"De
aannemer" is in de volksmond het bouwbedrijf dat tegen een meestal vooraf overeengekomen prijs een
bouwproject uitvoert. De
aannemer is degene die verantwoordelijk is voor de uitvoering van
het bouwproject.
De aannemer maakt de offerte, plant de werkzaamheden, laat de werkzaamheden
uitvoeren (door eigen personeel of derden), controleert ter plaatse of het
werkonderdeel goed is uitgevoerd en stuurt de termijnnota's naar de
opdrachtgever; bij oplevering loopt de aannemer samen met de opdrachtgever of
diens vertegenwoordiger eventuele onvolkomenheden na en laat die herstellen.
Onvolkomenheden in ontwerp, constructie of installatie door derden vallen onder
de verantwoordelijkheid van architect, constructeur of installateur, maar de
aannemer heeft wel een waarschuwingsplicht wanneer hij vermoedt dat iets niet
correct is ontworpen e.d. Vooral de planning en de controle van de werkzaamheden
mogen vaak wat meer aandacht hebben van de aannemer.
De aannemer wordt meestal gekozen door de architect
of de opdrachtgever, vooral om zijn specialisme, specifieke mogelijkheden
en (bouwkundige) praktijkkennis. Voor bepaalde onderdelen
zal de aannemer meestal onderaannemers aanstellen, bijvoorbeeld voor
heiwerk, elektra, stucwerk e.d.
Hoewel er in de crisistijd (2008-2017) duidelijke signalen waren dat aannemers
meer verantwoordelijkheid namen en meer klantgericht werden, zijn
er weer vaak en veel problemen met aannemers en onderaannemers
of zzp-ers die door de hoofdaannemer tijdelijk worden ingehuurd. Het
is wonderlijk dat de bouwbranche nog steeds zo'n slecht imago heeft, maar
ondanks BIM en andere geavanceerde
methoden en technieken is er ook nog zo ontzettend veel handwerk.
Bij goed
vakmanschap kan "de bouw" iets moois opleveren.
Het is goed mogelijk dat de rol van de aannemer binnen korte tijd verder afkalft
of fors verandert: er zijn steeds meer cascobouwers en cataloguswoningen
beschikbaar. Zowel de architecten als de leveranciers/fabrikanten van
bouwelementen en bouwmaterialen gaan een grotere rol spelen in de aannemerij.
Door integratie van de bouwelementen en bouwprocessen in één systeem komt
veel eerder naar voren dat er iets niet correct is. De architecten kennen de
materie en procedures en de leveranciers kennen hun producten en de correcte
koppelingen tussen hun producten en die van leveranciers van andere
bouwelementen. In een ideale wereld werken de architect en de leverancier van
cataloguswoningen uitsluitend samen met de aannemers die goed hebben
gepresteerd bij voorgaande projecten.
Een voorbeeld van een bekend verschijnsel, in twee zinnen verwoord op de site Verbouwkosten:
"De verbouwing wordt vaak te duur en de vele discussies en het gedoe geven
veel stress. Het lijkt erop of je al blij moet zijn als ze überhaupt komen
opdagen." Met het verbouw-tool van Verbouwkosten is mogelijk e.e.a.
beter in de hand te houden: "Stap-voor-stap aan de hand genomen wordt door het hele
verbouwproces. Zo weet je precies waar je allemaal rekening mee moet houden en wat normale kosten zijn (en je dus niet belazerd wordt)."
Er zijn zeer veel aannemers die
vakkundig, nauwkeurig en ook klantvriendelijk zijn. Treft u zo'n aannemer:
koester hem!
Helaas zijn er ook
nogal wat (groot en klein) die er soms met de pet naar gooien. Hieronder een
aantal tips waarop gelet kan worden, in de diverse fasen van opdracht en uitvoering.
Een paar tips voor opdrachtgevers.
Vooraf... - Wat is uw budget? Houdt er rekening mee dat een bouw of verbouw altijd ca.
15% meer kost dan begroot wordt (er zijn altijd tegenvallers die niet onder de
offerte vallen, er zijn altijd extra wensen). - Oriënteer u goed op wat u werkelijk wilt, wat minimaal en wat is luxe,
wat kan eventueel in een volgende fase (over een aantal jaren).
- Ga toch alvast vrij gedetailleerd na wat de vermoedelijke kosten zijn, bijvoorbeeld bij een aanbouw is dat niet
heel moeilijk (zie bij "Kosten aanbouw").
- Bij "Vaak
voorkomende kosten aanbouw" vindt u een serie onderwerpen die
wensen/eisen kunnen zijn.
- Sluit een rechtsbijstandsverzekering af die bij problemen met de
archiect of aannemer te hulp kan schieten.
- Zorg, indien mogelijk, vooraf (voordat offertes van aannemers
worden gevraagd) voor bouwtekeningen en constructieberekeningen.
Dat verkleint hopelijk de kans dat er foutieve aanames zijn in het
offertestadium.
- Constructeurs kunnen berekeningen (constructieberekeningen e.d.) uitvoeren en voor documenten
voor een eventuele vergunningaanvraag zorgen. Kijk voor constructieve
berekeningen zoals bij een aanbouw of dakopbouw ook eens op de ConstructieShop.
- Zie eventueel bij renovatie
en energiebesparing
welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn.
De aannemer...
- Neem een betrouwbare aannemer, d.w.z. een aannemer waarvan u of een
goede vriend of buur werkelijk weet dat hij goed werk levert en zijn afspraken nakomt.
- Vraag de aannemer naar referenties, hoewel uiteraard alleen de
geslaagde projecten als referentie worden gegeven.
- Ga na of de aannemer CAR-verzekerd
is; dat is vooral prettig wanneer bijvoorbeeld niet alleen uw eigendom, maar ook eigendommen van buren of van
de gemeente worden beschadigd. Soms betaalt u een deel van de
CAR-verzekering zelf (dit wordt, als het goed is, op de offerte vermeld).
- Ga na of de aannemer is aangesloten bij Bouwgarant,
SWK of Woningborg. Mocht de aannemer
failliet gaan of slecht werk leveren, dan is er meer kans dat e.e.a. opgelost
wordt met geen of weinig meerkosten. Bouwgarant kent een nieuwbouwgarantie,
verbouwgarantie en energieprestatiegarantie. Woningborg kent voor nieuwbouw een
garantieregeling.
Let op: soms lijkt alles in orde met de afbouwgarantie,
maar is dat toch niet; zie de opmerkingen bij de pagina's van de hierboven
vermelde garantie-instituten (bijvoorbeeld: als u geen echt certificaat van
het instituut ontvangt, dan zijn er wel kosten bij u in rekening gebracht, maar
is er blijkbaar door de aannemer niets aan het instituut betaald en is er ook
geen afbouwgarantie...).
- Ga niet te snel met de aannemer mee wanneer die uw idee als
onmogelijk beschouwt. Vraag eventueel e.e.a. na bij een constructeur;
die weet vaak wat wel en niet kan.
- Laat duidelijk verwoorden dat legale werklui het werk verrichten en
dat die een voor Nederlandse begrippen normale vergoeding ontvangen
(vooral wanneer buitenlanders worden ingehuurd); ook de opdrachtgever
is verantwoordelijk voor de gevolgen van illegale arbeid. Communicatie
is in de bouwwereld toch al vaak moeizaam, maar zeker wanneer je elkaars taal
niet verstaat.
- De kwaliteit van de uitvoerder (meewerkend voorman bij voorkeur) is zeer
belangrijk. Ervaring en kennis en kunde moeten aanwezig zijn. Ook degelijke kennis van bouwfysica
is vereist (in ieder geval bij de bouwbegeleider).
- Pas op als aannemer of architect bepaalde stokpaardjes hebben, zeker
bij meerwerk, waardoor het project alleen maar duurder wordt zonder nuttige
toevoegingen aan het gebouw. (Bijvoorbeeld vloerverwarming voor uitsluitend een
aanbouw van een woning.)
- Laat bij wat omvangrijker werk alles coördineren door de architect
of een bouwbegeleider. Spreek de architect of bouwbegeleider aan
zodra er een misverstand is of iets niet correct is uitgevoerd.
- Ga niet direct af op de vriendelijkheid van de aannemer in het offertestadium.
Later kan dat tegenvallen en wordt de neigt de verbouwing naar een puinhoop. Ga alleen in zee met een aannemer waarvan u werkelijk goede
referenties hebt of die u om andere redenen vertrouwt.
- Als u een goede aannemer heeft gevonden, koester hem. (Toch, ook bij
deze kan gelden: valt u in ongenade, dan laat hij niets meer van zich horen als
u een offerte vraagt.)
De offerte en bouwtekeningen...
- Vraag meer offertes aan (minimaal 3) en vergelijk die, ook wat
betreft detaillering, materialen e.d. Neem niet per definitie de goedkoopste offerte. Die offerte is vaak
zo laag geprijsd, omdat niet alles bij de prijs is inbegrepen
(resulteert in veel meerwerk),
omdat er veel stelposten zijn (die ook nog veel te laag worden begroot), omdat materiaal van
mindere kwaliteit wordt gebruikt, omdat niet de
juiste mensen worden ingehuurd, of omdat er te snel en daarmee
onvakkundig wordt gewerkt.
- Een werk "in regie" is voor particulieren absoluut af te raden!
Bij een bouw of verbouwing "in regie" wordt alleen een prijs
afgesproken van materiaal en van uurloon. Dit betekent dus dat de aannemer zo
lang over het werk kan doen als hem uitkomt. Het risico is dus volledig voor
de opdrachtgever. Een heel kleine uitzondering vormt wellicht een werk dat
door de aannemer echt niet te begroten valt, omdat het volledig innovatief is en
u hem vertrouwt en u op elk moment kunt zeggen te stoppen met het werk. Soms
wordt een richtprijs gehanteerd, waar eigenlijk maar 10% (naar boven) van
mag worden afgeweken, maar de aannemer komt daar ongetwijfeld onderuit.
Overigens kan over een afwijkend percentage onderhandeld worden, evenals over
welke posten wel en niet onder de richtprijs vallen. (Als
particulier moet men bij bouw of verbouwing altijd voor een vaste
prijs gaan en nooit voor uurtje-factuurtje.)
- Zorg bij de offerte dat er een exacte einddatum van het bouwproject is,
bij voorkeur met aantal werkbare dagen. Zonder einddatum word je aan het lijntje gehouden en zijn er veel dagen dat er niet gewerkt
wordt (de werklui zijn bij een ander bezig die wel een einddatum had afgesproken).
Zeker als er onenigheid is ontstaan met de aannemer kan die je simpelweg
dwarszitten door het werk af en toe stil te leggen. Bij nieuwbouw is het
vermelden van het benodigd aantal werkbare dagen in de
koop/aannemingsovereenkomst wel gebruikelijk, maar die periode start pas nadat
de ruwe begane grondvloer is gestort of (bij een appartement) als de fundering
is gelegd. Alle tijd die aan dat moment vooraf gaat, telt niet mee in het aantal
werkbare dagen; vertraging door aanvraag omgevingsvergunning e.d. of omdat een
bepaald percentage van de woningen nog niet verkocht is, vallen buiten dat
aantal dagen. Het aantal werkbare dagen is ca. 200 per jaar; namelijk alle
werkdagen minus feestdagen, bouwvak vakantiedagen en zogenoemde onwerkbare dagen
(meestal i.v.m. extreme koude of hitte).
Maak het overschrijden van de einddatum
financieel oninteressant voor de aannemer, bijvoorbeeld een boete van 400 euro
per officiële werkdag. Als geen boete is vermeld en de schriftelijk afgesproken
einddatum is overschreden, dan kunt u proberen de werkelijke kosten op te eisen
(maar de kans is niet groot dat dit gehonoreerd wordt, vaak zal de
rechtsbijstandsverzekering o.d. aangsproken moeten worden).
Ergerlijk is ook vaak dat de aannemer de bouw een tijd stil legt omdat
een ander project blijkbaar interessanter is. Wanneer de afgesproken einddatum
(nog) niet in gevaar komt, is dit niet zo ernstig. Wanneer de einddatum in zicht
komt en het werk ligt nog steeds stil, neemt u dan contact op met de aannemer en
herinner hem aan de afspraak en de boete (veel aannemers zijn snel op hun tegen
getrapt, dus wees hier voorzichtig mee; je hebt heel snel een ruzie die alleen
maar erger wordt).
- Bij stelposten op de offerte: ga zo mogelijk na of het bedrag reëel is.
Vaak wordt bewust een veel te laag bedrag vermeld, waardoor je uiteindelijk
regelmatig toch het dubbele moet betalen.
- Bij stelposten op de offerte: rekeningen van derden (elektricien, loodgieter,
stucadoor e.d.) moeten bij de nota's of termijnen worden gevoegd, zeker als er
sprake is van meerwerk.
- Ga na of allerlei werkzaamheden vermeld zijn in de offerte
(bijvoorbeeld eventuele kosten architect en/of constructeur, afvoeren grond, verwijderen pui, afgraven terrein, aanvoer zand, gebruik afvalcontainer,
steigerhuur, bouwkeet,
toilet e.d.). Soms wordt in de offerte vermeld dat bepaalde activiteiten niet
berekend zijn; vraag naar de reden en laat de juistheid ervan
beoordelen. Laat een buiten-wc en een bouwkeet plaatsen; dat
verlost je van een hoop narigheid in je eigen toilet en je hoeft je niet met
elkaar te bemoeien als dat niet nodig of wenselijk is (veel tijdverlies).
- Laat in de offerte opnemen dat de bouwplaats zoveel mogelijk netjes zal
worden gehouden. In de praktijk kun je hier niet veel mee, maar je kunt in ieder
geval bij de uitvoering van het werk aangeven wat je als grens wel of niet
accepteert.
- Laat in de offerte opnemen als er speciale aandachtspunten en eisen zijn.
Bijvoorbeeld een parketvloer mag niet zonder meer betreden worden, elektra en
gas mogen niet zonder overleg worden afgesloten, op bepaalde dagen is er niemand
aanwezig, er wordt geen prijs gesteld op bouwradio's e.d. Soms kan door het zeer
degelijk aanbrengen van een stucloper beschadiging van de vloer vermeden
worden, mits er geen extra zware objecten op de vloer drukken en mits de
stucloper zorgvuldig wordt aangebracht. Ook kan door de opdrachtgever een
bepaalde loodgieter eisen omdat die goed bekend staat of bekend is met de
situatie ter plaatse. Of hij kan eisen dat niet van verhuurder Boels wordt
gebruikgemaakt, omdat die hem ooit op het terrein van Boels heeft aangereden en
daarvoor geen vergoeding wilde geven (geparkeerde auto werd aangereden door een
medewerker van Boels op hun eigen terrein, daar geparkeerd omdat alle openbare
plaatsen verdwenen waren door onderhoud aan de weg). Vooral het gebruik maken van
onbekwame onderaannemers wekt veel ergernis bij opdrachtgevers; laat u
voorlichten over welke onderaannemers vaak voor de aannemer werken.
- Stel duidelijk ontbindende voorwaarden op, bijvoorbeeld bij niet
starten van de werkzaamheden op de afgesproken startdatum van het project.
Natuurlijk is "starten" een relatief begrip; de aannemer kan een paar
rijplaten neergooien en daarna tijden niets van zich laten horen.
- Denk bij elk onderdeel goed na wat u wilt. Voorbeelden: hoeveel
wandcontactdozen wil ik en waar, elektra in de schuur, een waterkraan in zowel
achtertuin als voortuin, ventilatieroosters bovenin ramen en/of klapraampjes,
openslaande deuren zonder aluminium strips die een koudebrug vormen, laat ik ook
andere bouwdelen stucen en zo voort.
- Vraag bij bouwtekeningen uitleg wanneer die onduidelijk zijn of
wanneer ze niet met uw visie overeenstemmen. Laat eventueel de
aantekeningen hiervan in de offerte terugkomen.
- Laat bij twijfel een zelf gekozen constructeur of bouwkundige naar de
bouwtekeningen kijken.
De uitvoering...
- Bij telefonisch overleg met anderen dan de normale contactpersoon: vraag
onmiddellijk de naam van die persoon zodat u altijd aan het gesprek kunt
refereren. (Bij veel bedrijven, bijvoorbeeld de Belastingtelefoon, wordt vaak de
verbinding verbroken als je geen naam vraagt...)
- Bedenk van tevoren of u de huissleutels wilt uitlenen of niet.
- Laat tijdens de uitvoering van het werk de werklui in hun waarde.
Kijk niet steeds op hun vingers, maar als u het ergens niet mee eens
bent, geef dat dan wel onmiddellijk aan en overleg met hen en
eventueel met de aannemer.
- Laat de werklui zelf voor hun koffie, lunch e.d. zorgen, hoewel een
enkele keer een ijsje aanbieden bij extreme hitte zeker geen kwaad kan. Van
teveel goedheid wordt misbruik gemaakt, en het werk moet wel binnen de
afgesproken tijd worden verricht.
- Geef geen Wifi-codes e.d. aan aannemer en werklui. Let op dat bij het
intoetsen het wachtwoord van smartphone e.d. niet gezien wordt (geldt natuurlijk
overal).
- Let op dat er geen minderwaardig materiaal wordt toegepast; het
materiaal behoort in de offerte en op de bouwtekening vermeld te zijn. Natuurlijk kan er
best wel eens een ander merk of materiaal gekozen worden maar meestal boet je toch in wat betreft
sterkte stabiliteit warmteweerstand ( koudebrug), uiterlijk (net een verkeerde
kleur) e.d.
- Zowel bouwvakkers als aannemer zeggen vaak "ja, geen probleem".
Pas dan op: dat geldt totdat het werk daadwerkelijk uitgevoerd gaat worden
en er alleen met veel meerwerk en kosten een goede oplossing is.
- Zodra je merkt dat er door de werklui niet geluisterd wordt: neem onmiddellijk contact op met de aannemer of architect.
- Laat elke belangrijke stap controleren door aannemer of onafhankelijk bouwbegeleider.
Anders kan niet meer gecontroleerd worden of bepaalde werkzaamheden correct zijn
uitgevoerd en bepaalde materialen zijn aangebracht, omdat die inmiddels aan het
zicht onttrokken zijn. Als er iets niet helemaal duidelijk is, laat dit
onmiddellijk weten. Ook de leek kan toch wel e.e.a. controleren. Het zal niet de
eerste keer zijn:
. dat de
fundering te laag ligt (of, nog erger, te hoog)
. dat het isolatiemateriaal foutief is aangebracht of dat er stukken isolatie
ontbreken
. dat de dekvloer
op een trapveldje lijkt
. dat er geen dampscherm
is toegepast
. dat het platte dak worden aangelegd zonder afschot . dat de binnenmuren van gipsplaten zijn
i.p.v. kalkzandsteen of blokken cellenbeton
(je drukt zo door een gipsplaatje heen)
. dat een goedkoper of dunner soort hout is gebruikt voor deuren en ramen en
balustrades (en daardoor geen HR++ of drievoudig glas kan worden geplaatst)
. dat het verkeerde glas is geleverd (geen HR++ maar simpel HR)
. dat er al
gestuct
wordt terwijl de elektra nog niet volledig aangelegd is.
Vooral bij het
dubbelglas (HR++, drievoudig glas,
brandwerend, breukveilig e.d.) worden veel fouten gemaakt die toevallig altijd
in het voordeel van de aannemer zijn (al was het alleen maar om de offerte zo
laag mogelijk te houden): laat de glaszetter vóór het plaatsen bewijzen dat
het het afgesproken glas is. Of beter nog: eis in een
opdrachtverstrekking dus altijd dat de juiste codering in de metalen rand van de
spouw komt te staan, omdat er dan meer zekerheid is dat het ook het gevraagde en
betaalde glas is (coderingen in dubbelglas zijn niet verplicht als de leverancier geen KOMO-keur
levert).
- Let op dat de bouwplaats relatief geordend en netjes blijft. Nadeel van een slordige
bouwplaats is niet alleen dat er puin of rommel terecht kan komen in
aangemaakt beton e.d., maar ook dat de werklui "makkelijker" worden in
de uitvoering van de werkzaamheden. Door het omzeilen van de puinhoop op de
bouwplaats worden fouten gemaakt, worden de werklui zenuwachtig, zagen verkeerde
leidingen door, vermijden bepaald werk omdat er fysiek geen ruimte is, verwonden
zich of trappen kinderen in rechtopstaande spijkers uit planken en latten. Als
aannemer én bouwvakkers alles netjes en in orde houden is de foutkans veel
kleiner.
- Een paar specifieke, vaak voorkomende fouten waar ook de leek op kan letten:
. laat open hemelwaterafvoeren eindigen in kunststof kousen waardoor het
regenwater het bouwwerk niet nog eens extra nat maakt
. laat aan het einde van de werkdag baksteen, beton en houtachtige materialen
bedekken tegen regen en felle zonneschijn
. laat de afvalcontainer bedekken (anders werpen anderen hun afval erbij
of ontstaat een gevaarlijke situatie voor spelende kinderen, voorbijgangers, fietsers,
auto's).
- Bewaar een deel van de ongebruikte bakstenen, tegels e.d.; sommige
aannemers zijn snel met het wegwerpen van restanten in de container.
Je zult zien dat er op het laatst toch nog een steen sneuvelt.
- Hou, na overleg met aannemer, bij wat niet conform offerte of bouwtekening
of specificaties is uitgevoerd en wat dat financieel betekent (bewaar de
bonnen). Hou ook bij
welke noodzakelijke extra kosten u heeft gemaakt die (nog) niet door de aannemer
zijn vergoed. Met de specificatie van al die bedragen kunt u de eindafrekening
laten verminderen.
- Een aannemer heeft een waarschuwingsplicht, d.w.z. hij moet de
opdrachtgever waarschuwen wanneer hij, uitgaande van zijn
deskundigheid, merkt dat er fouten dreigen gemaakt te worden tijdens
het bouwproject.
- Het gelijkwaardigheidsbeginsel wordt door aannemers
nog wel eens gebruikt om goedkopere, minderwaardige materialen of producten
toe te passen.
- Bouwvakkers zijn over het algemeen best vriendelijk en behulpzaam. Een paar vooroordelen over bouwvakkers, waarvan er één of meer nog
wel eens bewaardheid wordt tijdens een project (let hier op, als zich zoiets
voordoet, neem dan onmiddellijk contact op met aannemer of architect): komen
niet opdagen, maken
iets kapot en zeggen niets, laten spullen en rotzooi liggen, doen alleen iets
als je tegen ze tekeergaat, raden aan wat voor hen het makkelijkst is, weigeren
ook maar een kwartiertje over te werken, hebben een kort lontje (worden gauw
kwaad, geven een ander de schuld, lopen weg).
Werk is (bijna) uitgevoerd...
- Houd een fors deel van de laatste te betalen termijn in zodat de opleveringspunten
tenminste worden hersteld. Te vroeg volledig betalen heeft het risico dat de
opleveringspunten niet of niet correct of niet volledig worden hersteld.
- Bij een verbouwing en twijfel over de betrouwbaarheid van de aannemer of diegenen die hij
inhuurde: laat na de verbouwing nieuwe sloten monteren.
- Zie ook oplevering
bij hypotheekbegrippen.