koop-aanneemovereenkomst (koop/aannemingsovereenkomst, KAO, koop-/aannemingovereenkomst)
Een koop-aanneemovereenkomst is een koopcontract voor een nieuwbouwwoning. De woning moet nog (deels) gebouwd worden, vandaar het onderdeel "aanneem". Je sluit deze overeenkomst meestal met de projectontwikkelaar (grotere projecten) of de aannemer.

"In de koop-aannemingsovereenkomst staan de rechten en plichten van de koper en de verkopende partij. Het is een combinatie van een koopcontract voor de grond en een aannemingsovereenkomst voor de bouw."
Vaak zijn er echter twee contracten, die echter onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn: 
- de koopovereenkomst (voor de grond, bijvoorbeeld bij de ontwikkelaar of de gemeente)
- de aanneemovereenkomst (voor de bouw, bij de aannemer).

Bij koop van de grond zijn drie mogelijkheden:
- eigen grond
- erfpacht (afgekocht)
- erfpacht (niet afgekocht).

Na ondertekenen van de koop-aanneemovereenkomst zijn er een paar momenten waarop van de koop kan worden afgezien:
- Er is normaliter een bedenktijd van een week (wettelijk is het 3 dagen; 7 dagen bij projecten via een garantie-instituut).
- Er staan ontbindende voorwaarden in de overeenkomst (zie meer verderop).

Gaat het om een model koop-aannemingsovereenkomst, dan staan hierin afspraken over:
- De omschrijving van wat je gekocht hebt.
- Financiële zaken, zoals het totaalbedrag (koopsom voor de grond en aanneemsom voor de woning) en de afzonderlijke bedragen daarvan, de betaaltermijnen (en het rentepercentage; de kosten worden voldaan uit het bouwdepot), het wettelijke opschortingsrecht (zie verderop, de zogenoemde 5%-regeling), eventuele waarborgsom of bankgarantie, de bouwrente.
- De wettelijke bedenktijd.
- De bouw, het aantal werkbare werkdagen waarin de woning afgebouwd moet zijn (tot oplevering) en de oplevering.
- Bepalingen over garantie en aansprakelijkheid. De garantie en waarborg, zoals welke regeling wordt gehanteerd (heeft de aannemer een zogenoemde insolventieverzekering en welk garantiefonds is het), herstel van tekortkomingen en de verzekering dat je woning wordt afgebouwd bij faillissement van de aannemer, hoe de aansprakelijkheid wordt geregeld en de manier waarop er met conflicten wordt omgegaan (klachten en geschillen).
- Ontbindende voorwaarden voor de koper waardoor je van de koop kunt (of beter: moet) afzien, zoals een voorbehoud van financiering, een eventuele woonvergunning en de toekenning (en ontvangst door de koper) van een waarborgcertificaat door de waarborgende instelling. 

Let op (veel tekst helaas, maar wel echt belangrijk)
 
Technische omschrijving
"De technische omschrijving is niet opgenomen in de overeenkomst zelf. Er staat alleen een verwijzing in. De technische omschrijving en de tekeningen staan vaak in een zogenoemde verkoopbrochure."

Contractstukken
Eigenlijk zou daar alles in moeten staan wat je koopt, zeer gedetailleerd. Dat is niet zo. En bedenk: hoe minder informatie, des te meer speelruimte heeft de aannemer en kan hij het veel goedkoper uitvoeren dan je zou verwachten (hoewel dat af en toe best kan, zie het gelijkwaardigheidsbeginsel).
Stemmen perceelgrootte, koopsom en aanneemsom, rentepercentages e.d. overeen met wat afgesproken is of leek? De perceelgrootte ligt vaak niet exact vast, deze worden achteraf vastgesteld. Welke afwijking van perceeloppervlakte ben je bereid te aanvaarden en welke mogelijkheden zijn er voor schadevergoeding?
Zorg dat je de contractstukken op tijd ontvangt, het vergt toch nogal wat lezen en overwegen.

Info uit brochure 
Het is wonderlijk dat veel project nieuwbouw-woningen bijna uitsluitend vanuit een brochure met artist-impressions gekocht moet worden. Vaak zijn er allerlei aanpassingen die nadelig zijn voor de kopers. Let op dat de indeling van de woning een beetje aan je wensen voldoet; architecten hebben nog wel eens de neiging rare hoekjes te maken of een brede gang tussen keuken en zitkamer waar je net geen eeettafel kunt plaatsen. 

Ontbindende voorwaarden
Denk aan de ontbindende voorwaarden in de overeenkomst, bijvoorbeeld:
- het niet kunnen verkrijgen van een passende financiering
- het niet verkrijgen van NHG
- de afgifte van het certificaat van Bouwgarant, SWK of Woningborg is geweigerd. 
Meestal heb je 2 maanden de tijd om te voldoen aan de financiering e.d.

Ga na of je de koop mag ontbinden als er niet binnen redelijke termijn aan de bouw begonnen wordt (en er geen opschortende voorwaarden zijn). Soms duurt het jaren voordat de eerste paal de grond in gaat. Denk er aan dat de bouwrente die je moet betalen wel door blijft lopen (al is er nog geen spade de grond in geaan, over de aankoop van de grond moet je al rente betalen).

Reservering 
Een reserveringsovereenkomst is een meer dan een intentieverklaring dat je de woning gaat kopen, het verplicht je namelijk op termijn de koop-aanneemovereenkomst te tekenen. Vaak is er echter veel te weinig informatie over het project, de indeling van de woning e.d. Het risico is groot dat je er dan volledig aan vast zit, ook als het project vele jaren loopt en toch niet is wat je gedacht had. Het enige voordeel van de resververingsovereenkomst is dat de woning niet aan een ander verkocht wordt.

Garantie van bouw volgens Bouwbesluit en garantie na faillissement aannemer e.d. 
Ga eigenlijk alleen in zee met projecten die voldoen aan Bouwgarant, SWK of Woningborg (die hebben ook een model koop-aanneemovereenkomst). 
Volgens deze garantieregeling moet de opgeleverde woning voldoen aan:
- de eisen van het Bouwbesluit
- de eis van goed en deugdelijk werk
- de afbouwwaarborg (de zekerheid dat bij een faillissement van de bouwer de woning wordt afgebouwd zoals overeengekomen, incl. meerwerk)
- de herstelwaarborg (algemene garantietermijn voor de meeste gebreken van 6 jaar en 3 maanden na oplevering, bij ernstige gebreken zoals constructiefouten geldt een garantietermijn van 10 jaar; sommige gebreken hebben een kortere garantietermijn en enkele gebreken zijn uitgesloten van garantie; vraag ernaar welke dat zijn). 

"Je hebt echter pas recht op afbouw als je in bezit bent van het waarborgcertificaat en de overdracht van de grond heeft plaatsgevonden."
Let op dat je het garantiecertificaat inderdaad krijgt toegestuurd (er zijn aannemers geweest die voor een project "vergeten" waren het aan te vragen).

Afwijkende bepalingen (bijzondere bepalingen, aanvullende voorwaarden)
Er kunnen ook afwijkende bepalingen zijn en aanvullingen op de model-overeenkomst: let op dat die niet teveel nadeel geven! Aanvullende voorwaarden zijn bijvoorbeeld de verplichte kleur van de kozijnen en buitendeuren of het verplicht parkeren op eigen terrein. (Krititsche noot: zodat in de straten zelf geen auto's staan, meestal een vorm van auto'tje pesten van linkse gemeenten of overijverige gemeenteambtenaren; bezoek moet zich een rotje zoeken om een plekje te vinden, terwijl er brede waterpartijen zijn die alleen een beetje regen opvangen, en groene deel-weiden waar je als bewoner ook nog zelf voor moet zorgen omdat je eigen tuintje veel te klein is en omdat de gemeente geen cent aan onderhoud wil besteden.)

Let er op dat voor (latere) aanpassingen aan de woning niet de toestemming van de architect vereist is en zeker niet als de keuzes van de architect als kettingbeding zijn opgenomen (dan zijn volgende kopers daar ook weer het slachtoffer van en verkoopt je huis moeilijker).

Opschortende voorwaarden (opschortingsrecht)
De projectontwikkelaar of aannemer kan het project lange tijd vertragen door zich bijvoorbeeld te beroepen op opschortende voorwaarden (o.m. dat er in het nieuwbouwproject een minimum aantal woningen of percentage woningen zoals 60% of 70% dat verkocht moet zijn voordat sowieso met de bouw gestart wordt, of de omgevingsvergunning (bouwvergunning) is nog niet verstrekt, of de financiering door de projectontwikkelaar is niet rond). Opschortende voorwaarden gelden over het algemeen max. 9 maanden. Als het opschorten te lang duurt, kan de projectontwikkelaar het project afblazen. 
Staat in de koop-aanneemovereenkomst wat je rechten zijn als die termijn verstreken is?

Bouwtijd (werkbare dagen in de bouw) 
De bouw zelf duurt een aantal werkbare dagen (vermeld in de overeenkomst). Wanneer gaan de werkbare dagen in? Vaak zal mondeling een inschatting zijn gegeven die helaas zelden reëel is. Ga na of het aantal werkbare dagen overschreden wordt en als dat zo is, is er meestal een vaste schadevergoeding per dag. De schadevergoeding wordt mogelijk betaald uit de insolventieverzekering van de aannemer. 
Hou echter altijd rekening met vertragingen!

Meerwerk en minderwerk 
Vaak zijn de woningen nogal "uitgekleed" en is er dus bijna altijd sprake van meerwerk. Dat kan financieel fors oplopen. Als het goed is, is er een uitgebreide standaard meer- en minderwerklijst (voor dit project) en weet je in ieder geval wat de "extra's" als bijvoorbeeld keuken, badkamer en terras je gaan kosten. Goed, ook echte extra's als een dakkapel en uitbouw staan vaak op de meer- en minderwerklijst. Soms wil je wat extra's dat niet op de standaard meer- en minderwerklijst staat; laat dit goed en gedetailleerd noteren en met de echte prijs erbij (niet: "nader te bepalen" (ntb) of volgt" of "in nader overleg" o.d., dat wordt heilloos gekibbel). Zijn de prijzen incl. btw? Overigens: "betaal maximaal 25% vooruit voor meerwerk."
Minderwerk bespaart vaak niet zo heel veel; soms is het impliciet aan meerwerk omdat er dan toch muurtjes wegvallen o.d.

Bij het artikel over meerwerk staan allerlei nuttige aandachtspunten.

Casco 
Soms is het mogelijk een woning casco op te laten leveren. Dan moet je nog heel veel zelf (laten) doen. Denk hier vooral niet te licht over. Het duurt soms maanden voordat een goede vakman kan komen en al die tijd kun je nauwelijks in je nieuwe huis zijn. Is de besparing van casco alle moeite en zorgen en echtelijke ruzies waard? 

Verplichte leverancier  
Ook zijn er trucjes zoals het shoppen bij een verplicht gestelde keukenleverancier, omdat de aannemer daar zijn provisie krijgt.

Geen contact met aanneemer 
Als de koop-aanneemovereenkomst met de projectontwikkelaar is gesloten, heb je vaak geen direct contact met de annnemer. Dat kan in het fysieke bouwtraject wel eens voor problemen zorgen (als je tenminste überhaupt op de bouw kunt komen).

Oplevering 
Bij oplevering is het handig en verstandig om een opleveringskeuring uit te laten voeren, bijvoorbeeld door Vereniging Eigen Huis (twee weten meer dan één, zeker als je zelf geen bouwkundige kennis hebt). De aannemer zal al snel zeggen dat het vervangende toegestaan is of dat het aan het Bouwbesluit voldoet. Ga er niet mee akkoord als je vindt dat het niet door de beugel kan; zet desnoods onder protest met aantekening je handtekening onder de opleveringspunten.

Kopen woning na oplevering
Als de woning al opgeleverd is en u wilt die kopen, dan zijn er twee mogelijkheden: 
- een "normale koopovereenkomst" voor de woning met grond (let op: binnen een bepaalde tijd is geen overdrachtsbelasting verschuldigd)
- een "koopovereenkomst voor gereedgekomen woningen, doch niet eerder bewoond" geeft de meer bescherming met garantie op de woning en aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken (en je hebt o.m. recht op een oplevering waarbij je samen gebreken noteert die de verkoper moet herstellen). 
Verg. ABC-akte voor verkoop van bijvoorbeeld woningen die nog niet zijn opgeleverd.

Voor meer aandachtspunten over aannemers, zie bij offerte bij aannemer.

Zie eventueel hypotheekbegrippen voor allerlei aspecten m.b.t. de hypotheek op een woning.