gebruiksoppervlakte (voor woningen: wonen, overige inpandige ruimte, externe bergruimte, gebouwgebonden buitenruimte)

Ook: GBO, GO. Bij de benoeming van ruimten in een gebouw wordt in algemene termen gesproken van bijvoorbeeld gebruiksoppervlakte, verblijfsruimte en verkeersruimte. Voordeel hiervan is dat een interne verbouwing op de benoeming geen invloed heeft, bijvoorbeeld als de woonkamer wordt uitgebreid met een slaapkamer. De omschrijving van wat de gebruiksoppervlakte exact is, is helaas niet geheel eenduidig en daarom alleen te benoemen zoals in de norm vermeld is.

Voor de gebruiksoppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten geldt in de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte (GO woningen), voor o.m. makelaars: 
- De oppervlakte, gemeten op vloerniveau, binnen de buitenste of woningscheidende muren (dragende muren, vaak als begrenzing van de woning), die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen, inclusief binnenwanden (zowel dragend als niet-dragend).
- Er wordt gemeten langs de muur, op de vloer (voor zover mogelijk).  
- Radiatoren, leidingen, kabelgoten, wandgoten, kozijnen, vensterbanken, keukenkastjes, open haard e.d. kunnen bij meting worden genegeerd, d.w.z. bij het opmeten spelen ze geen rol omdat langs de muren wordt gemeten.

De overheid spreekt (ook) over gebruiksvloeroppervlakte (GVO). "De gebruiksvloeroppervlakte wordt vastgesteld conform de NEN 2580. Het is de oppervlakte van een ruimte gemeten op vloerniveau langs de binnenomtrek van de opgaande scheidingswanden."

Let op: 
- De bruto vloeroppervlakte (BVO) is "de som van de buitenwerks gemeten vloeroppervlakte van alle bouwlagen". De gebruiksoppervlakte waar het in dit artikel om gaat, is dus meestal (veel) kleiner dan de bruto vloeroppervlakte.
- Basis voor de meetinstructie van de gebruiksoppervlakte is NEN 2580. Er zijn verschillen tussen de meetinstructie en NEN 2580: de meetinstructie kent gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte (in de NEN niet) en een dragende binnenmuur wordt bij de meetinstructie ook tot de gebruiksoppervlakte gerekend (in de NEN niet).
- Indien van toepassing wordt voor de dikte van vloer, wand en dak bij de begane grond en de kelder gerekend met 40 cm en bij de overige vloer-, wand- en dakconstructies met een dikte van 30 cm.
- In de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) wordt de totale inpandige gebruiksoppervlakte vastgelegd, dus de som van gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte. De oppervlakte in de BAG volgt NEN 2580.
- De toegestane foutmarge tussen gemeten waarden en werkelijke waarden bij gebouwen kleiner dan 200 m2 gebruiksoppervlakte is 1 m2. Bij grotere gebouwen mag de fout bij de oppervlakte max. 0,5% zijn (gemeten in m2) en bij de lengte of breedte mag de fout max. 0,25% zijn (gemeten in m).

gebruiksoppervlakte wonen (aangepast wat betreft meenemen "inpandige" dragende muur in de makelaardij en niet meerekenen van een inspringend bouwdeel > 0,5 m2); klik voor groter:

Doel van de meetinstructie is het uniformeren en vereenvoudigen van het meten van oppervlaktes woningen.

Bij aanbieding van een woning op de markt wordt de gebruiksoppervlakte gesplitst in een viertal soorten:
- gebruiksoppervlakte wonen (GOW, GO of GBO) en twijfelgevallen
- gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte (OIR, GOOI)
- gebruiksoppervlakte externe bergruimte (EB, GOEB)
- gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte (GGB, GOGB).

Verder aandacht voor Belangrijke opmerkingen en Documentatie. 

Gebruiksoppervlakte wonen (GOW, GO of GBO)

Uitsluitend verwarmde gebieden met een hoogte van 2,0 m of meer tellen mee in de berekening van gebruiksoppervlakte wonen (al of niet indirect verwarmd zoals bij een toilet).

Voor de Bbl geldt, niet voor de meetinstructie makelaars:

Een "woonfunctie" nieuwbouw:
- moet een minimaal niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied hebben van 18 m2 (voor een studentenkamer is dit 15 m2) (art 4.163 Bbl)
- minimaal 55% van de gebruiksoppervlakte moet verblijfsgebied zijn (art 4.163 Bbl)
- een verblijfsgebied moet minimaal vloeroppervlakte hebben van 5 m2 (art 4.164 Bbl)
- een verblijfsgebied en een verblijfsruimte moeten minimaal 1,8 m breed zijn (art 4.164 Bbl)
- in tenminste 1 verblijfsruimte moet de vloeroppervlakte minimaal 11 m2 zijn met een breedte van minimaal 3 m
- de hoogte boven de vloer moet minimaal 2,6 m zijn (voor een woonwagen is dit 2,2 m).

Een "woonfunctie" bestaande bouw:
- moet een minimaal niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied hebben van 10 m2 (art. 3.89 Bbl)
- in tenminste 1 verblijfsruimte moet de vloeroppervlakte minimaal 7,5 m2 zijn met een breedte van minimaal 2,4 m (art. 3.90 Bbl)
- de hoogte boven de vloer moet minimaal 2,1 m zijn (art. 3.90 Bbl).

Bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte wonen worden niet meegerekend: 
- de oppervlakte van de delen van vloeren, waarboven de nettohoogte kleiner is dan 1,50 m (met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen e.d., die tellen weer wel mee); denk hierbij aan de vloeren onder schuine daken, vloeren bij een benedenwoning onder de trap naar een bovenwoning; dit is de zogenoemde oppervlakte beperkte stahoogte (OBS)
- de oppervlakte van ruimten die niet voor mensen toegankelijk zijn
- een trapgat of een vide (het deel van de vide op de bovenverdieping althans), indien de oppervlakte groter is dan 4 m2 (gemeten langs binnenzijde open gedeelte van trapgat/schalmgat/vide)
- een liftschacht (de "liftoppervlakte" telt dus nooit mee)
- een leidingschacht, inspringend bouwdeel of vrijstaande bouwconstructie (niet zijnde een trap, leidingschacht e.d., bijvoorbeeld een kolom) indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m2
- een nis met een oppervlakte kleiner dan 0,5 m2
- inspringende gebouwdelen met een oppervlakte groter dan 0,5 m2.

Twijfelgevallen zijn toch gebruiksoppervlakte "wonen"

In twijfelgevallen tussen gebruiksoppervlakte wonen en overige inpandige ruimte is sprake van gebruiksoppervlakte wonen. Bijvoorbeeld: 
gang, keuken, vaste kast, trapkast, meterkast en badkamer worden gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen.

Tot gebruiksoppervlakte wonen worden ook gerekend, mits die ruimte zich binnen de woning bevindt én verwarmd/geïsoleerd is:
bijkeuken, pantry, wasmachineruimte, cv-ruimte of overige ruimte binnen de woning.

Er zijn uitzonderingen mogelijk en er zijn specifieke gevallen, bijvoorbeeld:
- een woning die geheel bestaat uit een souterrain met een plafondhoogte van (net) geen 2,0 m is aan te merken als gebruiksoppervlakte wonen (voorwaarde is dat de woning in redelijkheid werkelijk voor bewoning geschikt is)
- een erker met een hoogte van 1,9 m aan een woonkamer met een hoogte van 2,0 m of meer is toch aan te merken als gebruiksoppervlakte wonen
- bepaalde ruimten die kortdurend gebruikt worden (toilet, badkamer, trapkast) hoeven geen 2,0 m hoogte te hebben om toch tot de gebruiksoppervlakte wonen te behoren, mits normaal gebruik redelijkerwijs mogelijk is (aardig wat badkamers hebben een verlaagd plafond)
- de oppervlakte "onder de wand" (muur) tussen gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte wordt gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen.
- een inpandig zwembad behoort tot gebruiksoppervlakte wonen
- een serre kan tot gebruiksoppervlakte wonen behoren indien er een dichte vloerconstructie is en de ruimte verwarmd wordt ("wonen" mede afhankelijk van het feit of de ruimte tot het verblijfsobject behoort). 

Overige inpandige ruimte (OIR, GOOI)

Sommige ruimten of delen van ruimten worden niet benoemd bij gebruiksoppervlakte wonen, maar bij gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte:
- het hoogste punt van de ruimte is tussen 1,5 meter en 2,0 meter hoog
- het hoogste punt is weliswaar boven de 2,0 meter, maar het aaneengesloten deel hoger dan 2,0 m is kleiner dan 4,0 m2 (alleen van toepassing wanneer er ook sprake is van een gedeelte van de ruimte met een hoogte van minder dan 2,0 m)
- de ruimte is bouwkundig slechts geschikt als bergruimte (bijvoorbeeld fietsenstalling, garage, kelder of niet te belopen zolder)
- er is sprake van een bergzolder of vliering, d.w.z. een voor mensen toegankelijke zolder die alleen geschikt is voor incidenteel gebruik; bijvoorbeeld toegankelijk met een niet-vaste trap (o.m. vlizo-trap) of een zolder met onvoldoende daglicht (raamoppervlakte kleiner dan 0,5 m2; met raamoppervlakte wordt bedoeld de totale oppervlakte van het transparant glasdeel van alle ramen van die zolder; tot 1-1-2016 gold een raamoppervlakte kleiner dan 1 m2 maar dat was te streng).

Opmerkingen:
- een niet betreedbare zolder (zolder bereikbaar via luik of losse trap en zonder te belopen vloer) wordt niet meegeteld in de gebruiksoppervlakte (ook niet overig inpandig o.d.)
- wanneer de zolder niet benoemd is als overige inpandige ruimte en de zolder is ook geen bergzolder, dan is het waarschijnlijk een woonzolder (vaste trap, voldoende lichttoetreding, verwarmd/geïsoleerd e.d.) en wordt de oppervlakte gerekend tot gebruiksoppervlakte wonen.
- De afkorting GOOI betekent: GebruiksOppervlakte Overige Inpandige ruimte.

Externe bergruimte (EB, GOEB)

Een ruimte wordt als externe bergruimte gezien, wanneer voldaan is aan de volgende voorwaarden:
- de ruimte heeft geen woonfunctie
- de ruimte is gelegen buiten de woning (de ruimte is alleen bereikbaar door de woning te verlaten, dus via de open lucht) én de ruimte is bij de bouw niet als exclusief ondersteunend aan de woning gebouwd (er is geen gedeelde muur met de woning)
- de ruimte is afsluitbaar
- de ruimte wordt volgens de afbakeningsregels uit de BAG als afzonderlijke pand gezien."

Voorbeelden zijn van externe buitenruimte zijn:
schuur, garage (buiten de woning), tuinhuisje (prieel), berging, eigen parkeerplaats (behorend bij de woning, ook in een overdekt complex e.d.).

De afkorting GOEB betekent: GebruiksOppervlakte Externe Bergruimte.
In brochures van woningen gebruiken makelaars soms de term externe buitenruimte in plaats van externe bergruimte.

Gebouwgebonden buitenruimte (GGB, GOGB)

"Een ruimte is gebouwgebonden buitenruimte indien deze ruimte niet of slechts gedeeltelijk is omsloten door vaste wanden en daardoor geen vaste buitenomgrenzing heeft. Er is alleen sprake van gebouwgebonden buitenruimte voor zover het gedeelte naast, op, tegen of aan het hoofdgebouw (de woning) is gelegen." 
Voorbeelden van gebouwgebonden buitenruimte zijn: 
balkon, loggia, overkapping, carport, veranda, patio (binnentuin), dakterras.
(De oppervlakte van een carport telt alleen mee in de gebouwgebonden buitenruimte als de dakconstructie van de carport verbonden is aan de woning; vuistregel: afstand tussen carport en hoofdobject moet niet meer zijn dan 0,1 m. Ook een Frans balkonnetje, hoe klein ook, behoort tot de gebouwgebonden buitenruimte.)

Voorbeelden van ruimten die niet tot de gebouwgebonden buitenruimte behoren: 
open brand- of vluchttrappen aan de buitenzijde van het gebouw, een gewoon terras bij een woning (let wel op de opmerking hieronder).

"Bij een appartement gelegen op de begane grond dient een terras, wanneer en voor zover dit terras rust op een drager die geïntegreerd is in de bouwconstructie van de woning, ook als gebouwgebonden buitenruimte te worden beschouwd. Dit is een uitzondering op de algemene regel en NEN 2580."

Bij het meten van de gebouwgebonden buitenruimte is onderscheid gemaakt tussen een overdekte en een niet-overdekte ruimte: 
- bij overdekt wordt de oppervlakte gemeten tot de verticale projectie van de overkapping (wanneer een gewoon terras verder doorloopt dan de overkapping dan behoort uitsluitend het overkapte gedeelte tot de gebouwgebonden buitenruimte) 
- bij niet-overdekt wordt gemeten tot de opgaande scheidingsconstructie (hek, dakopstand, rand van de vloerconstructie e.d.).
(Een klein deel overdekt bij een groot dakterras wordt door makelaars meestal gerekend bij het niet-overdekte gedeelte.)

De afkorting GOGB betekent: GebruiksOppervlakte Gebouwgebonden Buitenruimte.

Zie eventueel (de hierbij niet gebruikelijke term) ingesloten buitenruimte (afbeeldingen van overkapping, loggia en patio/binnentuin).

Belangrijke opmerkingen

- De vloeroppervlakte onder een trap of hellingbaan telt wonderlijk genoeg altijd mee (ongeacht de hoogte, maar alleen als de oppervlakte onder de trap niet groter is dan 4 m2).
- De oppervlakte van een dragende binnenwand telt niet mee in NEN 2580, maar gelukkig gemakshalve wel in de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte van de makelaars (het is soms moeilijk onderscheid te maken in dragend en niet-dragend).
- Een onverwarmde berging, een garage, balkon en terras worden (meestal) niet meegerekend in de gebruiksoppervlakte wonen, maar in overige inpandige ruimte of in gebouwgebonden buitenruimte of externe buitenruimte.
- Een terras op de begane grond dat rust op een drager die geïntegreerd is in de bouwconstructie, behoort tot de gebouwgebonden buitenruimte van het appartement waar dit terras bij behoort (voorbeeld: een terras op een ondergrondse parkeerruimte; het terras wordt hier beschouwd als dakterras). Dit is een uitzondering op de algemene regel en NEN 2580.
- "Open brand- of vluchttrappen aan de buitenzijde van het gebouw moeten bij de bepaling van de bruto-vloeroppervlakte van gebouwgebonden buitenruimten niet worden meegerekend."
- In woongebouwen worden (meestal) de gemeenschappelijke ruimten niet meer meegerekend (officieel worden met NEN 2580 de gemeenschappelijke ruimten als toegangshal e.d. evenredig verdeeld over de woningen, hoewel deze ruimten bij woningen niet echt als voor bewoning te benutten gebruiksoppervlakte zijn te beschouwen); ook wordt bijvoorbeeld een carport uiteraard niet meegeteld in de berekening.
- Bij de afronding van de gebruiksoppervlakte wordt er (hooguit) gerekend met één plaats achter de komma (niet 82,25 m2 maar 82,3 m2).
- Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel inspringend bouwdeel worden genegeerd, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m2, d.w.z. de berekening neemt een de ruimte inspringende nis (bijvoorbeeld een schacht) wel mee en een naar buiten uitspringende nis niet (mits kleiner dan 0,5 m2); zie de tekening boven.
- Een standaard woning heeft tussen de 100 à 130 m2 gebruiksoppervlakte; een flat ligt meestal tussen 80 à 100 m2.
- De gebruiksoppervlakte wordt per gebruiksfunctie benoemd, dus niet opgeteld voor alle gebruiksfuncties.
- Een vrijstaand gastenverblijf, kantoortje of mantelzorgwoning (WMO-woning) zijn afzonderlijke objecten en de gebruiksoppervlakten worden in principe apart vermeld (let op, voor het vrijstaande gastenverblijf en kantoor geldt: "op webpublicaties van makelaars kan de oppervlakte van het bijgebouw zowel apart, als opgeteld bij de oppervlakte van het hoofdgebouw, vermeld worden")
- Op een bouwaanvraag moeten verschillende oppervlakten worden vermeld, die volgens NEN 2580 bepaald moeten worden.
- Bij vergelijken van de gebruiksoppervlakte uit de meetinstructie met de oppervlakte in de BAG moet er rekening mee gehouden worden dat de BAG de onderverdeling in vier soorten gebruiksoppervlakte niet kent.

Documentatie
- Meetinstructie Gebruiksoppervlakte (GO woningen), voor o.m. makelaars 

- Uniforme Meetstaat Gebruiksoppervlakte (GO woningen), voor o.m. makelaars 

- Opnameformulier Gebruiksoppervlakte (GO woningen) voor o.m. makelaars 

- Meetinstructie Bruto inhoud (BI woningen), voor o.m. makelaars 

- Opnameformulier Bruto inhoud (BI woningen) voor o.m. makelaars 

- Lijst met veel gestelde vragen over gebruiksoppervlakte en bruto inhoud 

- Aanduiding oppervlakten bvo, nvo, go, vvo, gno, fno, wo (in een duidelijke afbeelding) 

Tekst goeddeels van  de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte (woningen), voor o.m. Makelaars en het Verdiepingsdocument Geometrie en Oppervlakte van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (voorheen VROM). Met dank aan Object&Co.

Kijk ook eens op Kadastrale kaart (geen gebruikersoppervlakte maar kavelgroottes e.d.).

Zie vooral, voor een goed begrip: Aanduiding oppervlakten bvo, nvo, go, vvo, gno, fno, wo (in een duidelijke afbeelding).
Zie ook gebruiksfunctie, onbenoemde ruimte, verblijfsgebied, verblijfsruimte, verkeersruimte, woonoppervlakte, bvo, nvo.

Eng. usable area