home  

discl. / , lid NVJ

A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z


aankoopmakelaar

 

aankoopmakelaar

"Een makelaar adviseert f de koper, f de verkoper. Een makelaar in de functie van aankoopmakelaar is er om de belangen van de koper te behartigen. Hij heeft kennis van de lokale huizenmarkt, inzicht in data en weet waar jouw kansen liggen. Hij kan u helpen met het proces van een huis zoeken tot aan de sleuteloverdracht. Het is vaak ook mogelijk om de aankoopmakelaar alleen in te schakelen voor bijvoorbeeld de onderhandelingen."

De kosten van een aankoopmakelaar zijn afhankelijk van de activiteiten die hij verricht. Een makelaar kan in verschillende fasen worden ingeschakeld:
- Voor advies, waarbij de makelaar de lokale markt kent en u al over e.e.a. kan adviseren.
- Voor een zoekopdracht, waarbij uw wensen naar voren komen, al of niet realistisch. Voordeel is dat de aankoopmakelaar meestal al weet dat een woning op de markt gaat komen, terwijl dat nog niet via Funda e.d. is doorgegeven. U kunt er dus als "eerste" bij zijn.
- Voor het bezichtigen, waarbij de aankoopmakelaar op zaken let waar u misschien niet direct aan denkt. De aankoopmakelaar is meestal goed op de hoogte van de staat van onderhoud e.d., kijkt niet door een roze bril en laat zich niet vaak afleiden door onbelangrijke details. Een makelaar uit de buurt weet meestal of er bij dit type huizen problemen zijn met betonrot, paalrot, asbest e.d. (denk aan uw onderzoeksplicht als koper). De aankoopmakelaar kan de verkopende makelaar meestal toepasselijker vragen stellen dan de bezichtigende leek. Laat de aankoopmakelaar wel weten of u verbouwplannen hebt voor het huis, dan kan de aankoopmakelaar daarop inspelen.
- Voor het onderhandelen over aankoopprijs e.d., waarbij duidelijk is dat een makelaar minder emotioneel tegenover de eventuele nieuwe woning staat en dus in beginsel beter kan onderhandelen. De aankoopmakelaar kan de waarde van een pand beter inschatten.
- Voor het gehele aankoopproces, waarbij de makelaar de bovenstaande activiteiten kan ontplooien maar ook eventuele taxatie, bouwkundige keuring, afhandeling documenten met hypotheekverstrekker (geldverstrekker) e.d. De aankoopmakelaar kan op de dag van de overdracht bij de notaris met u het aan te kopen pand inspecteren en eventueel actie ondernemen.
- Voor het aankoopproces van n specifieke woning, die al bezocht is en die zeer gewenst is, kan een gerichte aankoopopdracht worden gegeven: vooral onderhandelen, eventueel taxatie en afhandelen hypotheek e.d.

De kosten (makelaarscourtage) van de aankoopmakelaar zijn "vrij", maar er zijn een aantal aandachtspunten:
- Meestal zijn de kosten op basis van no-cure-no-pay. Als de aankoop niet doorgaat, hoeft u meestal niets te betalen (met uitzondering van werkelijk gemaakte kosten zoals een via de aankoopmakelaar geregelde taxatie of keuring). Bij of na overdracht van de woning bij de notaris, moet ook de aankoopmakelaar betaald worden. Vaak wordt al een bepaald deel gevraagd bij de zogenoemde opdracht tot dienstverlening.
- Het bedrag is uiteraard afhankelijk van de hoeveelheid werk ofwel voor welke fase(n) schakelt u hem in. 
- Een vast bedrag is helder, maar de makelaar wordt niet geprikkeld om voor een lagere aankoopprijs te gaan. Een lagere aankoopprijs is tegenwoordig vrij hypothetisch omdat meestal overboden moet worden.
- Een soort prestatiebeloning afhankelijk van de aankoopprijs in vergelijking met de vraagprijs (in de vorm van een bepaald percentage van het verschil).
- Een combinatie tussen vast bedrag en prestatiebeloning.
- Een vast percentage van de aankoopprijs is nadelig voor de koper, omdat een hoog aankoopbedrag de aankoopmakelaar meer oplevert. Daar benadeelt de koper zichzelf mee.
- De goedkoopste kan een risico zijn (doet veel minder voor je, werkt traag, werkt onzorgvuldig).
- Het kan zinvol zijn aan meer makelaars te vragen wat hun kosten zijn en wat ze daarvoor doen.

Opmerkingen
- Het voordeel van een aankoopmakelaar is dat die meestal de verkopende makelaar kent, een goed woordje voor u kan doen en u een soort gun-factor kan verstrekken in het aankoopproces.
- In een verhitte markt zijn er veel bezichtigingen voor dezelfde woning en lijkt het wel of er geen nadelen meer zijn aan de het huis. Als er zeer veel gegadigden zijn, valt er bij het benoemen van de nadelen toch niets meer af te snoepen van de vraagprijs. Een aankoopmakelaar bezorgt in zo'n verkopersmarkt meestal geen verlaging van de koopsom.
- In een verhitte verkopersmarkt kan de aankoopmakelaar informatie hebben dat er echt boven een bepaald bedrag geboden moet worden, om sowieso een kans te hebben. Bedenk bij (voortschrijdende) biedingen wel altijd dat de koopsom financieel mogelijk moet zijn.
- Nadeel van een aankoopmakelaar is dat je niet "zomaar" een woning gaat bezichtigen (bezichtigen als je er helemaal niet zeker van bent of je die woning wel wilt kopen), omdat je dan de aankoopmakelaar eigenlijk onnodig belast?
- Een aankoopmakelaar mag voor dezelfde te koop staande woning maar n klant hebben, anders wordt het een integriteitsprobleem bij het bieden.

Afbreken aankoopproces?
Wanneer het bod van de koper wordt geaccepteerd, kan de koper de aankoop van de woning zonder verdere gevolgen en voorbehouden annuleren zolang de koopovereenkomst nog niet getekend was. (Overigens, na ondertekenen van de koopakte ook nog een paar dagen en daarna uitsluitend als voldaan is aan een ontbindende voorwaarde, zie bij clausules.) Eventuele onkosten van de aankoopmakelaar moeten uiteraard wel voldaan worden.
Soms heeft de aspirant koper toch een ander gevoel bij de woning dan hij gehoopt had. De locatie, de omvang of de indeling van het huis kunnen ideaal zijn, maar het zo gewenste positieve gevoel is er niet. 
Let op, breek het aankoopproces niet al te snel af: 
- U vergeeft het uzelf nooit wanneer er later geen vergelijkbare woning wordt aangeboden of wanneer de rente plotseling stijgt en een soortgelijke woning onmogelijk maakt. ("Spijt hebben van iets wat je niet hebt gedaan is duizend maal erger dan spijt van iets dat je wel hebt gedaan." Soms komt het voor dat je iets had moeten doen maar om wat voor logische, duidelijke of legitieme reden dan ook op dat moment niet hebt gedaan: dat vergeef je jezelf nooit meer.)
- Hoe lang duurt het voordat u weer zo'n kans krijgt?
- Praat met anderen over uw motieven pro en contra voordat u het aankoopproces afbreekt! Familie en vrienden hebben zich al ingesteld op een verhuizing ("opa en oma komen in de buurt wonen"). Zijn de min-punten zo zwaarwegend om van aankoop af te zien?
Wanneer u absolute zekerheid hebt dat u de woning toch niet wilt hebben, zie dan natuurlijk af van de aankoop en licht (eventueel via de aankoopmakelaar) de verkopend makelaar in, en mogelijk ook hypotheekadviseur, notaris, aannemer e.d. en natuurlijk familie en vrienden die al van de koop wisten.

Verg. verkoopmakelaar, aankoopcoach, clausules (i.v.m. voorbehouden), termen die opgenomen zijn bij hypotheekbegrippen (allerlei aspecten m.b.t. de hypotheek op een woning).