Onderhoud
dient om de oorspronkelijke functie van een gebouw en de technische prestaties van zijn onderdelen te
handhaven. In het kort: met onderhoud proberen we verval van een gebouw te
vermijden.
Alle materialen vergaan op den duur. Zo verschillend als ze zijn, net zo verschillend is het met hun natuurlijke levensduur.
Een woning is een verzameling van vele materialen, die ieder hun eigen levensduur
hebben; hout gaat niet zo lang mee als metselwerk. Door onderhoud
wordt de veroudering vertraagd.
Er kunnen vier soorten onderhoud worden onderscheiden:
- predictive onderhoud (op basis van sensortechnologie)
- preventief onderhoud (ook wel: periodiek onderhoud)
-
correctief onderhoud
- functioneel onderhoud.
Bij de aanpak van onderhoud kan gewacht worden tot het noodzakelijk is
(klachtenonderhoud of correctief onderhoud), maar het kan ook
planmatig gebeuren (preventief onderhoud) op basis van een
inspectierapport. Bij planmatig onderhoud wordt een onderhoudsprognose
over meer jaren opgesteld.
Verder kan er sprake zijn van functioneel onderhoud: door
andere wetten of maatschappelijke veranderingen kunnen aanpassingen
noodzakelijk of wenselijk zijn. In het verlengde hiervan ligt renovatie,
wanneer het omvangrijker en wezenlijker aanpassingen betreft; dan volgt een nieuwe cyclus van initiatief met programma van eisen, ontwerp en uitvoering uitmondend in een nieuwe gebruiksperiode. Periodiek onderhoud is te beschouwen als een vorm van preventief
onderhoud. Zo is er bijvoorbeeld de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP of MOP)
voor schilderwerk e.d.
Een woningkeuring toont aan of er sprake is van gebreken of achterstallig onderhoud en geeft een indicatie van de herstelkosten.
Onderhoud van een gebouw heeft o.m. betrekking op schilderwerk (binnen
en buiten, hout, metaal en beton), installaties (cv, ventilatie,
liften e.d.), elektrische leidingen, dakherstel, dakgoten en
hemelwaterafvoer, hang- en sluitwerk, schoorsteenvegen, riolering,
reparaties (hout, beton, metselwerk, voegwerk e.d.), behandelen van
vochtdoorlatende muren, tuin en schuur enz.
Technologische ontwikkelingen
Door het toepassen van sensoren in apparatuur (en wellicht ook elders) is
het in bepaalde gevallen mogelijk over te stappen op condition based maintenance:
het moment van (preventief) onderhoud hangt af van de technische situatie van het
apparaat, gemeten op een groot aantal momenten. Dat vraagt wel de nodige investeringen en
het moet duidelijk zijn wanneer die investering is terugverdiend.
Het gebruik
van big data kan ervoor zorgen dat, op basis van de automatische metingen
en de ervaringen daarmee, na verloop van tijd een goede inschatting gemaakt kan
worden wat het beste moment is van het uitvoeren van onderhoud (wordt ook predictive
maintenance genoemd of, soms, toestandsafhankelijk onderhoud; met dank aan Tiedo Tinga, hoogleraar Life Cycle Management).
Het gebruik van drones met gewone camera's of infraroodcamera's kan in specifieke situaties het onderhoud of het
onderzoek daartoe vereenvoudigen (visuele en thermografische inspectie). Denk hierbij aan hoogspanningsmasten,
petrochemische installaties, dakinspecties e.d.
Het gebruik van 3D printers kan het vervangen van onderdelen
aanzienlijk vergemakkelijken, goedkoper maken en versnellen (normaal is: grote reserves
voor de zekerheid, indien onderdelen bij de fabrikant vandaan moeten komen is de
levertijd vaak vrij lang, aanschaf en opslag zijn duur).
Voor softwarematige toepassingen kan onderhoud via het Internet
of Things
(IoT), hoewel niet zonder risico, uitkomst bieden.
Nog zeer beperkt wordt kunstmatige intelligentie (KI, AI)
toegepast, wellicht bij gebouwbeheer van smart buildings en bij predictive
maintenance.
Onderhoud op basis van deze technologische ontwikkelingen wordt ook wel, als
generieke term, smart
maintenance genoemd.
Onderhoud maakt ook onderdeel uit van het LOD
500 niveau
(Level of Detail).
Post-occupancy Een aspect dat zeker met onderhoud te maken heeft, is de post-occupancy
evaluation (POE), de evaluatie van een bewoond gebouw door:
- gebruikers
(degenen die in het gebouw werken of wonen, afhankelijk van het soort gebouw)
- degenen die in het gebouw als klant over de vloer komen (klanten, gasten,
patiënten e.d.)
- onderhoudsmensen (verwarming, liften, glazenwassen, zonwering e.d.)
- schoonmakers
- en architect, aannemers en installateurs (degenen die
het gebouw hebben ontworpen en gebouwd, dus geen gebruikers van het gebouw).
Voor elk van de eerste vier groepen "gebruikers" kan gebruik en
onderhoud in de praktijk mee- of tegenvallen. Soms geven mooie architectonische
oplossingen problemen bij het onderhoud. Meestal komt "post-occupancy" voor bij zakelijke gebouwen als een
manier om de volledige kwaliteit van het gebouwde te onderzoeken (na
ingebruikname, vanuit het oogpunt van gebruikers en onderhoudsmensen).
Opdrachtgevers willen weten of een gebouw aan de eisen en wensen voldoet en
of er aspecten zijn die de diverse soorten gebruik en onderhoud vergemakkelijken
of juist bemoeilijken (en dus minder tevreden gebruikers en meer kosten
geeft). Opdrachtnemers (architecten, constructeurs, aannemers, installateurs) besteden meer aandacht aan de gebruiksfase van
een gebouw, bijvoorbeeld wanneer zij ook verantwoordelijk zijn voor langdurig
onderhoud zoals bij DBFMO.
Uit de evaluatie volgt meestal een advies dat bij het ontwerpen of bouwen van
een vergelijkbaar gebouw nuttig is (in het kader van "niet meer dezelfde
fouten maken").