|
|
|
|
particulier opdrachtgeverschap, collectief particulier opdrachtgeverschap, zelfbouw
Ook:
zelfbouw; soms: eigenbouw. "Van particulier opdrachtgeverschap
(PO) is sprake wanneer een particulier zelf de grond kan kopen of in erfpacht kan krijgen en daarna zelf kan bepalen met welke partijen
de woning wordt gerealiseerd.
Steeds meer wordt ook de term zelfbouw gebruikt (die term zou wel een
doe-het-zelf-karakter kunnen hebben wat betreft het fysieke bouwen, maar dat is
niet zo bedoeld).
Bij het collectief particulier opdrachtgeverschap
(CPO) verwerft een
groep particulieren een bouwlocatie en ontwikkelt en realiseert gezamenlijk in
eigen beheer met zelf gekozen partners zonder winstoogmerk een bouwproject."
Bij (collectief) particulier opdrachtgeverschap hebben de toekomstige
bewoners/eigenaars veel vrijheid in het ontwerp van hun woning. De zakelijke vorm van het CPO is een vereniging
of stichting. Het gaat uiteraard meestal om woningbouwprojecten.
Traditionele projectontwikkeling ("corporate")
Voordeel van de traditionele projectontwikkeling ("corporate"):
- er zijn lage ontwerp-
en bouwkosten omdat als het ware "in serie" wordt gebouwd
- er zijn grote investeerders die geld kunnen verstrekken
- er wordt pas gestart met bouwen als ca. 70% van de te bouwen woningen verkocht
zijn (anders stappen investeerders uit het project).
In de 21e eeuw zijn er een aantal verschijnselen waardoor de traditionele
manier van woningbouw stagneert (situatie maart 2024):
De
stelling van de overheid dat niet buiten de steden en dorpen gebouwd mag
worden (ook hier geldt weer de absurde situatie milieu-lobby en politici is
chaos)
==> tekort aan bouwgrond.
De crisistijd in de bouw
(2009-2014), waardoor nauwelijks geld beschikbaar was voor investeringen en
waardoor veel vaklui de bouwwereld verlieten
==> tekort aan geld én tekort aan vakmensen.
De
overheid houdt zich opvallend stil terwijl zij juist anti-cyclisch moet
investeren in de bouw (d.w.z. maatregelen moet nemen die tegen de conjunctuurcyclus ingaan).
Er wordt niet geïnvesteerd in bouwprojecten, niet geïnvesteerd in
opleidingen maar ook niet in industrialisatie
==> tekort aan geld én tekort aan vakmensen én tekort
aan industrieel bouwen
Daarna
kwam er veel gedoe over o.m.
stikstof (vanaf 2019; waarmee eigenlijk bedoeld wordt de ammoniak van vooral het
vee
van veeboeren), waardoor de woningbouw op een extra laag pitje kwam te staan en
niet wordt geïnvesteerd tot er duidelijkheid is
==> tekort aan bouwgrond én tekort aan duidelijkheid.
In 2024 is door het tekort aan bouwgrond, het tekort aan vakmensen, het tekort aan geld, het tekort aan industrieel bouwen, het tekort aan duidelijkheid en vooral het tekort aan visie (van de overheid) de woningbouw zo goed als tot stilstand gekomen.
Omdat
die corporate vorm van woningbouw vrijwel tot stilstand is gekomen, lijken er
meer mogelijkheden te zijn voor particulier opdrachtgeverschap, ook collectief.
Tenminste, als de gemeente daarvoor grond ter beschikking stelt. Sommige
gemeenten propageren particulier opdrachtgeverschap; vooral Almere blinkt hierin
uit.
Het economisch dal vanaf 2009 kan een grote verandering geven in het denken over
bouwen en wonen (vooral wat betreft grondprijzen, winsten, gebrek aan orders bij
architecten en aannemers, manieren van bouwen) en tevens de aanjager kunnen zijn
van het collectief particulier opdrachtgeverschap.
"Steeds meer gemeenten hebben in hun woonvisie een paragraaf over CPO
opgenomen en de CPO-projecten schieten inmiddels als paddenstoelen uit de grond.
Kleine gemeenten zien CPO sinds kort massaal als een ideaal instrument om
starters en senioren een serieuze kans op passende woonruimte in hun eigen
gemeente te bieden."
Particulier opdrachtgeverschap (zelfbouw en massaproductie?)
Een andere optie
is een combinatie te maken van maatwerk en massaproductie zoals
bijvoorbeeld in de kledingbranche: aan de hand van de maat heeft men de keuze
uit enorm veel aanbieders. De particuliere opdrachtgever in de bouw moet dus op
veel vlakken kunnen kiezen uit een aantal mogelijkheden, wat betreft grootte van
het kavel, ontwerp en invulling. Voor een correcte koppeling van allerlei
bouwcomponenten moeten deze voldoen aan nauw omschreven eenheidsmaten en
interfaces. Het resultaat is geen eenheidsworst maar een veelheid aan vormen en
invullingen. (Met dank aan Bart Goldhoorn, "Confectiewoningbouw voor
individueel gebruik" in Architectuur Lokaal 2012 nr 88, en Hennes de
Ridder, "Legolisering van de bouw".)
Wat vooraf ging
- Uiteraard was het in uitzonderlijke gevallen mogelijk gebleven zelf je huis te
(laten) bouwen, maar dat was eigenlijk alleen mogelijk voor de rijkeren
of mensen met veel tijd.
- Met de Woningwet van 1901 is het bouwen van woningen vooral een taak van de
overheid geworden. Vóór die tijd waren het vrijwel uitsluitend
particulieren die voor het uitbreiden van het woningaanbod zorgden, maar voor
het volk waren die woningen niet zo prettig (denk aan de revolutiebouw).
Voordeel van de Woningwet was dat de gezondheid van de bewoners een rol ging
spelen.
- Ook de woningnood heeft er, vooral na de Tweede Wereldoorlog, aan
bijgedragen dat het voor de gemiddelde burger bijna niet mogelijk was een huis
zelfstandig te (laten) bouwen. Alle aandacht was gericht op veel
bouwen-bouwen-bouwen en daar pasten natuurlijk geen opdrachtgevers met kleine
bouwkavels bij.
En meer aspecten
Aspecten rond zelfbouw in de woningbouw en redenen waarom
het voor de gemiddelde burger moeilijk was (en is) zelf een huis te laten
bouwen, zelfs als groep particulieren:
- Je moet bij voorkeur veel eigen geld hebben om een huis te kunnen laten bouwen. Banken
zijn, zeker in economisch wat mindere tijden, niet zo bereidwillig geld te
verstrekken als het geen standaardproject betreft.
- De overheid wilde geen kleinere kavels voor woningbouw bestemmen, met
uitzondering van een verloren stukje plantsoen dat toch wat geld in het laadje
bracht. De vrees voor wanorde speelde mee: de gemeente had nog steeds de
eenvormige hoogbouw en woonblokken in gedachte.
- De gemeente is gewend met bekende projectontwikkelaars
te onderhandelen. Een groot aantal kleine opdrachtgevers past niet in dat
wereldje.
- Voor de overheid is het grote voordeel van collectief particulier
opdrachtgeverschap dat de gemeente niet met een grote hoeveelheid afzonderlijke
opdrachtgevers heeft te maken, maar met één vereniging of stichting die de
professionals heeft ingehuurd.
- De overheid wil haar politieke speerpunten doordrukken (vastgestelde
bestemmingsplannen, meer waterpartijen, minder parkeerplaatsen, smalle straten,
weinig toegangswegen). Leden van een CPO kunnen daar wel eens genuanceerder over
denken, met meer oog voor hun toekomstige buurt waar zij het beste van willen
maken.
- Belangrijk is dat de grondovereenkomst met de particuliere koper(s)
wordt afgesloten en niet met de projectontwikkelaar / bouwer.
- Als het om één particulier opdrachtgever gaat, werkt het systeem
meestal wel goed.
- Bij een collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) moet er veel
meer overlegd worden, met potentiële bouwers en met elkaar (wat willen we met
zijn allen?). Ook kunnen er potentiële kopers afvallen in het meestal vrij
lange traject waardoor nieuwe geïnteresseerden moeten worden gezocht.
- Bij cpo is een tussenpersoon, een soort bouwheer (intermediair) aan te
bevelen. Degenen die willen instappen bij het cpo spreken met de bouwheer af wat
diens taken zijn en de looptijd en kostenopbouw van het bouwheerschap.
Overigens, er zijn procesgerichte en productgerichte
intermediairs. Afhankelijk van bijvoorbeeld de omvang van het project, de
situatie met de gemeente en de kennis van de deelnemers wordt bepaald welke vorm
het bouwheerschap heeft.
- Vooral de grondprijs speelt een belangrijke rol. Een hoge grondprijs
maakt het alleen mogelijk een aardig kavel aan te schaffen als je met meer
eigenaars/bewoners bent.
Door de bijna ongebreidelde stijging van de grondprijzen is het haast onmogelijk
zelfs een klein bouwkavel te verwerven. In een dorp in de Randstad is 1000
euro/m2 blijkbaar geen uitzondering (prijspeil 2010). De grondprijs kan
opgestuwd worden door de gewenste hoge inkomsten van gemeenten en
projectontwikkelaars, de lage hypotheekrente en de economische welvaart maar ook
door bijvoorbeeld de drogreden dat er meer waterberging moet zijn waardoor er
minder bebouwbaar gebied resteert en dat gebied per m2 uiteraard duurder
wordt.
- Veel burgers zijn al lange tijd ontevreden over de woningen die
aangeboden worden. De arrogantie van overheid en architecten die resulteerde in
woonkazernes, hoogbouw, eenvormige rijen eengezinswoningen en knullige woonerven
heeft pas rond 2000 gezorgd voor tegenacties van architecten en particulieren.
Het collectief particulier opdrachtgeverschap is een uitvloeisel van de
verandering van denken of heeft wellicht daarvan juist aan de wieg
gestaan.
- De inspraak van toekomstige bewoners bij het bouwen van woningen was
altijd zeer gering. Het collectief particulier opdrachtgeverschap kan dit weer in
proportie brengen.
- De overheid heeft met de omgevingsvergunning
en het Omgevingsloket
Online de grote hoeveelheid benodigde vergunningen met betrekking tot bouwen
gelukkig aanzienlijk verkleind.
- Soms is sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap omdat de
toekomstige bewoners extra energiezuinig willen bouwen (bv. passiefhuizen
of kaswoning), wat niet zo snel gebouwd
wordt door de overheid.
- O.m. de provincie Noord-Brabant heeft een Stimuleringsregeling collectief
particulier opdrachtgeverschap, waarbij de kosten uit het voortraject in
aanmerking komen voor subsidie. In o.m. de gemeenten Almere, Apeldoorn en Leiden
zijn initiatieven ontplooid met collectief particulier opdrachtgeverschap.
- Het ministerie (het toenmalige VROM) heeft al in 2001 aangegeven in de nota Wonen het particulier opdrachtgeverschap
te ondersteunen (samenvatting
van de nota en de
nota Wonen zelf). Later werd door dat ministerie de wens aangegeven een derde van de nieuwbouwproductie
te laten realiseren door particulier opdrachtgeverschap. Dus wat betreft de
landelijke overheid zouden we duidelijk op de goede weg moeten zijn.
- De gemeenten, en soms de provincies, blokkeren vaak het particulier
opdrachtgeverschap: teveel gedoe (particulieren zijn in groter aantal dan
de veelal al bekende projectontwikkelaars, particulieren willen meer afgesproken
hebben), er moet meer gedaan worden (projectontwikkelaars "ontzorgen"
de gemeenten) en er zijn te weinig momenten om te marchanderen (met
projectontwikkelaars valt meer te regelen en te sjoemelen).
- Let op: bij grotere projecten kan het wel eens gebeuren dat bepaalde delen van
het project anders worden uitgevoerd dan in eerste instantie gepland is. Bij het
zelfbouwproject Erasmushove in Den Haag (2014) zijn door de gemeente Den Haag
toch projectontwikkelaars aangetrokken en moest de koper een contract
ondertekenen met geen andere ontwikkelaar in zee te gaan, op straffe van 10.000
euro... Ook werd bij Erasmushove plotseling een gebouw gepland met 73
appartementen, terwijl in de oorspronkelijke documenten sprake was van "een
woongroep voor één of meerdere woongebouwen"... Het blijft soms toch weer
rommelen bij
gemeenten en projectontwikkelaars.
Informatie
Veel info over (collectief) particulier opdrachtgeverschap is vermeld bij Bouwen
In Eigen Beheer (BIEB).
Je hoeft gelukkig niet alles zelf te doen: bouwers
van cataloguswoningen.
Informatie over zelfbouw (informatie, kavels e.d.) is o.m. aan te vragen via:
-
Bouwen
In Eigen Beheer (BIEB)
- Brand BBA Architecten (kies Particulier, Projecten of Bouwstijlen)
- iTX Bouwconsult (zeer uitgebreid bouwkundig werk; ook met gemiddelde bouwkosten van tientallen soorten woningen)
- Webuildhomes (designhuizen, van zelfbouw tot een duurzame wijk)
- Bouwkavels via Funda (via Kaart zoeken en Soort aanbod is Bouwgrond)
- Ruimtelijke plannen zijn met wat moeite toegankelijk via het Omgevingsloket (was: Ruimtelijke plannen)
- Vraag naar vrije kavels of binnenkort vrij te komen kavels bij de door u gewenste gemeente
Documentatie
- Handboek particulier opdrachtgeverschap voor (bijna) ieder inkomen (in opdracht van Gemeente Almere)
Met dank aan o.m. Zelfbouw
in Nederland (aangehaalde teksten).
Zie ook open bouwen,
cataloguswoning.
Verg. SAR.
Eng. particulier opdrachtgeverschap is private commissioning
Eng. collectief particulier opdrachtgeverschap is joint private commissioning?,
collective private commissioning?