flexwoning

Een flexwoning is gewoonlijk een tijdelijke, energiezuinige, verplaatsbare woning die bedoeld is:
- voor mensen die snel huisvesting nodig hebben (acute "woningnood") 
- voor alle anderen die geen woning kunnen krijgen (bijna-stilstand van de permanente woningbouw door falen van de overheid, te hoge koopprijzen door woningtekort, te hoge hypotheekrente, te hoge kosten van levensonderhoud, veel singles, veel nieuwe vluchtelingen).

De flexwoning is vrijwel altijd een huurwoning, omdat normaal gesproken een flexwoning max. 15 jaar op de tijdelijke locatie mag blijven staan (de tijdelijke woonbestemming eindigt wettelijk na 15 jaar). Een particuliere hypotheek op een flexwoning is dus eigenlijk onwerkelijk: er is vooral onzekerheid wat er gebeurt als je als particuliere koper de woning na een aantal jaren of na de maximale tijd wilt verkopen, maar woningcorporaties of grote verhuurders hebben door de woning te verhuren en later elders te plaatsen of te verkopen veel meer mogelijkheden. Het bouwen van flexwoningen wordt voor geldverstrekkers vaak pas interessant bij grotere aantallen, maar meer gemeenten kunnen in een tijdelijk-wonen-project samenwerken zodat ook kleinere gemeenten flexwoningen kunnen plaatsen.   

Opmerking vooraf (politiek, juni 2025)

De voorrang die statushouders hebben bij huurwoningen is zeer onredelijk, omdat er veel groepen zijn die nog geen woning hebben en er soms vele jaren voor staan ingeschreven (o.m. jongeren, studenten, starters, statushouders, arbeidsmigranten). Woonminister Mona Keijzer pleit gegrond voor een soort "opstartlocatie" waar iedereen die ervoor in aanmerking komt zonder specifieke voorrang in gehuisvest kan worden, als tussenhuis naar een definitieve huur- of koopwoning. Het richten op een bijzondere doelgroep is in dit geval juist uit den boze: iedereen die op de één of andere manier urgent is, moet er zo spoedig mogelijk kunnen wonen.
Een groot complex flexwoningen is een snelle, goedkope, deugdelijke oplossing als "opstarthuis".

Aspecten van flexwoningen, de voordelen

- Wetgeving. 
Omdat de flexwoning verplaatsbaar is, kan de woning op plekken staan die niet of nóg niet voor wonen bestemd zijn. De tijdelijkheid komt vooral tot uiting in de locatie en eventueel in de duur van de bewoningen, maar dus niet (meer) in de woning zelf.
- Economie en duurzaamheid. 
Het verplaatsbare is nodig om de woning na verstrijken van de wettelijke termijn van max. 15 jaar elders te kunnen plaatsen. Het fabrieksmatige bouwen maakt goedkoper produceren mogelijk met duurzame materialen.
Veel flexwoningen zijn niet alleen verplaatsbaar, maar ook stapelbaar, schakelbaar en naderhand splitsbaar. Daardoor kunnen meer flexwoningen bij of aan elkaar een specifiek woongebied vormen, wat plaatsing van de flexwoningen gemakkelijker en goedkoper maakt en waardoor meer mensen een huis hebben (daar gaat het tenslotte om). 
Het verplaatsbare maar ook het splitsbare / demontabele karakter vergemakkelijkt hergebruik na einde van het tijdelijk gebruik. Deze flexwoningen passen in een circulaire wereld.
- Bewoners. 
De kwaliteit van de flexwoning is goed tot uitstekend (vaak gelijk aan de permanente nieuwbouwwoning). Dat is de reden om de term energiezuinig in de omschrijving te gebruiken, zodat de energiekosten voor de bewoners laag zijn.
Vaak wordt een specifiek woongebied bestemd voor één of meer doelgroepen. 
De omvang van de flexwoning is vaak wat kleiner maar dat past ook bij de meeste doelgroepen.
- Omgeving.
Er zijn veel gebieden die door sloop, of juist nog-niet-uitgevoerde sloop, verslonsd zijn of dreigen te verslonzen. Ook zijn er half-landelijke gebieden waar bijvoorbeeld landbouw en veeteelt niet meer toegestaan zijn, die dreigen te verloederen. Voor zowel bewoners als niet-bewoners is het prettig dat die omgeving met flexwoningen weer nuttig wordt gebruikt en leefbaar wordt: de ruimtelijke kwaliteit neemt toe.

Andere benamingen voor flexwoningen kunnen zijn, afhankelijk van de context en het gebruik:
- verplaatsbare woning
- tijdelijke woning
- mantelzorgwoning
- WMO-woning (Wet Maatschappleijke Ondersteuning)
- zorgunit
- woonunit
- noodwoning
- tiny house (de flexwoning is echter géén tiny house omdat de woning meestal groter is dan 50 m2).

Waarom kunnen flexwoningen vaak wél geplaatst worden en geen permanente woningen?

Voor het plaatsen van permanente woningen zijn allerlei wettelijke regels van kracht die voor flexwoningen niet gelden.
Door kortere juridische procedures, de specifieke regelgeving voor tijdelijke woningen *) en omdat flexwoningen grotendeels in de fabriek worden gebouwd, kan de woningvoorraad op korte termijn worden aangevuld voor grote groepen woningzoekenden (en wel zonder dat dit ten koste hoeft te gaan van de bouw van permanente woningen).
De samenleving mag niet zo zijn ingericht dat honderdduizenden burgers geen normale huisvesting hebben.
Door het plaatsen van flexwoningen kan daarom, als aanvulling op de permanente woningbouw, tijdelijk aan de grote vraag naar wat kleinere woningen voor een deel worden voldaan, wat het algehele woningtekort ontlast, in ieder geval voor een aantal jaren.

Wat zijn flexwoningen eigenlijk?

Flexwoningen zijn meestal "woonunits" die in een fabriek worden gemaakt. 
Voordelen van dit productieproces en daarmee van deze flexwoningen zijn: 
- bouwen: sneller, minder faalkosten en meer voorspelbaar dan andere nieuwbouw (in de fabriek, niet afhankelijk van het weer, minder faalkosten, kinderziektes zijn eruit)
- vervoeren: in zijn geheel of in grote delen met een vrachtwagen te vervoeren naar de (tijdelijke) standplaats
- plaatsen: de flexwoning is op de gewenste locatie vaak vaak in één of enkele dagen te plaatsen (wind- en regenbestendig).

Flexwoningen worden onderscheiden van transformatiewoningen. Dit zijn woningen die ontstaan doordat leegstaande panden, voorafgaand aan de sloop, geschikt worden gemaakt voor tijdelijke bewoning, vaak door studenten.
Voorbeelden zijn leegstaande kantoren, scholen, zorginstellingen en gevangenissen. Wanneer transformatiewoningen voor tijdelijk gebruik worden bestemd, vallen ze wél onder het begrip flexwoningen. Er is dus helaas overlap tussen deze categorieën tijdelijke woningen. Transformatiewoningen hebben meestal niet de voordelen van de fabrieksmatig gebouwde flexwoningen, maar helpen wel mee een deel van de woningnood op te lossen. Onzeker is of de transformatiekosten opwegen tegen de inkomsten van de relatief korte huurperiode.
(In dit artikel behandelen we de aspecten van de fabrieksmatig / industrieel gebouwde flexwoning.)

Flexwoningen zijn niet:
- objecten op wielen (stacaravans e.d.) of objecten in het water (woonboten); de reden is dat zij niet voldoen aan de definitie "eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden" (Praktijkhandleiding BAG definitie pand)
- tijdelijke woonunits die bij nieuw te bouwen of te verbouwen woningen worden geplaatst (vaak gaat het dan om max. 2 jaar; dit zijn de "keten" waarin de bewoners tijdelijk verblijven tot de (ver)bouw gereed is).

Beslisschema (stroomschema) tijdelijke woning (pdf formaat A4).

Flexwoning, de technische aspecten

- In eerste instantie op een tijdelijke locatie (wettelijk max. 15 jaar, vaak 10-15 jaar op één plek).
- Klein, ca. 30-90 m2. Vaak groter dan 50 m2; soms zelfs nog kleiner, maar dat beperkt het aantal doelgroepen aan wie verhuurd kan worden. 
- Zeer snel gebouwd, in verschillende maten, zeer snel geplaatst. Prefab, modulair, industrieel gebouwd.
- Duurzaam. Kwaliteit is vergelijkbaar met een permanente nieuwbouw woning.
- Energiezuinig (mede door het geringe formaat).
- Herbruikbaar. Meestal is de woning verplaatsbaar, waardoor de woning in een later stadium inzetbaar is op een andere tijdelijke of op een vaste locatie. 
- Ook kan de flexwoning na tijdelijk gebruik bijvoorbeeld als permanente woning geplaatst worden in een monumentale fabriek, kerk o.d. met herbestemming "wonen", als doos-in-doos, of als vakantiewoning bij renovatie van een vakantiepark.
- Vaak koppelbaar (stapelbaar, schakelbaar, splitsbaar), waardoor de woning niet alleen in zijn geheel herbruikbaar is maar ook als onderdeel van een grotere woning.
- Bouwwijze vaak industriële houtbouw (CLT, houtskeletbouw, SIP) met een betonnen bodem, of een stalen constructie met een betonnen bodem.
- Aanschafprijs bijvoorbeeld ca. 200.000 euro voor ca. 80 m2 (excl. grond, maar incl. fundering, transport en plaatsing, model nul-op-de-meter; jammer dat er de erfpacht over de grond geheven kan worden, de woningnood zit helaas nog niet in de aderen van alle gemeenten.

Flexwoning, de sociale aspecten

- Voor tijdelijke huur (vanaf ca. 2 jaar), vaak sociale huurwoningen.
- Vaak staan flexwoningen bij elkaar. 
- Voor de woonomgeving is goede afstemming tussen verhuurder / woningcorporatie en gemeente van belang (o.m. water, afvoer, elektra, internet, wegen, straatmeubilair, groen, ophalen huisvuil, eventueel bruggen).
- Bewoners krijgen een huurcontract voor bepaalde tijd. Het is de bedoeling dat zij daarna verhuizen naar een andere huurwoning of koopwoning.
- Welk type woning (omvang, soort woning) en het aantal woningen wordt per locatie en/of doelgroep bezien.
- Er wordt vaak niet gekeken naar hoe lang iemand al ingeschreven staat voor een huurwoning, maar wie of welke doelgroep het meest urgent is (of waar de meeste aandacht aan wordt gegeven, afhankelijk van politieke signatuur en media). Een rol kan spelen wie het beste bij de woning en de woonomgeving past. 
- In krimpgebieden kunnen flexwoningen een uitkomst bieden om toch de bestaande (jonge) bewoners een woning te geven. Na verloop van tijd kan door veranderde omstandigheden (meer thuiswerkers) de flexwoning wellicht gehandhaafd blijven of bij krimpen van de bevolking de flexwoning ergens anders worden geplaatst.

Waar kunnen flexwoningen geplaatst worden?

Tijdelijke flexwoningen kunnen bijvoorbeeld geplaatst worden op een locatie waar:
- nog geen bestemming voor is (o.m. na sloop)
- nog geen vergunning voor is (o.m. bij bestemmen van landbouwgrond als woonbestemming)
- later (ooit) een permanente woonwijk komt 
- later een industrieterrein komt. 
Door de Nederlandse overheid zijn problemen als de stikstofcrisis (zin en onzin zie de stikstofcrisis) zelf geschapen en kan er bijna nergens meer gebouwd worden. Tijdelijke woningen zijn in die gevallen vaak wel mogelijk (voor max. 15 jaar).

Voor wie is de flexwoning? 

Vaak wordt per locatie bepaald wie er komen te wonen:
- studenten en ex-studenten
- werkende jongeren
- starters
- ouderen die kleiner willen wonen (en daarmee een groter huis op de woningmarkt brengen)
- bewoners met een urgentie
- statushouders
- arbeidsmigranten of expats / kenniswerkers (d.w.z. buitenlandse werknemers die hier tijdelijk verblijven)
- mensen met een maatschappelijk beroep (docenten, politieagenten, zorgpersoneel)
- mensen van wie de huurwoning gerenoveerd wordt
- mensen die kort geleden een relatie hebben verbroken
- mensen die beschermd moeten wonen (o.m. uitstromers uit instellingen voor geestelijke gezondheidszorg)
- mensen die zich niet kunnen of willen aanpassen (o.m. huisuitzettingen, skaeve huse, antikraak).

Flexwoningen, de nadelen

Voorop gesteld:
- "De meeste bewoners zijn erg blij dat ze iets hebben." 
Zolang er niet voor iedereen een huisje met een tuintje in de gewenste omgeving beschikbaar is, kunnen flexwoningen een oplossing bieden tegen een deel van de woningnood. Na de verhuur zijn de verplaatsbare woningen opnieuw inzetbaar dus er is geen echte kapitaalvernietiging. 

Algemene nadelen:
- Worden de initiële kosten niet te hoog? Fabrieksmatige bouw maakt de woning goedkoper dan bij de traditionele methode. Door het koppelen en stapelen van flexwoningen is minder grondoppervlakte vereist. Vaak kan de gemeente de grond goedkoop of zonder kosten beschikbaar stellen voor de overeengekomen periode. Budgetten of ongebruikte budgetten uit "het sociaal domein" kunnen besteed worden aan het plaatsen van flexwoningen voor specifieke doelgroepen.
- De onzekerheid of de flexwoning na einde van het tijdelijk gebruik op die locatie elders te plaatsen is. Het Ministerie van BZK heeft wel een vorm van "financiële herplaatsingsgarantie" ontwikkeld, samen met gemeenten en investeerders (veelal woningcorporaties).
- De onzekerheid of de huurinkomsten van de doelgroepen opwegen tegen de gemaakte kosten. Voor huurinkomsten van mensen met lage inkomens geldt dit echter ook bij permanente woningen.
- Bij het teveel concentreren op bepaalde doelgroepen kan de flexwoning een negatieve klank krijgen. Een voorzichtige, goed afgewogen vorm van vermenging van doelgroepen kan mogelijk het stigmatiseren tegengaan (in alle eerlijkheid: die vermenging werkt meestal niet). Stevig beheer en onderhoud van het flexwonen-complex speelt in ieder geval een positieve rol. 
- De huurbescherming eindigt als een tijdelijk huurcontract afloopt. Voor veel bewoners is een tijdelijk huurcontract geen probleem (studenten, arbeidsmigranten / expats, starters). Voor sommige aspirant-bewoners kan het een reden zijn geen flexwoning te willen huren. Sommige verhuurders geven echter deze bewoners toch zekerheid door een contract voor onbepaalde tijd aan te bieden (een klein maar inschatbaar risico).
- Wanneer de tijdelijke woningen op een locatie staan die na verdwijnen van de flexwoningen niet meer voor woningbouw o.d. wordt gebruikt is een fors deel van de kosten om de infrastructuur aan te passen voor woningbouw verloren.
- De locatie van de tijdelijke woningen kan niet worden gebruikt voor permanente woningen.

Commentaar van bewoners, buurtbewoners en overheid:
- Te klein **)
- Lijken soms op containers. Eigenlijk waren het alleen in de beginfase van de woonunits echte container-woningen. Flexwoningen zijn veelal kleine maar aantrekkelijke woningen, gebouwd via industriële houtbouw. 
- Bewoners willen snel weer verhuizen (voor studenten, starters en andere jongeren verhuizen vaak).
- Buurtbewoners protesteren (veel groepen met urgente problemen wil men niet in de buurt hebben i.v.m. geluidshinder, diefstal e.d.).
- Woningcorporaties en gemeenten bouwen liever permanente woningen en zijn niet altijd gewend lateraal te denken (op andere manieren te denken), door onbekendheid en onwennig voelen.
Het Rijk stimuleert de ontwikkeling van flexwoningen (verplaatsbare woningen) door stimuleringsmaatregelen. 
Gemeenten kunnen financiering aanvragen via de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT). Woningcorporaties of andere investeerders kunnen de financiële risico's beperken door Steun voor projecten met verplaatsbare woningen.

Dus: 
- Maak de woningen niet té klein.
- Overleg met de buurt over tijdelijke woningen en om welke doelgroepen het gaat.
- Kies de locatie niet te dicht bij bijvoorbeeld een rustige buurt of een lagere school.
- Gemeenten kunnen grond opkopen van boeren in de intensieve land- een veeteelt (denk ook aan pluimvee) zodat de uitstoot van stikstof wordt verminderd én er ruimte vrijkomt voor tijdelijke flexwoningen én op termijn voor permanente woningen.

Met dank aan

Bouwers of ontwikkelaars:
- Flexgoed ontwikkelaar 

- Innoblox woonconcepten 

- Optahome flexibele projectpartners 

- SIP Bouwtechniek prefab bouwsystemen 

- Tala natuurlijk bouwen 

Kennispartners:
- Platform31 

- RVO 

Een aantal verhuurders met flexwoningen:
- Delta Wonen 

- Salland Wonen verhuurt sociale huurwoningen 

- Triada verhuurt sociale huurwoningen 

voor alle afbeeldingen geldt: klik voor groter gestapelde bouw van flexwoningen; de grote raamvlakken geven een luxer gevoel, de loggia's zijn welkome inspringingen (flexgoed ontwikkelaar):

eengezinswoning flexwoning, bungalow (flexgoed ontwikkelaar):

een appartementengebouw van finch; klik voor de brochure (finch buildings, de groot vroomshoop):

eengezinswoning flexwoning, meerlaags (innoblox woonconcepten):

flexwoningen, de tegenstelling licht-donker in hout oogt wat luxer (tala natuurlijk bouwen):

flexwoningen, gestapelde rijtjes woningen met tuin of terras (flexgoed ontwikkelaar):

verschillende types flexwoningen (salland wonen):

flexwoningen, grotere eengezinswoningen (optahome):

flexwoningen, grotere eengezinswoningen met economische beukbreedte; de buitenzonwering is werkzaam tegen teveel hitte binnenshuis en doorbreekt het vlakke karakter (delta wonen):

een aantal typen flexwoningen van flexgoed ontwikkelaar (klik voor groter):

model c1, ca. 21 m2, hier 2 naast elkaar (flexgoed ontwikkelaar):

model c2, ca. 42 m2 (flexgoed ontwikkelaar):

model c3, ca. 64 m2 (flexgoed ontwikkelaar):

model c4, ca. 85 m2 (flexgoed ontwikkelaar):

model h1, ca. 24 m2, hier 2 naast elkaar (flexgoed ontwikkelaar):

model h2, ca. 42 m2 (flexgoed ontwikkelaar):

model h3, ca. 57 m2 (flexgoed ontwikkelaar):

Zie eventueel modulebouw (unitbouw), industrieel bouwen, geschiedenis van de volkshuisvesting.

Flexwonen is in zijn algemeenheid de overkoepelde term voor woningen die verplaatsbaar, stapelbaar, schakelbaar of splitsbaar zijn. Daarbij heeft één van de volgende aspecten een tijdelijk karakter: 1) de woning zelf, 2) de bewoning of 3) de locatie".

*) "Onder tijdelijke woningen worden woningen verstaan die voor een bepaalde tijd op een tijdelijke locatie (met toegelaten functie wonen of tijdelijke afwijking Omgevingsplan) mogen worden gebouwd. Dit zijn woningen die voldoen aan de eisen die gelden voor nieuwbouw óf die getoetst zijn aan tijdelijke woningen zoals gedefinieerd in het Besluit bouwwerken leefomgeving [Bbl] (termijn van ten hoogste 15 jaar)." (CBS)

**) Tiny houses zijn zeker niet voor iedereen het ideaal; overigens zijn de woninkjes die tiny houses genoemd worden meestal zeer klein terwijl ze blijkbaar enorm veel oppervlakte in de omgeving nodig hebben: vrijwel altijd staan ze in een groene context wat zeker geen economisch gebruik van woongrond inhoudt, maar dat allemaal terzijde.