home  

discl. / ©, lid NVJ

A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z
Toets een onderwerp in het zoekboxje, of
klik op één van de letters A..Z hierboven.


optoppen

 

optoppen

Ook: opbouw plaatsen. Bij optoppen wordt een bestaand gebouw verhoogd met één bouwlaag en in een enkel geval met meer bouwlagen. Of het gebouw kan worden opgetopt, met welke materialen en met hoeveel bouwlagen is afhankelijk van de draagkracht van het bestaande gebouw. Steeds is een gedegen onderzoek noodzakelijk of de bestaande fundering en bouw de extra massa kan dragen (draagvermogen, stabiliteit). Met optoppen kan met lichte constructies vaak snel een extra verdieping gebouwd worden waarbij ook architectuur een grote rol kan spelen om de uitstraling van het gebouw te vergroten.

Naast aanplanken is optoppen een manier om de oppervlakte beter te benutten (inbreiden), mits de draagkracht van de fundering voldoende is om de extra massa te dragen. In de binnenstedelijke omgeving kunnen zo de laatste snippers groen gehandhaafd blijven.

Een redelijk en gemakkelijk te verwezenlijken alternatief voor omvangrijke toepassing voor optoppen, aanplanken e.d. is het benutten van leegstaande kantoorgebouwen. Door het nieuwe werken en het vele verplichte thuiswerken in Corona-tijd staat veel kantoorruimte onbenut; doodzonde om die ruimte niet te gebruiken. Slopen kan natuurlijk altijd, maar transitie of herbestemming van kantoorruimte naar woonruimte kan ook veel kantoorwijken veranderen van saaie leegte naar levendige drukte. Hoewel medio 2022 blijkt dat veel directies van bedrijven toch weer eisen dat hun werknemers meer dagen van de week "op de zaak" zijn (en de files op de weg weer aangegroeid zijn), heeft het thuiswerk duidelijk zijn voordelen (minder reistijd, minder reiskosten, vaak rustiger werkomgeving, beter voor het milieu). Daardoor blijven omvangrijke kantoorgebouwen toch minder noodzakelijk en kunnen gebruikt worden voor een (desnoods tijdelijke) woonfunctie.

Doel van optoppen is vaak drieledig: meer woningen én energiezuiniger én een betere uitstraling.

De redenen om op te toppen zijn divers, waarbij uiteraard combinaties mogelijk zijn:
- verduurzaming: de keuze tussen renovatie en sloop kan doorslaan naar renovatie als het bestaande gebouw opgewaardeerd wordt door een extra verdieping of wellicht zelfs twee verdiepingen, energiezuiniger maken van bestaande woningen (isoleren e.d.)aanbrengen van pv-panelen en mogelijk warmte-koude-opslag (wko), een nieuwe ingangspartij e.d. 
- mogelijke geldbron: (achterstallig) onderhoud is duur maar die kosten kunnen door het renoveren mogelijk betaald worden uit de extra winst die optoppen levert voor de gebouweigenaar; door de extra woonruimte kan mogelijk het gehele gebouw geupgrade worden, bijvoorbeeld door het aanbrengen van liften (de WOZ-waarde van de woningen neemt daardoor ook toe, hoewel de servicekosten ook hoger worden) 
- meer woningen of kantoorruimte: grote flatgebouwen of andere hogere gebouwen kunnen voor optoppen in aanmerking komen waardoor bijvoorbeeld redelijk eenvoudig meer woningen en kantoorruimte per oppervlakte gerealiseerd worden (zeker als het dogma van niet-bouwen-buiten-stad-en-dorp gehandhaafd blijft)
- optoppen vindt meestal plaats met materialen met een vrij laag gewicht, wat gunstig is voor CO2-volgers
- optoppen van woonunits met woonunits: ook de specifieke studentenwoningen of tijdelijke kantoren (woonunits, unitbouw e.d.) worden vaak in meer woonlagen uitgevoerd en kunnen, tot op zeker hoogte, naar behoefte worden opgetopt met eenzelfde soort woonlaag
- betere uitstraling: soms is het doel van optoppen het bestaande gebouw een betere uitstraling, een beter aanzien, te geven bijvoorbeeld door het een architectonisch bijzondere extra verdieping te geven
- meer ruimte voor jezelf: vaak worden kleine rijtjeshuizen van twee bouwlagen, vooral die met een plat dak, voorzien van een hele of halve extra woonlaag om meer ruimte te scheppen, waardoor bijvoorbeeld niet verhuisd hoeft te worden
- woningdifferentiatie: door flatgebouwen met lagere huur of koopwoningen op te toppen met bijvoorbeeld riante penthouses kan er meer woningdifferentiatie ontstaan, d.w.z. duurdere bouw bij goedkopere; het idee om een wijk op te waarderen met duurdere woningen lukt echter zelden (wat wel lukt is studenten en daarmee ook afgestudeerden in een oude wijk een (kleine) woning te geven waardoor die wijk verlevendigt en bijna automatisch wordt opgewaardeerd).

Optoppen zal meestal plaatsvinden met lichte constructies, bijvoorbeeld staalframebouw of houtskeletbouw (houtbouw).

Naast de nuttige en technische aspecten is speciaal voor het optoppen van vooral grotere woongebouwen nog van belang:
- de leden van de Vereniging van Eigenaars (VvE) moeten instemmen; in Nederland moeten de VvE-leden unaniem instemmen met optoppen, wat helaas bijna nooit haalbaar is, wat het optop-proces nodeloos langdurig en wellicht zelfs onmogelijk maakt (in Frankrijk moet minimaal 2/3 van de VvE-leden instemmen waardoor er in Frankrijk zeer veel opgetopt kan worden)
- het gebouw moet draagkrachtig en stabiel genoeg zijn om de uitbreiding te kunnen dragen (zelfs voor aanbouwen met lichte constructies moet er een technisch onderzoek plaatsvinden; de meeste gebouwen uit de periode 1960-1990 zijn vaak draagkrachtig genoeg, jongere gebouwen zijn helaas vaak bouwtechnisch nauwkeuriger maar met minder overdimensionering gebouwd; voor oudere gebouwen is de kennis van de draagkracht vaak afwezig)
- de extra verdieping is nieuwbouw dus het gehele gebouw moet de verwachte levensduur van de nieuwbouw "aan" kunnen; om de levensduur van het bestaande gebouw te verlengen zijn vaak verbeteringen nodig (denk echter ook aan een huurverhoging voor de bestaande bewoners als gevolg van verduurzaming en renovatie, of omdat door de extra verdieping(en) een lift verplicht is terwijl die verplichting er eerder niet was)
- de optopping moet in het omgevingsplan passen (vaak lukt dat wel)
- er moeten voldoende parkeerplaatsen zijn of komen i.v.m. de aanwas van bewoners (parkeren is toch al moeilijk in stad en nieuwbouwwijken)
- welke complexen worden wel en welke niet opgetopt (wijkvisie en andere plannen van de gemeente)
- afhankelijk van de wijze van uitvoeren kan optoppen een rommelige aanblik geven, maar door het verschil in hoogte en het andere uiterlijk wordt de wijk levendiger
- eisen van brandveiligheid e.d. mogen niet uit het oog worden verloren
- de optopping kan gecombineerd worden met het plaatsen van zonnepanelen, maar eventueel zal de optopping nabijgelegen zonnepanelen in de schaduw leggen (ga in overleg met de buurt)
- een haalbaarheidsstudie of ontwerpstudie is vaak noodzakelijk om niet alleen de technische maar ook de financiële consequenties duidelijk te maken en om draagvlak onder de bewoners te peilen of te verkrijgen
- waarom de optoppingen bijna altijd zeer verschillend gekleurd moeten zijn van het bestaande gebouw is niet duidelijk, soms komt het te geforceerd over (hoewel de "gigantische druppel" van Museum de Fundatie in Zwolle visueel gewoon een goede keuze lijkt)
- door optoppen kan het nodig zijn de plint van het gebouw uit te breiden, omdat er meer bewoners zijn en daarmee meer bergruimte benodigd kan zijn (uitplinten).

Bedrijven die behulpzaam zijn bij optoppen en verduurzamingsprojecten zijn o.m.:
- Optopper (Van Dillen Bouwgroep)
- Creative City Solutions


Naar Documentatie


klik op de afbeeldingen voor groter


meer ruimte (foto's joostdevree):


meer bebouwing per oppervlakte:


meer ruimte én betere uitstraling (esbi huis):


meer ruimte én betere uitstraling;
fraaie optoppingen, "de toekomst zuid", sperwerlaan, vlaardingen, mede door de overstekken en de kleurstelling (comfort partners | tbi):


artists impression van een bijzondere optopping:


meer woningdifferentiatie én betere uitstraling (archined;
discl.):


lelijk kan het ook worden (google maps):



optoppen met een extra bouwlaag en toch zon in de tuin houden;
klik voor groter (gemeente den haag):


Zie verder bij veel meer voorbeelden van optoppen.

Documentatie
- Bewoond optoppen met staalframebouw (van Bouwen met staal)

- Bouwen op toplocaties, met staalframebouw (van Bouwen met staal)

- Opbouw Houtwijzer (van Centrum Hout)


Ook in drukbevolkte steden in China wordt er veel "opgetopt". Vooral de arme bevolking schijnt moeilijk aan woonruimte te kunnen komen waardoor er "woningen" op de daken van woonblokken worden gebouwd, de zogenoemde informal rooftop communities.

Afbeeldingen o.m. Archined, Repon Dak en gevel, Esbi Huis.

Verg. inbreiden, aanplanken, wijkverdichting, aanbouw, dakkapel, opdikken.

Eng. omschrijving van optoppen: to add an extra storey/story(Am.)