Ook:
opbouw plaatsen. Bij
optoppen wordt een bestaand gebouw verhoogd met één bouwlaag en in een
enkel geval met meer bouwlagen. Of het gebouw kan worden opgetopt, met
welke materialen en met hoeveel bouwlagen is afhankelijk van de
draagkracht van het bestaande gebouw. Steeds is een gedegen onderzoek
noodzakelijk of de bestaande fundering en bouw de extra massa kan
dragen (draagvermogen,
stabiliteit). Met optoppen kan met lichte constructies vaak snel een extra
verdieping gebouwd worden waarbij ook architectuur
een grote rol kan spelen om de uitstraling van het gebouw te
vergroten.
Omdat door bijvoorbeeld parametrisch
ontwerpen meer mogelijk is dan eenvoudig optoppen, wordt soms gesproken over een luchtgebonden woning: "Door een 'penthouse-achtige' benadering van de
luchtgebonden woning kan men zowel stedenbouwkundig als programmatisch de naoorlogse monocultuur van veel nieuwbouw wijken doorbreken."
Naast aanplanken is optoppen een
manier om de oppervlakte beter te benutten (inbreiden),
mits de draagkracht van de fundering voldoende is om de extra massa te dragen.
In de binnenstedelijke omgeving kunnen zo de laatste snippers groen gehandhaafd blijven.
Redenen om op te toppen
Doel van optoppen is vaak drieledig:
- meer woningen én
- energiezuiniger
én
- een
betere uitstraling.
Er zijn veel redenen om op te toppen, vanuit diverse invalshoeken, waarbij juist
vaak de combinaties van redenen het optoppen architectonisch, financieel,
toekomstgericht en duurzaam interessant maken:
- verduurzaming:de keuze tussen renovatie
en
sloop
kan doorslaan naar renovatie als het bestaande gebouw opgewaardeerd wordt door
een extra verdieping of wellicht zelfs twee verdiepingen, energiezuiniger
maken van bestaande woningen
(isoleren e.d.), aanbrengen van pv-panelen
en mogelijk warmte-koude-opslag
(wko), een nieuwe ingangspartij e.d.
- mogelijke geldbron: (achterstallig) onderhoud is duur maar die kosten kunnen door
het renoveren mogelijk betaald worden uit de extra winst die optoppen levert voor de gebouweigenaar; door de extra
woonruimte kan mogelijk het gehele gebouw geupgrade worden, bijvoorbeeld door het aanbrengen van
liften (de WOZ-waarde van de woningen neemt daardoor ook toe, hoewel de
servicekosten ook hoger worden)
- snel nieuwe woningen bouwen: zolang de extreem-groene lobby van de
overheid verbiedt buiten dorp en stad te bouwen, is optoppen één van de
weinige mogelijkheden extra woonruimte te scheppen; wanneer kantoorgebouwen niet
omgezet kunnen worden naar woonruimte, dan kunnen ze toch vaak opgetopt worden
met woningen
- optoppen vindt meestal plaats met materialen met een vrij laag gewicht, wat
gunstig is voor CO2-volgers
- optoppen van woonunits met woonunits:ook de specifieke studentenwoningen of tijdelijke kantoren (woonunits,
unitbouw e.d.) worden vaak in meer woonlagen uitgevoerd en kunnen, tot op zeker
hoogte, naar behoefte worden opgetopt met eenzelfde soort woonlaag
- betere uitstraling: soms is het doel van optoppen het bestaande gebouw een betere
uitstraling, een beter aanzien, te geven bijvoorbeeld door het een architectonisch bijzondere extra
verdieping te geven; interessant ook voor een levendiger en
eigentijdser straatbeeld
- meer ruimte voor jezelf: vaak worden kleine
rijtjeshuizen van twee bouwlagen,
vooral die met een plat dak, voorzien van een hele of halve extra
woonlaag om meer ruimte te scheppen, waardoor bijvoorbeeld niet verhuisd
hoeft te worden
- penthouse levert de bewoner vaak een spectaculair uitzicht
- woningdifferentiatie: door flatgebouwen met lagere huur of koopwoningen op te toppen met
bijvoorbeeld riante penthouses
kan er meer woningdifferentiatie ontstaan, d.w.z. duurdere bouw
bij goedkopere; het idee om een wijk op te waarderen met duurdere
woningen lukt echter zelden (wat wel lukt is studenten en daarmee ook
afgestudeerden in een oude wijk een (kleine) woning te geven waardoor die wijk
verlevendigt en bijna automatisch wordt opgewaardeerd).
Naast de nuttige en technische aspecten is speciaal voor het optoppen van
vooral grotere
woongebouwen nog van belang:
- de leden van de Vereniging van Eigenaars (VvE) moeten instemmen; in Nederland
moeten de VvE-leden unaniem instemmen met optoppen, wat helaas bijna nooit haalbaar
is, wat het optop-proces nodeloos langdurig en wellicht zelfs onmogelijk maakt
(in Frankrijk moet minimaal 2/3 van de VvE-leden instemmen waardoor er in
Frankrijk zeer veel opgetopt kan worden)
- het gebouw moet draagkrachtig en stabiel genoeg zijn om de uitbreiding
te kunnen dragen (zelfs voor aanbouwen met lichte constructies moet er een
technisch onderzoek plaatsvinden; de meeste gebouwen uit de periode 1960-1990
zijn vaak draagkrachtig genoeg, jongere gebouwen zijn helaas vaak bouwtechnisch
nauwkeuriger maar met minder overdimensionering
gebouwd; voor oudere gebouwen is de kennis van de draagkracht vaak afwezig)
- de extra verdieping is nieuwbouw dus het gehele gebouw moet de
verwachte levensduur van de nieuwbouw "aan" kunnen;
om de levensduur van het bestaande gebouw te verlengen zijn vaak verbeteringen
nodig (denk echter ook aan een huurverhoging voor de bestaande
bewoners als gevolg van verduurzaming en renovatie, of omdat door de
extra verdieping(en) een lift verplicht is terwijl die verplichting er eerder
niet was)
- de optopping moet in het omgevingsplan
passen (vaak lukt dat wel)
- er moeten voldoende parkeerplaatsen zijn of komen i.v.m. de aanwas van
bewoners (parkeren is toch al moeilijk in stad en nieuwbouwwijken)
- welke complexen worden wel en welke niet opgetopt (wijkvisie en
andere plannen van de
gemeente)
- afhankelijk van de wijze van uitvoeren kan optoppen een
rommelige aanblik geven, maar door het verschil in hoogte en het andere
uiterlijk wordt de wijk levendiger
- eisen van brandveiligheid e.d. mogen niet uit het oog worden
verloren
- de optopping kan gecombineerd worden met het plaatsen van zonnepanelen,
maar eventueel zal de optopping nabijgelegen zonnepanelen in de schaduw leggen
(ga in overleg met de buurt)
- een haalbaarheidsstudie of ontwerpstudie is vaak noodzakelijk om
niet alleen de technische maar ook de financiële consequenties duidelijk te maken en om draagvlak onder
de bewoners te peilen of te verkrijgen
- bouwmethode: om de krachten optimaal te verdelen overspannen de
stelregels van de nieuwe houten of metalen elementen van draagmuur naar
draagmuur (de draagmuur is meestal de woningscheidende wand); de vloer van de
optopping ligt dus meestal boven het dak van het bestaande gebouw voor het
plaatsen van leidingen, dakdoorvoeren, isolatie, brandwerendheid e.d.;
eventueel wordt de bestaande dakbedekking vervangen en de niet door optopping
bedekte delen extra geïsoleerd
- waarom de optoppingen bijna altijd zeer verschillend gekleurd moeten
zijn van het bestaande gebouw is niet duidelijk, soms komt het te geforceerd over (hoewel de "gigantische druppel" van
Museum de Fundatie in Zwolle visueel gewoon een goede keuze lijkt)
- door optoppen kan het nodig zijn de plint
van het gebouw uit te breiden, omdat er meer bewoners zijn en daarmee
meer bergruimte benodigd kan zijn (uitplinten).
Bedrijven die behulpzaam zijn bij optoppen en verduurzamingsprojecten zijn o.m.:
- Blokje Op (Dura-Vermeer)
- Optopper (Van
Dillen Bouwgroep)
- Creative
City Solutions
Een redelijk en gemakkelijk te verwezenlijken alternatief voor omvangrijke
toepassing voor optoppen, aanplanken e.d. is het benutten van
leegstaande kantoorgebouwen. Door het nieuwe
werken en het vele verplichte thuiswerken in Corona-tijd staat veel
kantoorruimte onbenut; doodzonde om die ruimte niet te gebruiken. Slopen
kan natuurlijk altijd, maar
transitie of herbestemming van
kantoorruimte naar woonruimte kan ook veel kantoorwijken veranderen van saaie
leegte naar levendige drukte. Hoewel medio 2022 blijkt dat veel directies
van bedrijven toch weer eisen dat hun werknemers meer dagen van de week "op
de zaak" zijn (en de files op de weg weer aangegroeid zijn), heeft het
thuiswerk duidelijk zijn voordelen (minder reistijd, minder reiskosten, vaak
rustiger werkomgeving, beter voor het milieu). Daardoor blijven omvangrijke
kantoorgebouwen toch minder noodzakelijk en kunnen gebruikt worden voor een
(desnoods tijdelijke) woonfunctie.
meer ruimte én betere uitstraling;
fraaie optoppingen, "de toekomst zuid", sperwerlaan, vlaardingen,
mede door de overstekken en de kleurstelling
(comfort
partners
| tbi):
artists impression van een bijzondere optopping:
meer woningdifferentiatie én betere uitstraling, penthouse uit
volledig droog te monteren delen, witte de withstraat,
rotterdam, 2000 (arch. eric vreedenburgh i.s.m. remko scha en
jos de bruin van institute of artificial art amsteram iaaa, archipelontwerpers)
Ook in drukbevolkte steden in China wordt er veel "opgetopt". Vooral
de arme bevolking schijnt moeilijk aan woonruimte te kunnen komen waardoor er
"woningen" op de daken van woonblokken worden gebouwd, de zogenoemde informal rooftop
communities.