Ook:
opbouw plaatsen. Bij
optoppen wordt een bestaand gebouw verhoogd met één bouwlaag en in een
enkel geval met meer bouwlagen. Of het gebouw kan worden opgetopt, met
welke materialen en met hoeveel bouwlagen is afhankelijk van de
draagkracht van het bestaande gebouw. Steeds is een gedegen onderzoek
noodzakelijk of de bestaande fundering en bouw de extra massa kan
dragen (draagvermogen,
stabiliteit). Met optoppen kan met lichte constructies vaak snel een extra
verdieping gebouwd worden waarbij ook architectuur
een grote rol kan spelen om de uitstraling van het gebouw te
vergroten.
Naast aanplanken is optoppen een
manier om de oppervlakte beter te benutten (inbreiden),
mits de draagkracht van de fundering voldoende is om de extra massa te dragen.
In de binnenstedelijke omgeving kunnen zo de laatste snippers groen gehandhaafd blijven.
Een redelijk en gemakkelijk te verwezenlijken alternatief voor omvangrijke
toepassing voor optoppen, aanplanken e.d. is het benutten van
leegstaande kantoorgebouwen. Door het nieuwe
werken en het vele verplichte thuiswerken in Corona-tijd staat veel
kantoorruimte onbenut; doodzonde om die ruimte niet te gebruiken. Slopen
kan natuurlijk altijd, maar
transitie of herbestemming van
kantoorruimte naar woonruimte kan ook veel kantoorwijken veranderen van saaie
leegte naar levendige drukte. Hoewel medio 2022 blijkt dat veel directies
van bedrijven toch weer eisen dat hun werknemers meer dagen van de week "op
de zaak" zijn (en de files op de weg weer aangegroeid zijn), heeft het
thuiswerk duidelijk zijn voordelen (minder reistijd, minder reiskosten, vaak
rustiger werkomgeving, beter voor het milieu). Daardoor blijven omvangrijke
kantoorgebouwen toch minder noodzakelijk en kunnen gebruikt worden voor een
(desnoods tijdelijke) woonfunctie.
De
redenen om op te toppen zijn divers, waarbij uiteraard combinaties
mogelijk zijn:
- verduurzaming én mogelijke geldbron:de keuze tussen renovatie
en
sloop
kan doorslaan naar renovatie als het bestaande gebouw opgewaardeerd wordt door
een extra verdieping of wellicht zelfs twee verdiepingen, het aanbrengen van
liften, een nieuwe ingangspartij e.d.; energiezuiniger
maken van woningen is duur maar die kosten kunnen door te renoveren
(isoleren e.d.) mogelijk betaald worden uit de extra winst die een (ook
energiezuinige) optopping levert voor de gebouweigenaar; door de extra
woonruimte kan het gehele gebouw geupgrade worden; nadruk op zonnepanelen,
elektriciteit ook voor elektrische auto's (eventueel benutten van de accu's);
het doel van optoppen is hier drieledig: energiezuiniger én meer ruimte én een
betere uitstraling
- meer woningen of kantoorruimte: grote flatgebouwen of andere hogere gebouwen kunnen voor optoppen in
aanmerking komen waardoor bijvoorbeeld redelijk eenvoudig meer woningen en
kantoorruimte per
oppervlakte gerealiseerd worden
- optoppen van woonunits met woonunits:ook de specifieke studentenwoningen of tijdelijke kantoren (woonunits,
unitbouw e.d.) worden vaak in meer woonlagen uitgevoerd en kunnen, tot op zeker
hoogte, naar behoefte worden opgetopt met eenzelfde soort woonlaag
- betere uitstraling: soms is het doel van optoppen het bestaande gebouw een betere
uitstraling, een beter aanzien, te geven bijvoorbeeld door het een architectonisch bijzondere extra
verdieping te geven
- meer ruimte voor jezelf: vaak worden kleine
rijtjeshuizen van twee bouwlagen,
vooral die met een plat dak, voorzien van een hele of halve extra
woonlaag om meer ruimte te scheppen, waardoor bijvoorbeeld niet verhuisd
hoeft te worden
- woningdifferentiatie: door flatgebouwen met lagere huur of koopwoningen op te toppen met
bijvoorbeeld riante penthouses
kan er meer woningdifferentiatie ontstaan, d.w.z. duurdere bouw
bij goedkopere; het idee om een wijk op te waarderen met duurdere
woningen lukt echter zelden (wat wel lukt is studenten en daarmee ook
afgestudeerden in een oude wijk een (kleine) woning te geven waardoor die wijk
verlevendigt en bijna automatisch wordt opgewaardeerd).
Optoppen zal meestal plaatsvinden met lichte constructies,
bijvoorbeeld staalframebouw
of houtskeletbouw.
Naast de nuttige en technische aspecten is speciaal voor het optoppen van
vooral grotere
woongebouwen nog van belang:
- het gebouw moet draagkrachtig en stabiel genoeg zijn om de uitbreiding
te kunnen dragen (zelfs voor aanbouwen met lichte constructies moet er een
technisch onderzoek plaatsvinden)
- de extra verdieping is nieuwbouw dus het gehele gebouw moet de
verwachte levensduur van de nieuwbouw "aan" kunnen;
om de levensduur van het bestaande gebouw te verlengen zijn vaak verbeteringen
nodig (denk echter ook aan een huurverhoging voor de bestaande
bewoners als gevolg van renovatie met het plaatsen van liften e.d.)
- er moeten voldoende parkeerplaatsen zijn of komen i.v.m. de aanwas van
bewoners (parkeren is toch al moeilijk in stad en nieuwbouwwijken)
- welke complexen worden wel en welke niet opgetopt (wijkvisie en
andere plannen van de
gemeente)
- afhankelijk van de wijze van uitvoeren kan optoppen een
rommelige aanblik geven, maar door het verschil in hoogte en het andere
uiterlijk wordt de wijk levendiger
- eisen van brandveiligheid e.d. mogen niet uit het oog worden
verloren
- een haalbaarheidsstudie of ontwerpstudie is vaak noodzakelijk om
niet alleen de technische maar ook de financiële consequenties duidelijk te maken en om draagvlak onder
de bewoners te peilen of te verkrijgen
- waarom de optoppingen bijna altijd zeer verschillend gekleurd moeten
zijn van het bestaande gebouw is niet duidelijk, soms komt het te geforceerd over (hoewel de "gigantische druppel" van
Museum de Fundatie in Zwolle visueel gewoon een goede keuze lijkt)
- door optoppen kan het nodig zijn de plint
van het gebouw uit te breiden, omdat er meer bewoners zijn en daarmee
meer bergruimte benodigd kan zijn (uitplinten).
meer ruimte én betere uitstraling;
fraaie optoppingen, "de toekomst zuid", sperwerlaan, vlaardingen,
mede door de overstekken en de kleurstelling
(comfort
partners
| tbi):
Ook in drukbevolkte steden in China wordt er veel "opgetopt". Vooral
de arme bevolking schijnt moeilijk aan woonruimte te kunnen komen waardoor er
"woningen" op de daken van woonblokken worden gebouwd, de zogenoemde informal rooftop
communities.