ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ Toets
een onderwerp in het zoekboxje, of
klik op één van de letters A..Z hierboven. (Oud-)student(e) Archit., Bwk, Civ. Techn.?
Iets schrijven
voor de site, als auteur?
Mail
even naar Joostdevree
"Een
makelaar adviseert óf de koper, óf de verkoper. Een makelaar in de functie van
aankoopmakelaar is er om de belangen van de koper te behartigen. Hij heeft kennis van de lokale huizenmarkt, inzicht in data en weet waar jouw kansen liggen. Hij
kan u
helpen met het proces van een huis zoeken tot aan de sleuteloverdracht. Het is vaak ook mogelijk om de aankoopmakelaar alleen in te schakelen voor bijvoorbeeld de onderhandelingen."
De kosten van een aankoopmakelaar zijn afhankelijk van de activiteiten die hij
verricht. Een makelaar kan in verschillende fasen worden ingeschakeld:
- Voor advies, waarbij de makelaar de lokale markt kent en u al over
e.e.a. kan adviseren.
- Voor een zoekopdracht, waarbij uw wensen naar voren komen, al of niet
realistisch. Voordeel is dat de aankoopmakelaar meestal al weet dat een woning
op de markt gaat komen, terwijl dat nog niet via Funda e.d. is doorgegeven. U kunt er dus als "eerste" bij zijn.
- Voor het bezichtigen, waarbij de aankoopmakelaar op zaken let waar
u misschien niet direct aan denkt. De aankoopmakelaar is meestal goed op de hoogte
van de staat van onderhoud e.d., kijkt niet door een roze bril en laat zich niet
vaak afleiden door onbelangrijke details. Een makelaar uit de buurt weet meestal
of er bij dit type huizen problemen zijn met betonrot, paalrot, asbest e.d.
(denk aan uw onderzoeksplicht als koper). De aankoopmakelaar kan de verkopende
makelaar meestal toepasselijker vragen stellen dan de bezichtigende leek. Laat
de aankoopmakelaar wel weten of u verbouwplannen hebt voor het huis, dan kan de
aankoopmakelaar daarop inspelen.
- Voor het onderhandelen over aankoopprijs e.d., waarbij duidelijk is dat
een makelaar minder emotioneel tegenover de eventuele nieuwe woning staat en dus
in beginsel beter kan onderhandelen. De aankoopmakelaar kan de waarde van een
pand beter inschatten.
- Voor het gehele aankoopproces, waarbij de makelaar de bovenstaande
activiteiten kan ontplooien maar ook eventuele taxatie,
bouwkundige keuring, afhandeling documenten met
hypotheekverstrekker
(geldverstrekker) e.d. De aankoopmakelaar kan op de dag van de overdracht bij
de notaris met u het aan te kopen pand inspecteren en eventueel actie
ondernemen.
- Voor het aankoopproces van één specifieke woning, die al bezocht is en die
zeer gewenst is, kan een gerichte aankoopopdracht worden gegeven:
vooral onderhandelen, geen taxatie, geen afhandeling hypotheek e.d. (hoewel de
aankoopmakelaar daar natuurlijk wel contacten voor heeft, maar de kosten daarvan
vallen alle buiten de kosten van de aankoopmakelaar).
De kosten (makelaarscourtage) van de aankoopmakelaar zijn "vrij",
maar er zijn een aantal aandachtspunten:
- Meestal zijn de kosten op basis van no-cure-no-pay. Als de aankoop niet
doorgaat, hoeft u meestal niets te betalen (met uitzondering van werkelijk gemaakte kosten zoals een via
de aankoopmakelaar geregelde taxatie of keuring). Bij of na overdracht van de woning bij
de notaris, moet ook de aankoopmakelaar betaald worden. Vaak wordt al een
bepaald deel gevraagd bij de zogenoemde opdracht tot dienstverlening.
- Het bedrag is uiteraard afhankelijk van de hoeveelheid werk ofwel voor welke
fase(n) schakelt u hem in.
- Een vast bedrag is helder, maar de makelaar wordt niet geprikkeld om
voor een lagere aankoopprijs te gaan. Een lagere aankoopprijs is tegenwoordig
vrij hypothetisch omdat meestal overboden moet worden.
- Een soort prestatiebeloning afhankelijk van de aankoopprijs in
vergelijking met de vraagprijs (in de vorm van een bepaald percentage van het
verschil).
- Een combinatie tussen vast bedrag en prestatiebeloning.
- Een vast percentage van de aankoopprijs is nadelig voor de koper, omdat
een hoog aankoopbedrag de aankoopmakelaar meer oplevert. Daar benadeelt de koper
zichzelf mee.
- De goedkoopste kan een risico zijn (doet veel minder voor je,
werkt traag, werkt onzorgvuldig).
- Het kan zinvol zijn
aan meer makelaars te vragen wat hun kosten zijn en wat ze daarvoor doen.
Opmerkingen
- Het voordeel van een aankoopmakelaar is dat die meestal de verkopende makelaar
kent, een goed woordje voor u kan doen en u een soort gun-factor kan
verstrekken in het aankoopproces.
- In een verhitte markt zijn er veel bezichtigingen voor dezelfde woning en lijkt
het wel of er geen nadelen meer zijn aan de het huis. Als er zeer veel
gegadigden zijn, valt er bij het benoemen van de nadelen toch niets meer af te snoepen van de
vraagprijs. Een aankoopmakelaar bezorgt in zo'n verkopersmarkt meestal geen
verlaging van de koopsom.
- In een verhitte verkopersmarkt kan de aankoopmakelaar informatie hebben
dat er echt boven een bepaald bedrag geboden moet worden, om sowieso een kans te hebben.
Bedenk bij (voortschrijdende) biedingen wel altijd dat de koopsom financieel
mogelijk moet zijn.
- Nadeel van een aankoopmakelaar is dat je niet "zomaar" een woning
gaat bezichtigen (bezichtigen als je er helemaal niet zeker van bent of je
die woning wel wilt kopen), omdat je dan de aankoopmakelaar eigenlijk onnodig
belast?
- Nadeel is ook dat rechtstreeks contact met de verkoopmakelaar soms niet
gewaardeerd wordt, maar dat verwacht wordt dat bijna alles wat met
koopovereenkomst en de woning zelf te maken heeft via die aankoopmakelaar loopt
(uitgezonderd taxatie, hypotheekadvies e.d.).
- Een aankoopmakelaar mag voor dezelfde te koop staande woning maar één
klant hebben, anders wordt het een integriteitsprobleem bij het bieden.
Afbreken aankoopproces?
Wanneer het bod van de koper wordt geaccepteerd, kan de koper de aankoop van de
woning zonder verdere gevolgen en voorbehouden annuleren zolang de
koopovereenkomst nog niet getekend was. (Overigens, na ondertekenen van de
koopakte ook nog een paar dagen en daarna uitsluitend als voldaan is aan een
ontbindende voorwaarde, zie bij clausules.) Eventuele onkosten van de aankoopmakelaar
moeten uiteraard wel voldaan worden.
Soms heeft de aspirant koper toch een ander gevoel bij de woning dan hij gehoopt
had. De locatie, de omvang of de indeling van het huis kunnen ideaal zijn, maar het zo
gewenste positieve gevoel is er niet.
Let op, breek het aankoopproces niet al te snel af:
- U vergeeft het uzelf nooit wanneer er later geen vergelijkbare woning
wordt aangeboden of wanneer de rente plotseling stijgt en een
soortgelijke woning onmogelijk maakt. ("Spijt hebben van iets wat je niet hebt gedaan is duizend
maal erger dan spijt van iets dat je wel hebt gedaan." Soms
komt het voor dat je iets had moeten doen maar om wat voor logische, duidelijke of legitieme reden dan ook op dat moment niet hebt gedaan:
dat vergeef je jezelf nooit meer.)
- Hoe lang duurt het voordat u weer zo'n kans krijgt?
- Praat met anderen over uw motieven pro en contra voordat u het aankoopproces
afbreekt! Familie en vrienden hebben zich al ingesteld op een verhuizing ("opa en oma komen in de buurt
wonen"). Zijn de min-punten zo zwaarwegend om van aankoop af te zien?
Wanneer u absolute zekerheid hebt dat u de woning toch niet wilt hebben, zie
dan natuurlijk af van de aankoop en licht (eventueel via de aankoopmakelaar) de verkopend makelaar
in, en mogelijk ook hypotheekadviseur, notaris, aannemer e.d. en natuurlijk
familie en vrienden die al van de koop wisten.
Verg. verkoopmakelaar,
aankoopcoach,
clausules (i.v.m.
voorbehouden), termen die opgenomen zijn bij hypotheekbegrippen
(allerlei aspecten m.b.t. de hypotheek op een woning).