.000 euro; belasting te betalen over 300.000 -/- 114.000 = 186.000 * 0,36%
= 297 euro.
Bruto jaarinkomen "De vaste delen van uw inkomen waarover nog geen belasting is betaald. Meestal bestaat dit uit brutoloon of salaris, vakantietoeslag, 13e maand, eindejaarsuitkering of winstuitkering. Overige variabele inkomensbestanddelen tellen slechts mee voor zover deze als vast bestanddeel aangemerkt kunnen worden. Bij zelfstandigen geldt het gemiddelde bedrijfsresultaat van de afgelopen 3 jaren, waarbij het gemiddelde nooit hoger is dan het resultaat van het laatste jaar. Bij gepensioneerden bestaat het bruto inkomen uit het pensioen, AOW en eventueel lijfrente-uitkeringen."
(Met dank aan Best Living
NVM makelaars en financieel adviseurs.)
Canon Wanneer u niet de eigenaar bent van de grond waarop uw pand staat, kan er
sprake zijn van erfpacht en daarmee van canon. De canon
is het meestal jaarlijkse bedrag aan erfpacht, als het ware de kosten van het gebruiksrecht
van de grond van uw pand. Soms kan de erfpacht voor veel jaren afgekocht
worden, bijvoorbeeld voor 50 jaar. Afkoop heeft het voordeel dat een eventuele
waardestijging van de grond voorlopig niet aan u doorberekend wordt.
M.b.t. aftrekbaarheid van de canon:
- Het bedrag dat men aan erfpacht (canon) betaalt, is uitsluitend fiscaal
aftrekbaar wanneer u periodiek (meestal elke maand of elk jaar) erfpachtcanon betaalt.
- Is de erfpacht voor een lange periode afgekocht (50 of 75 of 100 jaar o.d.) of
eeuwigdurend afgekocht, dan is de canon dus niet aftrekbaar.
Let op: - Let op: de periodieke erfpachtcanon en de voor een bepaalde tijd
afgekochte canon staan niet voor altijd vast. Dat houdt in dat de canon fors kan stijgen als de erfpachtperiode
beëindigd is.
CAR-verzekering
De CAR-verzekering dekt schade die tijdens de bouw of verbouwing ontstaat. Het
gaat hier om schade aan het gebouw, bouwmateriaal en materieel, maar ook schade
aan belendende panden e.d. De aannemer sluit deze verzekering af, maar de
opdrachtgever betaalt die uiteindelijk toch. Ga na of de aannemer inderdaad
CAR-verzekerd is (ook als er een bedrag voor op de nota staat).
Zie verder bij CAR (constructions all
risk).
Clausule In de koopovereenkomst van een woning kunnen een aantal voorwaarden,
clausules en verklaringen voorkomen, waarmee bepaalde rechten van de koper en
verkoper worden vermeerderd en verminderd. (De koopovereenkomst wordt door de verkopende makelaar opgemaakt,
bij voorkeur conform het model van de Nederlandse Vereniging van Makelaars of van de Vereniging Eigen Huis).
Overigens, bij verkoop/koop van een woning wordt gesteld:
- dat de verkoper alle hem bekende gebreken dient te vermelden
- dat de koper onderzoeksplicht heeft, wat wil zeggen dat de koper na
aankoop evidente gebreken niet kan verhalen op de verkoper.
Bij de onderzoeksplicht van de koper behoren o.m.:
- de bouwkundige staat van de woning (eventueel een bouwkundige keuring)
- de omgeving van de woning (ruimtelijke plannen en bestemmingsplannen zie Ruimtelijke
plannen; bodemgegevens zie eventueel Bodemloket;
de staat van onderhoud van woningen, winkels e.d. in de buurt)
- bij een appartementencomplex de gezondheid van de VvE.
Clausules:Rechten van de koper, de zogenoemde ontbindende voorwaarden in de
koopovereenkomst, waardoor de
koop ontbonden wordt zonder vergoeding, boete o.d. en waardoor u gevrijwaard
wordt van grote financiële problemen
- Bedenktijd (koper). Er zijn drie dagen bedenktijd (72 uur). De
bedenktijd is wettelijk vastgelegd en geldt dus ook als deze ontbindende
voorwaarde niet specifiek is vermeld).
- Financieringsvoorbehoud of Voorbehoud van financiering (koper). Als er geen passende hypotheek
verkregen wordt. Let op: (a) mogelijk kan ook de overbruggingshypotheek
(het overbruggingskrediet) bij deze clausule genoemd worden (b) i.v.m.
kredietcrises, het omvallen van banken e.d. kan het gebeuren dat de betreffende
hypotheekbank zich toch niet aan haar verplichtingen kan houden (daar mag de
koper uiteraard niet het slachtoffer van zijn).
- Woonvergunning. In sommige gemeenten is ook bij de koop van een woning
een woonvergunning verplicht. Wanneer die niet verleend wordt, mag u de woning
niet bewonen. (Dit gold oorspronkelijk uitsluitend voor sociale
huurwoningen.)
- Bouwkundige keuring (koper). Een negatieve uitkomst van een bouwkundige
keuring of een keuring waarbij begroot is dat noodzakelijk herstel meer dan een
bepaald bedrag bedraagt.
- Nationale Hypotheekgarantie NHG (koper). Wanneer een koopsom onder een
bepaalde waarde is (zie bij Nationale Hypotheekgarantie) en
er wordt geen Nationale Hypotheekgarantie verkregen dan kan de rente een te
grote belasting zijn voor de koper.
- NVM No-Risk clausule (koper). "De No Risk-clausule (voorbehoud verkoop eigen woning) geeft een koper de mogelijkheid om binnen een afgesproken termijn zijn eigen woning te verkopen. Lukt dat niet binnen deze termijn dan kan de koper alsnog afzien van de aankoop van de nieuwe woning."
Veel verkopers zullen deze clausule echter niet accepteren omdat deze termijn te
lang kan duren. Ook al kan in deze situatie de verkoper zijn eigen woning in de
verkoop houden en aan een ander verkopen, het geeft teveel onzekerheden.
Clausules:Koper ziet af van bepaalde rechten
- Ouderdomsclausule (verkoper). De ouderdom van de woning houdt in dat de
bouwkundige kwaliteiten in het algemeen lager liggen dan bij nieuwe woningen.
Veel woningen hebben een hogere leeftijd waardoor zelfs voor de verkoper niet
bekend kan zijn wat de bouwkundige situatie is. Wanneer er een ouderdomsclausule
is, laat dan altijd een bouwkundige keuring uitvoeren!
- Verontreinigingen / Ondergrondse tanks. Mogelijk is er sprake van
bijvoorbeeld verontreinigde grond. Expliciet wordt gesteld dat de
kosten van het verwijderen of anderszins "oplossen" van eventuele verontreinigingen van de bodem en andere locaties niet ten laste van de verkoper
komen (dit valt namelijk buiten de eigenlijke ouderdomsclausule).
Dit kan zijn opgenomen in een zogenoemde "(on)bekendheidsverklaring"
(koper én verkoper; "bijvoorbeeld over het al dan niet verontreinigd zijn van de
onroerende zaak met betrekking tot een wel of niet gereinigde olietank").
- Asbestclausule (verkoper). In verband met de ouderdom van de woning kan
een asbestclausule zijn opgenomen, waarmee de verkoper gevrijwaard wordt voor
kosten die uit het verwijderen van asbest voortvloeien (zie voor meer informatie
bij asbest). Vaak zijn woningen al door
meer mensen bewoond en is niet meer na te gaan wat er allemaal is aangepast,
verwijderd, toegevoegd, overschilderd e.d. Het gaat hier dus uitsluitend om
asbest die gebruikelijk is voor woningen van betreffende ouderdom maar
aan verkoper onbekend is (niet zichtbaar asbest waarschijnlijk).
- Niet-bewoningsclausule of zelfbewoningsclausule (verkoper). Omdat de verkoper zelf de woning
niet feitelijk heeft bewoond, wordt met deze clausule verondersteld dat de
verkoper niet bekend is met eventuele gebreken e.d. van de woning. De
niet-bewoningsclausule is gebruikelijk bij woningen uit een erfenis en bij
voormalige huurhuizen. Met de hoogte van de koopsom is meestal rekening gehouden
met dit feit. Vaak wordt
deze clausule vergezeld van de ouderdomsclausule; mocht dat niet zo zijn, laat
dan toch een bouwkundige keuring uitvoeren. (Verkoper zal voor zo'n
keuring begrip moeten kunnen hebben.)
- Nutsbedrijven e.d. Mogelijk lopen er leidingen van nutsbedrijven of
gemeente onder woning of erf, bijvoorbeeld leidingen voor elektra. Ook kan de
hemelwaterafvoer van buren over uw erf lopen.
- Afwijking perceelgrootte. De koper accepteert het dat de perceelgrootte
enigszins afwijkt van wat in de verkoopbrochure en zelfs bij het kadaster is
geregistreerd. (Het gaat om maximaal een paar procent.)
- Nabestaandenclausule (verkoper). Wanneer de woning door een erfgenaam
van de overleden eigenaar wordt verkocht, moet duidelijk zijn dat die erfgenaam
ook werkelijk de woning mag verkopen. Eis als koper in ieder geval een
afschrift van de verklaring van erfrecht van de notaris van de overledene; ook
staat daar een eventuele executeur vermeld. Het kan ook gebeuren dat er nog
erfgenamen "opduiken" die de woning niet willen verkopen of voor een
ander bedrag. Ook kan het zijn dat een erfgenaam uitsluitend benificiair de
erfenis wil aanvaarden; in dit geval moet nagegaan worden of eventuele verkoop
wel boven alle schulden uit stijgt en het kan de koop aanzienlijk vertragen.
- Waarborgsom / bankgarantie (verkoper). "Om er zeker van te zijn dat de koper zich aan de afspraken kan houden laat de verkoper vaak een waarborgsom opnemen in een koopcontract."
- Anti-speculatiebeding. Het is koper
niet toegestaan het pand te verkopen zonder uitdrukkelijke toestemming van
verkoper; verkoper zal verkoop uitsluitend op redelijke gronden kunnen weigeren.
Deze voorwaarde kan gelden voor nieuwe koopwoningen in de
sociale sector. "Een anti-speculatiebeding moet het speculeren met nieuwbouwwoningen en misbruik van kortingsregelingen tegengaan. Het gaat dan om woningen in de sociale koopsector die met korting van de gemeente te koop worden aangeboden. De koper betaalt minder dan de marktprijs. Bepaalde doelgroepen kunnen hierdoor wel een woning kopen, die zij normaal niet hadden kunnen kopen."
Bij verkoop zal de gemeente een boete opleggen of een gedeelte van de winst
eisen.
Ook een woningcorporatie kan op die manier haar woningen te koop aanbieden.
- Beschermd stads- of dorpsgezicht. Mogelijk behoort de woning tot een
beschermd gebied (monument of bescherm stads- of dorpsgezicht), wat bijvoorbeeld
het aanpassen van de woning bemoeilijkt.
Clausules:(Ook) nadelig voor koper / nieuwe
eigenaar kunnen zijn in de hypotheekakte de volgende
extra opgenomen clausules
- Bodemclausule. "De bodem clausule bij een hypotheek met variabele rente is de naam van een contractuele clausule die een minimum stelt aan de berekende rente, zelfs als het rentetarief daalt. Bijvoorbeeld: u heeft een hypotheek op basis van euribor+1% met een bodem van 3%."
Dit houdt in dat u nooit minder dan die 3% rente zult hebben.
- Boeteclausule bij vervroegd aflossen. Meestal is vervroegd aflossen van
een bepaald percentage mogelijk (bijvoorbeeld 10% van het begin-leningbedrag per jaar). Wanneer er meer
wordt afgelost, wordt boeterente (aflosboete) berekend.
- Boeteclausule bij vrijwillige verkoop ("verhuisboete"). De
hypotheekbank kan de koper/eigenaar verplichten een boete te betalen wanneer
deze de woning vrijwillig verkoopt voordat die volledig afgelost is. Er kan
bijvoorbeeld 3% boeterente worden gerekend. Let op: ga nooit in zee met een
dergelijke hypotheekbank of laat die clausule schrappen!
- Huurbeding. De eigenaar mag het betreffende pand niet verhuren en niet verpachten
zonder schriftelijke toestemming van de hypotheekverstrekker. "Als de eigenaar/verhuurder zijn betalingsverplichting aan de (hypotheek)bank niet nakomt en de bank wil de woning om die reden verkopen, kan de bank zich op het huurbeding beroepen en bij de rechter ontruiming van de woning vorderen."
Wonderlijk is wel dat in deze in feite illegale situatie de rechter toch een
ontruimingstermijn van zelfs een jaar kan opleggen (maximaal weliswaar).
- Overlijdensrisicoverzekering ORV. De bank
kan van de
koper eisen dat deze een ORV afsluit voor een bepaald bedrag, zodat de bank er
zeker van kan zijn dat een deel van de hypotheek wordt voldaan als de koper
overlijdt. Dit speelt vooral wanneer de koper samenwoont (of kopers samenwonen)
en de koper kostwinner is: bij overlijden van de kostwinner kan de hypotheek te
hoog worden voor de langstlevende en zou de woning verkocht moeten worden.
Om de
uitkering van de ORV te mogen gebruiken had de bank tot 1993 het zogenoemde Pandrecht
nodig, het recht op de uitkering van de ORV en de verplichting aan de eigenaar
dat roerende zaken die bevestigd zijn aan het pand, daar niet van worden
verwijderd (om verkoop te vergemakkelijken door de hypotheekbank). Sinds 1993
geldt het zogenoemde assurantiebeding (een soort pandrecht-verklaring
eigenlijk): een hypotheekbeding waarbij de verzekeringsuitkering rechtstreeks
naar de geldverstrekker gaat wanneer het pand te niet gaat, waarbij de uitkering
in eerste instantie wordt toegepast om de restschuld van de hypotheek af te
lossen.
Let op: vanaf ca. 2020 is het de bank niet meer toegestaan dat de
geldverstrekker bepaalt bij welke bank of verzekeringsmaatschappij de ORV moet
worden afgesloten.
- Betalingsverplichtingen e.d. ("Beheer en ontruiming door de bank").
De hypotheekbank mag de woning als onderpand voor de hypotheek verkopen wanneer
de eigenaar niet aan zijn betalingsverplichting voldoet. Dit kan soms al na drie
maanden zijn. Deze clausule geeft de bank meer zekerheid dat de periodieke
betalingen zullen blijven plaatsvinden. Bij verkoop van de woning kan de
hypotheekbank als eerste zijn vordering op de eigenaar verhalen, daarna pas
eventuele andere schuldeisers.
De bank mag de woning ook in beheer nemen als de woning verwaarloosd wordt. De bank
mag de woning ontruimen i.v.m. verkoop ervan op de veiling.
- Verzekeringsplicht. De hypotheekbank kan de eigenaar verplichten het
pand tegen brand e.d. te verzekeren.
- Uitgesteld transport ("latere juridische levering"). "Indien de juridische levering later plaatsvindt dan overeengekomen, is koper een rente
ad 6% jaars verschuldigd over de koopsom, te voldoen gelijktijdig met de koopsom en te berekenen vanaf de overeengekomen datum van juridische levering tot en met de daadwerkelijke datum van de juridische levering. Vooromschreven vergoeding is niet verschuldigd indien de oorzaak in de risicosfeer van de verkoper ligt."
- Uitsluiting ontbinding bij eigendomsoverdracht. "Partijen verbinden zich bij de akte van levering afstand te doen van het recht om op welke grond dan ook ontbinding van deze overeenkomst te verlangen."
Deze voorwaarde kan zeer nadelig zijn voor de koper. Ga uitsluitend akkoord
met deze calusule als u absoluut zeker weet dat u het benodigde kapitaal
beschikbaar hebt, geen belang hecht aan bouwkundig onderzoek enz. enz.
- Verbod tot verandering. In de hypotheekakte kan opgenomen zijn dat er toestemming
nodig is van de bank wanneer er grote veranderingen zijn "van inrichting en gedaante of
bestemming". Dat geeft de hypotheekbank meer zekerheid dat de woning bij
een executie / veiling niet minder opbrengt. Het houdt meestal in dat de functie
van het pand niet veranderd mag worden naar kantoor, restaurant o.d. Let op: een
dergelijk verbod moeten eigenlijk specifiek de veranderingen vermeld worden.
- Hardheidsclausule NHG. Bij verhogen van de hypotheek of het aangaan van
een tweede hypotheek op hetzelfde pand eist de Nationale
Hypotheekgarantie dat die alleen bij de eerste hypotheekbank aangegaan mag worden.
(Overleg met NHG is overigens mogelijk.)
- Geen aangehechte lijst roerende zaken. "Aan deze koopakte is geen lijst roerende zaken gehecht. De onroerende zaak wordt geleverd in de staat zoals deze zich op de datum van deze koopovereenkomst bevond. Niets zal aan het verkochte worden toegevoegd of weggenomen."
- Keuze van notaris. Algemeen geldt: wie betaalt, die bepaalt. Bij
een woning die verkocht wordt onder "kosten koper"
is het dus de koper die bepaalt welke notaris voor het passeren van de akte van
levering e.d. zorg draagt (binnen redelijke grenzen, bijvoorbeeld geen notaris
in een ver verwijderde stad). Soms wordt toch vermeld "Notaris ter keuze van verkoper"
of iets van die strekking. Dit is niet gebruikelijk en zeker niet gewenst.
Meestal zit er een addertje onder het gras (de door de verkoper bepaalde notaris
is bijvoorbeeld bevriend met de verkoper). Bij kosten koper bepaalt normaliter
de koper de notaris. Let op: schuldeisers van verkoper kunnen eisen dat de schulden en
belastingen bij eigendomsoverdracht onmiddellijk door de notaris aan
schuldeisers worden voldaan en niet aan verkoper zelf. In dat geval schijnt het
voor te komen dat de verkoper de notaris moet bepalen. Vraag e.e.a. na bij uw
eigen notaris!
- Wet voorkeursrecht gemeenten. Het kan zijn dat de gemeente
voorkeursrecht heeft bij verkoop van de woning. Vaak wordt in de
Vragenlijst bij de verkoop vermeld of er voorkeursrecht is en is in de
koopovereenkomst ook de zin opgenomen: "Deze koopovereenkomst kan door ieder van de partijen worden ontbonden indien verkoper ingevolge de Wet
voorkeursrecht gemeenten niet in staat is om de eigendom van de onroerende zaak op de overeengekomen dag over te
dragen".
Clausules:Andere soorten rechten en plichten
in de koopakte
- Kettingbeding of een andere erfdienstbaarheid.
Bijvoorbeeld het recht van overpad om over uw grond het huis van de buren te
kunnen bereiken. Ook voor een "achterpad" geldt meestal dat het pad
eigendom is van de eigenaren van de aan het pad gelegen percelen.
Combinatiehypotheek Een combinatiehypotheek is een hypotheek die uit meer delen bestaat waarbij
de delen van een verschillende hypotheekvorm zijn,
bijvoorbeeld een annuïtaire hypotheek en een (meegenomen) aflossingsvrije
hypotheek. Let op: - Uitsluitend annuïtaire en lineaire hypotheken (én oude, al voor 2013
bestaande hypotheken die eventueel meeverhuisd worden naar een nieuwe woning)
hebben recht op fiscale rente-aftrek.
Consumptieve verplichtingen (consumptief krediet, consumptieve lening, kredietlast) Het maandelijkse bedrag te betalen voor lopende leningen anders dan
hypotheek, bijvoorbeeld credit card, doorlopend krediet, afbetalingsregelingen
bij winkelketens of internetbedrijven (postorderbedrijven), persoonlijke
leningen, winkelpassen, krediet van gsm-abonnement e.d.
Niet hiertoe worden gerekend abonnementen op kranten e.d.
Contante-waarde-berekening Met de contante-waarde-berekening wordt een bedrag in één keer verkregen
i.p.v. in een aantal termijnen en wordt dat totaalbedrag zó aangepast dat er
rekening wordt gehouden met de verwachte inflatie. Zie een voorbeeld bij Boeterente.
Contractrente De afgesproken rente die in de (laatste) hypotheekofferte
vermeld is.
Courtage (makelaarscourtage bij aankoopbegeleiding of
verkoopbegeleiding
van een woning, makelaarskosten)
De courtage is de vergoeding van de werkzaamheden en bemiddelingskosten die de
makelaar bij aankoop of verkoop van uw woning verricht. Vaak bedraagt de
courtage een percentage van de koopsom van de woning. Hieronder een aantal aspecten.
Courtage bij Aankoop van een woning Bij aankoop wordt vaak een fixed fee (vast bedrag) gehanteerd, waardoor
de makelaar niet benadeeld wordt wanneer de prijs laag is... (en de koper niet
benadeeld wordt wanneer de aankoopsom toch wat hoger is). Wanneer niet tot
aankoop wordt overgegaan, geldt vaak het "no cure no pay" principe.
(Let bij aankoop van een woning op de clausules in de
koopovereenkomst.)
Courtage bij Verkoop van een woning
De makelaarscourtage voor verkoop is:
- meestal een percentage van de gerealiseerde verkoopsom, waarbij dat
percentage vast is of afhankelijk kan zijn van bijvoorbeeld de prijsklasse; bijvoorbeeld 1,2%
(gemiddeld
1,38% situatie 2019), te voldoen na verkoop van de woning (specifieker: na passeren
bij de
notaris?)
- soms in plaats van een percentage een vast tarief ("fixed
fee"), vaak verhoogd met een bonus.
Let op: Bij de bonus gaat het om een bepaald percentage (vaak 10%) van het
verkoopbedrag dat boven een bepaalde minimum verkoopprijs uitgaat. Vaak is fixed
fee + bonus veel hoger dan een simpel percentage van de verkoopsom.
Voorbeeld:
De vraagprijs van de woning is 300.000 euro maar blijkt bij verkoop toch 340.000
op te brengen.
Een simpel percentage van 1,38% is 1,38% van 350.000 is 4.830 euro.
Een vast bedrag en bonus geeft bijvoorbeeld 1,38% (?) van 300.000 is 4.140 euro en
de bonuskosten van 10% geeft 5.000, samen 9.140 euro...
Ga altijd na of de kosten incl. btw zijn.
Ga ook altijd na of de woning op Funda wordt geplaatst.
Bij intrekken van de opdracht zijn normaliter geen courtagekosten
verschuldigd, maar wel de Opstartkosten. Intrekken kan bijvoorbeeld als na een bepaalde tijd de woning nog
steeds niet verkocht is. Ga na welke eisen er zijn m.b.t. intrekken van de
opdracht!
Wanneer daadwerkelijk tot verkoop wordt besloten, worden de Opstartkosten
verrekend met de Courtage.
Onder de courtage vallen daarom o.m.:
- alle activiteiten die onder de Opstartkosten
vallen
- verkoop melden aan sociale media
- bezichtigingen regelen met potentiële kopers en bij bezichtigingen deze
klanten informeren
- onderhandelen met potentiële kopers (bieders)
- opstellen van de koopovereenkomst
- controleren akten van de notaris.
Verder zijn eventueel extra kosten vereist voor bijvoorbeeld:
- verkoopstyling (niet alleen tips hoe de woning het beste naar voren komt, maar
eventueel ook aankleding met bloemen o.d.; meestal geeft de makelaar tijdens het
oriënterende gesprek ook al wat tips; vraag naar de tips)
- advertenties (ook op sociale media)
- open huis.
De courtage is, net als de opstartkosten en eventuele extra's, niet aftrekbaar
van de belasting.
Dagrente
Het actuele rentepercentage dat wordt gehanteerd voor nieuw af te sluiten
leningen, waarbij geen rekening wordt gehouden met eventuele rentekortingen: het rentepercentage op het moment dat de
hypotheekoffertepasseert
bij de notaris. Verg. Hypotheekrente en Dalrente.
Dagtarief, venstertarief Het dagtarief of venstertarief is het openbaar beschikbare rentetarief van
de geldverstrekker.
Dalrente (daltarief, dalrente-garantie)
"Dalrente betekent dat u de laagste rente krijgt die de bank voor uw hypotheek heeft aangehouden
in de periode tussen offreren en passeren. Als de rente daalt nadat de offerte is uitgebracht en daarna weer stijgt krijgt u die allerlaagste
hypotheekrente. Een offerte met dalrente is de beste mogelijkheid die er is."
Als dat is afgesproken met de geldverstrekker, gaat u dus met dalrente
bij het passeren van de hypotheekakte bij de notaris de laagste rente
betalen die er was in de periode tussen onderteken hypotheekofferte
en
onderteken bij het passeren van de akte bij de notaris, ofwel de laagste van:
- de rente uit de hypotheekofferte (de offerterente)
- de op het moment van ondertekenen van de akte geldende rente (de dagrente)
- de dagrente tussen het moment van onderteken offerte en passeren van akte (als
die op enig moment in die periode lager was).
Omdat tussen het ondertekenen van de hypotheekofferte en de hypotheekakte enkele
maanden kunnen liggen, is de kans inderdaad aanwezig dat de rente is aangepast.
Dat kan gunstig zijn, maar niet altijd.
Let op:
- veel geldverstrekkers brengen een opslag in rekening op het rentepercentage
tot zelfs 0,15%
- voor dalrente kiezen heeft dus alleen nut als u vermoedt dat de rente meer dan
0,15% lager zal zijn in de tijd tussen hypotheekofferte en passeren
hypotheekakte bij de notaris
- houdt in het geval van dalrente ook (steeds) zelf bij wat het rentepercentage
is bij uw geldverstrekker.
Verg. Hypotheekrente en Dagrente.
(Met dank aan NHP Hypotheken
Banksparen Verzekeren.)
Deposito's
Het uitzetten van een som geld bij een bank tegen een van te voren afgesproken
termijn en vergoeding.
Depot Depot is een bankrekening waarop geld wordt gestort voor het doen van
betalingen aan bijvoorbeeld de aannemer voor nieuwbouw, woningverbeteringen of
premies voor een verzekering.
Zie verder bij Bouwdepot.
Depotrente
"Depotrente is rente die door de geldverstrekker vergoed wordt over het hypotheekbedrag dat nog in het depot zit."
Vaak is de depotrente gelijk aan de hypotheekrente maar soms iets lager.
"De hypothecair financier zal bij hypothecaire financieringen, waarbij de geldmiddelen of een gedeelte daarvan nog niet aan de consument worden uitgekeerd maar - onder welke benaming dan ook - ter beschikking worden gehouden, de daarvoor te betalen vergoeding uitdrukken in hetzij een - per saldo - te betalen rente over het ter beschikking gehouden bedrag hetzij in een percentage van de
hoofdsom van de hypothecaire financiering."
Zie de Gedragscode.
Disagio (disagio-clausule) De disagio-clausule is een regeling in een hypotheekakte waarbij een deel
van de rentebetalingen in de toekomst vervangen wordt door een bedrag ineens aan
de start van de looptijd. Dat bedrag ineens is een onderdeel van de afsluitkosten
en wordt gebruikt om de eerste rentevaste periode de maandlasten te verlichten,
bijvoorbeeld door een lager percentage te hanteren.
Het bedrag kan fiscaal voordelig zijn omdat het rentebetalingen betreft (tenzij
het bedrag meegefinancierd wordt, dan is er geen aftrek). Wel even nagaan welk
jaar welk bedrag fiscaal mag worden afgetrokken.
Doorhaling (doorhalen of royeren van een hypotheek;
royementsakte) "Bij de verkoop van een huis, het oversluiten van een hypotheek en wanneer een hypotheek is afgelost, moet de
hypothecaire inschrijving worden verwijderd uit het
Kadaster. Dit noem je het
doorhalen of royeren van een hypotheek. Dit doet de notaris voor u aan de hand van een
royementsakte."
(Met dank aan Just
Notarissen.)
Doorloopconstructie
"In principe hoort een spaarhypotheek te worden beëindigd zodra het spaarkapitaal gelijk is aan het geleende bedrag. Normaal gesproken gebeurt dat op einddatum. Sommige spaarhypotheken kunt u op einddatum verlengen, d.w.z. dat de aflossing wordt uitgesteld. Het spaarkapitaal groeit dan uit boven het geleende bedrag. Hiervoor wordt een
'open-einde-clausule' opgenomen in de verzekerings- en hypotheekvoorwaarden."
(Met dank aan VHM
Makelaars.)
Doorlopend krediet
"Een doorlopend krediet is een lening met een maximale bestedingsruimte: de
kredietlimiet. Je bepaalt zelf óf en hoeveel geld je opneemt. Je betaalt alleen rente over het opgenomen gedeelte. Maandelijks los je een gedeelte af, dat je weer kunt opnemen als je krap zit. Er zit dus geen einddatum aan een doorlopend krediet."
Een creditcard is ook als een doorlopend krediet te beschouwen, vandaar
dat zowel het doorlopend krediet als de creditcard aangegeven worden bij BKR.
Verg. Krediethypotheek.
(Met dank aan Independer.)
Doorstromer
Een doorstromer is iemand die een koopwoning heeft (of al eerder heeft gehad) en
een ander koophuis wil nemen. Vaak kan tot drie jaar na verkoop bij
"verhuizen" gebruik worden gemaakt de oude hypotheekvorm. Wel is het
hypotheekdeel van die oude vorm begrensd tot het hypotheekbedrag van vlak vóór
aflossen door verkoop.
Mensen die voor het eerst een koopwoning nemen worden starters genoemd.
Economisch eigendom
Economisch eigendom is een gebruiksrecht. Juridisch eigendom is wat
kortweg "eigendom" genoemd wordt. Nadeel van economisch eigendom is
dat beslag kan worden gelegd op het goed, bijvoorbeeld bij faillissement van de
juridisch eigenaar.
Effecten
Effecten zijn een verzamelnaam voor allerlei financiële waarden die verhandeld
kunnen worden, zoals: aandelen, certificaten, obligaties, opties,
termijncontracten, warrants.
Effectenhypotheek "Een effectenhypotheek lijkt op een beleggingshypotheek met één belangrijk
verschil: je belegt niet via een kapitaalverzekering. De effectenhypotheek bestaat uit een aflossingsvrije lening in combinatie met een beleggersrekening ofwel een effectenrekening. Deze beleggersrekening is gekoppeld (verpand) aan de hypotheek, maar je kunt zelf bepalen in welke fondsen er wordt belegd."
Let op:
- Sinds 2013 hebben bij deze hypotheekvorm nieuwe hypotheken geen fiscale rente-aftrek meer!
- "Omdat je belegt, heb je geen zekerheid over de hoogte van het kapitaal aan het einde van de looptijd. Dit kan hoger, maar ook lager uitvallen dan
verwacht."
(Met dank aan Independer.)
Effectieve rente
Effectieve rente is wat werkelijk betaald wordt omdat de rente maandelijks
geïnd wordt i.p.v. jaarlijks achteraf.
Effectieve rente is de oude benaming van het Jaarlijks
Kosten Percentage. Hiermee kunnen hypotheekrentes beter worden
vergeleken.
Verg. andere rente-soorten bij Hypotheekrente.
Eigen risico
Het bedrag dat bij schade voor eigen rekening blijft.
Eigenaarslasten
Eigenaarslasten zijn alle kosten die een eigen woningbezitter kan hebben, zoals: hypotheeklasten,
erfpachtcanon, onroerende zaakbelasting (OZB), eigenwoningforfait,
gemeentelijke en waterschapsbelastingen, verzekeringspremies (opstal e.d.), servicekostenVvE (appartement), onderhoudskosten.
Eigendomsakte (leveringsakte, akte van levering, transportakte,
overdrachtsakte, eigendomsbewijs) De eigendomsakte is een gewaarmerkte kopie van de akte van levering
(leveringsakte, transportakte, overdrachtsakte) van de woning bij de
notaris.
De eigendomsakte toont alle afspraken die tussen de verkoper en koper van het
pand. Dit kunnen nieuwe afspraken zijn of overeenstemmingen, rechten en plichten die al op het onroerend goed rusten, zoals:
- erfdienstbaarheid
- anti-speculatiebeding
- kettingbeding - grondverontreiniging
- aanwezigheid van een ondergrondse tank.
Geleverd worden:
- eigendomsinformatie en kadastraal gerechtigde(n)
- de locatie van het perceel en de oppervlakte
- het koopjaar
- de koopsom
- de zakelijke rechten
- eventuele belemmeringen
- eventuele aanvullende registraties zoals verklaringen van erfrecht.
Eigendomsoverdracht Een woning is nog niet uw eigendom na ondertekenen van de koopovereenkomst,
maar pas wanneer bij de overdracht de transportakte (eigendomsakte) is ondertekend bij de notaris
en feitelijk pas wanneer deze transportakte in het Kadaster is bijgeschreven.
Eigenwoningforfait
De eigen woning is voor de Belastingdienst een vorm van inkomsten omdat u het gebruik en genot hebt van een eigen woning (en vaak veel renteaftrek).
Het eigenwoningforfait is dus een bijtelling op het inkomen.
Een forfait is een gemakshalve vastgesteld percentage of bedrag omdat de reële
waarde moeilijk te kwantificeren is.
Het eigenwoningforfait is een vastgesteld percentage van de WOZ-waarde
van
de woning, wordt bij het inkomen in box 1 geteld en wordt
toegepast bij bijvoorbeeld het bepalen van gemeentelijke belastingen zoals OZB. Het
eigenwoningforfait geldt uitsluitend voor huiseigenaren, niet voor
huurders.
De WOZ-waarde ligt meestal aanzienlijk lager dan de marktwaarde omdat een
aantal belastingen aan de WOZ-waarde zijn gekoppeld en men daarom die waarde al
snel aanvecht als die te hoog wordt.
Het eigenwoningforfait heette in het begin huurwaardeforfait, omdat
"men" bij de overheid vond dat de hypotheekrenteaftrek teveel
voordeeltjes gaf die huurders niet hadden en er daarom een zogenoemde
ongelijkheid gegroeid was. Later begreep de overheid dat dat eigenlijk onzinnig
was en alleen maar wrevel opriep bij eigenaren van woningen, waarna men de
belasting maar eigenwoningforfait heeft genoemd.
Let op:
- Een deel van het jaar een woning bewonen, betekent omrekenen naar aantal
dagen. Bijvoorbeeld 100 dagen bewonen van een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro is
100/365e deel van het eigenwoningforfait dat bij de WOZ-waarde van die woning
behoort, dus (100/365)*(0,005*300000) euro.
- Het eigenwoningforfait is 0 (nul) euro over de periode dat de woning:
. leeg (niet bewoond) en te koop staat
. in aanbouw is.
- Het eigenwoningforfait voor dure woningen is zeer fors, waardoor dit deel wat
gekscherend de villabelasting
wordt genoemd. Eigenlijk is dat hoge forfait niet redelijk nu de huizenprijzen
uit de pan schieten. In 2021 is het eigenwoningforfait voor woningen met een
WOZ-waarde van 75.000 tot 1.110.000 euro 0,50% en voor woningen met een
hogere WOZ-waarde is de villabelasting (voor het deel dat boven die 1.110.000
euro uitkomt) 2,35%.
- Overigens meldt de Belastingdienst: "Bij geen of weinig eigenwoningschuld
[restant hypotheekschuld] betaalt u ook geen of weinig hypotheekrente. Meestal is uw eigenwoningforfait dan hoger dan uw aftrekbare kosten. Wij geven u dan een aftrek op uw eigenwoningforfait."
Eigenwoningreserve (EWR) De Eigenwoningreserve is de verkoopopbrengst van uw woning:
verkoopprijs -/- laatstgeldende hypotheekschuld -/- verkoopkosten.
De eigenwoningreserve moet binnen 3 jaar in mindering gebracht worden van de
aankoop van een nieuwe woning. Na 3 jaar vervalt de eigenwoningreserve.
Zie verder bij Bijleenregeling.
Eigenwoningschuld "De eigenwoningschuld is het deel van uw hypotheek of lening waarover u de rente mag aftrekken. Dit is alleen een hypotheek of lening die betrekking heeft op uw eigen woning, bijvoorbeeld om de woning aan te kopen, te verbeteren of te onderhouden. Gebruikt u een deel van de hypotheek of lening om bijvoorbeeld uw huis in te richten? Of om een auto te kopen? Dan hoort dit deel niet bij uw eigenwoningschuld.
Vaak is de eigenwoningschuld gelijk aan het bedrag van uw hypotheek of lening. Maar uw eigenwoningschuld kan ook lager zijn dan het bedrag van uw hypotheek of lening. Bijvoorbeeld als u eerder een woning hebt verkocht met overwaarde, of als u een schenking voor die woning hebt ontvangen.
Eigenwoningschuld berekenen
Tel de volgende bedragen bij elkaar op:
- aankoopsom van de woning
- aankoopkosten (kosten koper)
- hypotheek of lening voor onderhoud of verbouwing van uw woning
- hypotheek of lening voor afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming
En verminder dit met de:
- eigenwoningreserve (neem de waarde van de reserve direct vóór aankoop van de nieuwe
woning; zie bijleenregeling)
- schenking (van ouders) die u hebt gekregen om een eigen woning te kopen."
Tel daarna het bedrag van de meegefinancierde financieringskosten die betrekking hebben op de eigenwoningschuld erbij
op, mits het totaal niet boven 100% van de koopsom komt (er mag wettelijk maar
100% hypothecair geleend worden).
"Het totaal van deze berekening is uw eigenwoningschuld. U mag voor een lening tot maximaal dit bedrag de betaalde rente aftrekken.
Hebt u meer geleend dan wat uit de berekening van de eigenwoningschuld komt? Geef dat bedrag dan aan als schuld in box 3 (sparen en beleggen). U mag over dit deel van de lening de betaalde rente niet aftrekken."
(Met dank aan Belastingdienst.)
Eindafrekening (nota van afrekening) De eindafrekening bevat alle bedragen die gemoeid zijn met het kopen of verkopen van
uw woning: de rekening van de notaris vlak vóór het tekenen van de eigendomsakte
en hypotheekakte, met alle aankoop- en
financieringskosten, bijvoorbeeld:
- koopsom
- alle bij de koopsom behorende kosten die te maken hebben met de eigendomsoverdracht
("onder verrekening van" o.m. eigenarendeel
van waterschapslasten, OZB e.d.)
- eventueel taxatiekosten
- akte van levering: o.m. overdrachtsbelasting,
notariskosten, inschrijving volgens kadastraal tarief, recherchekosten
- kosten aflossing (de hypotheek van de verkoper moet nog afgelost worden maar
dat kan pas na ondertekenen van de akte, maar de hypotheekbank van verkoper
rekent de rente voor die twee dagen tussen tekenen en ontvangen van de
aflossing)
- kosten doorhaling (uitschrijven hypotheek verkoper
bij het kadaster)
- akte van hypotheek: o.m. hoofdsom lening (verstrekte hypotheekbedrag),
notariskosten, inschrijving volgens kadastraal tarief, recherchekosten, afsluitkosten, NHG
- eventueel kosten VvE (mutatiekosten, betaalachterstanden van
stookkosten en servicekosten)
- eventueel makelaarskosten en advieskosten.
Onderaan de nota staat uiteindelijk het bedrag dat u als koper nog moet betalen of
dat u als verkoper ontvangt of bij moet betalen (verschil Te voldoen en
Voldaan).
De bankrekening dient op uw naam te staan (tegen witwassen).
(Met dank aan Makelaarsland.)
Energielabel Niet onmiddellijk belangrijk voor een hypotheek, maar de energiebehoefte is
wel belangrijk voor de maandelijkse lasten. Het energielabel van een woning, en
tot wanneer het geldig is, kan worden opgevraagd op: Zoek
het energielabel van een koop- of huurwoning(kies Zoek je
energielabel).
Erfbelasting
Erfbelasting over bijvoorbeeld een woning vindt plaats over de WOZ-waarde
van
een woning. De tarieven van de erfbelasting en de vrijstellingen vindt u op Belastingdienst.
De vrijstelling voor 2023 is voor een echtgenoot of geregistreerd of samenwonend
partner 723.526 euro, voor een kind, pleegkind, stiefkind, kleinkind 22.918 euro, een achterkleinkind
2.418 euro, een kind met beperking 68.740, een ouder 54.270 euro (twee ouders samen helaas ook dit bedrag) en anderen (ook broer, zus
e.d.) 2.418 euro.
In belastingjaar 2023 geldt dat een partner of kind een laag percentage heeft (tot
138.641
euro 10% en erboven 20%); kleinkinderen en verder afstammelingen in die lijn
resp. 18% en 36%; alle overigen (broers, ouders, neven maar ook mensen die geen
enkele familierelatie hebben) resp. 30% en 40%.
Let op:
- Er zijn notarissen die niet iedereen inlichten (soms hoort iemand van familie of
vrienden van de overledene dat hij een legaat ontvangen heeft).
- De notaris zal meestal de erfbelasting inhouden op het uit te keren bedrag.
Echter, wanneer de notaris niet betaalt aan de Belastingdienst of daar te laat
mee is, dan stuurt de Belastingdienst toch aan de erfgenamen een aanmaning om de
erfbelasting plus de boete te betalen. (Zover zal het niet snel komen,
maar een malafide notaris kan vrolijk met het geld verdwijnen naar een land dat
niet uitlevert, om wat voor reden dan ook...)
- De Belastingdienst zegt "Wacht met het invullen van de belastingpapieren
tot u van ons hoort" en laat dan niets meer van zich horen, stuurt nooit
herinneringen, maar wel onmiddellijk een aanmaning én legt meteen een boete op. Elk
normaal bedrijf zou bij de rechter
voor deze handelwijze in het ongelijk worden gesteld, de Belastingdienst echter
niet ("zo staat het in de wet gezet" zeggen Belastingdienst en laffe
Nationale Ombudsman). Dat kan eventueel heel wat
onnodig geld kosten. (Situatie 2018.)
Erfdienstbaarheid
Erfdienstbaarheid is een beperkt recht of plicht ten aanzien van een (onroerend) object van iemand
anders. Bekendst is het recht van overpad.
Zie verder bij Erfdienstbaarheid.
Erfpacht (erfpachtcanon) De grond van een huis kan eigendom zijn van een ander (vaak de gemeente,
vroeger ook de kerk). De grond is geen eigen grond maar wordt verpacht. De
eigenaar van het huis betaalt aan de eigenaar van de grond elk jaar een vast
bedrag (de canon). Soms is de erfpacht voor een groot
aantal jaren afgekocht (vooruit betaald), vaak wel 50 jaar. Het moment van
afkoop moet bekend zijn, zodat een volgende eigenaar na kan gaan hoeveel jaar
het nog duurt voordat de erfpachtsom aangepast wordt. Soms wordt de erfpachtsom
op groteske wijze verhoogd, wat uiteraard tot protesten leidt.
Bij een (nog) korte looptijd van de canon is de kans groot dat het bedrag
verhoogd wordt en de woonlasten dus hoger worden. Daarom kan een
hypotheekverstrekker soms moeilijk doen bij erfpacht, zeker als de eigenaar van
de grond een particulier is.
"Als u een huis op erfpacht koopt, staat in de koopakte en akte van vestiging informatie over uw erfpachtcontract. Zolang het erfpachtcontract loopt, moet er canon worden betaald. Alleen als de grond wordt gekocht, vervalt de verplichting tot het betalen van de
canon."
Alleen de periodiek verschuldigde canon (bijvoorbeeld maandelijks of jaarlijks) is aftrekbaar
van de belasting.
Zie verder bij Canon.
Erfrecht (legitieme deel, staak) Het erfrecht regelt wat er met de bezittingen en schulden gebeurt wanneer
iemand overleden is. Vastgelegd is wie erfgenamen zijn en welk deel hen toekomt.
Ieder kind heeft recht op een minimum deel in de erfenis van diens ouders. Dit heet
de "legitieme portie". Een kind met diens kinderen wordt een staak genoemd. Bij meer kinderen krijgen beide staken
evenveel.
Wanneer een testament wordt opgemaakt, is het mogelijk ook kleinkinderen mee te
laten delen in de erfenis wat door de vrijstellingen fiscaal interessant is.
Estate planning
Nalatenschapsplanning.
Executeur (vroeger: executeur-testamentair)
De executeur is degene die een testament of het codicil uitvoert. Dit kan
een door de overledene gekozen persoon zijn of een notaris. Let op: - Wanneer de notaris die de erfenis behandelt óók executeur is, heeft de notaris
alle macht in handen en is controle zéér moeilijk! Laat dus nooit de
notaris ook executeur-testamentair zijn!
Executie (executieverkoop, veiling)
Een executieverkoop is een gedwongen, dus onvrijwillige, verkoop van de woning, wanneer
een huiseigenaar niet langer aan zijn betalingsverplichtingen aan de
geldverstrekker kan voldoen. Let op: - De term executiewaarde wordt niet meer
gebruikt, maar het verschijnsel van de gedwongen verkoop en de lagere waarde
blijft uiteraard. - Een bank kan soms al na 3 maanden overgaan tot executieverkoop van de
woning. Neem bij financiële problemen altijd contact op met de bank /
geldverstrekker.
- Een executieverkoop levert altijd veel minder op dan een normale verkoop.
Misschien is het nu anders, maar vroeger leek het in ieder geval een onderonsje
tussen banken en andere geldfiguren, en werden vermoedelijk afspraken gemaakt
waardoor het huis voor nog minder geveild werd dan verwacht had mogen worden.
Probeer dus bij problemen toch uw huis op de normale manier te verkopen.
Executiewaarde (gedwongen verkoop, veiling)
Dit is de waarde van de woning wanneer deze gedwongen moet worden verkocht.
"Sinds 1 januari 2013 is de executiewaarde afgeschaft. Taxateurs stellen de
executie waarde niet meer vast. Banken hanteren nu de marktwaarde als uitgangspunt. Wel werken de meeste banken intern nog met een rekenformule waarbij ze op basis van de
marktwaarde zelf een executiewaarde vaststellen."
De marktwaarde is de waarde bij normale verkoop en dat is duidelijk niet het
geval wanneer een woning geveild wordt. De marktwaarde is wellicht het
uitgangspunt maar zal zelden bereikt worden op een veiling.
De executiewaarde ligt waarschijnlijk ergens tussen de 70% en 90% van de
marktwaarde, afhankelijk van de economische situatie en tijd die de verkoper gegund wordt om zijn huis
zo normaal mogelijk te verkopen.
Expiratiedatum
De expiratiedatum is de datum waarop een contract of een onderdeel daarvan
afloopt, bijvoorbeeld de einddatum van een rentevaste periode of van de
geldigheid van een hypotheekofferte o.d.
Financiële bijsluiter
De financiële bijsluiter is een verplichte uitleg van ingewikkelde financiële
producten, uiteraard vaak beleggingsproducten. Duidelijk voor de klant moeten
zijn:
- kosten
- rendement
- risico.
Financieringskosten Financieringskosten bij het afsluiten van een hypotheek zij alle kosten die
gemaakt moeten of kunnen worden voordat een hypotheekakte kan worden getekend,
bijvoorbeeld: advieskosten hypotheek, taxatiekosten (t.b.v. hypotheek en NHG-garantie),
notariskosten, kosten NHG-garantie. Naast de financieringskosten zelf moeten veel andere kosten gemaakt worden;
zie verder bij Aftrekbare en niet-aftrekbare kosten bij aankoop woning.
Financieringslastpercentage
Bij woonlasten voor koophuizen is het financieringslastpercentage het percentage
van het bruto inkomen dat iemand aan hypotheeklasten mag uitgeven. Dat
resulteert in een bedrag waarmee het maximale hypotheekbedrag berekend kan
worden (annuïtaire of lineaire hypotheek en daarbij behorende percentages).
"Hypotheekverstrekkers zijn bij wet verplicht de financieringslastpercentages te hanteren bij het berekenen van hypotheken. Een op deze percentages gebaseerde maximale hypotheek is echter niet altijd passend bij iemands uitgavenpatroon en persoonlijke voorkeuren."
(Nibud)
Het Nibud geeft jaarlijks het "Advies Financieringslastnormen"
uit (het voorbeeld is van 2021).
Zie eventueel Renteschok.
Fiscaal partnerschap
Fiscaal partnerschap houdt in dat u en uw partner fiscale bijtellingen en
aftrekposten onderling kunnen verdelen. Gehuwden zijn automatisch fiscale
partners. Om fiscaal partnerschap van niet-gehuwden mogelijk te maken, moet u
wel minimaal 6 maanden achtereen hebben samengewoond en een gezamenlijke
huishouding hebben gevoerd.
Een fiscale term waarbij u en uw partner onderling bijtellingen en aftrekposten kunnen verdelen. Om hiervoor in aanmerking te komen dient u voorafgaand minimaal zes maanden onafgebroken te hebben samengewoond en een gezamenlijke huishouding te hebben gevoerd. Indien u gehuwd bent is fiscaal partnerschap automatisch van toepassing.
Forfait (forfaitair bedrag) Forfait is een regeling waarbij voor het gemak niet van de werkelijke kosten
uit wordt gegaan, maar gebruik wordt gemaakt van een vast percentage of vast bedrag.Vooral in belastingzaken worden vaak forfaitaire bedragen gehanteerd.
Voorbeeld: eigenwoningforfait.
Funda Funda is één van de
weinige sites waar zeer veel woningen te koop worden aangeboden. Ga gewoon eens
grasduinen op die site, geef de plaats waar u wilt kopen en geef eventueel wat
extra criteria om het aantal mogelijkheden behapbaar te houden (bestaande bouw
of nieuwbouw, beschikbaar, bepaalde minimale woonoppervlakte, garage
e.d.).
Let wel op het specifieke taal- en gewoontegebruik van makelaars:
- ouderdom: authentieke elementen of authentieke details houdt meestal in
dat het vooral ouwe meuk is
- woonoppervlakte: controleer altijd of de woonoppervlakte veel afwijkt
van die bij het WOZ-waardeloket wordt gegeven (een
uitbouw kan vaak vergunningvrij gebouwd worden en wordt dan niet in de
woonoppervlakte en de WOZ-waarde meegenomen)
- percelen: zijn er nog andere percelen die bij de woning horen
(bijvoorbeeld een stukje gras of het deel waar de garage staat)?
- plattegrond: staat de plattegrond niet apart aangegeven maar is die
uitsluitend bereikbaar als je 40 foto's hebt doorgeworsteld, dan is meestal iets
aan de hand (piep-tuintje, rare hoeken in de tuin e.d.)
- clausules: recht van overpad enz.
enz.
- parkeren: als in de beschrijving het parkeer-onderdeel ontbreekt, kun
je er vanuit gaan dat parkeren zeer lastig wordt (bijvoorbeeld alleen voor de
deur van de buren of een eind van de woning verwijderd)
- omgeving: kijk altijd óók even op Google Maps hoe de omgeving is,
bijvoorbeeld een
speeltuintje, bushalte, school, supermarkt, plein, garagebedrijf of ander bedrijf vlakbij kan handig zijn, maar kan vaak herrie
en rommel en overlast geven, huis staat in een doodlopende straat, er is geen
parkeergelegenheid (voor bezoek), de ruimte vóór de garage is te klein voor
een auto (je kunt de garage dus niet makkelijk veranderen naar woonruimte), een sloot achter het huis (muggen), het dak is
niet geschikt voor zonnepanelen, een flatgebouw staat wel erg dicht in de buurt,
een hondentoilet of ondergrondse afvalcontainer naast je deur, de achtertuin
staat niet op het zuiden zoals aangegeven maar op het zuidwesten of westen of
soms zelfs op het oosten; denk er wel aan dat de situatie die Google Maps geeft
meestal een aantal jaren oud is
- foto's: van de foto's zijn ook allerlei zaken af te leiden (er is een
zitkuil of split-level (beide onhandig), veel te kleine tuin (of juist te
groot), geen (openslaande) deuren naar de achtertuin, keuken een eind van de
eetkamer verwijderd, veel te steile trap, lekkage van dakgoot of regenpijp,
buren hebben een jacuzzi die 's zomers nogal wat herrie kan maken, onderhoud van
buurpanden is enorm slecht)
Let ook op:
- Sommige makelaars hebben de vervelende gewoonte geen aparte plattegronden
te tonen; in dat geval moet je alle foto's door voor je aan het einde van de
serie van pakweg 40 foto's eindelijk de plattegronden vindt (bij Funda kun je
niet vanaf foto 1 "achteruit" naar de laatste afbeelding, situatie februari
2021).
- Vaak staat er geen perceel-plattegrond bij. Onhandig als je bijvoorbeeld de
begane grond wilt uitbouwen.
Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) (Code of Conduct for Mortgage Loans,
regels, berekeningen, minimumvoorwaarden, offertes, vergelijken) "De wijze waarop de hypotheekverstrekker je de offerte aanbiedt, moet voldoen aan een aantal
gedragsregels en kwaliteitseisen. Deze zijn vastgelegd
in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Wet op het financieel toezicht. Bovendien moeten
geldverstrekkers zich aan Europese regels houden en altijd een ESIS (European Standard Information Sheet) bij de
offerte voegen. Het ESIS is een standaard informatieblad met gegevens over de hypotheek. Hierin vind je ook het
Jaarlijks Kostenpercentage. Dit
informatievel moet je uiterlijk bij je hypotheekofferte
ontvangen."
Onder meer zijn er
regels over de voorwaarden en de maximale hoogte van de hypotheek en over de
berekening van de hypotheeklasten, maar ook zijn er bijvoorbeeld
minimumvoorwaarden voor folders en offertes.
Met het Jaarlijks Kostenpercentage is het mogelijk meer aanbieders te vergelijken.
Voor overtredingen van de Gedragscode kan men een klacht indienen bij een
Commissie van Toezicht.
De Gedragscode
hypothecaire leningen 2020 en de Toelichting
daarop.
(Met dank aan KNAB en NVB.)
Geldigheidsduur offerte (hypotheekofferte) Bij de hypotheekofferte moet duidelijk zijn
hoe lang de geldigheidsduur van de offerte is, of de offerte in tijd
verlengd kan worden, hoe lang de verlenging of extra verlenging is en wat de
kosten zijn als tot verlenging wordt overgegaan (de zogenoemde Bereidstellingsprovisie).
Hou er rekening mee dat de rente kan wijzigen tijdens de looptijd van de
offerte, zie bijvoorbeeld dalrente (daltarief).
Gemeenschap van goederen (GVG)
Partners kunnen trouwen of samenwonen:
- in algehele gemeenschap van goederen (soms: volledige gemeenschap van
goederen)
- in beperkte gemeenschap van goederen
- onder huwelijkse voorwaarden / partnerschapsvoorwaarden.
Vóór 1-1-2018: standaard getrouwd in gemeenschap van goederen
Bent u vóór 1 januari 2018 in gemeenschap van goederen getrouwd? Dan gelden voor u de volgende regels:
- Alle bestaande en toekomstige bezittingen en schulden zijn van u en uw partner samen.
- Erfenissen en schenkingen vallen in de gemeenschap van goederen. Soms en onder bepaalde voorwaarden vallen bezittingen en schulden hier
buiten (bijvoorbeeld bij een erfenis als in het testament of de schenkingsakte een
uitsluitingsclausule is opgenomen).
- Een eigen onderneming valt automatisch in de gemeenschap van goederen. Schuldeisers kunnen dan op alle gezamenlijke bezittingen verhaal halen.
- Bij scheiding krijgen u en uw partner 50% van alle bezittingen en schulden.
Wilde u vóór 1-1-2018 toch niet in gemeenschap van goederen gehuwd zijn, dan
werden huwelijkse voorwaarden opgesteld bij de notaris.
Ná 1-1-2018: standaard beperkte gemeenschap van goederen
Bij een huwelijk of geregistreerd
partnerschap leven de partners standaard niet in volledige
gemeenschap van goederen, maar in een beperkte gemeenschap van goederen. Hieronder vallen:
- Bezittingen en schulden die vóór het huwelijk of geregistreerd partnerschap van u en uw partner samen waren.
- Bezittingen en schulden die u en uw partner tijdens het huwelijk of het geregistreerd partnerschap krijgen.
- Een onderneming als u deze tijdens het huwelijk of geregistreerd partnerschap start.
- Bij scheiding krijgen u en uw partner beiden 50% van alle bezittingen en schulden die in de wettelijke gemeenschap van goederen vallen.
Bij beperkte gemeenschap van goederen is niet alles van u samen
Sinds 1 januari 2018 vallen niet meer alle bezittingen en schulden in de gemeenschap van goederen:
- Bezittingen en schulden die (alleen) van u waren vóór het huwelijk of geregistreerd partnerschap blijven alleen van
u (dus ook een huis bijvoorbeeld).
- Erfenissen en schenkingen die u vóór het huwelijk kreeg of tijdens het huwelijk
krijgt, blijven alleen van u. De erflater of schenker kan wel in het testament bepalen dat uw partner ook een deel krijgt.
- Bestond een eigen onderneming al voor het huwelijk of geregistreerd partnerschap? Dan blijft deze privé. De partner die de onderneming drijft, moet een vergoeding betalen aan de andere partner. Vergelijkbaar met salaris dat in de gemeenschap van goederen valt.
Bewijs van eigendom persoonlijke bezittingen
- Bij een scheiding moet u kunnen aantonen dat de bezittingen die buiten de gemeenschap van goederen zijn gevallen, van u alleen zijn. Het is daarom verstandig om van belangrijke bezittingen bijvoorbeeld de aankoopnota te bewaren.
- Bij erfenissen of grote schenkingen is het verstandig het testament of de schenkingsakte te bewaren. Of andere documenten over de verdeling van de erfenis. Kunt u niet aantonen dat de bezittingen van u zijn? Dan krijgt uw ex-partner bij scheiding de helft van uw bezittingen.
Algehele gemeenschap van goederen
Wilt u toch in algehele gemeenschap van goederen trouwen of geregistreerd
partner zijn? Dan regelt u dit bij de notaris.
Gemeenschappelijk eigendom (gezamenlijk eigendom) Bij gemeenschappelijk eigendom zijn twee of meer personen eigenaar van een
zaak, bijvoorbeeld een woning of een appartementengebouw.
Bij een woning gaat het meestal om partners die samen een woning hebben, voor
verplichtignen e.d. elk hoofdelijk aansprakelijk is en bij verkoop beider
toestemming nodig is.
Bij een appartementengebouw heeft iedere eigenaar zijn eigen appartementsrecht
(van zijn eigen appartement) en zijn uitsluitend de gemeenschappelijke ruimten
(hal, trappenhuis, lift e.d.) van "allen", in feite van de Vereniging
van Eigenaars (VvE).
Gemeenschappelijke ruimte
Een gemeenschappelijke ruimte is een ruimte die bestemd is voor gezamenlijk
gebruik, bijvoorbeeld:
- een hal, trappenhuis, lift e.d. (bij een studentenflat, of bij een
appartementencomplex, zie eventueel bij Vereniging van Eigenaars
VvE)
- een grasveldje of binnentuin (bij een hofje, of bij een nieuwbouwwijkje waar
projectontwikkelaar en architect het leuk vinden om de privé-tuinen zo klein
mogelijk te houden door een herrie- en ruziegevende gemeenschappelijke
"tuin", terwijl de gemeente verguld is van het feit dat ze dat niet
hoeven te onderhouden).
Gemeentelijke heffingen (gemeentelijke
belastingen) Gemeentelijke heffingen zijn specifieke belastingen die door de gemeente
wordt geheven aan eigenaren en huurders, bijvoorbeeld OZB,
rioolheffing,afvalstoffenheffing, eventueel hondenbelasting.
Zie voor exacte, recente bedragen aan lokale lasten (gemeentelijke lasten,
waterschapslasten en provinciale lasten): Centrum voor Onderzoek van de
Economie van de Lagere Overheden COELO.
Gemengde verzekering
Een gemengde verzekering is een verzekering die zowel bij overlijden als bij in leven zijn op de
overeengekomen einddatum een bedrag uitkeert. De gemengde verzekering bestaat
dus uit een spaardeel (of beleggingsdeel) en een deel overlijdensrisicoverzekering. Bij overlijden wordt meestal direct uitgekeerd.
Soms wordt bij overlijden een van te voren vastgesteld, kleiner bedrag
uitgekeerd dan bij het bereiken van de einddatum (expiratiedatum).
(De gemengde verzekering werd ook wel, wat verwarrend, hypotheekverzekering
genoemd.) Let op:
- Als dit in de vorm van een hypotheek is: sinds 2013 heeft deze hypotheekvorm bij nieuwe hypotheken geen fiscale rente-aftrek meer!
Geregistreerd partnerschap
"Geregistreerd partnerschap is een samenlevingsvorm die nagenoeg dezelfde wettelijke status heeft als het huwelijk. In plaats van trouwen
kan je ook kiezen voor geregistreerd partnerschap. Het op deze wijze registreren van het samenwonen geeft vrijwel dezelfde rechten en plichten als het huwelijk. Met een geregistreerd partnerschap leggen
je partner en jij jullie relatie officieel vast bij een ambtenaar van de burgerlijke stand."
"Een groot verschil met een huwelijk is nog steeds dat een geregistreerd partnerschap buiten de rechter om kan eindigen. Voorwaarde is wel dat de partners het met elkaar eens zijn en dat zij geen minderjarige kinderen hebben. Voor de ontbinding van een huwelijk moet je altijd naar de rechter."
Zie ook Gemeenschap van goederen.
(Met dank aan De Hypotheker.)
Gezondheidsverklaring (overlijden,
arbeidsongeschiktheid) Een gezondheidsverklaring is een formulier met vragen over uw gezondheid dat
ingevuld moet worden om in aanmerking te komen voor een
overlijdensrisicoverzekering (ORV) of een arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV). Door de antwoorden op het formulier schat de verzekeringsmaatschappij het
risico in, zijn er eventueel aanvullende onderzoeken (door huisarts of
internist) en mogelijk een medische keuring (bijvoorbeeld als u ouder bent dan
55 jaar). Ook bij een hoog bedrag van de verzekering wordt meestal aanvullend
onderzoek gedaan, bijvoorbeeld een internistenverklaring is dan nodig.
Aan de hand van de hieruit voortvloeiende vermoedelijke gezondheidstoestand van
de invuller bepaalt de verzekeringsmaatschappij de kosten van de betreffende
verzekering.
Hoewel er natuurlijk geen leeftijdsdiscriminatie zou mogen zijn, speelt ook de
leeftijd hier een belangrijke rol: bijvoorbeeld boven de 67 of 70 kan men zich
niet meer op een normale manier verzekeren voor een ORV. Enigszins begrijpelijk
wel, maar als de klant al 20 jaar of langer premie betaald heeft, is dat
toch wel wrang, zeker als je elk jaar steeds méér premie moet gaan betalen en de
premie uiteindelijk bijna onbetaalbaar wordt. (Bij FBTO bijvoorbeeld werd de ORV beëindigd door de
verzekeraar toen de klant de leeftijd van 67 jaar bereikt werd, maar dat zal bij andere
verzekeraars wel hetzelfde zijn. De premie van die klant werd overigens toch
bijna onbetaalbaar.)
Gunning (recht van gunning) "De verkoper behoudt zich altijd het 'recht van gunning' voor. Dat betekent dat hij of zij mag bepalen of de combinatie van prijs en voorwaarden voldoende is om aan een bepaalde bieder te verkopen. Verkoper is dus niet verplicht aan de hoogste bieder te verkopen, maar kan bijvoorbeeld ook kiezen voor een lager bod met betere voorwaarden. Er kan zelfs worden besloten niet te gunnen (niet te verkopen). Maar over het algemeen streeft de verkoper er naar nog dezelfde dag aan gegadigden te laten weten of er is gegund en aan wie."
(Met dank aan Makelaarsland.)
Herbouwwaarde (opstalverzekering, herbouwwaardemeter, standaardbedragen,
specifieke vragen)
Het bedrag benodigd voor herbouw van het gebouw op dezelfde plaats en met
dezelfde bestemming (bijvoorbeeld na een zeer grote brand).
De herbouwwaarde is de basis voor de opstalverzekering. Let op: - Gelukkig hoeft tegenwoordig voor de bepaling van de herbouwwaarde bij
veel verzekeraars geen
extreem moeilijke berekening meer plaats te vinden (zoals dat met de zogenoemde herbouwwaardemeter
nog steeds moet), maar kunnen bepaalde
standaardbedragen worden gehanteerd of zijn een paar specifieke gegevens (inhoud
woning, isolatiegraad, fundering, garage, bijgebouwen) voldoende om een
herbouwwaarde als bedrag te geven.
Nadeel van de moeilijke berekening is ook
dat bij elke grotere aanpassing van het pand de berekening opnieuw moet en de polis
moet worden aangepast.
Zie eventueel Opstalverzekering.
Hoger hypotheekbedrag Soms is het handig, als de inkomsten het toelaten, bij aankoop van een huis
het hypotheekbedrag in de hypotheekakte hoger te kiezen
dan wat benodigd is en vooralsnog geleend wordt.
Zie verder bij Verhoogde inschrijving.
Hoofdelijke aansprakelijkheid "Als een hypotheek door twee personen wordt afgesloten, kan elke persoon afzonderlijk worden aangesproken voor de
totale schuld."
Ook als de ander de schuld heeft veroorzaakt, dan nog is de
onschuldige (ook) volledig aansprakelijk.
Wanneer u hoofdelijk aansprakelijk wordt gehouden, heeft u wel het regresrecht op de andere schuldenaren:
u kunt hun deel van de schuld alsnog terugvorderen. (Alleen zal dat vaak
moeilijk zijn, de schuldeiser komt niet voor niets bij de persoon terecht die
hoofdelijk aansprakelijk gesteld wordt voor de hele schuld.)
Voorbeelden: partners in een huwelijk, vennootschap onder firma.
Hoofdsom De hoofdsom is het bedrag waarvoor de hypotheek in eerste instantie wordt
afgesloten, d.w.z. het bedrag dat ook daadwerkelijk initieel geleend wordt.
Hoog-laag-constructie (hoog/laag-constructie, laag/hoog-constructie) Bij bijvoorbeeld een pensioen houdt de hoog-laag-constructie in dat er de
eerste jaren een hogere uitkering plaatsvindt dan in latere jaren.
Voordelen van hoog-laag pensioen
- Wanneer u met pensioen gaat en uw partner is jonger, heeft geen inkomen en
ontvangt nog geen pensioen en AOW, dan is het prettig wanneer u die jaren een
hogere pensioenuitkering hebt. Na de pensioendatum van uw partner kunt u dan de
laag-periode laten ingaan.
- Wanneer u direct na de pensionering meer inkomen nodig heeft door nog studerende kinderen
o.d..
Voordelen van laag-hoog-pensioen
- Wanneer u een jongere partner heeft die nog werkt, is wellicht een normaal of
hoog pensioen voor uzelf helemaal niet nodig. Wanneer uw partner met pensioen
gaat kunt u het lage pensioen omzetten naar een hoog pensioen.
Voorbeeld "Een man van 65 jaar heeft een pensioenpolis met een kapitaal van € 100.000. Hij maakt een vergelijking voor een levenslang pensioen en ziet dat de uitkering voor hem € 363,- per maand levenslang is. Als hij komt te overlijden, ontvangt zijn echtgenote hier de rest van haar leven 70% van.
Hij vraagt ook een berekening op voor een hoog-laag pensioen. Als hij zijn pensioen op die manier laat uitkeren ziet het er als volgt
uit.
Hij ontvangt dan 10 jaar lang iedere maand € 424,-. En na deze 10 jaar daalt het bedrag naar € 318,-.
Dus eerst is de uitkering 100% en daarna daalt deze naar 75%. Als hij komt te overlijden, ontvangt zijn vrouw altijd 70% van de afgesproken uitkeringen."
Let op:
- Voor een pensioen geldt: "Op grond van fiscale wetgeving is een variatie tussen de hoogste en laagste uitkering van maximaal 100:75 toegestaan. Dat wil zeggen dat de laagste uitkering minimaal 75% moet bedragen van de hoogste."
(Pensioen.com.)
- Hoog-laag-constructies kwamen/komen ook voor bij banksparen,
wanneer men in de beginperiode veel af wil lossen zodat in de latere periode het
restbedrag lager is, er ook minder rente verschuldigd is en de maandlasten dus
aanzienlijk lager kunnen zijn.
- Hoog-laag-constructies kwamen/komen ook voor bij kapitaalverzekeringen.
- Bij verzekeringen en hypotheken stelde de Belastingdienst als voorwaarde dat tijdens de looptijd in enig verzekeringsjaar nooit meer dan tien maal zoveel premie betaald wordt, als in het jaar, waarin de minste premie wordt
betaald.
Hybride hypotheek (spaarbeleggingshypotheek, hybrideverzekering)
Een combinatie van een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek,
dus een hypotheekvorm waarbij het kapitaal wordt opgebouwd door zowel te
beleggen als te sparen. Bovendien is het
mogelijk tussentijds te switchen (daar zijn wel kosten aan verbonden).
Let op:
- Sinds 2013 heeft deze hypotheekvorm bij nieuwe hypotheken geen fiscale rente-aftrek meer!
Zie eventueel bij Aflossingsvorm of Hypotheek.
Hypothecaire lening (hypothecaire financiering)
Een hypothecaire lening of hypotheek is (een aantal definities):
- De hypothecaire lening is een geldlening met onroerend goed als onderpand en waarvan een notaris een akte
afgeeft. Bijna altijd wordt het leenbedrag expliciet in de hypotheekakte
vastgelegd
- De hypothecaire lening is "een financiering aan een consument bestemd voor de verwerving, verbouwing of herfinanciering van een voor eigen permanente bewoning bestemde woning tot zekerheid voor de terugbetaling waarvan een hypotheek op die woning is of wordt
gevestigd" (NVB).
- De hypothecaire lening is voor de geldverstrekker een zekerheidsrecht
(onderpand) op een onroerend goed (een registergoed), bedoeld om de
geldverstrekker het recht te geven bij niet-nakomen van de verplichtingen van de
geldnemer bij voorrang de schuld te kunnen verhalen (meestal door verkoop van
het onroerend goed).
Hypothecaire inschrijving
De notaris registreert de hypotheek met de geldverstrekker, de hoogte van het
bedrag, de eigenaar en voor welk perceel (adres) bij het kadaster. Dit is wettelijk verplicht. De hoogte van de hypotheek kan overigens hoger worden ingeschreven dan het in werkelijkheid
is (zie Verhoogde inschrijving).
Hypotheek (hypothecaire lening) Een hypotheek is voor de geldverstrekker een zekerheidstelling (zekerheidsstelling,
onderpand)
op een onroerend goed (een zogenoemd registergoed). Zolang de hypotheek niet
afbetaald is en de afgesproken periodieke bedragen worden niet (meer) voldaan,
heeft de geldverstrekker het recht het onderpand te ontruimen en te verkopen.
Dat is de zekerheid die de bank heeft dat het geld dat geleend wordt, sowieso
(ooit) terugkomt. Een andere zekerheid voor de geldverstrekker is de NHG-garantie of wanneer
de hoofdsom slechts een klein deel omvat van de marktwaarde van het huis.
(Zie eventueel voor meer definities bij Hypothecaire
lening.)
Hypotheekakte (akte, hypotheekregister, hypotheekaktekosten)
De hypotheekakte is de verplichte en door de notaris opgemaakte akte waarin een 'recht van hypotheek
wordt gevestigd' ten behoeve van een geldverstrekker en waarin de
geldleningovereenkomst met bedragen en voorwaarden is vastgelegd.
De hypotheekakte bevat dus de afspraken tussen geldverstrekker en geldnemer met
als onderpand een huis.
De notaris laat de akte opnemen in het hypotheekregister. (In het
hypotheekregister is bijvoorbeeld ook vermeld of er beslag is gelegd op een
woning.)
De notariskosten voor het passeren van de hypotheek omvatten (hypotheekaktekosten):
de kosten om de akte op te maken, kosten van registratie in het
hypotheekregister (bij het Kadaster).
Hypotheekbank Op deze pagina wordt onder een hypotheekbank ook verstaan een
verzekeringsmaatschappij of pensioenfonds of eventueel zelfs particulier die de
woning financiert voor de koper/eigenaar.
Hypotheekgever = particulier (de
geldontvanger, degene die het geld nodig heeft)
Bij het aangaan van een hypothecaire lening geeft u de woning als onderpand aan
de geldverstrekker (bijvoorbeeld een bank). De geldverstrekker krijgt daarmee het recht van
hypotheek; de
geldverstrekker is de hypotheeknemer.
Anders gesteld: een hypotheekgever is een persoon of instantie (bijvoorbeeld iemand die een huis
wil kopen maar niet voldoende geld heeft) die een hypotheek (het eerste recht van
verkoop van het onderpand) geeft aan de
hypotheeknemer (bijvoorbeeld een bank die op basis van het huis, het onderpand,
een lening aan die persoon verstrekt). Let op: - Onder de hypotheekverstrekker wordt wél de bank verstaan
(eigenlijk niet correct, maar deze term is volkstaal en staat niet in aktes;
daarom wordt liever over geldverstrekker gesproken, dat is tenminste
eenduidig).
- Zie eventueel Hypotheeknemer (de
geldverstrekker).
Hypotheeklastenberekening
De hypothecaire financier of intermediair kunnen een hypotheeklastenberekening
maken. De hypotheeklastenberekening bevat, voor zover van toepassing, tenminste de volgende
elementen:
- de te betalen rente
- de te betalen aflossing
- de premie van de te verpanden levensverzekering *) **)
- het eigenwoningforfait **)
- de erfpachtcanon **)
- de verplichte stortingen ten behoeve van te verpanden beleggingen. * Indien de hypothecair financier gevraagd wordt een hypotheeklastenberekening te maken,
wordt (worden) de premie(s) van de te verpanden levensverzekering(en) alleen in de
berekening betrokken indien de consument de gegevens aanlevert.
** Deze gegevens worden alleen in de berekening betrokken indien de consument de
gegevens aanlevert. Deze gegevens dienen wel te zijn verstrekt ten behoeve van de
berekening van de definitieve overeenkomst van geldlening. Let op: - De kosten die als eigenaar van een huis verschuldigd zijn, zijn veel
diverser dan de hypotheeklastenberekening aangeeft. Denk bijvoorbeeld aan VvE,
verzekeringen, onderhoud, gemeentelijke belastingen (o.m. OZB),
waterschapslasten, parkeerkosten.
(Gegevens uit o.m. de pdf Gedragscode.)
Hypotheeknemer = bank (de geldverstrekker, de hypotheekhouder)
Een hypotheeknemer is een geldverstrekker (bijvoorbeeld een bank); deze neemt het recht van hypotheek
(onderpand) op het huis van de koper.
De koper van het huis geeft juist het recht van hypotheek (onderpand).
Helaas betekent in de volksmond "een hypotheek nemen" meestal "het
aangaan van een hypothecaire lening",
waaruit geconcludeerd zou kunnen worden dat een hypotheeknemer de persoon is
die geldt leent bij een bank, terwijl de hypotheeknemer juist de bank is.
Let op: - Onder de hypotheekverstrekker wordt wél de bank verstaan
(eigenlijk niet correct, maar deze term is volkstaal en staat niet in aktes;
daarom wordt liever over geldverstrekker gesproken, dat is tenminste
eenduidig).
- Zie eventueel Hypotheekgever (de
geldontvanger, de particulier).
Hypotheekofferte (aanvragen, inhoud,
documenten nodig, geldigheidsduur) Voor het aanvragen van een hypotheekofferte is aan documenten
nodig (met dank aan KNAB):
- voorlopig koopcontract (let op: leg in het koopcontract ontbindende
voorwaarden vast, zie bij Clausule)
- meest recente loonstrook
- laatste aangifte inkomstenbelasting
- pensioengegevens (zie Mijn
Pensioenoverzicht; let op: er zijn nog steeds "pensioenfondsen"
die de pensioengegevens niet aan Mijn Pensioenoverzicht doorgeven, dus
controleer altijd of de geldverstrekker de juiste pensioenen en bedragen heeft)
- rekeningafschrift van spaarrekening(en)
- opgave van financiële verplichtingen (ook de DUO studielening)
- kopie van uw paspoort of identiteitsbewijs
- als u in loondienst bent: werkgeversverklaring
(daar staat het dienstverband en het inkomen op,
moet zelfde zijn als op uw loonstrook) en eventueel een intentieverklaring
(als de werkgever u wel in vaste dienst wil nemen maar als u nog een contract hebt voor
tijdelijke dienst of als u nog in de proefperiode zit) en eventueel een
arbeidsovereenkomst (als die minder dan 6 maanden geleden is ingegaan)
- als u zzp-er bent: jaarcijfers van de afgelopen drie kalenderjaren en een
KvK-inschrijving (bij de meeste geldverstrekkers)
- als u flexwerker bent: laatste drie jaaropgaven of, als u minimaal een jaar
verbonden bent aan een uitzendbureau, een perspectiefverklaring van het
uitzendbureau indien het uitzendbureau samenwerkt met de Stichting
Perspectiefverklaring - als u (kort geleden) werkloos bent geworden, nemen sommige
geldverstrekkers genoegen met (voor hen interessante) specificaties van de
inkomsten van de laatste 3 jaar
- als u gescheiden bent: echtscheidingsconvenant, echtscheidingsbeschikking en bewijs van
inschrijving bij de gemeente
- eventueel een overlijdensrisicoverzekering (ORV)
- eventueel een gezondheidsverklaring
- eventueel een verbouwingsspecificatie (als die meegefinancierd wordt)
- eventueel een taxatierapport (van een erkend taxateur)
- eventueel een verbouwingsspecificatie
- eventueel een getekend contract bij schenking of lening van familie
- eventueel een paspoort of identiteitskaart familie (als ze geld schenken of lenen). In de hypotheekofferte zelf staan de volgende zaken:
- naam geldverstrekker (bank, pensioenfonds o.d.)
- gegevens van de koper(s) (naam, adres, eventueel geboortedatum)
- gegevens van de woning (het onderpand met adres en kadasteraanduiding)
- aflossingsvorm (hypotheekvorm van een nieuwe
hypotheek is annuïteit of lineair of een combinatie daarvan; bij andere vormen
is er geen fiscale rente-aftrek meer, hoewel bestaande hypotheken een
uitzondering vormen
- hoogte van de lening (leningsbedrag, eventueel incl. kosten)
- hoogte van de hypotheekrente (als percentage van
het leningsbedrag)
- rentevast-periode (de periode dat de rente ongewijzigd blijft, bijvoorbeeld
1, 5, 10, 20 of 30 jaar)
- looptijd (de gehele looptijd van de hypothecaire lening, vaak 30 jaar)
- de bruto maandlast van de hypotheek (eventueel ook de netto maandlast,
rekening houdend met het inkomen van de koper of de inkomens van de kopers)
- voorwaarden van de geldverstrekker (zie bij Clausule)
- eventuele NHG-clausule (i.v.m. zekerheid die de bank wil
hebben en lager rentepercentage voor de koper)
- eventueel extra bepalingen (laat hierin bijvoorbeeld opnemen dat het
rentepercentage zonder kosten zal worden aangepast wanneer u in een lagere risicoklasse
komt).
Verder zal bij de hypotheekofferte duidelijk moeten zijn hoe lang de geldigheidsduur
van de offerte is, of de offerte in tijd verlengd kan worden, hoe lang de
verlenging of extra verlenging is en wat de kosten zijn als tot verlenging wordt
overgegaan (de zogenoemde Bereidstellingsprovisie).
Hou er rekening mee dat de rente kan wijzigen tijdens de looptijd van de
offerte, zie bijvoorbeeld dalrente (daltarief).
Wat u waarschijnlijk niet in de hypotheek vindt is de Risicoklasse.
Hypotheekrecht Het hypotheekrecht wordt door de geldontvanger (koper van woning o.d.) bij
het afsluiten van een hypotheek gegeven aan de geldverstrekker (bijvoorbeeld de
bank).
De geldverstrekker krijgt hiermee zekerheid om met voorrang op andere
schuldeisers zijn uitgeleende geld te verhalen (bijvoorbeeld door verkoop van de
woning).
Hypotheekregister
Het hypotheekregister is een openbaar (voor iedereen toegankelijk) register
waardoor iedereen de mogelijkheid heeft na te gaan of er op een bepaald
onroerend goed een hypotheekrust of dat er beslag op is gelegd.
Het hypotheekregister is het systeem waarin alle hypotheken worden ondergebracht
van percelen (al of niet met panden) en appartementen. Het register wordt
beheerd door het Kadaster.
Het hypotheekregister bevat o.m. informatie over:
- de hypotheek
- hypotheekhouder
- eventueel beslag.
"In het product Hypotheekinformatie [van het Kadaster] vindt u de volgende informatie:
- de namen van de schuldeisers (hypotheekhouders) of beslagleggers
- de datum van inschrijving bij het Kadaster
- de hoofdsom of het bedrag van inschrijving of beslaglegging
- het zakelijk recht waarop de inschrijving betrekking heeft (bijvoorbeeld erfpacht of opstal)."
"De hypotheek informatie die u kunt opvragen betreft alleen de laatst ingeschreven en niet afgesloten hypotheken voor een bepaald onroerend goed."
Hypotheekrente Hypotheekrente is de rente die u betaalt over een hypothecaire lening van uw
(hoofd)woning. Hypotheekrente is in de meeste gevallen tot maximaal 30 jaar aftrekbaar
van de inkomstenbelasting.
Er zijn verschillende soorten rentes:
- De nominale rente is het door de geldverstrekkers bekendgemaakte
rentepercentage.
- De effectieve rente is wat werkelijk betaald wordt omdat de rente maandelijks
geïnd wordt i.p.v. jaarlijks achteraf.
- Het Jaarlijks Kostenpercentage (JKP) geeft de totale kosten van de hypothecaire
lening aan, uitgedrukt als jaarlijks percentage rente, dus samengesteld uit de
nominale rente en allerlei andere variabelen (vooraf of achteraf betalen,
administratiekosten, hypotheekadvies e.d.). Zie verder bij Jaarlijks
Kostenpercentage.
- De variabele rente is een rentepercentage dat steeds door de
geldverstrekker aangepast kan worden. Het variabele rentepercentage was over het
algemeen lager dan het vaste rentepercentage omdat de bank veel minder risico
loopt.
- Bij de vaste rente zet u het rentepercentage voor een bepaalde periode
vast, bijvoorbeeld 1, 5, 10, 20 of 30 jaar (de rentevast-periode). Pas
na deze periode kan de geldverstrekker de rente aanpassen, maar kunt u ook
meestal naar een andere geldverstrekker gaan (wel dan weer hypotheekkosten enz.
en eventueel taxatiekosten e.d.).
- De plafondrente: de hypotheek met plafondrente heeft
een variabele rente, maar wanneer die boven de (bij het afsluiten van de hypotheek) overeengekomen plafondrente uitkomt, wordt de variabele rente vastgezet op de waarde van de plafondrente.
- De projectrente: een wat gunstiger
rentepercentage omdat de hypotheekinstelling veel hypotheken hoopt af te sluiten
bij een groot nieuwbouwproject.
Hypotheeksom (hypotheekbedrag, leensom, hypotheekschuld, leenbedrag,
maximale hypotheeksom) De hypotheeksom is het bedrag dat bij een geldverstrekker geleend wordt en
waarvoor de woning als onderpand fungeert.
Een ander bedrag waar veel belangstelling voor is, is de maximale
hypotheeksom: het maximaal te lenen bedrag bij de regelmatige inkomsten van
u en uw eventuele partner.
Hypotheekverklaring (positieve
hypotheekverklaring, negatieve hypotheekverklaring, moraliteitsverklaring) Een positieve hypotheekverklaring houdt in dat de woningeigenaar zich verplicht op eerste verzoek van de geldverstrekker
(bank) zal meewerken aan het vestigen van een hypotheek op zijn onroerend goed
(het onderpand) ten gunste van de geldverstrekker.
Een negatieve hypotheekverklaring houdt in dat er zonder toestemming van de
geldverstrekker (bank) geen hypotheken meer mogen worden gevestigd op de woning
(het onderpand) en dat de woning niet mag worden verkocht zonder toestemming van de
geldverstrekker.
Zo'n hypotheekverklaring wordt niet vastgelegd bij het Kadaster, is dus niet
openbaar en er is geen verhaalsvoorrang op andere schuldeisers.
"Een combinatie van positieve én negatieve hypotheekverklaring wordt wel eens gebruikt bij
overbruggingskredieten, die immers een tijdelijk karakter hebben."
"Een negatieve of een positieve hypotheekverklaring biedt eigenlijk geen zekerheid. Het is niet meer
dan een schriftelijk vastgelegde belofte van de klant (ook wel genoemd: 'moraliteitsverklaring'). De
meeste banken zijn er dan ook terughoudend in. Bij nieuwe klanten eisen de meeste
banken toch gewoon een hypothecaire inschrijving, ook al betreft het een tijdelijk of zelfs
kortlopend overbruggingskrediet."
(Met dank aan de Nationale
Hypotheekbond.)
Inboedel
Alle roerende zaken die behoren tot de particuliere huishouding, dus alle spullen die
u kunt meenemen bij een verhuizing ("verplaatsbare" spullen).
De overige ("niet verplaatsbare") spullen horen bij de opstalverzekering.
Inboedelverzekering
De inboedelverzekering dekt schade aan de inboedel die
ontstaat door brand, inbraak of water. Voor schade aan spullen die
"vast" aan het huis zitten, is de Opstalverzekering.
De inboedelverzekering vergoedt meestal de schade door:
- brand, blus- en rookschade
- inbraak, diefstal en vandalisme
- regen, hagel, sneeuw en storm
- omvallende bomen en hijskranen
- water (bijvoorbeeld door leidingbreuk)
- hak- en breekwerk bij het opsporen van een lekkage
- spullen in schuur, berging en garage
- spullen in een studentenwoning/kamer van een uitwonend studerend kind.
Verder wordt meestal vergoed:
- het noodzakelijk vervangen van uw sloten na diefstal van uw sleutels.
Niet vergoed wordt meestal de schade:
- die al aanwezig is op het moment dat u de verzekering afsluit
- aan uw mobiele telefoon, tablet of laptop door vallen, stoten of zakkenrollen
- door een aardbeving (of overstroming?)
- door inbraak, diefstal of water, terwijl u het huis niet meer bewoont
- als gevolg van slecht onderhoud of constructiefouten
- bij verboden activiteiten, ook als u er niet van op de hoogte was.
Met All Risk dekking wordt vaak ook de schade vergoed die u zelf hebt
veroorzaakt. Als een ander de schade aan de inboedel heeft veroorzaakt, moet
diens persoonlijke Wettelijke Aansprakelijkheidsverzekering (WA) de
schade vergoeden.
Let op: - Vrijwel elke verzekeringsmaatschappij heeft een verschillende uitleg
van wat wel en wat niet vergoed wordt bij schade.
Inflatie
Inflatie is het verschijnsel dat het geld minder waard wordt door het algemene stijgen van de prijzen.
Omdat het geld minder waard wordt, worden ook schulden en spaargeld minder
waard.
Als een hypotheek 30 jaar loopt, mag men ervan uitgaan dat het geld nog maar de
helft waard is. Bij een annuïteitenhypotheek krijgt u aan het eind minder
rente-aftrek maar verdient u over het algemeen sowieso ook meer, alleen al door
de inflatie.
Inschrijving (kopen op inschrijving, blind bieden)
"De makelaar mag geïnteresseerden niet tegen elkaar op laten bieden. Daarom hoor je nooit wat andere bieders hebben geboden. Zo blijft het proces eerlijk.
Tegelijkertijd betekent dit dat je 'blind' moet bieden. En dat is voor veel geïnteresseerden lastig. Aan de ene kant weet je niet of je met jouw bod kans maakt en dit brengt onzekerheid met zich mee. Je wil natuurlijk niet te weinig bieden, maar ook weer niet tienduizend euro boven de één-na-hoogste bieder zitten. Aan de andere kant zouden je kansen ook slinken als andere gegadigden jouw bod zouden kennen. Bovendien is deze regel er om te voorkomen dat gegadigden zich laten meeslepen in een biedingenstrijd."
(Met dank aan Makelaarsland.)
Verg. eventueel de term Hypothecaire
inschrijving.
Inschrijvingsbedrag Het bedrag dat u in de hypotheekakte van de geldverstrekker kunt
"lenen", meestal de koopsom en eventueel extra voor isolatie o.d. of
voor toekomstige wensen (zie bij verhoogde
inschrijving).
Instaprente (oriëntatierente)
Instaprente is bij aanvang van de lening de rente die voor 1 of 2 jaar een
"rentevaste" periode heeft, maar waarbij in die periode éénmalig op een
zelfgekozen moment het rentepercentage kan worden vastgezet (voor een zelf te
kiezen rentevaste periode).
"Een instaprente is vooral interessant wanneer de rente een dalende tendens vertoont. Sommige geldverstrekkers geven een melding wanneer de
rente wijzigt zodat u alsnog de rente voor een bepaalde periode kunt vastzetten tegen het rentetarief van vóór de verhoging."
Zie ook
Rentebedenktijd.
(Met dank aan Best
Living NVM makelaars en financieel adviseurs.)
Intentieverklaring (intentieverklaring voortzetting dienstverband)
De intentieverklaring is een schriftelijke verklaring waarin afspraken worden
vastgelegd over een nog (later) te sluiten overeenkomst.
De intentieverklaring voortzetting dienstverband is de schriftelijke
verklaring van de werkgever dat een tijdelijk dienstverband van de werknemer
(een tijdelijk contract of proefperiode) bij "ongewijzigde inzet en omstandigheden"
omgezet zal worden in een vast
contract.
Bij het aanvragen van een hypotheek heeft de
geldverstrekker zo'n verklaring nodig om wat meer zekerheid te hebben dat de werknemer zijn maandelijkse rente en aflossing kan
blijven betalen.
Zie eventueel bij Hypotheekofferte.
Jaarlijks Kostenpercentage
Het Jaarlijks Kostenpercentage (JKP) geeft de totale kosten van de hypothecaire
lening aan, uitgedrukt als jaarlijks percentage rente, dus samengesteld uit de
nominale rente en allerlei andere kosten en variabelen.
Het JKP wordt samengesteld uit twee delen:
- periodieke kosten (o.m. aflossing, hypotheekrente, vooraf of achteraf betalen,
overlijdensrisicoverzekering ORV), opstalverzekering e.d.)
- kosten die gemaakt worden om de hypotheek te verkrijgen (taxatiekosten,
bouwkundige keuring, kosten NHG-garantie, hypotheekadvies,
hypotheekbemiddeling, notariskosten incl. inschrijving kadaster, afsluitkosten,
administratiekosten e.d.).
Kadaster (eigendommen, percelen, hypotheken, beslagen, kadastrale kaarten,
KLIC-meldingen, kadastraal recht)
Het Kadaster is de voormalige rijksinstelling waar ieder registergoed
(veelal een onroerende zaak) staat
geregistreerd, heeft gegevens over eigendom en eventueel zakelijke rechten
(bezwaringen zoals hypotheek) en beslagen van woningen en bedrijfspanden. Verder
beheert het Kadaster o.m. de kaarten waarop percelen grond staan ingetekend
(kadastrale kaarten).
"Iedereen die een recht op een registergoed wil laten gelden, is verplicht de bijbehorende notariële akten in de openbare registers te laten bijschrijven."
Het kadastraal recht is het bedrag dat het Kadaster rekent voor het
registreren en muteren van bijvoorbeeld een hypotheek of pand in het betreffende
register. De hoogte van dat bedrag is o.m. afhankelijk van de koopsom.
Het kadaster heeft o.m.:
- eigendomsinformatie
- koopsominformatie (informatie over woning, waarde en omgeving; woning kopen,
inschatting van de vraagprijs)
- hypotheekinformatie
- perceelgrenzen e.d.
- kopieën van aktes (bent u een akte kwijt?)
- doe een KLIC-meldingen (graven rondom uw huis).
Beschikbare gegevens over een pand zijn o.m.:
- adres (postcode e.d.)
- eigenaar van het pand
- perceelgrootte
- koopsom
- hypotheeksom.
Iedereen kan in het kadaster informeren naar deze onroerende zaken, afhankelijk
van de soort gegevens vaak al voor een paar euro.
Kapitaalverzekering eigen woning
De kapitaalverzekering is een vorm van sparen waarmee u kapitaal opbouwt.
"Dit is de fiscale term voor een kapitaalverzekering die bedoeld is voor aflossing van de hypotheek. De term wordt op de polis als clausule vermeld. Onder door de fiscus bepaalde voorwaarden, kan het kapitaal binnen de verzekering belastingvrij worden opgebouwd. Dit bedrag moet verplicht gebruikt worden voor de aflossing van de hypotheek op de einddatum. Vanaf 2013 is een nieuw af te sluiten kapitaalverzekering eigen woning niet meer mogelijk."
(Met dank aan Best
Living NVM makelaars en financieel adviseurs.)
Kettingbeding
Het kettingbeding is een clausule in bijvoorbeeld een koopakte waarin staat
dat een verplichting die rust op de eigenaar ook moet worden opgelegd aan volgende
eigenaren van het onroerend goed (vandaar de "ketting"). Wanneer niet
aan het kettingbeding wordt voldaan, wordt een boete geheven. Zie verder bij kettingbeding
en erfdienstbaarheid.
Kifid (klachteninstituut) Het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) behandelt klachten
over financiële instellingen (banken, kredietverleners en andere
geldverstrekkers). De ervaringen zijn dat het Kifid de klacht behandelt op een
eerlijke en weloverwogen manier.
"Toegankelijkheid: Kifid is het deskundige en toegankelijke klachtenloket voor mensen met een klacht over een financieel product of dienst van de bank, verzekeraar of andere financiële dienstverlener.
Kifid is een Alternatief voor de rechter: Kifid biedt mensen met een financiële klacht laagdrempelige en deskundige geschilbeslechting als alternatief voor de rechter.
Gelijk speelveld: Kifid creëert een gelijk speelveld voor consumenten, ondernemers en financiële dienstverleners en houdt rekening met het kennisverschil tussen consumenten en ondernemers en financiële dienstverleners."
(Met dank aan Kifid.)
Koop-aanneemovereenkomst
(koop/aannemingsovereenkomst, KAO) Een koop-aanneemovereenkomst is een koopcontract voor een nieuwbouwwoning.
De woning moet nog (deels) gebouwd worden, vandaar het onderdeel
"aanneem". U sluit deze overeenkomst meestal met de
projectontwikkelaar (grotere projecten) of de aannemer.
"In de koop-aannemingsovereenkomst staan de rechten en plichten van de koper en de verkopende partij. Het is een combinatie van een koopcontract voor de grond en een aannemingsovereenkomst voor de bouw."
Vaak zijn er echter twee contracten, die echter onlosmakelijk aan elkaar
verbonden zijn:
- de koopovereenkomst (voor de grond, bijvoorbeeld bij de ontwikkelaar of de
gemeente; genoemd wordt de prijs van het perceel)
- de aanneemovereenkomst (voor de bouw, bij de aannemer; genoemd worden
de bouwkosten, meestal in bouwtermijnen).
Bij een bestaande woning wordt de koopovereenkomst meestal voorlopig
koopcontract genoemd.
Koopakte (koopovereenkomst, koopcontract, voorlopig
koopcontract) De koopakte of koopovereenkomst van de woning is de overeenkomst waarbij de koper zich verplicht tot betaling en
de verkoper tot levering van de woning.
Deze koopovereenkomst inzake de woning wordt meestal opgesteld door de makelaar
van de verkoper of, soms, door de notaris. Wanneer u een aankoopmakelaar
heeft, zal deze u behulpzaam zijn en samen met u de koopovereenkomst doornemen
en mogelijke, voor u gunstige, aanpassingen bespreken.
Na het ondertekenen van de koopovereenkomst heeft u als particulier recht op 3
dagen bedenktijd.
Aan het einde van de koopovereenkomst bevindt zich de ontvangstbevestiging
die u moet ondertekenen. Waarom moet ook die ondertekend worden terwijl de
overeenkomst zelf al ondertekend is en elke pagina geparafeerd is? "De ontvangstbevestiging is er om vast te stellen op welke datum de wettelijke bedenktijd van 3 dagen van de koper gaat lopen. Als verkoper is het ook goed om deze ontvangstbevestiging (getekend) in bezit te hebben. Zo voorkom je dat er een misverstand ontstaat over het ingaan van de bedenktijd."
Let op: - Deze akte werd vooral vroeger vaak een voorlopig koopcontract genoemd, maar een "voorlopig" koopcontract bestaat
eigenlijk niet. Wanneer
de wettelijke bedenktijd van 3 dagen is verstreken en u niet op de ontbindende voorwaarden kunt terugvallen, is de koopakte
simpelweg bindend. Het "voorlopig" heeft wellicht ook te maken met het noodzakelijke
inschrijven van de aktes van de notaris bij het Kadaster,
waarna u pas officieel eigenaar bent.
- De koopovereenkomst kan, na ondertekening ervan en verstreken zijn van de
bedenktijd, door de notaris worden geregistreerd. Het voordeel van deze
(vrijwillige) registratie koopovereenkomst is dat de koper in de tijd
tussen tekenen koopovereenkomst en ondertekenen aktes bij de notaris onder
andere beschermd wordt tegen faillissement van de verkoper, tegen
conservatoire/executoriale beslaglegging en tegen dubbele verkoop door de
verkoper. Aan deze registratie zijn kosten verbonden (ca. 250 euro). Bij
registratie kan gekozen worden voor ingaan na verlopen van eventuele ontbindende
voorwaarden of (vrijwel) onmiddellijk. In het laatste geval zal bij het
ontbinden van de koopovereenkomst via één of meer van de ontbindende
voorwaarden de registratie ongedaan moeten worden wat (opnieuw) eenzelfde bedrag aan
kosten met zich meebrengt. Maar soms zijn de kosten het waard de verkoop niet te
laten blokkeren of annuleren door faillissement o.d. van de verkoper.
Koopcomfort regeling Koopcomfort is een regeling waarbij de verkoper (de makelaar van de woningcorporatie)
de door u gekochte woning weer terugkoopt (wanneer u de woning wilt verkopen). U
bent dus verplicht de woning door die makelaar/woningcorporatie te laten kopen.
Voordelen Koopcomfort
- de woning die u koopt met Koopcomfort zal meestal goedkoper zijn dan
vergelijkbare woningen in de vrije verkoop
- bij verkoop bent u binnen 3 maanden uw woning kwijt tegen de marktwaarde
- winst (of verlies) is volledig voor u.
Nadelen Koopcomfort
- de woning komt niet in de vrije verkoop waardoor u de woning niet voor een
hoger bedrag kunt verkopen
- verlies (of winst) is volledig voor u.
Koopgarant regeling Koopgarant is een regeling waarbij de verkoper (de makelaar van de woningcorporatie)
de door u gekochte woning weer terugkoopt (wanneer u de woning wilt verkopen). U
bent dus verplicht de woning door die makelaar/woningcorporatie te laten kopen.
Voordelen Koopgarant
- de woning die u koopt met Koopgarant zal meestal goedkoper zijn dan
vergelijkbare woningen in de vrije verkoop
- de woning die u koopt met Koopgarant is max. 15% lager dan de taxatiewaarde
(een extra prikkel voor u om de woning te kopen; u heeft dus een lagere
hypotheek nodig)
- bij verkoop bent u binnen 3 maanden uw woning kwijt tegen de marktwaarde
- winst (of verlies) deelt u met de makelaar/woningcorporatie: u draagt 77,5% van winst of
verlies, de makelaar/woningcorporatie de overige 22,5%.
Nadelen Koopgarant
- de woning komt niet in de vrije verkoop waardoor u de woning niet voor een
hoger bedrag kunt verkopen
- u bent verplicht de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
af te sluiten
- verlies (of winst) deelt u met de makelaar/woningcorporatie: u draagt 77,5% van winst of
verlies, de makelaar/woningcorporatie de overige 22,5%.
Kosten koper (k.k., overdracht woning)
"Kosten koper" omvat de kosten voor het in eigendom verkrijgen van de
woning (de overdracht), onder meer bestaande uit
overdrachtsbelasting (normaliter 2% van de koopsom) en notariële
overdrachtskosten en kadasterkosten (alleen transportkosten). In
totaal wordt meestal gerekend op een bedrag aan kosten koper van 2,6% van de
koopprijs van een woning.
De totale kosten die voor rekening van de koper komen, zijn echter aanzienlijk
hoger, maar worden niet gevat onder de term "kosten koper".
Let op, de totale kosten bij aankoop van een
(bestaande) woning
omvatten o.m.:
- kosten aankoopmakelaar (courtage,
opstartkosten, extra's; ca. 1,5% van koopsom)
- kosten hypotheekadviseur (advieskosten, afsluitkosten; ca. 2000 euro)
- taxatiekosten nieuwe woning (nodig voor een hypothecaire
lening; ca. 500 euro)
- taxatiekosten huidige woning (meestal niet nodig; soms bij een overbruggingskrediet)
- kosten bouwkundige keuring
- bouwrente bij een bouwdepot
(meestal gaat het om een nieuwbouwdepot)
- kosten aanvraag Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- kosten van een bankgarantie (0,1% van de koopsom dus kan toch weer fors zijn,
bij ABN gelukkig simpelweg onderdeel van de afsluitkosten;zelf
"voorschieten" van de bankgarantie, met eigen geld dus, heeft als
nadeel dat de notaris rente kan vragen omdat er tegenwoordig over grote sommen
spaargeld door de bank rente wordt geheven)
- kosten overbruggingskrediet
(let op: kan zeer hoog oplopen, zeker als lang op de woning gewacht moet
worden; kan zelfs zoveel kosten dat de klant geen overbruggingskrediet van de
bank kan krijgen waardoor de koop van de nieuwe woning alsnog moeilijk wordt)
- overdrachtsbelasting (bij bestaande
bouw; 2% tenzij er een gunstiger regeling is); bij nieuwbouw is het de
omzetbelasting (BTW; 21% van de koopsom)
- notariskosten van de overdracht
van de woning (transportkosten ofwel eigendomsakte en
inschrijving kadaster)
- notariskosten i.v.m. een hypotheek (hypotheekkosten incl. recherchekosten en
hypotheekinschrijving kadaster)
- eventueel notariskosten samenlevingsovereenkomst (ca. 450 euro)
- eventueel notariskosten i.v.m. vestigen van de aankoop om problemen bij
bijvoorbeeld een tussentijds faillissement van de verkoper te vermijden
- verlengingskosten hypotheekofferte
- boeterente vervroegde aflossing (onwaarschijnlijk en belachelijk, maar soms
komt het toch nog voor dat er een boete betaald moet worden bij verkoop van de
woning)
- verhuiskosten
- kosten van verbouwingen (uitbouw / aanbouw, keuken, badkamer e.d.), zonnepanelen,
buitenzonwering, verwarming (cv-ketel of warmtepomp en boiler voor warmtapwater,
nieuwe radiatoren of vloerverwarming e.d.), airco (of warmtepomp indien hiervoor
geschikt), reparaties e.d.
- inrichtingskosten (vloerbedekking, binnenzonwering e.d.)
- house warming party...
Als allerlei zaken door adviseurs e.d. worden uitgevoerd, dan bedragen de kosten
koper ca. 8% van de aankoopsom (verhuiskosten, verbouwingen e.d. niet
meegerekend).
Opmerkingen
- Het kan goedkoper zijn om zowel de transportakte als de hypotheekakte door dezelfde notaris te laten
opstellen, maar de notariskosten i.v.m. hypotheekakte moeten
hoogstwaarschijnlijk gespecificeerd zijn wil er sprake zijn van belastingaftrek
bij notariskosten i.v.m. hypotheek.
- Notariskosten zijn "vrij", dus vraag bij een paar notarissen een offerte
aan. Overigens, de goedkoopste kan een risico zijn (onzorgvuldig, alles
duurt langer).
- Kosten hypotheekakte zijn meestal aftrekbaar van de
belasting.
"Kosten koper" komt meestal alleen voor bij koop van bestaande bouw.
Verg. vrij op naam (v.o.n.).
Krakers "Krakers zijn onbekende personen die zonder toestemming van de eigenaar een pand in gebruik hebben genomen. Krakers kunnen schade aanrichten aan een pand, of overlast veroorzaken voor omwonenden. Ook kunnen ze de potentiële verkoop van een pand tegenhouden door het bijvoorbeeld ontoegankelijk te maken voor bezichtigingen. Een eigenaar staat niet met lege handen maar kan op een aantal manieren actie ondernemen: strafrechtelijk en civielrechtelijk."
(Met dank aan Van Till advocaten.)
Krediethypotheek "Een krediethypotheek is eigenlijk geen "normale" hypotheek om een huis te kopen. Een krediethypotheek is een
doorlopend krediet met uw huis als onderpand. Door de zekerheid van het onderpand is de geldgever bereid een lagere rente te hanteren dan bij een normaal doorlopend krediet."
Bij een krediethypotheek is er geen verplichte aflossing.
Let op:
- Sinds 2013 heeft deze hypotheekvorm bij nieuwe hypotheken geen fiscale rente-aftrek meer!
- Het geld dat is opgenomen, vermindert wel uw vermogen in box 3.
- Omdat de rente van deze hypotheekvorm niet aftrekbaar is, beëindigen veel
mensen hun krediethypotheek en wordt die niet meer aangeboden bij een aantal geldverstrekkers.
- De rente is vaak wat hoger dan de tarieven bij andere
"normale" hypotheekvormen, maar veel lager dan bij een doorlopend
krediet.
- De rente is altijd variabel en kan niet voor langere tijd worden
vastgezet.
- Het afgesproken maximum dat geleend mag worden, is de kredietlimiet.
- Er is geen aflossingsverplichting. Aflossingen zorgen dat het maandbedrag
daalt.
- Afgeloste bedragen kunnen vaak weer
opgenomen worden.
- Vaak gelden er nog opslagen (bijvoorbeeld 0,2%).
- Aan het einde van de looptijd moet de gehele hypotheek in één keer afgelost
worden (eventueel een nieuwe hypotheek als de inkomsten op dat moment daarvoor
toereikend zijn).
Kruislingse premiebetaling
(premiesplitsing, samenwonenden, huwelijkse voorwaarden)
Kruislingse premiebetaling houdt in dat de ene partner een overlijdensrisicoverzekering
(ORV) afsluit op het leven van de andere partner en vice
versa. De ene partner is dan de premie verschuldigd voor de verzekering die is afgesloten op het leven van de
andere partner.
Voordelen
- Bij overlijden is de uitkering vrijgesteld van successierechten
(erfbelasting) omdat er geen premie aan het vermogen van de overledene is onttrokken.
Opmerking
- Deze manier van premie betalen is alleen nuttig als er geen gemeenschap van goederen is
zoals bij "gewone" samenwonenden en bij gehuwden met beperkte huwelijkse
voorwaarden.
Kwijting (finale kwijting) Kwijting is een verklaring dat een schuld (volledig) is afgelost.
Omdat er nogal eens verschil bestaat in de interpretatie van de kwijting, is het
handig om wat extra zinnen op te nemen. er is niet voor niets een term als
"finale kwijting". Er kunnen bijvoorbeeld meer vorderingen
lopen.
"Het verlenen van (finale) kwijting betekent dus niet automatisch dat je ook afstand doet van
je restantvordering op de tegenpartij. Hiervoor is meer nodig. Bijvoorbeeld de verklaring dat partijen niks meer van elkaar te vorderen hebben."
Voorbeeld
- Als de hypotheek volledig is afgelost, moet de geldverstrekker kwijting
aangeven.
Leencapaciteit (gedragscode, toekomst,
restschuld, consumptief krediet)
De leencapaciteit is "het bedrag aan hypothecaire financieringen dat de hypothecair financier maximaal aan de consument mag verstrekken op grond van de bepalingen van de
Gedragscode en de Tijdelijke regeling hypothecair
krediet".
Onder meer geldt:
- "Bij het bepalen van de leencapaciteit mag rekening gehouden worden met de toekomstige
voor de consument beschikbare inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen indien die
redelijkerwijs te verwachten zijn."
- "Als een hypothecaire financiering hoger is dan de marktwaarde
van de hypothecair te verbinden of verbonden woning, zal de hypothecair financier tijdig de consument daarop en op het daaraan verbonden risico van een restschuld wijzen en hem informeren over de gevolgen van een restschuld."
- "Als aan de consument een consumptief krediet is verstrekt, houdt de hypothecair financier rekening met de daaraan verbonden financiële lasten
(...)."
(Met dank aan NVB.)
Leges Leges zijn vergoedingen voor administratieve handelingen van overheden,
bijvoorbeeld voor het aanvragen van een omgevingsvergunning
(vroeger o.m. bouwvergunning, zie Omgevingsloket
Online). Wonderlijk dat de leges per gemeente zoveel verschillen, terwijl er
nauwelijks door gemeenten nog controles plaatsvinden en de zogenoemde
Welstandscommissie niet meer verplicht is.
Levenhypotheek
Hypotheekvorm waarbij rente voor de hypotheek en premie voor een gemengde levensverzekering
wordt betaald. Met deze premie wordt een bedrag opgebouwd waarmee
de hypotheek naar verwachting kan worden afgelost. "Het eindkapitaal wordt bepaald door het gegarandeerde kapitaal plus de grootte van de jaarlijkse winstbijschrijvingen gedurende de looptijd."
Let op:
- Sinds 2013 heeft deze hypotheekvorm bij nieuwe hypotheken geen fiscale rente-aftrek meer! -
Tijdens de looptijd zelf wordt niet afgelost. - De uitkering aan het einde
van de looptijd is bij een Levenhypotheek niet gegarandeerd (meestal
maar voor 60%), omdat deze afhangt
van een behaald rendement (en dat wordt zelden of nooit gehaald...; dus meestal
geen goede hypotheekvorm).
- U deelt wellicht wel mee in de winst, maar ondanks goede economische
situatie is schijnt die winst toch altijd enorm tegen te vallen.
Levensverzekering Een levensverzekering is een verzekering die uitkeert in één of meer van
de volgenden gevallen:
- bij overlijden van verzekerde (éénmalige uitkering)
- bij overlijden van verzekerde (periodieke uitkering)
- bij in leven zijn van de verzekerde na een bepaalde leeftijd (éénmalige
uitkering)
- bij in leven zijn van de verzekerde na een bepaalde leeftijd (periodieke
uitkering)
- bij in leven zijn van de verzekerde op een bepaalde datum (éénmalige
uitkering)
- bij in leven zijn van de verzekerde op een bepaalde datum (periodieke
uitkering).
Let op:
- Omdat er veel administratieve kosten en andere wonderlijke voorwaarden waren
en men vaak veel minder ontving dan verwacht werd, is de interesse voor deze
levensverzekering "oude stijl" gelukkig sterk afgenomen.
- Een alternatief is een Overlijdensrisicoverzekering (ORV),
waar toch ook wel mee gesjoemeld wordt (als je ouder wordt en nog niet levensmoe
bent, moet je ineens veel meer premie betalen en met 67 jaar wordt de ORV
éénzijdig door de verzekeraar beëindigd).
Leveringsakte (akte van levering, transportakte, overdrachtsakte)
De leveringsakte is de akte waarin de juridische levering van een
onroerende zaak (een registergoed, bijvoorbeeld een woning) wordt bekrachtigd
bij de notaris. In eenvoudige taal: een officieel, door de notaris
opgemaakt document waarmee de eigendom van een huis wordt overgedragen aan een
nieuwe eigenaar.
De akte wordt ingeschreven bij het Kadaster.
De leveringsakte wordt ook wel transportakte of overdrachtsakte genoemd.
Lineaire hypotheek
Wettelijk is bij lineaire hypotheek rente-aftrek van de inkomstenbelasting
mogelijk, ook bij nieuwe hypotheken, wat deze hypotheekvorm
aantrekkelijk kan maken omdat daardoor de netto maandlasten lager zijn.
Bij deze hypotheekvorm bestaan de maandelijkse
termijnen uit een deel aflossing en een deel rente. Bij de lineaire
hypotheek betaalt u gedurende de gehele looptijd elke maand hetzelfde bedrag aan
aflossing, plus de bruto rente over de resterende schuld (die
resterende schuld verandert dus in principe elke maand).
Simpel gesteld lost u per maand steeds hetzelfde af, bij een 30-jarige looptijd:
hoofdsom / (30*12).
Elke maand neemt de hypotheekschuld dus een stukje af, is daardoor het bedrag aan
rente
ook steeds een stukje kleiner en is het bruto totaalbedrag te betalen elke
maand een stukje kleiner. Echter, in het begin is zowel het
aflossingsbedrag als het rentebedrag hoog.
verloop rente en aflossing bij gelijkblijvend
maandbedrag bij lineaire lening; klik voor groter:
Voordelen lineaire hypotheek
- U lost vanaf het begin van de looptijd veel af. Ook bij redelijk vroege
verkoop kan dat voordelig zijn (de marktwaarde is minder snel onder het
resterende hypotheekbedrag). Vooral bij aflossingsvrije hypotheken kwam men bij
verkoop van de woning nog wel eens "onder water" te staan (grote
restschuld omdat de verkoop minder opbracht dan het resterende hypotheekbedrag).
- Een tussentijdse stijging van de hypotheekrente is minder ernstig dan bij de
annuïtaire lening omdat het resterende hypotheekbedrag lager is.
- Na 15 jaar (de helft van de looptijd van 30 jaar) heeft u met de lineaire
hypotheek lagere maandlasten dan met de annuïtaire hypotheek en die worden met
een lineaire hypotheek steeds lager.
- De lineaire hypotheek kan interessant zijn voor tweeverdieners die na een
aantal jaren minder willen werken (als de maandlast van de hypotheek lager is).
Nadelen lineaire hypotheek
- Omdat u in het begin van de looptijd veel
betaalt (maandelijks aflossingsbedrag hoog én schuld nog hoog dus rentebedrag hoog) lijkt dit voor velen geen
prettig vooruitzicht: juist als je nog niet zo veel verdient, moet je elke maand veel aan
je hypotheek betalen.
- Omdat het bruto maandbedrag in de beginperiode hoog is, moet je dat wel kunnen
opbrengen. Door de hoge beginlasten hou je ook minder over en kun je eventueel
minder sparen.
- Het belastingvoordeel daalt met de jaren (minder rente betalen is minder rente
aftrekbaar), dat is met de annuïtaire hypotheek een klein beetje gunstiger
(maar met een lineaire hypotheek heeft u vanaf een looptijd van 15 jaar minder
maandlasten omdat er betrekkelijk snel al veel afgelost is).
- De bewering dat lineair uiteindelijk voordeliger is dan annuïtair is zeer
beperkt waar (bij een lening van 300.000 euro met 2% rente en 30 jaar betaalt u bruto lineair ca. 393.000 en bij annuïtair ca. 399.000 euro; belastingteruggave
meegerekend is dat bijna niets. Wanneer u na elk jaar op de annuïteitenlening een extra aflossing doet van het verschil tussen jaartotaal
berekend lineair en afgesproken annuïtair dan komt u echter aanzienlijk
gunstiger uit bij annuïtair... Even afgezien van het feit dat u misschien de
eerste jaren meer rente-aftrek heeft bij de lineaire lening, bent u ruim 2 jaar
eerder klaar met aflossen of het maandbedrag wordt steeds herberekend; waarschijnlijk komt
het dan op ca. 370.000 euro uit (annuïtair met extra aflossingen).
Voor berekeningen annuïtaire en lineaire hypotheeklening zie de Excel-sheets
van Excel-voorbeelden.
Een alternatief voor de lineaire hypotheek is de Annuïtaire
hypotheek.
Looptijd
De looptijd is de duur van de geldlening (hypotheek, verzekering e.d.). Bij een
hypotheek vaak 30 jaar, het maximaal aantal jaren dat er fiscale rente-aftrek is
op annuïtaire en lineaire
hypotheken. Overigens wordt de looptijd meestal gerekend in maanden (meestal 360
maanden dus bij hypotheken), omdat de resterende schuld elke maand anders is bij
annuïtaire en lineaire hypotheken.
Maandlasten (hypotheek)
De bruto maandlasten van de hypotheek zijn de bedragen die u maandelijks betaalt
t.b.v. de hypotheek (waarbij nog geen rekening is gehouden met fiscale voordelen
als aftrekbare rente-betalingen en nadelen als eigenwoningforfait):
- hypotheekrente
- meestal aflossing
- eventueel premie overlijdensrisicoverzekering (ORV).
Bereken de netto maandlasten (bruto maandlasten min de fiscale
rente-aftrek plus eigenwoningforfait) aan de hand van de koopsom, het rentepercentage,
geboortedatum (vul iets in de buurt van uw geboortedatum in), bruto jaarinkomen
via bijvoorbeeld Berekenhet.
Zie ook Excel-voorbeelden
van Annuïtaire en Lineaire hypotheek.
Maatschappelijk gebonden eigendom Maatschappelijk gebonden eigendom is bijvoorbeeld een woning die door een
woningcorporatie wordt verkocht onder de voorwaarden:
- de woning wordt (soms) met korting gekocht
- de verkoper (bewoner) biedt de woning bij verkoop eerst aan de corporatie aan
(waarbij winst of verlies gedeeld worden)
- de corporatie beslist of de woning weer in de verkoop gaat of voor huur wordt
bestemd.
Maisonnette Een maisonnette is een appartement dat bestaat uit twee verdiepingen,
meestal één verdieping woonkamer en de andere verdieping de slaapkamers.
Het voordeel van een appartement is juist dat alles op één verdieping is. Dat
is dus bij een maisonnette juist niet zo...
Makelaar Een makelaar onroerend goed (makelaar o.g. of o/g) adviseert óf de koper, óf de verkoper. Een aankoopmakelaar
adviseert de koper, een verkoopmakelaar adviseert de verkoper en wordt door de
betreffende opdrachtgever betaald. Die vergoeding wordt meestal courtage
genoemd.
Zie bij Aankoopmakelaar en Verkoopmakelaar
en eventueel Bedrijfsmakelaar.
Marktwaarde (vrije verkoopwaarde) De marktwaarde van een woning is de waarde bij vrije verkoop (als de woning
vrij op de markt verkocht wordt, dus niet via een executieveiling).
De woning is daarbij niet verhuurd en ook niet in gebruik bij of bewoond door
een ander dan de verkoper.
De marktwaarde wordt ook wel de taxatiewaarde genoemd, maar de taxatiewaarde dient bepaald te
zijn door een erkend taxateur.
De marktwaarde werd vroeger ook wel onderhandse verkoopwaarde genoemd.
Begrippen in dit verband die alle verschillen van elkaar: Executiewaarde,
Marktwaarde, Taxatiewaarde,
WOZ-waarde.
Meefinancieren
Meefinancieren houdt in een hogere hypotheek verkrijgen omdat bepaalde kosten in
de (nieuwe) hypotheek mee worden genomen. Sinds 2018 kan bij de aanvraag van een
hypotheek niet meer dan 100% van de taxatiewaarde geleend kan worden en bij
bepaalde extra energiebesparende aanpassingen 106%.
Sommige kosten kunnen geheel of gedeeltelijk worden
meegefinancierd, uitgaande van een werkelijke verhoging van de
taxatiewaarde:
- een verbouwing (een uitbouw telt meestal
mee voor aardig percentage; een nieuwe keuken verhoogt de taxatiewaarde meestal
helaas nauwelijks)
- energiebesparende aanpassingen (gemaximeerd tot een bepaald bedrag,
bijvoorbeeld 9000 euro; mogelijke energiebesparende voorbeelden zijn HR++
beglazing, isolatie dak/vloer/spouwmuur, pv-panelen
(zonnepanelen), warmtepomp)
- bij nieuwbouw soms meerwerk
- soms een deel van de restantschuld bij verkoop van een vorige woning
(als er geen of geen volledige vergoeding via de NHG was).
Meeneemregeling De meeneemregeling is de regeling dat bij verkoop de hypotheek
(tot het resterende bedrag aan schuld) naar een ander koophuis kan worden
meegenomen (zolang dat wettelijk is toegestaan).
Voordelen meeneemregeling
-U kunt een oude aflossingsvrije hypotheek (van vóór 2013) toch meenemen
naar een andere woning (tot een bedrag ter grootte van de resterende schuld op
die aflossingsvrije hypotheek).
- Handig wanneer de hypotheekrente op de oude hypotheek lager is dan die op
nieuwe hypotheken.
Meerwerk Meerwerk is het extra, niet begrote werk dat tijdens de bouw
wordt uitgevoerd, dus die werkzaamheden die niet in de aannemingsovereenkomst of
offerte zijn opgenomen, maar wel door de opdrachtgever gewenst zijn. Voorbeelden
een luxere badkamer, dakkapel, uitbouw, buitenkraan.
Zie bij meerwerk voor vele
voorbeelden.
Minderwerk Minderwerk bij de bouw is het niet uitvoeren van werk waardoor (theoretisch)
de bouwkosten verlaagd worden. Voorbeelden zijn geen keuken en gene badkamer
(hoewel die tegenwoordig toch al niet in de standaard-woning lijken te staan).
Zie bij minderwerk en eventueel
bij meerwerk.
Nationale hypotheek garantie (NHG, situatie 2020 en 2021)
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie voor de geldverstrekker
dat bij verkoop van de woning een eventuele restschuld vergoed wordt als de
woningeigenaar niet aan zijn verplichtingen kan voldoen door scheiding, onvrijwillige werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van de partner.
Bij de koop van de woning betaalt de koper hiervoor een bepaald percentage van
de koopsom, maar heeft door de NHG ook een lager percentage hypotheekrente (de
bank of andere geldverstrekker loopt immers absoluut geen enkel risico).
"NHG streeft naar woningbehoud. Als dit echt niet mogelijk is, neemt NHG onder voorwaarden de restschuld over. In ruil voor deze zekerheid betaal je minder hypotheekrente, maar wel eenmalige kosten."
Bij de NHG
staat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) na betaling van een
borgstellingsprovisie borg namens de geldgever.
Het verkrijgen van de Nationale Hypotheekgarantie kan bij koop van een woning
een clausule zijn (niet-verkrijgen is een ontbindende
voorwaarde in de koopovereenkomst).
Voordeel NHG voor de koper van een woning
- Het rentepercentage van de hypothecaire lening is meestal lager dan
wanneer er geen NHG is (het risico voor de bank is immers nihil).
- De koper blijft (meestal) niet met een enorme schuld zitten wanneer de garantie in
werking treedt, bijvoorbeeld bij gedwongen verkoop omdat de hypotheekpremie niet
meer betaald kan worden door ontslag o.d., en er is een groot verschil tussen
hypotheekschuld en gedwongen verkoopprijs.
- De regeling bevordert het bezit van een eigen woning, juist voor de niet te
dure woningen.
- NHG geldt voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw.
- NHG geldt ook voor een verhoging van de hypotheek voor woningverbetering of
-uitbreiding o.d. (onder voorwaarden).
Nadeel NHG voor de koper van een woning
- De restschuld wordt niet in alle gevallen door de NHG vergoed.
- Het verkrijgen van een NHG kost éénmalig een bepaald percentage van de koopsom van de
woning (0,7%; in wezen betaalt u zelf de garantie).
-
De kosten van de NHG zijn éénmalig aftrekbaar van de belastingen (als de
garantie nodig is voor de financiering van de hypothecaire lening).
Voordeel NHG voor de bank
- Omdat uiteindelijk de Staat garant staat, is voor de bank het risico van de
hypothecaire lening nihil!
Om in aanmerking te komen voor de
NHG moet aan bepaalde normen voldaan worden:
- Het leningbedrag moet lager of gelijk zijn aan de zogenoemde kostengrens. De maximale kostengrens voor woningen zonder
en met energiebesparende voorzieningen is in de tabel hieronder vermeld. Het bedrag dat
u meer mag lenen moet natuurlijk volledig besteed worden aan de energiebesparende voorzieningen.
met energiebesparende
maatregelen
(106% marktwaarde)
2020
€ 310.000
€ 328.600
2021
€ 325.000
€ 344.500
- U dient aan een aantal voorwaarden te voldoen wat betreft inkomsten e.d. Voorwaarden
& Normen NHG (een zeer lijvig document, raadpleeg uw hypotheekadviseur
voor de normale regels).
(De Nationale Hypotheek Garantie is de opvolger van de Gemeentegarantie.)
Natrekking (soms de Engelse term: accession) Natrekking is in het goederenrecht een vorm van het verkrijgen van eigendom
gelijktijdig met het verlies van eigendom.
Wanneer een zaak (een goed) onderdeel van een andere zaak (de hoofdzaak
genoemd) wordt, dan gaat de eigendom van die eerste zaak teniet. De zaak houdt op te
bestaan; zelfs eventuele "beperkte rechten waarmee de zaak was bezwaard, gaan eveneens
teniet". De eigenaar van de hoofdzaak wordt door natrekking óók eigenaar wordt van
die eerste zaak (nu het bestanddeel genoemd). Door natrekking kan een goed dus uw eigendom worden zonder opmaken van een
akte bij de notaris!
Wikipedia
geeft twee mooie voorbeelden:
- Het plaatsen van een bel op een fiets (de fiets trekt de bel na. De eigenaar van de fiets wordt door natrekking ook eigenaar van de bel (roerende natrekking).
- Het bouwen van een huis op een stuk grond (het huis wordt door de grond nagetrokken).
De eigenaar van de grond wordt door natrekking eigenaar van het huis (onroerende
natrekking).
NIBUD
NIBUD staat voor Nationaal Instituut voor BUDgetvoorlichting en is een
onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk die onderzoek doet naar en voorlichting
geeft over "de huishoudportemonnee". Het NIBUD adviseert over hoe rond
te komen, sparen, lenen e.d., ook door bijvoorbeeld rekentools via
internet, bijvoorbeeld het Persoonlijk Budgetadvies.
In overleg met NIBUB, de geldverstrekkers en de ministeries van Binnenlandse Zaken en Financiën
bepaalt Nationale Hypotheek Garantie (NHG) welk deel van het
inkomen gebruikt mag worden voor de woonlasten. Naast deze acceptatiecriteria
voor hypothecaire leningen zijn er beheercriteria voor bestaande
hypotheken.
Zie bij NIBUD zelf.
Nominale rente De nominale rente is het door de geldverstrekkers bekendgemaakte
rentepercentage. Het is simpelweg de jaarrente die u in 12 maandelijkse termijnen
betaalt.
Omdat u het niet pas na een jaar betaalt, maar elke maand, is de rente
feitelijk hoger (de effectieve rente geeft het juiste bedrag).
Ook effecten van eventueel afsluitkosten e.d. spelen geen rol bij de nominale
rente.
Zie eventueel Hypotheekrente voor meer gegevens.
Notariële akte
Een door een notaris opgemaakt geschrift dat door hem en de belanghebbende is
ondertekend en gedagtekend.
Notariskosten (notaris) De notaris is de persoon die o.m. formeel de overdracht
van de aktes
regelt.
De notariskosten bij een woning kan omvatten:
- kosten hypotheekakte ofwel akte
van hypotheek (honorarium akte van hypotheek, inschrijvingskosten kadaster
hypotheek, onderzoekskosten kadaster hypotheek, bijdrage Kwaliteitsfonds
Notariaat hypotheek)
- kosten akte van levering ofwel transportakte, overdrachtsakte, zie ook
eigendomsakte (honorarium akte van levering,
inschrijvingskosten kadaster levering, onderzoekskosten kadaster levering,
bijdrage Kwaliteitsfonds Notariaat levering)
- kosten BRP / VIS / CIR en Curateleregister (onderzoek of persoon
bekwaam is tot handelen; BRP is Basisregistratie Personen, VIS heeft
metgeldigheid legitimatiebewijzen te maken en CIR is het Centraal Insolventie
Register)
- kosten doorhaling (bij aflossen hypotheek of bij
verkoop woning).
Veel kosten worden via de notaris voldaan, maar zijn geen echte door de notaris
gemaakt kosten:
- koopsom
- hypotheken (
- recherchekosten kadaster
- inschrijving kadaster e.d.
Wie bepaalt welke notaris de overdracht doet? Wie betaalt, die bepaalt. Bij
"kosten koper" betaalt de koper
bepaalde notariskosten wat inhoudt dat de koper ook aangeeft bij welke notaris
de overdracht is. Bij "vrij op naam" is
het de verkoper die betaalt en dus ook bepaalt welke notaris gekozen wordt.
Uiteraard kan de andere partij zijn voorkeur uitspreken maar daar hoeft geen
rekening mee gehouden te worden. Bij grote projecten nieuwbouw is het handig als
alle overdrachten door dezelfde notaris worden verzorgd (vaak is er dan korting,
in dit geval ten gunste van de verkopende partij).
Zie eventueel bij Hypotheekofferte.
NVM
NVM staat voor Nederlandse Vereniging van Makelaars en taxateurs in onroerende
goederen. De NVM is de grootste landelijke organisatie op dit gebied.
Het bekende Funda, vastgoedplatform van makelaars voor consumenten en ondernemers,
is opgezet door de NVM.
Zie verder bij NVM maar vooral
bij Funda.
Obligatie
Een obligatie is een gedrukte, als effect verhandelbare, schuldbekentenis die deel uitmaakt van
een openbare lening van gelden door de overheid, een instelling of bedrijf.
Omzetbelasting (BTW, situatie 2021) Omzetbelasting (BTW) wordt bij nieuwbouw betaald. Meestal is dat 21%
over de koop-aanneemsom incl. meerwerk
en minderwerk.
Als er omzetbelasting is, hoeft er geen overdrachtsbelasting
betaald te worden (zoals bij bestaande woningen, bij niet-beleggers als
kopers van bestaande woningen is het 2% overdrachtsbelasting, bij starters 0% en
bij beleggers
8%).
Overdrachtsbelasting en omzetbelasting (BTW) zijn niet aftrekbaar van de
belasting (alleen als u uitgaven doet voor uw onderneming, dan kan de betaalde
btw van de over uw omzet te-betalen btw worden afgetrokken).
Omzetten
Omzetten is het aanbrengen van wijzigingen in een lopende lening, zonder tussenkomst van de
notaris.
Onder bod
Wanneer iemand bij de verkopende partij (meestal de verkopende
makelaar) een bod
uitbrengt op een woning (al of niet via een aankoopmakelaar), kan die bij de
makelaar en bijvoorbeeld op Funda vermeld worden met "Onder bod".
Meestal zijn dan de besprekingen al aardig gevorderd, maar een makelaar kan er
ook voor kiezen bij het eerste bod al de aanduiding "Onder bod" te
gebruiken. Een snelle aanduiding "Onder bod" is niet altijd gunstig
voor de verkoper, omdat daarmee toch een barrière wordt gelegd voor andere
biedingen. Soms is het echter juist de manier om andere, bij voorkeur uiteraard
hogere biedingen uit te lokken... (Vooral als er sprake is van een
aankoopmakelaar, omdat die aankoopmakelaar meestal wel weet dat er best nog over
andere biedingen te praten valt.)
Dit
houdt niet in dat andere gegadigden van gesprekken of van een
eigen bod moeten afzien (wat vroeger wel zo was bij de term
"Optie").
Een makelaar: "Wij zijn te allen tijde verplicht een bod te bespreken met de verkopende partij. Als
die ervoor kiest om de onderhandelingen met de ene partij te staken omdat er een beter bod is gedaan, gaan wij partijen hierover informeren."
"Het netste wat u als verkoper nog kunt doen? Beide partijen de gelegenheid geven om een nieuw bod uit te brengen binnen een nader te bepalen termijn. Daarna geeft de verkopend makelaar aan welk bod hij accepteert dan wel met welke partij hij verder in onderhandeling
treedt."
Zie eventueel bij Bedenktijd.
Onderhandse lening, onderhandse akte
Een onderhandse lening is een lening die niet openbaar wordt overeengekomen, dus
zonder tussenkomst van een officieel bevoegde instantie zoals
bijvoorbeeld een notaris.
Een onderhandse akte is een overeenkomst die zonder tussenkomst van de notaris
wordt opgesteld.
Onderhandse verhoging
Een verhoging van een lopende lening (met een extra leningsdeel) zonder
tussenkomst van een notaris.
Onderpand
Het onderpand is een voorwerp (onroerende zaak, woning,
registergoed) dat in uw eigendom is en dat in handen komt van uw
geldverstrekker wanneer u niet langer aan uw betalingsverplichting kunt voldoen
(de geldverstrekker kan dan de woning opeisen om de schuld af te lossen). Het onderpand dient voor de geldverstrekker als
zekerheid voor betaling van een hypothecaire geldlening.
Een som geld kan ook als een vorm van "onderpand" dienen, bijvoorbeeld de
waarborgsom die bij de notaris gestort wordt bij de
(aanstaande) koop van een huis.
Zie allerlei interessante bepalingen bij Clausule.
Onderwaarde Onderwaarde houdt in: de verkoopwaarde (marktwaarde) van de woning is lager
dan het resterende hypotheekbedrag (oorspronkelijk hypotheekbedrag min alle
aflossingen). Men zegt dat de woning "onder water" staat.
Onderwaarde is het tegenovergestelde van overwaarde.
Zie eventueel NHG.
Onroerende zaak (onroerend goed,
vastgoed)
Een onroerende zaak is een stuk grond met alles wat erin zit en erop staat zoals
een gebouw en alles in dat gebouw dat men niet kan meenemen zonder iets te
beschadigen ("nagelvast" bevestigd is of wat naar de aard bij woning
behoort).
Voorbeelden zijn: een gebouw, de riolering, een schuur, een boom, vaste planten,
deuren, een badkamer, een keuken e.d.
(In Duitsland behoort de keuken bij verkoop vaak niet tot "de
woning".)
"Onroerende zaak" is een juridische term voor onroerend goed.
In sommige kringen is vastgoed een synoniem voor onroerend goed.
Verg. Roerende goederen.
Ontbindende voorwaarden Ontbindende voorwaarden bij een koopcontract (koopovereenkomst,
koop-aanneemovereenkomst, voor bijvoorbeeld een woning) zijn de bepalingen waarmee de koper
bij bepaalde omstandigheden en vóór een bepaalde datum de
koop kan ontbinden zonder boete of andere kosten.
Sommige ontbindende voorwaarden zijn bij wet geregeld en behoeven eigenlijk niet
specifiek genoemd te worden, maar toch is vermelden ervan duidelijker voor zowel
koper als verkoper (bijvoorbeeld de 3 dagen bedenktijd).
Een bekende ontbindende voorwaarde is het niet-verkrijgen van financiering voor
de benodigde hypotheek.
Zie verder bij o.m. Clausule, Hypotheekofferte,
Koopakte, NHG, Overbruggingskrediet.
Oplevering De oplevering is de fysieke overdracht van de woning (door de aannemer of
projectontwikkelaar aan de
eigenaar/koper) waarbij:
- de aannemer de woning als geheel gereed voor bewoning benoemt
- de aannemer de woning toont aan de eigenaar
- de eigenaar of externe keurder aangeeft wat er volgens hem niet goed is aan de woning (of garage, tuin o.d.)
-
afspraken gemaakt worden om die gebreken te herstellen
- er een inregelrapport "behoort" te zijn van het ventilatiesysteem.
Die gebreken staan
mogelijk genoteerd in een rapport van opleveringskeuring. Ook bij (grotere) verbouwingen wordt gesproken over een oplevering.
De oplevering is ook het moment waarop die overdracht plaatsvindt. De procedurele overdracht
van het eigendom (de woning) gebeurt al bij de notaris, als de overdrachtsakte
(transportakte) wordt ondertekend.
Opleveringskeuring De opleveringskeuring is de keuring vlak vóór de oplevering
(fysieke overdracht van de woning door de aannemer) waarin bekeken wordt of de woning in
de staat is zoals afgesproken en zo niet, welke gebreken er zijn.
Bij de oplevering zal dit keuringsrapport een rol spelen om de gebreken aan de
aannemer duidelijk te maken (schriftelijk) en welke afspraken er gemaakt moeten
worden.
Opstal De opstal is het gebouw (huis, woning, kantoor e.d., eventueel met
bijgebouwen), zonder de grond.
Een eigenaar van een woning zal vrijwel altijd een opstalverzekering
hebben voor het geval de woning of bijgebouwen door brand o.d. vernietigd
worden. Daartoe wordt de herbouwwaarde bepaald.
Opstalverzekering
Een opstalverzekering (ook wel Woonhuisverzekering) vergoedt de schade aan de
"niet-verplaatsbare" spullen van en aan uw huis (vloeren,
muren, dak e.d.) die ontstaat door bijvoorbeeld brand, storm of blikseminslag.
De hoogte van de opstalverzekering is afhankelijk van de herbouwwaarde,
de berekende of gestelde kostprijs voor het volledig herbouwen van de woning.
Deze verzekering is vaak verplicht, bijvoorbeeld door de hypotheekverstrekker
(de opstalverzekering geeft de geldverstrekker
de zekerheid dat het huis hersteld wordt bij schade en zelfs herbouwd wordt bij
extreme schade).
Bij appartementen wordt de opstalverzekering meestal door de VvE afgesloten.
Voor spullen die tot de inboedel behoren (de verhuisbare of
"verplaatsbare" spullen) is de Inboedelverzekering.
De opstalverzekering dekt meestal de schade aan uw huis:
- door o.a. brand, bliksem, neerslag (regen, hagel, sneeuw), storm en lekkage
- door inbraak, diefstal en vandalisme
- door omvallende bomen en hijskranen
- aan uw woning, maar ook uw garage of schuur
- zonnepanelen en laadpaal elektronisch voertuig kan gratis meeverzekerd zijn.
Niet vergoed wordt meestal de schade:
- die al aanwezig is op het moment dat u de verzekering afsluit
- door een aardbeving (of overstroming?)
- door inbraak, diefstal of water, terwijl u het huis niet meer bewoont
- als gevolg van slecht onderhoud of constructiefouten
- bij verboden activiteiten, ook als u er niet van op de hoogte was.
Let op: - Wanneer u een andere woning hebt gekocht (beter: akte is gepasseerd
bij de notaris) en de oude is nog niet verkocht (akte is nog niet gepasseerd bij
de notaris), dan moet u dus twee opstalverzekeringen hebben. "De meeste opstalverzekeraars bieden standaard voor beide huizen dekking in deze situatie, maar het is wel verplicht dit te melden. Bij voorkeur neem je voorafgaand aan de verhuizing en/of overdracht reeds contact op." - Af en toe is toetsing aan de juistheid van de herbouwwaarde gewenst.
Soms verhoogt een verzekeraar echter de herbouwwaarde veel meer dan nodig is,
wat in een sterke verhoging van de premie resulteert. Denk in in zo'n geval even
goed na, reken e.e.a. uit en ga eventueel naar een andere verzekeraar die minder
rigoureus naar zichzelf toerekent.
Met All Risk dekking wordt vaak ook de schade vergoed die u zelf hebt
veroorzaakt. Als een ander de schade aan uw huis heeft veroorzaakt, moet diens
persoonlijke Wettelijke Aansprakelijkheidsverzekering (WA) de schade
vergoeden of eventueel de CAR-verzekering van uw
aannemer.
Let op: - Vrijwel elke verzekeringsmaatschappij heeft een verschillende uitleg
van wat wel en wat niet vergoed wordt bij schade.
Opstartkosten verkoopmakelaar Naast de courtage van de makelaar bij
verkoop van een woning, worden meestal opstartkosten gerekend.
Opstartkosten dekken de kosten die makelaar moet maken om de woning in de verkoop te
zetten.
Wat onder opstartkosten valt, kan de makelaar zelf bepalen; meestal zijn dat:
- opmeten van de woning
- kadastraal onderzoek
- maken plattegrond
- maken foto's en video
- maken pakkende tekst
- maken verkoopbrochure
- plaatsen op Funda e.d.
- plaatsen in "de vitrine" van de makelaar
- plaatsen te-koop-bord.
De opstartkosten zijn bijvoorbeeld 550 euro (situatie 2020) en worden spoedig in
rekening gebracht, omdat deze kosten immers onafhankelijk zijn van de
daadwerkelijke verkoop van de woning. Vaak worden de opstartkosten met de
courtage verrekend (krijgt u dus achteraf terug, bij verkoop van de woning).
Ga altijd na of de kosten incl. btw zijn.
De opstartkosten zijn, net als de courtage en eventuele extra's, niet aftrekbaar
van de belasting.
Let op: sommige makelaars bieden een (soms zelf samen te stellen) pakket
aan, dus ongeacht de verkoopwaarde van de woning. Dit kan aanzienlijk goedkoper
zijn, maar er zijn vaak zelf activiteiten voor nodig (zelf foto's maken, zelf
bezichtiging regelen enz.). Ga ook altijd na of de woning op Funda wordt
geplaatst!
Opzegtermijn Een hypotheek kan aan het einde van de rentevaste periode, bij verkoop e.d.
worden opgezegd. Meestal moet dat enige tijd van te voren worden aangekondigd;
die tijd is de opzegtermijn.
Overbieden - Overbieden is het meer betalen van de vraagprijs (of dan de
taxatiewaarde). Bij de aanvraag van een hypotheek gaat de geldverstrekker voor
de waarde van een woning uit van de taxatiewaarde. Als het geboden bedrag hoger
is (er is dan overboden), dan zal de bieder (koper) eigen geld moeten hebben
omdat de hypotheek maximaal 100% van de taxatiewaarde mag zijn (106% bij extra
uitgaven die de woning energiezuiniger maken).
- Overbieden is voor een object meer betalen dan een ander, bijvoorbeeld op een
veiling.
Overbruggingsfinanciering (overbruggingskrediet,
overbruggingshypotheek, berekening overbruggingskrediet)
Wanneer u een eigen huis hebt en bij aankoop van een nieuwe woning is uw woning nog niet verkocht
(dat is de gebruikelijk situatie), dan kunt u de opbrengst van uw huidige woning
nog niet gebruiken
voor de aankoop van uw nieuwe woning: de overwaarde van uw huidige woning
kan nog niet gebruikt worden voor uw nieuwe woning. Een overbruggingskrediet is een lening die dat verschil
opvangt, dus grofwel ter hoogte van de overwaarde. (Let op: "Vanwege de bijleenregeling ben je verplicht om de volledige overwaarde in je nieuwe woning te steken als je je recht op hypotheekrenteaftrek niet wilt verliezen. Als je er iets anders mee doet, ontvang je over het bedrag van de overwaarde geen aftrek meer.")
Sommige geldverstrekkers gebruiken de term Overbruggingskrediet, andere
Overbruggingshypotheek. (Eigenlijk is Overbruggingskrediet iets duidelijker
omdat het om een tijdelijke schuld gaat en een hypotheek meestal voor tientallen
jaren wordt aangegaan. De termen worden hier door elkaar gebruikt.)
Let op, in de periode tussen het plaatsen van de handtekening bij de
notaris voor de koop van het nieuwe huis en het plaatsen van de
handtekening voor de verkoop van uw huidige huis, heeft u drie
hypotheken:
(a) de hypotheek op uw huidige huis (grofweg aanvangsbedrag hypotheek huidige
huis -/- alle aflossingen op die hypotheek)
(b) de nieuwe, uiteindelijke hypotheek (grofweg koopsom nieuwe huis -/-
vermoedelijke overwaarde oude hypotheek)
(c) de overbruggingshypotheek (ter hoogte van de vermoedelijke overwaarde). Het maandelijks te betalen bedrag aan overbuggingshypotheek kan dus zeer
hoog zijn! Voor een overbruggingskrediet moet u aantonen dat u de tijdelijk hogere woonlasten kunt
dragen (uit bijvoorbeeld inkomsten of spaargelden). Het lijkt vanzelfsprekend om de bedragen van (b) en (c) hierboven
in één bedrag te vatten, nl. de koopsom van het nieuwe huis, maar er zijn twee
redenen om dat toch te splitsen:
- de overbruggingshypotheek is standaard aflossingsvrij en heeft een zeer
beperkte feitelijke looptijd, soms maar een paar maanden (dus een heel ander
type hypotheek dan normaal)
- volledig aflossen van de overbruggingshypotheek door de overwaarde te benutten
is adminstratief duidelijker (aan de nieuwe hypotheek wordt niets veranderd) - het rentepercentage van de twee hypotheken is verschillend.
Een paar citaten van geldverstrekkers:
- "Stel, je hebt een woning met overwaarde. Je wilt verhuizen en vindt een nieuwe koopwoning. Om die nieuwe woning te financieren wil je de overwaarde van je oude huis gebruiken. Alleen is de overwaarde nog niet beschikbaar omdat je oude huis nog niet is overgedragen of verkocht. Dan kan de
Overbruggingshypotheek iets voor je zijn. Wij schieten met de
Overbruggingshypotheek eigenlijk de overwaarde van je huis voor. Bij een
Overbruggingshypotheek betaal je alleen rente. Zodra je oude huis is verkocht en wordt overgedragen los je de
Overbruggingshypotheek volledig af."
- "Met deze lening overbrug je de periode waarin je oude huis nog te koop staat."
- "Een Overbruggingshypotheek is een tijdelijke, aflossingsvrije hypotheek. Je betaalt tijdens de looptijd
alleen rente. De Overbruggingshypotheek los je namelijk af op het moment dat je je huidige woning verkoopt. Daarnaast mogen de hypotheken op je huidige en nieuwe onderpand (als de Overbruggingshypotheek niet wordt verlengd) maximaal twee jaar naast elkaar bestaan. Verwacht je dat jouw oude woning niet binnen twee jaar wordt verkocht? Neem dan contact met ons
[ING bank] op om de mogelijkheden te bespreken."
- "Een overbruggingskrediet regelen doe je bij de hypotheekverstrekker
van je
nieuwe huis. Heb je alleen een overbruggingskrediet nodig, zonder hypotheek?
Probeer het dan eerst bij je eigen bank."
Let op:
- Er zijn banken die pas een overbruggingskrediet bieden als de oude woning op
papier al is verkocht en de termijn van de ontbindende voorwaarden is
verstreken.
- Vaak zijn er advies- en afsluitkosten vereist voor een Overbruggingskrediet.
- De Overbruggingshypotheek loopt bij aankoop van nieuwbouw meestal maximaal 3
jaar en bij aanschaf van bestaande bouw maximaal 1 of 2 jaar. (Als na 2 jaar uw huis nog niet verkocht is, zal het waarschijnlijk lang duren voordat de
woning verkocht is of is de verkoopprijs simpelweg te hoog.) In overleg kan het
krediet verlengd worden. Het verlengen van een offerte van een
overbruggingshypotheek kost ook geld.
- Nadat u verhuisd bent heeft u 2 jaar recht op hypotheekrenteaftrek van de
Overbruggingshypotheek (situatie 2020). "Je oude huis moet dan al wel leeg te koop staan en niet worden verhuurd."
- Het overbruggingskrediet moet boetevrij af te lossen zijn.
- Eenvoudige berekening overbruggingskrediet = 90% van behaalde of
getaxeerde verkoopprijs -/- vermoedelijke restschuld, ofwel 90% van de
overwaarde. Dus vaak zal gelden: hoe hoger de overwaarde, hoe hoger
het overbruggingskrediet (wanneer alle overwaarde moet
worden gebruikt bij de aankoop van een nieuwe woning). Soms is het wenselijk de
taxatiewaarde van de huidige woning te weten (meer overwaarde betekent immers
minder hypotheek en dus minder maandelijkse kosten); meestal is die taxatie niet
noodzakelijk, Calcasa geeft ook een redelijke waarde en die kan voldoende zijn
en meestal trekt het totaal van de hypotheek zich wel recht, desnoods door het
eerste jaar meer af te lossen (als dat kan).
Vermoedelijke restschuld is (oorspronkelijke hypotheekbedrag -/- aflossingen;
dus meestal het openstaande hypotheekbedrag).
Voorbeeld 1: verkoopprijs 400.000, dus 90% is 360.000 en vermoedelijke
restschuld is 300.000 geeft een overbruggingskrediet van 60.000 euro.
Voorbeeld 2: verkoopprijs 400.000, dus 90% is 360.000 en vermoedelijke
restschuld is 100.000 geeft een overbruggingskrediet van 260.000 euro.
- Iets ingewikkelder berekening, als de woning al verkocht is: overbruggingskrediet =
behaalde verkoopprijs -/- restschuld -/- vermoedelijke
verkoopkosten).
Veel banken stellen de verkoopkosten standaard op 3% van de verkoopprijs.
Voorbeeld 3: verkoopprijs 400.000, restschuld 300.000 (dus winst 100.000),
verkoopkosten 12.000 geeft een overbruggingskrediet van 88.000 euro.
Voorbeeld 5: verkoopprijs 650.000, restschuld 100.000 (dus winst 550.000),
verkoopkosten 19.500 geeft een overbruggingskrediet van 530.500 euro.
Maandelijkse last incl. overbruggingskrediet (bij een wat dure
aankoop)
Uitgaande van Voorbeeld 5 is de maandelijkse last in die tussenperiode
bijvoorbeeld:
- oude hypotheek (restschuld 100.000, rentepercentage 2,4%) geeft 2400 euro per
jaar ofwel per maand 200 euro
- nieuwe hypotheek (grofweg koopsom 810.000 -/- overwaarde 550.000 en
rentepercentage 1,6%) geeft 4680 euro per jaar ofwel per maand 390 euro - overbruggingshypotheek (grofweg overwaarde 550.000 en rentepercentage
1,8%) geeft 9900 euro per jaar ofwel per maand 825 euro.
In totaal betaalt u in die periode tussen het officiële moment van aankoop
nieuwe woning en verkoop oude woning in dit voorbeeld dus 1415 euro per maand.
Overdracht (overdragen) De procedurele overdracht of het transport is (het moment van) de
ondertekening van de transportakte (akte van levering,
leveringsakte, overdrachtsakte) bij de notaris bij koop/verkoop van onroerend
goed, dus de procedurele eigendomsovergang van bijvoorbeeld een woning o.d.
De fysieke overdracht van een nieuwbouwwoning is de oplevering.
Overdrachtsakte (transportakte) Een overdrachtsakte is een notariële akte die opgemaakt wordt bij koop of verkoop van onroerend goed (bijvoorbeeld een woning).
Wordt ook transportakte of akte van levering (leveringsakte, overdrachtsakte) genoemd.
Zie eventueel bij Eigendomsakte (een kopie van de
overdrachtsakte), overdracht.
Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting is de belasting die een koper van een bestaande woning via de
notaris dient te betalen voor het in eigendom verkrijgen van de woning.
Voor een nieuwe woning is er geen overdrachtsbelasting, maar dient 21% omzetbelasting
(BTW) voldaan te worden; dat bedrag is bij de koopsom inbegrepen.
De overdrachtsbelasting is een percentage van de koopsom: - voor starters van 18 tot 35 jaar die de woning zelf bewonen én
waarbij de koopsom maximaal 400.000 euro is: 0% (nul
procent; vanaf 2021; zie het stroomschema
van
Vereniging Eigen Huis; let
op: als de koopsom boven de 400.000 euro ligt, geldt deze nul procent niet,
probeer voor het "teveel" dan ondershands iets te regelen met de
verkopers)
- voor beleggers van een woning of kaal perceel als beleggingsobject of als winkel-
of bedrijfspand: 8%
- voor "gewone" burgers (niet-starters, niet-beleggers) die de woning zelf bewonen: 2%.
Vereniging Eigen Huis
meldt:
"Je betaalt geen overdrachtsbelasting als je het pand verkrijgt door:
- trouwen of aangaan geregistreerd partnerschap, als de woning eigendom was van één van beiden en door het huwelijk deel gaat uitmaken van de
gemeenschap
- verdeling van de gemeenschap van goederen in verband met echtscheiding
- een erfenis
- verdeling uit een erfenis waarbij alle erfgenamen meewerken en worden gecompenseerd voor hun
deel
- doorverkoop binnen zes maanden (tot het bedrag van de aankoopprijs bij de eerste
koop)
- uitkoop van je partner; het gaat dan om een verkrijging van het eigendomsdeel van de partner met wie je samenwoont (samenwoonde), indien je beiden eigenaar bent van de eigen woning in een verhouding binnen 40%-60%."
Overdrachtsbelasting en omzetbelasting (BTW) zijn niet aftrekbaar van de
belasting. Als u uitgaven doet voor uw onderneming, dan kan de betaalde
btw over uw omzet wel van de bedrijfsmatig te-betalen-btw worden afgetrokken.
Overlijdensrisicoverzekering (ORV)
De ORV keert bij overlijden een afgesproken bedrag uit, waarmee (een deel van)
de hypotheek kan worden afgelost.
Voordelen van een ORV
- is de bescherming tegen financiële zorgen bij het overlijden van één van de twee
partners
- is de bescherming tegen financiële zorgen van de nabestaanden van beide
partners of van de langstlevende partner
- is de zekerheid die een geldverstrekker (bank) heeft dat de hypotheek (gedeeltelijk) wordt
voldaan bij overlijden van de klant (of één van de partners of beide partners)
- wordt meestal op beide partners afgesloten indien
beide partners voor de benodigde inkomsten zorgen
- is vaak noodzakelijk om een hypotheek te verkrijgen (de geldverstrekker
eist soms een ORV i.v.m. de benodigde aflossingszekerheid).
Nadelen van een ORV
- de premie is bij hypotheken niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting.
Let op:
- Er zijn meer soorten ORV's, afhankelijk van het uit te keren bedrag bij
overlijden bij vorderen van de looptijd van de lening:
(a) gelijkblijvend bedrag (ook als er minder resterende hypotheekschuld is, toch
een fors bedrag aan uitkering)
(b) lineair dalend (bijvoorbeeld analoog aan de schuldverlaging van een lineaire
hypotheek)
(c) annuïtair dalend (bijvoorbeeld analoog aan de schuldverlaging van een
annuïtaire hypotheek).
- Soms moet alleen het deel boven 70 of 80% van de hypotheeksom gedekt worden
door een ORV. Wanneer u door extra aflossen onder die 70 of 80% komt, kunt u
misschien de ORV stoppen, maar ga na of het stoppen van de ORV inderdaad zo
wenselijk is! Geen ORV scheelt elke maand premiebetaling.
- Als u een hypotheek met ORV afsluit, kan ergens vermeld staan in de
hypotheekakte dat de uitkering verplicht besteed moet worden om (een deel
van) de hypotheekschuld af te lossen. Zie bij Verpanden,
Pandrecht.
Oversluiten
Oversluiten is het aflossen van een bestaande hypotheek door middel van het
afsluiten van een nieuwe hypotheek (op dezelfde woning) met
tussenkomst van de notaris. Het opnieuw afsluiten kan gebeuren bij dezelfde of
een andere geldverstrekker (hypotheekinstelling).
Meestal legt de geldverstrekker bij oversluiten een
boete op en zijn er ook administratiekosten, notariskosten, eventueel
taxatiekosten e.d.
Vaak wordt een hypotheek overgesloten omdat:
- de hypotheekrente van nieuwe hypotheken veel lager is geworden
- de lasten te hoog zijn
- er nu betere voorwaarden zijn
- de boete fiscaal aftrekbaar is.
Meestal is men een fors bedrag aan boeterente kwijt als de hypotheek wordt
overgesloten.
Zie verder bij Boeterente (ook bijvoorbeeld voor een
berekening van de boeterente).
Overwaarde
Overwaarde houdt in dat de verkoopwaarde (marktwaarde) van de woning hoger is
dan het resterend hypotheekbedrag (oorspronkelijk hypotheekbedrag min alle
aflossingen).
Met overwaarde kan eventueel de hypotheek verhoogd worden of de overwaarde kan
als aflossing gebruikt worden voor de aanschaf van een nieuwe woning. Let op:
- "Vanwege de bijleenregeling ben je verplicht om de volledige overwaarde in je nieuwe woning te steken als je je recht op hypotheekrenteaftrek niet wilt verliezen. Als je er iets anders mee doet, ontvang je over het bedrag van de overwaarde geen aftrek meer."
Wanneer er sowieso geen renteaftrek is, bijvoorbeeld bij een nieuwe
aflossingsvrije hypotheek, hoef je de volledige overwaarde natuurlijk niet te
gebruiken om (een deel van) de nieuwe hypotheek af te lossen.
Het tegenovergestelde van overwaarde is onderwaarde.
OZB (Onroerende Zaak Belasting)
De OZB is de gemeentelijke belasting op onroerend goed (onroerende zaak,
grond, woning, schuur, winkel, kantoor
e.d.) en is afhankelijk van de waarde van de woning, de WOZ-waarde.
(De OZB is de opvolger van de Onroerend Goed Belasting OGB.)
Pandrecht
Een pandrecht is het recht dat een schuldeiser (geldverstrekker, bank) heeft om op het
niet-registergoed van zijn schuldenaar (geldontvanger, degene die het geld
geleend heeft voor een hypotheek o.d.) beslag te leggen en eventueel te
verkopen om de schuld te voldoen waarbij de pandrecht-hebbende schuldeiser
voorrang heeft op andere schuldeisers.
Let op: - Een pandrecht is een zekerheidsrecht dat gevestigd kan worden op goederen die
geen registergoederen zijn. Voorbeelden:
voorraad, inventaris, nieuwe keuken die nog ingepakt staat, maar ook
bijvoorbeeld aandelen en vorderingen op derden.
- Geldverstrekkers nemen in de offerte meestal, naast het hypotheekrecht, ook
het pandrecht op zodat ook op aan het huis gerelateerde roerende zaken
beslag kan worden gelegd en niet alleen op het huis waarop de hypotheek rust.
- Een pandrecht geeft voorrang boven andere schuldeisers waardoor de
geldverstrekker nóg wat meer zekerheid heeft dat de schuld kan worden afgelost.
Passeren (ondertekening, notaris, transportakte, hypotheekakte,
passeerdatum)
Passeren is het ondertekenen van een notariële akte bij een notaris, bij een
woning gaat het meestal om een transportakte
(eigendomsakte, akte van levering, leveringsakte) en een hypotheekakte.
Koper, verkoper, notaris en eventuele getuigen zijn hierbij aanwezig en
ondertekenen na beperkte voorlezing door de notaris de akte. Het ondertekenen is
de formele bekrachtiging van de overgang van het eigendom naar de nieuwe koper.
Na ondertekenen laat de notaris de akte inschrijven in de openbare registers van
het Kadaster.
Niet alleen voor het eigendom (het registergoed) is er een akte, ook voor de
hypotheek is zo'n actie benodigd.
De datum waarop de akte ondertekend wordt, heet passeerdatum.
Perspectiefverklaring
Als u flexwerker bent en een hypotheekofferte
aanvraagt kunt u vaak volstaan met uw laatste drie jaaropgaven of, als u minimaal een jaar verbonden bent aan een
uitzendbureau, een perspectiefverklaring van het uitzendbureau indien het uitzendbureau samenwerkt met de Stichting
Perspectiefverklaring.
Met een perspectiefverklaring geeft een uitzendbureau aan dat er een behoorlijke
zekerheid is dat u werkzaam blijft via het uitzendbureau.
De Stichting Perspectiefverklaring verwoordt het zo: "De perspectiefverklaring kijkt naar de toekomstige mogelijkheden van de flexkracht om een inkomen te vergaren. De verklaring is gebaseerd op een (data)analyse van de arbeidsmarktpositie van de aanvrager. Daarnaast hechten geldverstrekkers ook belang aan het eigen oordeel van uitzendbureaus over de (toekomstige) inzetbaarheid van de uitzendkracht. Daartoe behoort onder andere een kritische blik op het cv, werkervaring, referenties, eerdere beoordelingen en persoonlijke gesprekken. De perspectiefverklaring heeft bij grote
hypotheekverstrekkers dezelfde waarde als een werkgeversverklaring."
Plafondrente De hypotheek met plafondrente heeft een variabele rente, maar wanneer die
boven de (bij het afsluiten van de hypotheek) overeengekomen plafondrente
uitkomt, wordt de variabele rente vastgezet op de waarde van de plafondrente.
Voordeel van plafondrente is dat u zeker weet dat de (variabele) rente niet
boven dat getal uitkomt.
Nadeel is dat de variabele rente vaak wat hoger is dan de "normale"
variabele rente (de bank doet die truc natuurlijk niet voor niets).
Premievrij
Een verzekering kan bijvoorbeeld premievrij worden wanneer die langer loopt dan
er premieplicht bestaat, bijvoorbeeld bij een uitvaartverzekering. Meestal zal
de verzekeraar trucjes verzinnen om in ieder geval het opgebouwde kapitaal niet
te vergroten, ondanks een gunstig economisch klimaat.
Premievrij maken
Bij bepaalde hypotheekvormen kon de levensverzekering premievrij gemaakt worden.
De verzekering blijft gehandhaafd, hij wordt niet afgekocht, maar de
premiebetaling stopt. Het opgebouwde kapitaal kan (eventueel) wel verder
renderen tot de einddatum van de verzekering waarop de uitkering
plaatsvindt.
Het recht op premievrij maken bestaat, maar vaak is een wettelijke minimale
premietijd van 15 jaar vereist, zoals bij een kapitaalverzekering eigen
woning (KEW).
Projecthypotheek (projectrente) Bij grotere nieuwbouwprojecten biedt een hypotheekinstelling wel eens een hypotheek
aan met gunstige hypotheekrente en voorwaarden. Door de omvang van het project
kan een net wat lagere hypotheekrente voor de geldverstrekkers ook gunstig zijn.
De hypotheek heet projecthypotheek en de rente wordt projectrente
genoemd.
Let op:
- Ga de condities en andere zaken goed na.
- Kies een rentevastperiode die niet te kort is (als dat voor u tenminste
gunstig is), want na afloop van de rentevastperiode kan de hypotheekrente wel
eens juist hoger zijn dan bij andere geldverstrekkers en dan moet u weer gaan
"shoppen".
Pro resto hoofdsom (restant schuld,
resterend hypotheekbedrag)
De pro resto hoofdsom is het resterend bedrag aan schuld bij bijvoorbeeld een
hypothecaire lening na aftrek van alle aflossingen en kosten.
(Pro is voor en resto komt van het Latijnse restare, overblijven.)
Provisie (advieskosten, administratiekosten) Provisie is de vergoeding voor bepaalde werkzaamheden. Vaak een percentage
van de omzet of hypotheeksom.
Voorbeelden:
- afsluitprovisie (d.w.z. afsluitkosten)
- bereidstellingsprovisie (d.w.z. verlengingskosten hypotheekofferte). Let op:
- Sinds 2013 is provisie bij hypotheken, levensverzekeringen, pensioenen e.d. niet
meer toegestaan en sinds 2014 ook niet meer bij beleggingen.
- Waar sommige werkzaamheden gratis leken werd de provisie simpelweg door
de klant in de premie of het (hogere) rentepercentage terugbetaald.
- In plaats van provisie worden er sinds 2013-2014 advieskosten en
administratiekosten e.d. gerekend. Advieskosten van een hypotheekadviseur
belopen toch al gauw 1500-3500 euro, afhankelijk van wat u zelf wilt en kunt
doen. Het is de vraag of het provisieverbod voordeliger is voor de klant; het is
in ieder geval wel helderder wat u voor uw geld aan advies en arbeid krijgt. De
administratiekosten van banken zijn voor kleine werkzaamheden al gauw
250-600 euro. Bij oversluiten van een hypotheek
worden ook vaak extra (administratie)kosten gerekend terwijl het al duizenden
euro's kost.
Recherchekosten
Recherchekosten zijn de kosten die het Kadaster aan de notaris in rekening brengt voor de
onderzoekskosten en controle van alle gegevens.
Registergoed Een registergoed is een goed dat wettelijk in de openbare registers van het Kadaster
moet worden ingeschreven, voordat het wordt overgedragen of er beperkte rechten op worden gevestigd.
Onroerende registergoederen zijn bijvoorbeeld een stuk grond, een huis of een
appartementsrecht. Roerende registergoederen zijn bijvoorbeeld schepen.
Alleen op registergoederen kunt u een hypotheek
vestigen.
Rentebedenktijd Bij rentebedenktijd kunt u in de laatste één of twee jaar (of een andere
periode) van de rentevastperiode van uw hypotheek zelf het moment bepalen waarop de rente wordt vastgezet voor een nieuwe
rentevaste periode. U kunt slechts éénmaal voor het vastzetten van de hypotheekrente kiezen.
Rentebedenktijd vooraf heet ook wel instaprente
(oriëntatierente).
Rentebedenktijd achteraf wordt vaak weergegeven als bijvoorbeeld 5+2. U heeft dan gedurende
7 jaar een gelijkblijvende rente, maar in de laatste 2 jaar bepaalt u zelf wanneer u de rente opnieuw
vastzet.
Voordeel van rentebedenktijd
- U kunt zelf het moment bepalen en in de
gaten houden welk percentage hypotheekrente andere geldverstrekkers
vragen voor de rentevaste periode die u wilt hebben.
- Er zijn geldverstrekkers die u een bericht sturen wanneer tijdens uw rentebedenktijd de rente
wijzigt. U kunt dan nog kiezen voor de "oude" rente.
Nadeel van rentebedenktijd - U kunt uzelf of uw partner verwijten maken
dat u te vroeg of te laat bent overgestapt. Afhankelijk van andere afspraken
kunt u op zo'n (laat) moment in die eerste "renteperiode" wellicht naar een andere hypotheekbank gaan die gunstiger regelingen
heeft.
Renteherzieningsmoment (datum renteherziening)
Het renteherzieningsmoment is de dag waarop de rentevastperiode afloopt en u een
nieuwe rentevastperiode
(en een nieuwe hypotheekrente) kunt kiezen.
Een tijdje vóór de herzieningsdatum (1 tot 3 maanden) ontvangt u een voorstel van uw huidige
hypotheekverstrekker met de nieuwe rentevastperiodes en bijbehorende
rentepercentages.
Op de datum van renteherziening kunt u vaak ook een groter deel van de hypotheek
aflossen of die boetevrij in zijn geheel aflossen.
Rentemiddeling
"Rentemiddeling betekent dat je de huidige rentevaste periode openbreekt en vervangt. Je nieuwe rente is het
gemiddelde van je vorige rente en de actuele marktrente [rekening
houdend met de resterende rentevaste periode]. De boete die je betaalt als je tussentijds jouw rentevaste periode aanpast, wordt verwerkt in het nieuwe rentepercentage. Je betaalt de boete dus niet in een
keer."
Het nieuwe rentepercentage is dan lager dan het oude, maar ligt hoger dan de dagrente.
Het betekent dat het nieuwe rentepercentage niet zoals bij echt nieuwe
hypotheken bijvoorbeeld 1,9 is maar bijvoorbeeld 2,7. De boete
wordt dus betaald via het hogere rentepercentage, dus via een hoger maandelijks
bedrag. De hoogte van het rentepercentage is daarom mede afhankelijk van de
rentevaste periode die u met de bank afspreekt.
"Rentemiddeling is alleen mogelijk bij je eigen geldverstrekker. Als je naar een andere bank overstapt, is rentemiddeling niet mogelijk."
Soms kan het interessant zijn de boete te betalen en naar een andere bank te
gaan
Let op:
- Bij verkoop van het huis kan de hypotheekbank alsnog "het restant van de
boete" eisen,
omdat nog niet de gehele boete is voldaan. De boete is immers uitgesmeerd over
de nieuwe rentevaste periode, door verwerking in het nieuwe rentepercentage!
- Wanneer u vermoedt dat u binnen betrekkelijk korte tijd gaat verhuizen, is rentemiddeling
dus niet interessant, omdat er dan alsnog een forse boete volgt. (En bij verkoop
eindigt de hypotheek, dus kunt u voor een andere woning een nieuwe, gunstiger hypotheek
afsluiten.)
Rente-opslag (risico-opslag) Rente-opslag is een extra percentage dat geldverstrekkers in rekening
brengen bij het aangaan van een hypotheek, omdat zij meer risico lopen het
uitgeleende hypotheekbedrag op een gegeven moment niet volledig terug te
krijgen.
Voorbeelden van extra risico zijn:
- als er geen NHG-garantie is
- als het een tophypotheek betreft
- als iemand een ernstige ziekte heeft (gehad).
Renteschok De renteschok is het verschijnsel dat de maandelijkse (netto)
hypotheeklasten enorm toenemen wanneer de rente veel stijgt. Omdat de
hypotheekrente al een tijd zeer laag is, verliezen we dit wel eens uit het oog.
Ouderen kennen nog de rentepercentages van ca. 12% uit begin jaren 1980.
Een stijging naar bijvoorbeeld 6% zou voor velen al rampzalig zijn (misschien
ook voor de hogere inkomens als de afbouw renteaftrek gerealiseerd is). Zie ook Financieringslastpercentage.
Rentevastperiode
Rentevastperiode is de afgesproken periode waarvoor een bepaald rentepercentage
geldt, bijvoorbeeld 1 of 2 of 5 of 10 of 20 of 30 jaar of gewoon variabel.
Tijdens de rentevastperiode blijft het rentepercentage van de hypotheek gelijk.
Aan het eind evan de rentevastperiode kiest u voor een nieuwe rentevastperiode
tegen de dan geldende hypotheekrente.
Meestal geeft een korte periode een lagere hypotheekrente, maar ook minder
zekerheid. Als de rente laag is (wat heet laag?) en je kiest een lange periode
(20 of 30 jaar) én de rente wordt daarna nog veel lager dan voel je je een
beetje dom, maar als je die wat hogere rente makkelijk kunt betalen
geeft het ook veel zekerheid. Mijn hoogste hypotheekrente was 10,7% (in de
jaren 1980, een vriendin had zelf 12,5%) en alles daarna lijkt zeer laag...
Restschuld De restschuld is de schuld die overblijft als het huis verkocht is en de verkoopwaarde
lager is dan het resterend hypotheekbedrag. Soms kan de restschuld
meegefinancierd worden bij de aankoop van een nieuwe huis.
Restschuld = Verkoopprijs huis -/- Oorspronkelijk hypotheekbedrag +/+ Alle
aflossingen
(Als de restschuld in de berekening negatief is, spreken we natuurlijk over
winst i.p.v. restschuld.)
Verg. Resterend hypotheekbedrag (pro resto
hoofdsom).
Risicoklasse Bij het aangaan van een hypotheek (zonder Nationale Hypotheekgarantie
NHG) wordt u mogelijk ingedeeld in een risicoklasse. De geldverstrekker neemt voor elke
lening een bepaald risico.
Als de hypotheek ongeveer even hoog is als of hoger is dan de marktwaarde
van de
woning, dan is sprake van een hoge risicoklasse: de rente is dan over het algemeen meestal
hoger en er kan een extra opslag zijn (een extra rentepercentage) om het risico
van de bank af te dekken.
Als de hypotheek aanzienlijk lager is dan de marktwaarde van uw woning, dan valt
u in een lage
risicoklasse: de rente is dan over het algemeen lager en er zal geen extra
opslag zijn.
Zo heeft elke geldverstrekker meer risicoklassen die verschillende rentepercentages en
eventueel risico-opslagen aangeven.
Wanneer er sprake is van Nationale Hypotheekgarantie, dan loopt de
geldverstrekker helemaal geen risico en is er geen risicoklasse. Soms zijn er
echter zelfs geldverstrekkers die toch een extreem lage hypotheek in verhouding
tot de marktwaarde niet honoreren met een laag percentage. Zo'n bank is
duidelijk alleen uit op eigen gewin en mist redelijke klantvriendelijkheid.
Overigens kan, meestal na verloop van tijd, de risicoklasse worden aangepast,
bijvoorbeeld als de marktwaarde van de woning veel hoger is geworden of als er
veel is afgelost op de hypotheek. (Ook daar doen sommige banken heel moeilijk
over.)
Risicopremie
1. De premie die verschuldigd is voor een overlijdensrisicoverzekering (ORV).
2. Het deel van de premie voor een spaarpolis dat bedoeld is voor de
risicodekking, bijvoorbeeld bij een spaarhypotheek
(het andere deel van de hypothecaire maandlasten bestaat uit een spaarpremie
waarmee u kapitaal opbouwt).
Restschuld "meefinancieren" Restschuld is het bedrag dat overblijft na verkoop van de woning. Restschuld = openstaande woningschuld +/+ verkoopkosten -/- verkoopprijs
waarbij de openstaande woningschuld = oorspronkelijke hypotheekbedrag (incl.
eventuele kosten koper e.d.) -/- aflossingen.
Als de restschuld groter is dan eventueel spaargeld (dus als er echt een
restschuld overblijft) en een nieuwe woning wordt gekocht, dan kan soms de
restschuld worden gefinancierd door een aanvullende hypotheek op de nieuwe
woning. Meestal is het rentepercentage hiervan hoger dan het normale percentage
en zullen er meer eisen worden gesteld zoals vervroegd aflossen van de
aanvullende hypotheek.
Roerende zaken (roerend goederen) Roerende zaken zijn alle goederen die niet "nagelvast" verbonden
zijn aan een onroerend goed. Verg. Onroerend goed.
Royeren (doorhalen)
Royeren is het uitschrijven ("doorhalen")
van een hypotheek uit het hypothekenregister bij het Kadaster.
Dit doet de notaris voor u aan de hand van een
royementsakte.
Saldo opgave
Jaarlijks overzicht van de stand van zaken van een hypotheek. Hieruit blijkt
onder andere de schuldrest en de in het betreffende jaar betaalde rente.
Seniorenregeling Senioren kunnen soms moeilijk een hypotheek verkijgen, o.m. omdat er geen
overlijdensricisoverzekering mogelijk is vanwege het te hoge risico.
Voor de economische situatie van (veel) senioren pleit:
- nog steeds zijn de pensioenen behoorlijk vaste inkomsten
- er is geen risico van ontslag e.d.
Tegen de economische situatie van (veel) senioren pleit:
- bij overlijden van één van de twee kan het resterende pensioen te laag zijn.
Toch hebben sommige banken een speciale seniorenregeling:
- de bank gaat na of de senioren de maandlast kunnen dragen (nu maar ook in het
geval er één mocht overlijden)
- aan het einde van de looptijd (als men dat ooit haalt), mag de lening niet
meer dan 50% van de oorspronkelijk hoofdsom bedragen.
Servicekosten (appartement, VvE)
Eigenaars van een appartement betalen maandelijks een bedrag aan servicekosten
aan de Vereniging van Eigenaars (VvE) voor bijvoorbeeld
opstalverzekering, schoonmaakkosten gezamenlijke delen, onderhoud, renovaties, energiekosten,
reserve voor groot onderhoud en administratie.
Zie voor gedetailleerder werkzaamheden en kosten bij VvE.
Spaarbeleggingshypotheek
Een spaarbeleggingshypotheek is een hybride hypotheekvorm, waarbij het kapitaal
aan het einde van de looptijd (om de hypotheekschuld op het huis af te lossen)
verzameld wordt uit sparen, beleggen of een combinatie daarvan. Het is gegoten
in de vorm van een levenshypotheek.
Let op:
- Sinds 2013 heeft deze hypotheekvorm bij nieuwe hypotheken geen fiscale rente-aftrek meer!
Spaarhypotheek
Een spaarhypotheek is een hypotheekvorm waarbij rente
van de hypotheek en
premies voor een
spaarverzekering wordt betaald. Met de premies is het risico van overlijden
gedekt én wordt een kapitaal opgebouwd (gespaard), waarmee de hypotheek aan het einde van
de looptijd volledig kan worden afgelost.
De spaarhypotheek is één van de weinige hypotheekvormen waarbij extra aflossen
niet direct gunstig is (extra sparen om het gespaarde kapitaal te verhogen kan
wellicht wel, zodat daarover rente wordt berekend).
De maandlast van de spaarhypotheek is onderverdeeld in
- hypotheekrente
- premie voor de spaarverzekering (spaarpremie t.b.v. de finale aflossing van de
hypotheekschuld)
- premie overlijdensrisicoverzekering (ORV).
Voordelen spaarhypotheek - Optimaal gebruik van fiscale rente-aftrek (omdat werkelijk niets
tussentijds wordt afgelost, is de rente optimaal aftrekbaar).
- Over het gespaarde bedrag ontvangt u een rentevergoeding die gelijk is aan het rentepercentage van uw
lening. Dus hoe verder in de looptijd, des te sneller vult het spaarbedrag zich
aan. - De aflossing is gegarandeerd door de geldverstrekker (niet door het
depositogarantiestelsel).
Nadelen spaarhypotheek (op basis van een verzekering) t.o.v. de bankspaarhypotheek
- Automatische overlijdensrisicodekking (Overlijdensrisicoverzekering ORV,
vaak verplicht bij de verzekeringsmaatschappij af te sluiten dus zelf geen vrije
keuze in
ORV). De hoogte van de dekking is in aanvang het op te bouwen spaarkapitaal
zijn. Als het goed is wordt die dekking lager naarmate de looptijd vordert
omdat het gespaarde bedrag t.b.v. de aflossing steeds hoger wordt.
- Het spaarbedrag valt niet onder het depositogarantiestelsel (wat bij de
bankspaarhypotheek wel het geval is).
Let op:
- Sinds 2013 heeft deze hypotheekvorm bij nieuwe hypotheken geen fiscale rente-aftrek meer!
Spaarpremie
Dat gedeelte van de premie voor een spaarhypotheek waarmee:
- het verzekerd
kapitaal wordt opgebouwd
- het risico van overlijden wordt gedekt.
Zie verder bij Spaarhypotheek en Bankspaarhypotheek.
Splitsingsakte (appartementen,
appartementsrechten, splitsingsreglement, splitsingstekening, VvE)
De splitsingsakte bevat de opdeling van een gebouw in kleinere gebruiksruimten
(appartementen, appartementsrechten). Om een deel van een gebouw als
appartement te mogen verkopen dient het gebouw "gesplitst" te zijn,
d.w.z. er moet een splitsingsakte zijn opgemaakt door/bij een notaris. De
splitsingsakte is dus een notariële akte.
Door de splitsingsakte kunt u een vast omschreven appartement kopen. Bij de koop
van een appartement moet (eigenlijk?) altijd de splitsingsakte getoond worden.
Belangrijke aspecten van splitsing in appartementen
- De gemeente moet meestal toestemming geven voor elke splitsing.
- Het
reglement van splitsing (splitsingsreglement) is een onderdeel van de
splitsingsakte.
- Bij de splitsingsakte hoort een splitsingstekening. De splitstekening is
een plattegrond waarop de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling
zijn en die van de gemeenschappelijke ruimten duidelijk zijn aangegeven. De gemeenschappelijke ruimten zijn voor alle eigenaren toegankelijk (trappenhuis,
dakterras e.d.).
-
Na splitsing kunnen de appartementsrechten afzonderlijk worden verkocht.
- De eigenaren samen vormen de Vereniging van Eigenaars
( VvE).
-
Bij de overdracht van een appartement bij de notaris zal deze melden welke bijdragen
(achterstallige servicekosten e.d.) de vorige eigenaar (de verkoper) nog verschuldigd
is aan de VvE. Wonderlijk is dat de nieuwe eigenaar voor de
achterstallige betalingen opdraait als die niet bij de overdracht zijn verrekend.
-
De splitsingsakte en de splitsingstekening worden door de notaris beide
ingeschreven bij het Kadaster.
Starterslening (eerste woning, eerste hypotheek,
toewijzingsbrief) Een starterslening is een aanvullende lening bovenop de hypotheek van
uw eerste koophuis, als die hypotheek niet voldoende is om die woning te
verkrijgen.
Voorwaarden van de starterslening
- De gemeente waar de woning staat, moet toestemming geven. De toestemming van
de gemeente is vastgelegd in een toewijzingsbrief.
- De starterslening geldt alleen als het om de aankoop van uw eerste
woning gaat.
- De woning moet gekocht worden met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
- De prijs van de woning moet lager zijn dan de maximale grens die de NHG
hanteert.
- De hypotheek plus starterslening gaan tot maximaal 100% van de koopsom. Voor
de kosten koper, verhuizing, vloerbedekking,
aankleding e.d. moet u wel geld hebben (gespaard of van familie geleend).
Voordelen van de starterslening
- Zo kunt u waarschijnlijk net een wat aardiger woning kopen.
- De eerste 3 jaar betaalt u geen rente en geen aflossing op de starterslening,
zodat u niet direct extreem krap hoeft te zitten.
Nadelen van de starterslening - De starterslening is een lening naast uw hypotheek. Mogelijk
wordt het moeilijk rente en aflossing over hypotheek (die het maximale is van
wat u mag lenen) én lening te betalen. Maar huren is ook zeer duur en daar houdt
u niets aan over en de eerste 3 jaar betaalt u gelukkig nog niets aan de
starterslening, dus u kunt uw uitgavenpatroon langzaam aanpassen als dat nodig
mocht zijn.
Stichting Erkend Hypotheekadviseur (SEH)
De SEH "stelt zich ten doel, ten behoeve van een goed advies aan de consument, de voorwaarden voor de financieel adviseur te scheppen om zijn vakbekwaamheid op een hoger niveau te
brengen".
Via de site van SEH
kunt u zoeken naar een erkende hypotheekadviseur bij u in de buurt.
Stichtingskosten "De stichtingskosten bestaan uit de koop/aannemingssom dan wel de kosten volgens de begroting van een bouwkundig bedrijf, eventueel (indien en voor zover deze niet zijn inbegrepen in de
koop/aannemingssom vermeerderd met:
- de kosten van de grond
- de kosten van onroerende installaties
- de kosten van risicoverrekening
- het architectenhonorarium
- de kosten van dagelijks toezicht
- de rente verschuldigd over vervallen bouwtermijnen van de aankoop van grond en/of aannemingsovereenkomst
- de kosten van aansluiting op de nutsvoorzieningen
- de legeskosten
- omzetbelasting
- de kosten van meerwerk
- de kosten van afkoop van toekomstige canonverplichtingen."
Successierecht (erfbelasting)
Successierecht is de belasting die moet worden betaald als men (een deel van) de erfenis
ontvangt.
Successierecht is een ander woord voor erfbelasting.
De term successie betekent erfopvolging (erfgenaam), erfenis.
Taxatie, taxatiewaarde, taxatierapport (marktwaarde)
Taxatie is de officiële waardebepaling van bijvoorbeeld een woning door een erkend taxateur (beëdigd
taxateur, register makelaar taxateur RMT).
De waarde
van de woning is de taxatiewaarde, ook de marktwaarde van
de woning genoemd. Deze waarde kan veel verschillen met de WOZ-waarde.
De taxatiewaarde is vaak nodig om na te gaan of een vraagprijs of koopsom reëel
is, bijvoorbeeld om een hypotheek te verkrijgen. Bij het aanvragen van een
hypotheek vindt de geldverstrekker de taxatiewaarde meestal zeer belangrijk.
Het resultaat van de taxatie staat in het taxatierapport.
Er zijn verschillende manieren om een "taxatierapport" op laten
stellen, afhankelijk van de eisen van de opdrachtgever:
- een uitgebreide taxatie (fysieke taxatie, dus met bezoek aan huis; dit
is de enige taxatievariant waarbij het huis door de taxateur bezichtigd wordt)
- een desktoptaxatie (ook hybride taxatie of bureauwaardering genoemd; een taxateur
"stelt op basis van modelmatige waardebepaling de waarde vast", dus
zonder de woning te bezichtigen); er wordt uitgegaan van bekende, bij voorkeur
recente taxatiewaarden uit de buurt, van woningkenmerken en de locatie en een
evaluatie van die gegevens door de taxateur
- een Calcasarapport
(ca. 30 euro)
- de WOZ-waarde. Let op:
- vaak kan eenvoudigweg van de Calcasa-taxatie worden
uitgegaan, maar bouwt de geldverstrekker een extra zekerheid in van 10%,
waardoor de taxatiewaarde niet die van Calcasa is, maar slechts 90% daarvan...;
ook voor
de NHG is een desktop-taxatie voldoende (goedkoper dan een fysieke taxatie)
- wanneer de bekende gegevens van een woning niet vrij recent of niet
betrouwbaar zijn dan komt deze woning vaak niet in aanmerking voor een
desktoptaxatie
- wanneer een woning kort geleden verbouwd of gerenoveerd is, dan is een
desktoptaxatie meestal niet mogelijk (de waarde is niet meer in goed af te
leiden uit bekende maar verouderde gegevens).
Eisen die aan de taxateur gesteld worden:
- de taxateur mag niet de aankoopmakelaar zijn
- de taxateur mag niet de makelaar van de verkoper zijn
- de taxateur moet voldoende kennis van de lokale huizenmarkt hebben om een verantwoorde taxatie te
uitbrengen
- de afstand waarop de taxateur is gevestigd ten opzichte van het te taxeren
huis; deze zogenoemde "kilometerstraal" kan variëren van bijvoorbeeld 10 tot 30 kilometer (afhankelijk of de woning in een grote stad of in een dunner bevolkt gebied
staat)
Extra eisen die door de hypotheekverstrekker /
geldverstrekker / bank gesteld kan worden:
- het taxatierapport dient te worden opgesteld door een door de bank goedgekeurde taxateur (?). Voorbeelden van andere eisen:
- het taxatierapport mag meestal niet ouder zijn dan 6 maanden op de datum van het bindende aanbod voor de
hypotheek
- in het taxatierapport moet ook het doel van de taxatie vermeld zijn (meestal
benodigd voor financiering of NHG)
- het validatie-instituut NWWI moet het rapport valideren ("deze instantie checkt of de taxateur alle regels heeft
gevolgd; de kosten van de validatie zijn verwerkt in de prijs van het
taxatierapport", bijvoorbeeld bij de aanvraag van de hypotheekgarantie NHG).
De taxateur houdt bij de taxatie o.m. rekening met:
- het soort woning (rijtjeshuis, hoekhuis, twee-onder-een-kap e.d.)
- grootte van de woning en van het perceel e.d. (perceeloppervlakte, gebruiksoppervlakte
wonen, inhoud; ook bouwjaar e.d.)
- de staat van onderhoud (binnenonderhoud, buitenonderhoud, bouwkundige
constructie, achterstallig onderhoud e.d.)
- de ligging van het pand (wijk, stand, voorzieningen, toekomstige situatie
e.d.)
- gebruik van het object (bewoond door eigenaar, leeg, verhuurd)
- privaatrechtelijk aspecten (erfpacht, appartementsrecht, volle eigendom / blote
eigendom / gedeelde eigendom, erfdienstbaarheden
e.d.)
- bijzondere aandachtspunten (aard en kwaliteit wijkt af van directe omgeving,
negatieve informatie over verontreinigingen e.d.)
- gegevens van objecten in de buurt (oppervlaktes, verkoopprijs en -datum e.d.).
Let op: - vraag uw geldverstrekker wat de exacte eisen
zijn aan de taxatie, dat kan teleurstellingen voorkómen (vaak is een
erkend taxateur vereist, lid van de NRVT;
echter, niet altijd is een "echt" taxatierapport benodigd en kan volstaan
worden met een WOZ-waardebepaling of met één van de Calcasa-rapporten)
- het uitvoeren van een taxatie en het daaropvolgende opmaken van een
taxatierapport kost tijd (vaak een week) en geld (ca. 500 euro)
- de kosten van een taxatierapport bestaan uit: het tarief van de taxateur
(opname, reiskosten), kadasterkosten, gemeentelijke kosten, administratiekosten,
validatiekosten (valisatie wordt geëist door geldverstrekkers en NHG), BTW
- de kosten van een taxatie(rapport) lopen uiteen (per taxateur e.d., soms van
400 tot 600 of zelfs 850 euro voor eenzelfde opdracht).
Taxatiekosten Bij het afsluiten van de hypotheek is vaak een taxatie van de aan te
kopen woning nodig omdat de bank
meer zekerheid wil hebben dat de hypotheek geen groter risico. De kosten van het taxeren
heten taxatiekosten.
Bij een omvangrijke verbouwing kan de bank een taxatie verlangen van het pand zonder
verbouwing en met verbouwing. Hou er rekening mee dat slechts een
deel van de verbouwingskosten doorwerken in de waardevermeerdering van de woning
(een aanbouw levert meestal maar ca. 50% waardevermeerdering op en een nieuwe
keuken of badkamer tellen nauwelijks mee). De taxatiekosten zijn dan uiteraard
wat hoger, bijvoorbeeld 650 euro i.p.v. 500 euro.
Bij een overbuggingshypotheek (overbruggingskrediet)
kan het wenselijk zijnde huidige woning te laten taxeren omdat de
bank bijvoorbeeld slechts 90% hanteert van de waarde die Calcasa aangeeft.
De taxatiekosten worden vaak ook uit de hypotheek
betaald (indien mogelijk); de notaris zal in dat geval de taxateur namens u
betalen voor de taxatie.
De taxatiekosten zijn fiscaal aftrekbaar (alleen indien de
geldverstrekker een taxatie eist).
Voor het laten uitvoeren van een taxatie: Taxatietarieven
vergelijken.
Testament
In een testament wordt vastgelegd wie wat erft; deze personen worden de
erfgenamen genoemd. Pas na het overlijden wordt vastgesteld waaruit de erfenis
bestaat. Als er geen testament is, dan geldt het wettelijk recht.
In een testament kan bijvoorbeeld vermeld zijn dat de langstlevende in het huis
mag blijven tot die persoon overlijdt. Er kan ook genoteerd zijn wie wat
wanneer erft, vooral belangrijk als er kinderen zijn die hun erfdeel
onmiddellijk zouden kunnen opeisen. Let op:
- Met een nieuw testament komen alle eerder opgestelde testamenten te vervallen
(donorcodicillen worden niet herroepen).
- Laat een testament (bijna) altijd benificiair uitvoeren. "Als u een erfenis beneficiair aanvaardt, krijgt u wel de erfenis maar bent
u niet aansprakelijk voor eventuele schulden. De belangrijkste reden voor deze keus is als u denkt dat de nalatenschap vooral uit schulden bestaat en dat die schulden hoger zijn dan het bezit."
"Als meteen duidelijk is dat het bezit van de nalatenschap hoger is dan de schulden, kunt u de erfenis ook
zuiver aanvaarden. De afwikkeling gaat dan
iets sneller. Wie niets te maken wil hebben met de nalatenschap, kan de erfenis ook verwerpen."
De kosten van benificiair aanvaarden (griffierecht) zijn 134 euro (2023); sommige notarissen rekenen echter ook nog administratiekosten.
Dit bedrag geldt voor één van de erfgenamen die beneficiaur aanvaardt namens
de overige erfgenamen.
Overigens, de kosten van verwerping (niet aanvaarden van de erfenis) wanneer
één van de erfgenamen namens de overige erfgenamen verwerpt, zijn eenzelfde
bedrag. De twee aktes kosten dus 2 maal dat bedrag.
- Ook kleinkinderen kunnen delen in de erfenis waardoor hun
fiscale vrijstelling benut kan worden.
- Vraag aan de notaris wat fiscaal interessant is in uw situatie.
Tophypotheek Er zijn verschillende definities van tophypotheek:
(a) Een tophypotheek is een hypotheek die hoger is dan een bepaald percentage
van de executiewaarde.
(b) Een tophypotheek is een hypotheek die gelijk is aan of hoger is dan 95% van
de koopsom (marktwaarde?).
(c) Een tophypotheek is een hypotheek die hoger is dan 100% van de marktwaarde.
Wanneer een woning gefinancierd wordt zonder eigen middelen (spaargeld), dan is
meestal sprake van een tophypotheek.
Vooral als de woningmarkt wat in het slop zit, is het risico van een
tophypotheek groot: bij verkoop blijft u met een restschuld zitten. De
geldverstrekker rekent bij tophypotheken vaak een hoger rentepercentage
(dit geldt meestal niet voor woningen met NHG).
De geldverstrekker wil zo min mogelijk risico lopen, dus voor alles wat boven een
bepaald percentage ligt van executiewaarde dan wel
marktwaarde moet extra zekerheid betaald worden
door de klant. Iedereen die een tophypotheek afsluit, krijg als vergoeding voor
het risico van de geldverstrekker te maken met risico-opslag (rente-opslag).
Dat gebeurt meestal door het percentage hypotheekrente
(van dat top-deel?) te verhogen met ca. 0,5. Maar er zijn ook banken die geen opslag hanteren! Kijk bijvoorbeeld bij
"Hypotheekrente vergelijken" van Homefinance
en probeer eens een hypotheekbedrag van 106% van de woningwaarde (marktwaarde)
uit.
Homefinance meldt
"dat de meeste geldgevers verstrekken maximaal 106% van de marktwaarde. De 6% die dan meer dan bovenop de marktwaarde wordt uitgeleend, is feitelijk de top. Aan het hebben van een tophypotheek kleven een aantal risico's:
- Oversluiten kan moeilijk zo niet onmogelijk zijn als op de woning al een hypotheek van 106% van de marktwaarde rust.
- Bij verkoop kan er een restschuld overblijven die door de schuldenaren aan de bank betaald moet worden. Zijn deze middelen er niet, dan moet hiervoor wellicht consumptief geleend worden of kan de woning niet verkocht worden."
De Hypotheekshop
meldt terecht dat de kans op een (grote) restschuld bij verkoop van uw woning
kleiner is geworden door:
- Maximale financiering tot 100% van de woningwaarde
- Verplichte annuïtaire aflossing voor nieuwe hypotheken (in box 1)
- Maximering aflossingsvrij tot 50% van de woningwaarde
- Inkomensnormen van het Nibud zijn verplicht gesteld
- Afbouw hypotheekrenteaftrek.
Transportakte
Met transport wordt de procedurele, officiële overdracht
van het eigendom bij de notaris bedoeld naar een nieuwe
eigenaar.
Voor transportakte zie bij Leveringsakte (akte van
levering).
Transportkosten De transportkosten zij de kosten van de notaris voor het opmaken van de
transportakte (leveringsakte), incl.
btw, registratiekosten en kadastrale kosten.
Tweede hypotheek Een tweede hypotheek is een extra hypothecaire lening voor hetzelfde
onroerend goed waar al een hypotheek op rust. De tweede hypotheek wordt daarom in
rang als tweede opgenomen in het hypothekenregister van het Kadaster.
Simpel gesteld: de geldverstrekker van de tweede hypotheek krijgt pas (een deel
van) zijn verstrekte geld terug als de resterende schuld van de eerste hypotheek
volledig is voldaan. Dat is de reden dat de geldverstrekker van de tweede
hypotheek meestal dezelfde is als van de eerste, omdat een andere
geldverstrekker dat meestal een te groot risico vindt.
Een tweede hypotheek neemt men bijvoorbeeld om een uitbouw
of andere verbouwing of renovatie te
kunnen betalen.
Voor het aangaan van een tweede hypotheek is het meestal nodig:
- dat er voldoende overwaarde is
- dat het rentepercentage hoger is dan bij een eerste hypotheek.
Uniform pensioenoverzicht (UPO) Het uniform pensioenoverzicht (UPO) is een wettelijk verplicht jaarlijks
overzicht dat het pensioenfonds aan (bij dat pensioenfonds aangesloten)
premiebetalende en gepensioneerde klanten toestuurt. Voor klanten die nog niet
met pensioen zijn staat er het opgebouwde pensioen en het (mogelijk)
te verwachten pensioen. Voor pensioengerechtigden staat er simpelweg het
huidige pensioen.
Het UPO is eigenlijk de enige (automatische) verificatie die een werknemer heeft
op het afdragen van de pensioenpremie door de werkgever. Vooral toen de
pensioenen nogal "gesloten" waren en niet of veel te laat informatie
verstrekten, kwam het nog wel eens voor dat er wel premie werd ingehouden maar
geen premie werd afgedragen aan het pensioenfonds.
Unit linked verzekering
"Een unit linked verzekering is een verzekering waarbij het eindkapitaal opgebouwd wordt door de premies te beleggen in één of meer beleggingsfondsen. Met de premies worden maandelijks units
aangekocht (units zijn een soort aandelen in een beleggingsfonds). Vaak kan worden gekozen uit aandelen-, obligatie- en mixfondsen."
Omdat er m.b.t. beleggingen nogal wat verwarring is, veel mensen nogal
goedgelovig zijn of overal intrappen als ze er veel op vooruit denken te gaan
(ratten trekken ratten aan): neem geen risico als u niet precies door hebt wat
wanneer waarom gebeurt en wat het (volgens u, niet volgens de bank) op kan
leveren en met welk (zelf ingeschat) risico, zeker als de economie wat
vertraagt.
Bedenk wel: zelfs internetprovider World Online kreeg ABN-Amro bank achter zich,
terwijl een kleine berekening van een leek leerde dat elke internetklant van
World Online minimaal 1.000 of 2.000 euro moest opbrengen om de koers van de
internetprovider een beetje waar te maken. Ga dus nooit af op wat de bank
voorspelt of beweert, maar blijf altijd zelf nadenken.
Variabele rente
Bij een hypotheek met variabele rente wordt het rentepercentage maandelijks of
per kwartaal vastgesteld. Dit geeft minder risico voor de geldverstrekker
waardoor deze rente vaak lager is dan de vaste rente.
Vaste inschrijving (vaste
hypotheek-inschrijving)
Een hypotheek met vaste inschrijving is een hypothecaire lening waarbij elke
aflossing tot een daling van de hypothecaire inschrijving leidt. Deze
hypotheekvorm komt vrijwel niet voor.
Kenmerk hypotheek met vaste inschrijving - Verhoging van deze hypotheek is onmogelijk. (Waarom zou iemand zo'n hypotheek
willen hebben? Wellicht alleen als een vorm van zelfbescherming van de
geldnemer?) Nadeel hypotheek met vaste inschrijving - Bij verhoging van de hypotheek is een nieuwe hypothecaire akte en
inschrijving nodig en dus notariskosten (ook als die verhoging onder of op het
oorspronkelijke inschrijvingsbedrag zit).
Voorbeeld
Als u kiest voor een hypotheek van 200.000 euro, dan betekent dit dat er ook een
hypotheekrecht gevestigd wordt van 200.000 euro bij de notaris. Als
u op dit bedrag 10.000 euro aflost, wordt het hypothecaire recht verminderd met 10.000 euro. Maar zou
u nu
later voor 10.000 euro willen verbouwen, dan kan er bij een vaste hypotheek geen gebruik worden gemaakt van het feit dat er al is afgelost op de lening.
U zult opnieuw naar de notaris moeten gaan voor een tweede hypothecaire inschrijving van 10.000 euro.
(De Hypotheker)
Het bijna tegengestelde van een hypotheek met vaste inschrijving is de hypotheek
met Verhoogde inschrijving.
Vaste rente
Bij een hypotheek met een vaste rente wordt het rentepercentage voor langere tijd
vastgezet (vaak 1, 3, 5, 10, 20 of 30 jaar).
Vereniging van Eigenaars (VvE, ook: Vereniging van
Eigenaren)
De Vereniging van Eigenaars (VvE) beheert bij een appartementengebouw gezamenlijke zaken zoals verzekeringen, onderhoud,
renovatie e.d. Verder let de VvE op de naleving van algemene
en door haar gestelde regels in het splitsingsrecht.
Als eigenaar van een appartement (ofwel: als eigenaar van een zogenoemde gesplitste woning) bent
u automatisch lid van een
VvE: "deze vereniging behartigt de belangen van de gezamenlijke
eigenaren".
De VvE dient gezond en actief te zijn en een fors eigen vermogen te hebben om bijvoorbeeld te vermijden dat
een nieuwkomer plotseling heel veel geld bij moet dragen omdat groot onderhoud
noodzakelijk is. Wettelijk is de VvE verplicht een onderhoudsplan te
hebben en de middelen daarvoor te reserveren (dus voldoende financiële
reserve te hebben). Vooral in het verleden hebben veel VvE's nauwelijks
reserve opgebouwd om wat groter onderhoud te bekostigen.
De maandelijkse bijdrage aan de VvE worden vaak
servicekosten genoemd.
Werkzaamheden van een VvE, die tot de maandelijkse soms vrij hoge servicekosten
leiden van o.m.
- verzekeringen (opstal)
- schoonmaak gemeenschappelijke ruimten
- onderhoud gemeenschappelijke delen (gevels, daken, trappenhuizen,
liften, dakterras, daktuin, binnentuin e.d.)
- reserve voor groot onderhoud en renovaties
- administratie VvE (boekhouding, innen maandelijkse bedragen, controles,
vergaderingen, aanvragen offertes e.d.)
- energiekosten gezamenlijke delen (verlichting, eventueel verwarming).
Onderzoek de gezondheid van de VvE - ga na of alle VvE-stukken aanwezig en actueel zijn, waaronder akte van
splitsing, huishoudelijk reglement, meerjarenonderhoudsplan (MJOP) ,begroting,
recente notulen, jaarrekening.
Voordelen van een VvE
- er zijn weinig eigen kosten aan onderhoud e.d.
- trappenhuis, lift e.d. worden schoongehouden
- algemene zaken worden geregeld (verzekeringen enz.).
Nadelen van een VvE
- de hoge tot zeer hoge servicekosten (vaak meer dan 200 euro per maand, o.m.
administratiekosten en kosten liftonderhoud zijn meestal vrij hoog)
- de soms als streng ervaren bepalingen (je mag geen airco installeren e.d.)
- de nadelen van veel appartementen (veel buren dus veel kans op lawaai en
andere hinder, rommel in het trappenhuis, herrie op het al of niet omsloten
grasperk van een binnenterrein e.d.)
- meestal moeten er eigenaars bereid zijn mee te helpen bij de VvE omdat anders
de kosten de pan uitschieten (administratiekosten zijn normaliter al hoog maar
bij professionele administratie veel hoger)
- de controle op zowel uitgavenpatroon als tijdige inning is wel eens zwak (de
VvE moet een forse reserve opbouwen om nieuwe eigenaren niet ineens voor hoge
kosten te brengen wanneer er geverfd, een nieuwe liftinstallatie nodig is of een
grote renovatie nodig is e.d.)
- er vormen zich wel eens clubjes met tegengestelde belangen (wat een
jaarvergadering van de VvE levendig kan maken; een stevig bestuur
kan hier meestal wel mee omgaan)
- let bij mogelijke aankoop goed op hoe de situatie is van het
appartementengebouw: (a) bij woningcorporaties worden veel verouderde flats
verkocht en bent u misschien één van de weinige "echte" eigenaren,
de rest van de appartementen is van de corporatie en (nog) verhuurd, de
corporatie heeft de meerderheid van de VvE-stemmen en het gebouw wordt
nauwelijks meer onderhouden; (b) in steden zijn nog veel kleinere appartementengebouwen
(gesplitste woningen eigenlijk) van een particuliere eigenaar die er uiteraard
baat bij heeft zo min mogelijk reserve te hebben en nauwelijks onderhoud te
plegen; als nieuwe eigenaar van één van die categorie appartementen bent u altijd in de minderheid, omdat de groot-eigenaar de rest van de woningen
verhuurt
- servicekosten van de VvE zijn niet aftrekbaar bij de belastingaangifte
- uw aandeel in het vermogen van de VvE behoort tot uw vermogen; mogelijk
betaalt u er via de inkomstenbelasting vermogensrendementsheffing over (over uw
vermogen boven het zogenoemde heffingsvrij vermogen bent u
vermogensrendementsheffing schuldig).
Rijksoverheid heeft de duidelijke brochure "Vóórdat u een
appartement koopt"
Daaruit samengevat geldt na aankoop van een appartement: - heeft u de eventuele schulden en aansprakelijkheid van de vorige eigenaar
overgenomen
- bent u verplicht lid van de Vereniging van Eigenaars
- woont u in 1 gebouw met meerdere eigenaars en eventueel huurders
- koopt u niet alleen uw eigen appartement, maar wordt u net als de andere appartementseigenaars mede-eigenaar van het hele
gebouw
- beslist u samen met de andere eigenaars over de gemeenschappelijke delen zoals het dak en
lift
- vergadert u jaarlijks met de andere eigenaars
- betaalt u periodiek een bijdrage voor het onderhoud van de gemeenschappelijke
delen
- spaart u daarnaast samen met de andere eigenaars voor groot onderhoud en energiebesparende
maatregelen
- gelden er voor u regels (ook over het gebruik van uw woning) die door de Vereniging van Eigenaars zijn opgesteld.
Verhoogde inschrijving (hoger
hypotheekrecht, hoger hypotheekbedrag, bankhypotheek) Bij het afsluiten van een hypotheek kunt u er rekening mee houden dat u in
de toekomst geld bij wilt lenen, bijvoorbeeld omdat u nu spaargeld heeft en een
lage hypotheek op dit moment gunstig is, maar wellicht wilt u binnen niet al te lange tijd wat
extra's: een garage, een uitbouw, zonnepanelen, een WMO-huisje
in de tuin o.d. U kunt dan een verhoogde inschrijving nemen; dat hypotheekrecht
van de bank is
dan voor een hoger, specifiek vermeld bedrag ingeschreven bij het Kadaster.
De latere extra lening van de verhoogde inschrijving kan uitsluitend bij de huidige geldverstrekker
verkregen worden. De geldverstrekker zal bij die daadwerkelijke verhoging nagaan of inkomen en woningwaarde
(nog steeds) de gevraagde extra lening rechtvaardigen.
Voordeel verhoogde inschrijving
- geen notariskosten als u (een deel van) de verhoging op wilt nemen (mits het
totale hypotheekbedrag binnen het (verhoogde) inschrijvingsbedrag blijft).
Mogelijke nadeel verhoogde inschrijving (wat hypothetisch vermoedelijk)
- een volgende hypotheekbank kan domweg van de verhoogde inschrijving
uitgaan i.p.v. het werkelijk geleende bedrag (en dan wellicht de aanvraag
afwijzen).
Het bijna tegengestelde van een hypotheek met verhoogde inschrijving is de
hypotheek met Vaste inschrijving.
Verhuisregeling ("meeverhuizen van de
hypotheek", "meenemen hypotheekrente") Met de verhuisregeling kunnen gunstige hypotheekvoorwaarden of een laag
rentepercentage meegenomen worden naar de nieuwe eigen woning. Zo kunt u een
gestegen rente bij een verhuizing toch profiteren van de oorspronkelijke lagere rente.
Vaak geldt de verhuisregeling tot 6 maanden na aflossen/afsluiten van de oude
hypotheek. "Meestal wordt er gesproken over het meeverhuizen van de hypotheek. Maar in werkelijkheid wordt de
'oude' hypotheek bij verkoop van je huis wel stopgezet. Je sluit voor de nieuwe woning een nieuwe hypotheek af, waarbij de rente en
[restant] rentevaste periode van je oude hypotheek worden voortgezet."
Let op: - Soms heeft de geldverstrekker bepaalde redenen om meeverhuizen toch niet
toe te staan! Vereniging
Eigen Huis verwoordt die truc van de banken: "Bij een resterende
rentevaste periode van 10 jaar of langer, gebeurt dat met de oude rente. (...)
Als de resterende rentevaste periode korter is dan 10 jaar, moeten banken bij de beoordeling van de hypotheekaanvraag uitgaan van een fictieve rente
van 5% (de zogenoemde toetsrente wordt vastgesteld door toezichthouder AFM).
Die is vaak hoger dan de rente die de klant nu betaalt. Daardoor kan hij opeens minder lenen dan
nodig is en wijst de geldverstrekker de hypotheekaanvraag af. De klant moet dan een geheel nieuwe hypotheek afsluiten tegen de
rente van dit moment. Met als gevolg: maandlasten dan verwacht." - Wanneer de nieuwe hypotheek hoger is dan de oude, dan moet voor dat
hogere deel een nieuwe rente en nieuwe rentevaste periode worden gekozen!
- Omdat het restant van de rentevaste periode wordt "opgemaakt", kan
het misschien juist gunstig zijn niet de hypotheek mee te verhuizen, maar een
nieuwe hypotheek af te sluiten omdat dan een nieuwe rentevast-periode gekozen
kan worden met wellicht ook gunstiger nieuwe voorwaarden.
Verkopen van uw woning
Tips van het Belgische Zimmo,
die toch ook in Nederland van toepassing zijn (bij Zimmo kan in beginsel
iedereen zijn woning aangeven, tegen kosten):
- Je huis helemaal zelf verkopenkan wel, maar je mist de ervaring en vaardigheden van een makelaar.
De verkoopmakelaar kan vaak een gunstiger prijs voor uw woning regelen, al was
het alleen al door het zeer grote bereik van Funda.
- De verkeerde prijs vragen, te hoog of te laag, is niet handig. Bij een
te hoge prijs wordt uw woning niet verkocht. Bij een te lage prijs kunt u te
weinig voor uw woning krijgen. Een makelaar weet meestal wat een goede prijs is
voor uw woning.
- Belangrijke reparaties en vernieuwingen (keuken, badkamer, aanbouw)
achterwege laten schrikt kopers af, alleen al vanwege de kosten die gemaakt
moeten worden en waar niet altijd geld voor is.
- Ruim de woning goed op. Een opgeruimde woning staat vriendelijker naar
degenen die uw woning bezichtigen. Zorg er voor dat uw huis schoon en opgeruimd
is, boekenkasten niet uitpuilen, er geen rommelige kastjes staan, de hondenmand
weg is (en de geur van uw huisdieren!), bij donkere hoekjes een lamp brandt e.d.
- Vermijd een lege woning. Bij lege kamers kan de koper niet goed zien
hoe groot de kamer is, de vloer en de muren zien er meestal lelijk en afgeleefd
uit. Zonder meubels kun je moeilijk een indruk krijgen hoe je eigen meubels er
zouden staan. Als u denkt dat uw huis moeilijk verkoopt, schakel dan een bedrijf
in dat gespecialiseerd is in het tijdelijk aankleden van een woning.
- Laat je ego niet teveel spreken. Ook als je misschien iets minder voor
je woning krijgt of de koper is geen prettig persoon, dan kun je toch vaak zeer
tevreden zijn. Met een beetje water bij de wijn kan de woning misschien wel verkocht
worden. Er is ook weinig zo vervelend voor een koper die ineens te horen krijgt
dat de eerder overeengekomen prijs niet meer geldt.
- Probeer niet de nadelen van je woning te verbergen, vroeg of laat komen
ze toch boven water drijven.
- Foto's en een plattegrond op internet. Laat goede foto's maken voor
Funda. Een speciale woningfotograaf weet precies hoe hij de woning een goed
figuur kan laten slaan. Slechte foto's bij de presentatie op Funda stoot kopers
af. Laat er ook voor zorgen dat er niet teveel onzin-foto's op de site staan
(soms staan er meer foto's vanuit eenzelfde hoek op, dat wekt ergernis op). Soms
ontbreekt zelfs een plattegrond van de woning. Op internet gaat alles snel en
veel potentiële kopers zijn bij het ontbreken van een plattegrond al afgehaakt.
(Soms staat de plattegrond aan het einde van alle foto's, niet echt handig van
de makelaar.)
- Voor het maken van foto's geldt bovendien: ruim op!, schep een goede
sfeer (fruit, bloemen, open haard aan in de winter, sfeerverlichting, maar geen
geurkaarsen want dan denkt men dat je iets te verbergen hebt), benadruk de
pluspunten van de woning (mooie uitbouw, grote design badkamer, goed aangelegde
tuin, groene buurt), maak de foto's bij zonlicht (een druilerige dag heeft zijn
weerslag op de foto's), niet teveel close-ups (dat werkt ook irritaties op),
vermijd opnames met sneeuw of andere seizoenskenmerken (als de woning wat langer
op Funda staat weet iedereen dat de woning niet goed verkoopt), vermijd foto's
met graffiti e.d.
Verkoopmakelaar
Een verkoopmakelaar adviseert de verkoper van een pand. Voor zijn werkzaamheden
ontvangt hij opstartkosten en een courtage.
De verkoopmakelaar kan de volgende activiteiten ontplooien:
- geeft indicatie van de verkoopprijs
- eventueel: taxeert het pand (of laat dat taxeren; meestal wordt taxatie door
de aankopende partij verzorgd)
- geeft advies over aankleding van het pand (strakke, nette inrichting, geen
rommel e.d.)
- laat foto's maken van het pand
- plaats het pand op zijn site en op Funda
- leidt de bezichtigingen met potentiële kopers
- onderhandelt met potentiële kopers
- stelt het koopcontract (de koopakte) op.
Vóór de bezichtiging stuurt de verkoopmakelaar vaak een aantal documenten naar
de aspirant-koper. Onder meer zijn mogelijk:
- brochure van de woning
- vragenlijst
woning (NVM)
- lijst roerende zaken
- checklist bezichtiging.
Verlengingsvoorstel
Een verlengingsvoorstel is het aanbod dat u van de geldverstrekker krijgt, vóór de afloop van de rentevaste periode, met
de nieuwe rentepercentages (verschillend per rentevaste periode).
Vaak is het zinvol op zo'n moment te gaan "shoppen" bij andere
geldverstrekkers, omdat het voorstel niet snel het meest voordelige is. Zeker
wanneer er NHG-garantie is of de hypotheeksom is beduidend
lager dan de marktwaarde van de woning, dan kan oversluiten
vaak voordeliger zijn.
Verpanden Verpanden houdt in dat de rechten van de betreffende overeenkomst
overgedragen worden aan de geldverstrekker. De verpanding maakt deel uit van de
hypotheekakte.
"Bij verpanding is uw verzekering gekoppeld aan een lening, bijvoorbeeld
een hypotheeklening."
Verpanden van uw verzekering houdt in
- u moet de uitkering uit uw levensverzekering [of Overlijdensrisicoverzekering
ORV] gebruiken om uw lening af te lossen; de uitkering wordt overgemaakt naar de
geldverstrekker
- u heeft soms toestemming nodig van de geldverstrekker als u uw verzekering wilt
aanpassen; welke aanpassing mogelijk is in uw verzekering, leest u in uw polisvoorwaarden.
Let op: - Soms is "verpanden" bijna impliciet, bijvoorbeeld als u een
hypotheek met ORV afsluit en ergens in de kleine lettertjes staat dat de
uitkering verplicht besteed moet worden om (een deel van) de hypotheekschuld af
te lossen. Theoretisch zou een akte van verpanding nodig zijn.
Verpondingsregister "Register (in de tijd van de Republiek, tot 1795) waarin de belasting op onroerend goed staat geregistreerd."
Verg. WOZ-waarde (verderop op de pagina).
Verrekening van (onder verrekening van op de nota
van afrekening) "Onder verrekening van" betekent in een eindafrekening
van de notaris bij aankoop van een huis: de eigenarendelen van alle gemeentelijke heffingen die de verkoper in januari vaak
voor een heel jaar vooruit heeft betaald (o.m. waterschapslasten, OZB, eventueel
rioolheffing).
Als u op 2 december eigenaar van de woning wordt, dan betaalt u 30 dagen van deze heffingen terug aan de verkoper.
Vertragingsrente Vertragingsrente is een vergoeding die betaald moet worden wanneer een
verplichting uit een overeenkomst niet tijdig wordt nagekomen.
Voorbeelden
- Niet (tijdig) betalen van de hypotheekrente "Deze vertragingsrente mag niet hoger zijn dan het rentepercentage dat vermeld is in de
hypotheekovereenkomst".
- Niet betalen als de vervaldatum van de factuur al verstreken; een
rentevergoeding van 7-10% lijkt gebruikelijk.
- Te laat overdragen van een woning, vooral als de overdracht
al eens uitgesteld
is; bijvoorbeeld een rentevergoeding van 4% op jaarbasis voor elke dag dat de woning later dan
de (nieuwe) overdrachtsdatum wordt getransporteerd.
- Niet (tijdig) de bouwtermijnen voldoen bij de bouw: de bouwmaatschappij kan vertragingsrente in rekening
brengen. "Deze vertragingsrente betekent overigens niet dat de bouw van uw huis ook vertraging oploopt, behalve wanneer u heel lang wacht met het betalen."
Villabelasting
Villabelasting is de bijnaam voor het eigenwoningforfait (huurwaardeforfait) dat
betaald moet worden voor dat deel van de WOZ-waarde dat boven een hoge waarde
uitkomt (bijvoorbeeld het hoge percentage van hte eigenwoningforfait van de
WOZ-waarde boven 1,11 miljoen euro). De
villabelasting is een behoorlijk hoog percentage van die hoge WOZ-waarde.
De steeds maar stijgende woningprijzen na ca. 2017 hebben ervoor gezorgd dat
veel mensen een woning hebben waarover villabelasting verschuldigd is, terwijl
zij niet het idee hebben in een villa te wonen (vooral in het centrum van
Amsterdam e.d.).
Voor de situatie in 2021 geldt bijvoorbeeld:
WOZ-waarde
Eigenwoningforfait
onder 75.000 euro
percentages van 0 tot 0,40%
tussen 75.000 en 1.110.000 euro
0,50%
"villabelasting" vanaf 1.110.000 euro
5.550 euro plus 2,35% over de
WOZ-waarde boven 1.110.000 euro
Een voorbeeld
- De villabelasting, dus het hoge eigenwoningforfait, kan fors oplopen.
Bijvoorbeeld: de WOZ-waarde is 1,3 miljoen. Dit betekent een villabelasting van
(0,005*1.110.000) + (0,0235*(1.300.000-1.110.000)) = 5.550 + 4.465 = 10.015 euro
voor dat belastingjaar.
Villasubsidie Omdat mensen met een zeer duur huis én een hoog inkomen veel rente-aftrek
hebben werd de hypotheekrenteaftrek ook wel villasubsidie genoemd.
De fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente is echter vanaf 2023 begrensd tot
het belastingtarief van de eerste
schijf, zie bij Afbouw hypothecaire renteaftrek.
Volledig aflossen De hypotheek kan door een extra aflossing mogelijk volledig worden afgelost: - bij voldoende spaargeld of ander eigen kapitaal om de hypotheek volledig
af te lossen, eventueel aangevuld uit de (bank)spaarhypotheek
- houd wel rekening met een forse buffer aan spaargeld i.v.m. defecte auto,
wasmachine, televisie, cv/warmtepomp e.d., dus nooit al het spaargeld in de
aflossing steken
- wanneer de hypotheek het einde van de looptijd heeft bereikt (meestal
boetevrij)
- wanneer u aflost met spaargeld of een schenking van uw ouders (bij een aantal
banken geldt een hoger boetevrij percentage)
- wanneer uw partner is overleden en de overlijdensrisicoverzekering
(ORV) keert een
groot bedrag uit (vraag na bij uw geldverstrekker of hier toch een boete is;
sommige geldverstrekkers eisen dat de uitkering van de ORV voor aflossen van de
hypotheek wordt gebruikt) - bij verhuizing en verkoop van de woning (meestal boetevrij)
- bij het eindigen van de rentevastperiode
of wanneer er een variabele rente is (afhankelijk van de geldverstrekker, meestal boetevrij waarschijnlijk)
- bij oversluiten van de hypotheek naar een andere geldverstrekker
(meestal boeterente).
Let op:
- bij spaarhypotheek, bakspaarhypotheek en kapitaalverzekering eigen woning (KEW) is volledig
aflossen bij een groot spaarbedrag mogelijk niet interessant omdat
(a) een hoge
hypotheekrente over een relatief groot spaarbedrag sneller aflossen mogelijk maakt
(b)
er vaak een aanzienlijke teruggave van belastingen is (c) er door de renteaftrek
meer kans op toeslagen e.d. is; in een
fictief Excel-voorbeeldje wordt een en ander uitgelegd; let op: reken zelf e.e.a.
uit en laat eventueel de geldverstrekker e.e.a. nagaan (als de
rentevervalperiode niet te lang is, bijvoorbeeld een jaar, dan kunt u altijd nog
- als niet volledig afgelost kan worden en de hypotheek bestaat uit
verschillende delen met verschillende voorwaarden, los dan af op het hypotheekdeel
dat het meest ongunstig is (hoger rentepercentage e.d.), of waarbij een groter bedrag boetevrij af te
lossen, of los een doorlopend krediet af (dat meestal duurder is); bij gedeeltelijk
aflossen kan mogelijk de risico-opslag (rente-opslag)
van de bank verdwijnen (daar zal de geldverstrekker zelf niet snel mee komen)
- belangrijke vraag is ook: wat wilt u bereiken met volledig aflossen?
Voordelen van volledig aflossen (als daar tenminste geen of nauwelijks
kosten aan verbonden zijn, zie hierboven):
- geen rentebetalingen en aflossingen meer op de hypotheek, dus een groter
besteedbaar inkomen (of mogelijkheid tot minder werken, of meer marge bij een
eventueel ontslag of arbeidsongeschiktheid o.d.)
- geen rentebetalingen en aflossingen hypotheek meer dus nog eenvoudiger
belastingaangifte
- waarschijnlijk geen overbruggingshypotheek nodig als u (later) een andere
woning koopt
- bij een aardig bedrag aan spaargeld kan extra aflossen van de hypotheek ervoor
zorgen dat er geen vermogensrendementsheffing meer verschuldigd is over het
extra afgeloste bedrag (vanaf 2023 toch niet meer zo'n groot bedrag als voorheen; bij 300.000 euro
spaargeld en fiscale partners is het bedrag ca. 300 euro per belastingjaar, zie eventueel
bij box 3)
- bij aanschaf nieuwe woning geen restantschuld oude woning, dus niet
meeverhuizen oude hypotheek, maar ook geen verplichting om bij uw oude geldverstrekker te blijven
- eventueel is geen overlijdensrisicoverzekering (ORV) meer nodig (soms is
er die
verplicht bij een hypotheeklening), maar bedenk wel wat de nadelen zijn van het
schrappen van zo'n verzekering
- de besparing op de periodieke hypotheekkosten zijn eventueel te gebruiken om het huis te
verduurzamen (energiezuiniger waardoor dus nog lagere maandelijkse lasten; maakt de
woning ook beter verkoopbaar)
- de besparing op de periodieke hypotheekkosten zijn eventueel te gebruiken voor beleggen,
investeren o.d.
- waarschijnlijk geen of nauwelijks hypotheekadvies nodig bij aanschaf nieuw
huis (er is immers geen restschuld meer met alle positieve gevolgen).
Nadelen van volledig aflossen hypotheek:
- mogelijk boeterente (zie boven)
- geen fiscaal voordeel meer (geen rente-aftrek inkomen meer in box 1; dit
nadeel kan zeer belangrijk zijn...!)
- minder of geen toeslag meer voor kinderopvang, zorg e.d. (omdat het
"netto" inkomen groter is; ook dit nadeel kan zeer belangrijk zijn...!
reken een en ander na zodat u niet voor verrassingen komt te staan!)
- bij een (bank)spaarhypotheek kapitaalverzekering eigen woning (KEW) kan belasting verschuldigd zijn over het deel van
de (extra) aflossing op de "uitkering" dat buiten de vrijstelling valt
(de vrijstelling per fiscaal partner is 184.500 euro (2023), dus samen 369.000
euro (2023), ook als maar één van de fiscale partners begunstigde is van de
uitkering; wat buiten de vrijstelling valt, wordt vermeld bij belastingaangifte
box 1; de dubbele vrijstelling moet wel speciaal op de aangifte vermeld worden)
- bij een (bank)spaarhypotheek en kapitaalverzekering eigen woning gelden nog extra regels; neem
contact op met uw geldverstrekker; de regels hebben betrekking op (a) de
volledige uitkering dient om de restschuld af te lossen (b) ieder jaar zijn alle
premies betaald (c) de hoogste premie die op jaarbasis betaald is, is niet meer
dan 10 maal de laagst betaalde premie op jaarbasis; bij een te groot
verschil wordt door de Belastingdienst geen vrijstelling geaccepteerd; over het
algemeen behoort de geldverstrekker bij elke renteaanpassing e.d. hier op te
letten en dit te melden, maar neem contact op met uw geldverstrekker
- door volledig af te lossen kun je die restant-hypotheek niet meer meeverhuizen
naar een nieuw huis (eventuele renteaftrek bij bankspaarhypotheek of
aflossingsvrije hypotheek is in dat geval niet mee te nemen)
- het eigenwoningforfait (vroeger: huurwaardeforfait) wordt bij
belastingaangifte in box 1 afgetrokken van de aftrekbare hypotheekrente; als
geen of zeer weinig hypotheekrente betaald wordt, is vooralsnog de Wet Hillen
van toepassing waardoor een
groot deel van dat eigenwoningforfait in die situatie toch niet voldaan hoeft te worden (in 2023
is die korting ca. 83%, afbouw ca. 3% per jaar; in 2023 dus nog ca. 17% van
eigenwoningforfait te betalen van de 0,35% van de WOZ-waarde van de woning)
- mogelijke haken en ogen van volledig aflossen toch even navragen bij uw
geldverstrekker (zonder meteen een dure hypotheekadviseur in te moeten
schakelen).
Neutrale aspecten volledig aflossen hypotheek: - de hypotheek behoeft niet daadwerkelijk beëindigd te worden, maar kan in
een soort nul-bedrag-status blijven (voordeel is dat er geen notariële akte van
doorhaling of "royeren" hoeft plaats te vinden, dat kan altijd nog bij
verkoop van de woning) - er is een grotere overwaarde die volledig in te zetten is bij aankoop van
een nieuw huis; de
hypotheekrente is aftrekbaar over een hypotheek van maximaal aankoopprijs
nieuwe huis +/+ aankoopkosten nieuwe huis (makelaar e.d.) -/- overwaarde oude huis(bijleenregeling) - een idee is om het per maand bespaarde bedrag te berekenen en dat elke maand op een aparte
rekening te zetten (of bestem één van de bestaande rekeningen hiervoor; een extra
rekening kost ook zo weer 50 euro per jaar aan administratiekosten); voordeel is
dat duidelijk is wat u bespaart en dat u dat kunt vergelijken met de oude gegevens over betaalde
rente en belastingteruggave).
Voorbehoud Zie bij Clausule bij Financieringsvoorbehoud
en bij Voorbehoud verkoop eigen woning (NVM No Risk clausule).
Voorlopige teruggaaf (voorlopige
teruggave, maandelijkse
teruggaaf)
De voorlopige teruggaaf is het maandelijks terugontvangen van wat dit
kalenderjaar teveel aan
inkomstenbelasting wordt ingehouden, o.m. door fiscale aftrek van de
hypotheekrente. Voor deze teruggaaf moet een voorlopige aanslag worden ingediend
bij de Belastingdienst.
De correcte belastingteruggave vindt plaats bij de definitieve aanslag die het
jaar erop wordt opgelegd, wat kan leiden tot extra teruggaaf of tot terugbetaling
van teveel ontvangen teruggaaf.
Let op:als uw situatie verandert, dan wijzigt wellicht ook uw
voorlopige teruggaaf.
De Belastingdienst
meldt in welke situaties de voorlopige aanslag waarschijnlijk aangepast moet
worden, bijvoorbeeld:
- U gaat meer of minder verdienen.
- U koopt of verkoopt een huis.
- De rente op uw hypotheek verandert.
- U krijgt een kind.
- U gaat scheiden.
- U start een eigen bedrijf.
- U bereikt de AOW-leeftijd.
- Uw fiscale partner overlijdt.
Vrij op naam (v.o.n.)
De wettelijk te maken kosten zijn inbegrepen in de koopsom: het betreft hier de
BTW (of, bij bestaande bouw, overdrachtsbelasting) en de kosten die de notaris in rekening brengt voor
het transport van de woning (de overdrachtskosten, bij
het maken van de transportakte/leveringsakte en de kadastrale inschrijving
van eigendom van de woning).
Niet bij "vrij op naam" gerekend worden de kosten die gemaakt
worden om een passende financiering te verkrijgen, o.m.:
- notariskosten i.v.m. een hypotheek (hypotheekaktekosten incl. recherchekosten,
en het aan de hypotheek verbonden
kadastraal recht)
- kosten aanvraag Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- kosten van een bankgarantie
- kosten overbruggingskrediet - kosten hypotheekadviseur.
"Vrij op naam" komt meestal alleen voor bij nieuwbouw.
Een enkele keer komt "vrij op naam" voor bij bestaande woningen:
- De verkoper neemt de kosten van overdracht én overdrachtsbelasting voor zijn
rekening (om zijn woning aantrekkelijker te maken voor verkoop).
- De koper hoeft dus geen extra kosten voor het overdragen van de woning te
betalen die normaal gesproken bovenop de koopsom komen (interessant bij weinig
spaargeld of als koper het spaargeld wil besteden voor een uitbouw o.d.).
- Er lijkt minder ruimte te zijn om te onderhandelen over de koopsom.
- Ook nieuwe maar nog niet bewoonde huizen kunnen "vrij op naam"
verkocht worden (daar is immers binnen een bepaalde termijn geen
overdrachtsbelasting vereist; "vrij op naam" is ook hier een
trekkertje); zie bij koop-aanneemovereenkomst.
Vruchtgebruik Vruchtgebruik is het recht om (on)roerende goederen van een ander te
gebruiken. U geniet voordeel van iets dat niet uw eigendom is.
Voorbeeld van vruchtgebruik: vaak erven de kinderen een (deel van de) woning,
maar blijft de langstlevende partner er in wonen tot die verhuist of overlijdt;
de woning is in dit geval "bloot eigendom".
Waarborgsom
De waarborgsom is een minimum bedrag dat betaald wordt voordat de koopsom is
voldaan, de termijncontracten worden afgesloten o.d. Dit bedrag dient als een
soort onderpand. Meestal is de waarborgsom 10% van de
koopsom, die als waarborg op de derdenrekening van de notaris wordt gestort,
meestal door de geldverstrekker van de koper (bankgarantie).
Op deze manier wordt voor de verkoper een vorm van zekerheid verkregen dat de
koop doorgang zal vinden, omdat de verkoper de waarborgsom kan eisen als de koop
geen doorgang vindt, nadat de bedenktijd is verstreken
en als er geen ontbindende voorwaarden (meer) zijn.
Werkgeversverklaring De werkgeversverklaring is een schriftelijke verklaring van de werkgever over het inkomen en het
dienstverband van de werknemer. Als u in loondienst bent is een
werkgeversverklaring benodigd voor de aanvraag van een hypotheek.
Zie verder bij Hypotheekofferte.
Wettelijke rente
Wettelijke rente is de rente die een geldverstrekker (schuldeiser) in rekening mag brengen wanneer de
geldontvanger (schuldenaar) niet betaalt wat hij moest betalen. De hoogte van de wettelijke rente wordt periodiek door de overheid vastgesteld.
Winstdeling
Bij traditionele vormen van levensverzekeringen is er een winstdeling die wordt uitgekeerd boven het
"gegarandeerde" verzekerde kapitaal. De winstdeling wordt meestal
jaarlijks uitgekeerd. Vraag is of de winstdeling wel correct berekend wordt.
Vaak telt alleen de winst van de geldverstrekker die boven een bepaald (vrij
hoog) percentage uitkomt.
Methoden die een geldverstrekker heeft om de winst te verlagen:
- vergroten van de financiële buffer (de Nederlandse Bank hamert daar ook
steeds op, meestal ten nadele van de burgers)
- vergroten van de winstdeling aan aandeelhouders
- alle aftrekposten gebruiken die de Belastingdienst toestaat
- concurrenten opkopen met de winst van de onderneming
- investeren in startende bedrijfjes (snel veel geld uit de winst en toch
aardige perspectieven voor later)
- de onderneming uitbouwen (in de diepte of in de breedte)
- vriendjes leuke adviesopdrachten verstrekken
- werknemers meer opleidingen e.d. verstrekken.
Woningcorporatie Een woningcorporatie is een onderneming die sociale huurwoningen laat
bouwen, beheert en na verloop van tijd afstoot.
(Woningen die moeilijk naar energiezuinige woningen gerenoveerd kunnen worden, worden afgestoten. Daardoor neemt het aandeel goed geïsoleerde en
energiezuinige woningen van de woningcorporatie automatisch toe.)
Woonhuisverzekering Zie Opstalverzekering. Let op: met een Woonverzekering wordt meestal een
verzekering voor Glas en Inboedel en Wettelijke Aansprakelijkheid (personen).
Woonlasten Woonlasten zijn alle kosten voor bewoning zoals huur of hypotheekrente, aflossing, premies,
servicekosten, onderhoud, verzekeringen, gemeentelijke lasten (vuilophaal,
onroerende zaak belasting e.d.), waterschapslasten, gas, water, elektra,
parkeerkosten en zo voort.
Verg. Eigenaarslasten.
Woonlastenverzekering "Een woonlastenverzekering keert uit bij inkomensdaling als gevolg van arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Met zo'n verzekering
kunt u
gedurende een bepaalde periode (een deel van) de maandelijkse hypotheeklasten betalen."
Vermindering van de woonlasten bij arbeidsongeschiktheid of werkloosheid kan ook
in de vorm zijn van een zogenoemde Hypotheek Aflos Verzekering.
Zie verder bij Vereniging
Eigen Huis.
Woonvergunning Bij huurwoningen en bij woningen tot een bepaalde koopsom is in een aantal
gemeenten een woonvergunning nodig: de toestemming om in die woning te wonen.
In het taxatierapport en in de koopakte
behoort vermeld te zijn dat een woonvergunning vereist is.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde is de waarde waarop de gemeente een huis heeft getaxeerd voor de onroerende-zaakbelasting (OZB).
De taxatiewaarde is de economische waarde van het huis volgens de Wet Waardering Onroerende Zaken
(WOZ). Deze waarde kan veel verschillen van de marktwaarde
(taxatiewaarde). Voor het bepalen van de WOZ-waarde hoeft geen taxateur langs te komen. De
WOZ-waarde wordt meestal bepaald aan de hand van de koopsommen van vergelijkbare
woningen uit de straat of buurt.
De WOZ-waarde is bepalend voor:
- de hoogte van de OZB - de hoogte van andere
gemeentelijke heffingen
- de hoogte van de waterschapslasten
- de hoogte van het eigenwoningforfait
bij het aangeven van de inkomstenbelasting
- de hoogte van de erfbelasting op een huis.
Omdat een hoge WOZ-waarde invloed heeft op veel andere belastingen willen veel eigenaars
de WOZ-waarde meestal zo laag mogelijk houden.
Inzien van de WOZ-waarde kan via adres op WOZwaardeloket.
ZZP-hypotheek Ook voor een zzp-er of andere ondernemer
is wel een hypotheek mogelijk, maar wanneer er geen NHG-garantie
is en er zijn nog geen jaarcijfers over de afgelopen 3 jaar dan geldt meestal
dat slechts een deel van de hypotheek (75% of 90%) wordt aangenomen. Soms gelden
"aantoonbaar positieve vooruitzichten" als criterium in plaats van
die 3 jaar.