De
Vereniging Eigen
huis heeft ooit een lijstje samengesteld met specifieke attentiepunten
per bouwperiode. Aangevuld met andere bronnen levert dit de
onderstaande tabel aan mogelijke gebreken.
Voor het opsporen van oorzaken van bouwfouten (vochtproblemen, scheuren
e.d.), het herstel ervan, advies en eventuele vervolgacties, zie bij bouwpatholoog.
bouw-
periode
veel voorkomende
gebreken
algemeen
Grondwaterstand te
hoog of te laag: te hoog waterpeil geeft water in kruipkelder (kruipruimte),
te laag waterpeil kan rotten van houten paalkop van heipaal veroorzaken (Hoogheemraadschap / Waterschap en Gemeente
nemen zelden
de verantwoordelijkheid; grondwaterstand te hoog bijvoorbeeld door nabijheid van boerenland
of nieuwe waterpartijen; grondwaterstand te laag bijvoorbeeld door bouwrijp maken
nieuw woongebied dat lager ligt, door teveel drainage of door lekkend
hoofdriool)
Dakproblemen, vooral bij platte daken: slechte waterafvoer, geen of onvoldoende
noodafvoer
(noodoverloop), noodafvoer
op foutieve hoogte, geen goed afschot,
wateraccumulatie,
te veel sneeuw- en waterbelasting, extra windbelasting door plaatsen zonnepanelen,
airco's e.d. op dak (extra gewicht en windvang), lekkage groendak,
niet voldoende bevestigde dakpannen (niet alleen bij bijna loodrechte daken),
slechte staat dakbedekking, loslatende dakbedekking door een slechte hechting
met de ondergrond, condensatie
door verkeerde warmte-isolatie, vooral bij industriële bouw dakconstructie te
krap gedimensioneerd waardoor meer kans op instorten dak
Schilderwerk: slechte kwaliteit, slechte hechting
Verbouwingen: onzorgvuldig, niet goed gefundeerd, niet goed ondersteund (te
dunne balken), vochtdoorslag, elektrische bedrading is chaos, ventilatiekanaal
afgesloten
Te weinig parkeerruimte, zeker voor bezoekers.
Stadswarmte (stadsverwarming, blokverwarming) die je wellicht liever niet hebt
omdat er heel veel problemen zijn met de warmtemeters en de vermoedelijk
verbruikte hoeveelheid energie (MJ):
(a)
kosten zijn nooit goed te herleiden tot de werkelijk verbruikte
energie (nauwkeurigheid meters, afhankelijkheid soort
cv-radiator enz.)
(b) kosten zijn vaak absurd, onredelijk hoog
(c) contact
met de meetinstantie of energieleverancier is meestal zinloos
(d) zeer vervelend: de prijs is gekoppeld aan de prijs van aardgas/olie, niet
de werkelijke kosten
(e) misschien wel het ernstigste: er is geen concurrentie (je bent overgeleverd
aan het energiebedrijf dat lokaal werkzaam is voor stadsverwarming).
2020-heden
Zie 1980-2019 én:
Problemen met warmtepomp (capaciteit onjuist, teveel lawaai in
huis, teveel lawaai naar buren).
Vensters zonder mogelijkheid te ventileren (ramen kunnen niet
open, geen handmatig ventilatieroosters in de ramen).
Vensters op de verdieping waarvan de te openen ramen naar buiten
open gaan in plaats van naar binnen of er zijn te weinig te open
ramen (als ze naar buiten openen kan de bewoner niet alle ramen
zelf zemen; een glazenwasser lijkt immers bijna nergens meer te
vinden).
Niet voldoende zonlicht toetreding in woning.
Te kleine voortuin (als die er al is).
Te kleine achtertuin (eventueel wel een plantsoentje achter je
tuin, maar soms wel een muur van 1 m hoogte tussen achtertuin en
plantsoen...).
Geen of veel te weinig parkeerruimte (zie ook GroenLinks)
1980-2019
Ventilatieproblemen
(mechanische
ventilatie foutief of met verslechterde capaciteit; lawaai
van de mechanische ventilatie; geen goede manier om (zelf)
ventilatie te regelen) BENG-woningen e.d.: niet
luchtdicht
Plat dak: dakbedekking van slechte kwaliteit (gescheurd bitumen
onder invloed van UV; kleine scheuren worden ook groter door
vocht (vorst))
Asbest Betonrot
(vloeren,
balkons; Kwaaitaal- Manta-, NeHoBO-vloeren e.d. tussen ca. 1965
en 1985, dus van de '60-er tot en met de '80-er jaren)
Aangetast houtwerk (houtrot, zwammen,
ongedierte als houtworm en boktor)
Aangetaste houten heipalen (grondwaterstand te laag)
Te lange loodslabben waardoor het lood
gaat scheuren (later werd geëist dat elke loodslabbe maximaal
1,5 m mag zijn)
Aansluiting muur (gevel) en dak niet sluitend (en eventueel niet
luchtdicht)
Scheurtjes bij de overgang tussen muur en plafond (haarscheuren
en krimpscheuren door reactie op binnen- dan wel buitenklimaat
van het bouwdeel; door krimpen van hout en pleisterwerk, door
kleine zettingen, door doorbuigingen van betonnen
vloerelementen) en scheurtjes bij de overgang van muur op muur
(bij prefab-bouw als de muren nog wat kunnen bewegen ten
opzichte van elkaar); over het algemeen ontstaan de scheurtjes
uitsluitend de eerste jaren
Scheurtjes in een muur boven de verdieping waar een draagmuur
verwijderd is en een balk of I-profiel is geplaatst (er is toch
wat werking in balk of I-profiel, mogelijk te laag of te dun
profiel gekozen, met als gevolg dat de vloer wat doorbuigt en
ervoor zorgt dat de muur erboven scheuren gaat vertonen
(mogelijk te vermijden van scheuren: (a) vooraf kan een
I-profiel onder spanning worden gezet zodat een tijdje na
plaatsing het profiel stabiel ligt of (b) een zwaarder, dikker
proefiel kiezen, eventueel twee U-profielen, soort halve
I-profielen, aaneen i.p.v. één I-profiel)
Scheurtjes in een muur of plafond kunnen "verholpen"
worden door het aanbrengen van wapeningsvlies in het stucwerk,
maar als dat achteraf gebeurt dan moet wel die hele muur of dat
hele plafond (weer) worden gestuct
Isolatiemateriaal foutief aangebracht in spouwmuur (geen
luchtspouw op sommige plaatsen) Dampscherm foutief
aangebracht of op foutieve plaats
Tussenwanden van gipsplaten
Mogelijk nog vurenhouten kozijnen (rot sneller, vooral bij de
verbindingen)
Woonerven met smalle straten en weinig parkeergelegenheid
Drive-in-woningen / Woonkamer op 1e verdieping
Slaapsteden
Hoogbouw
Eventueel later uitgevoerde verregaande isolatie zonder goede ventilatie
(oudere huizen zijn gebouwd om meer natuurlijke ventilatie te
hebben door kieren e.d.; naderhand isoleren kan condensatie en
schimmels op muren) Spouwmuurisolatie naderhand uitgevoerd terwijl dat eigenlijk
niet kon (te kleine spouw, veel cementbruggen, dampdichte
geglazuurde muur of muur behandeld met dampdichte verf)
Weinig parkeergelegenheid, soms in eigen voortuin, soms eind
verder op grotere algemene parkeerplaats
Nauwelijks of helemaal geen tuin (woningen aan het water met
alleen een steigertje; woningen met alleen een minimaal
terrasje, soms aan "gemeenschappelijk" grasveld)
Woning "rond" een lift
Gevelplaten die loslaten
1960-1979
Onvoldoende isolatie
(bijvoorbeeld geen
spouwmuurisolatie, slechte geluidsisolatie bij woningscheidende
muren, ongeïsoleerd houten dakbeschot, geen dubbel glas)
Foutieve isolatie
Geen duurzame bouw
Loden leidingen
Bedrading elektra verouderd
Vochtproblemen (slecht of verkeerd geïsoleerd,
optrekkend
vocht, iets boven maaiveld geen vochtremmer of ingemetselde
slabbe tegen opstijgend vocht)
Olietank mogelijk aanwezig (certificaat vereist van verwijderen of schoonmaken) Doorgestorte
betonvloeren (koudebruggen)
Asbest Betonrot
(vloeren,
balkons; Kwaaitaal- Manta-, NeHoBO-vloeren e.d. tussen ca. 1965
en 1985, dus van de '60-er tot en met de '80-er jaren)
Houten vloeren
Plat dak: dakbedekking van slechte kwaliteit (gescheurd bitumen onder invloed
van UV; kleine scheuren worden ook groter door vocht (vorst))
Aangetast houtwerk (houtrot, zwammen,
ongedierte als houtworm en boktor)
Aangetaste houten heipalen (grondwaterstand te laag)
Vurenhouten kozijnen (rot sneller, vooral bij de verbindingen)
Buitenriolering mogelijk gescheurd of verouderd
(asbestcement)
Geen centrale verwarming
Open cv-ketel (gebruikt zuurstof uit de ruimte)
Slecht voegwerk (revolutiebouw)
Scheuren in metselwerk
Schuren met abc-golfplaten
(asbestcement)
Galerijwoningen
Gevelbekleding die niet goed vastgezet is (foutieve of te weinig
lijm, geen hakende verbinding).
Weinig
parkeergelegenheid, soms in eigen voortuin, soms eind verder op
grotere algemene parkeerplaats
Muurproblemen
(geringe hechtsterkte metselspecie,
onvoldoende ankers per vierkante
meter, onvoldoende hechting spouwankers
aan buitenblad, corrosie van
spouwankers, geen horizontale of verticale dilataties,
geen metselwerkondersteuning, betonrot neusconstructies waardoor
metselwerk niet goed meer ondersteund is; vooral de buitenbladen
van metselwerk van kopgevels van hoogbouw laten nog wel eens te
wensen over, met instortingsgevaar; geen of zeer magere isolatie)
Later
uitgevoerde verregaande isolatie zonder goede ventilatie (oudere
huizen zijn gebouwd om meer natuurlijke ventilatie te hebben
door kieren e.d.; naderhand isoleren kan condensatie en
schimmels op muren)
Heteluchtverwarming; nadelen van vooral oudere versies van
heteluchtverwarming: moeilijk temperatuur te regelen in
slaapkamers e.d. omdat alle ruimten via roosters verwarmd
worden, snel warm na aanzetten verwarming maar ook snel weer
koud na uitzetten verwarming, vervangen ketel is duur, droge
lucht, lawaai van de ketel, geruis van de lucht in de kanalen en
roosters, schoonmaken roosters elke paar maanden, luchtbuizen
(laten) schoonmaken elk jaar, stof dwarrelt door de ruimte
(zeker bij inschakelen verwarming na de zomer), "verbrande
lucht" bij inschakelen verwarming na de zomer, tocht,
luchtdichtheid van woning is belangrijk en dat ontbreekt nogal
bij oudere bouw), koudeval bij ramen en bij verkeerde
installatie luchtjes uit keuken ook in slaapkamers e.d.
Flatgebouwen: geen lift (vroeger gold globaal/ongeveer "vanaf
de vijfde laag
is een lift verplicht", later werd door het Bouwbesluit een
lift verplicht bij een
bepaalde gebouwhoogte en andere eisen), verouderde liften, verouderde
centraal opgestelde verwarmingsketel (bijvoorbeeld nog op
stookolie), geen goed-isolerende begalzing, geen goede isolatie
van vloeren wanden en dak.
vóór
1960
Grenenhouten
funderingspalen met paalrot
(vooral oudere gebouwen; kenmerken van funderingsproblemen zijn
scheuren in de gevel, scheefstand en kieren tussen kozijn en
metselwerk)
Aangetast houtwerk (houtrot,
zwammen, ongedierte zoals
houtworm en boktor, zie huisboktor en houtworm (pdf Rentokil))
Aangetast voegwerk (verweerd, los)
Bedrading elektra verouderd (canvas omwikkeld)
Vochtproblemen (slecht of verkeerd geïsoleerd,
optrekkend
vocht, iets boven maaiveld geen vochtremmer of ingemetselde
slabbe tegen opstijgend vocht)
Olietank mogelijk nog aanwezig (certificaat van verwijderen of
schoonmaken)
Geen of onvoldoende isolatie (muren, vloeren, daken, ramen)
Geen spouwmuren of geen spouwmuurisolatie
Slechte geluidsisolatie bij woningscheidende muren
Ongeïsoleerd houten dakbeschot
Asbest
Houten vloeren en vloerbalken (balkkoppen
kunnen verrot zijn)
Aangetaste houten heipalen (grondwaterstand te laag)
Vurenhouten kozijnen
kunnen verrot zijn
Buitenriolering mogelijk gescheurd of verouderd
Loden waterleiding
Geen centrale verwarming
Oude dakpannen (geschilferd of gebroken; mogelijk kunnen ze niet
meer geleverd worden)
Veel kieren in de buitenschil (met als gevolg minder goede
isolatie en bijvoorbeeld muizen)
Scheuren in metselwerk
Schuren met abc-golfplaten Later uitgevoerde verregaande isolatie zonder goede ventilatie
(oudere huizen zijn gebouwd om meer natuurlijke ventilatie te
hebben door kieren e.d.; naderhand isoleren kan condensatie en
schimmels op muren)
Flatgebouwen: geen lift (tot en met de vierde laag is/was er
geen verplichting voor een lift), verouderde liften, verouderde
centraal opgestelde verwarmingsketel (bijvoorbeeld nog op
stookolie), geen goed-isolerende begalzing, geen goede isolatie
van vloeren wanden en dak.
"Verborgen
gebreken zijn gebreken die redelijkerwijs niet eerder konden worden geconstateerd."