hamsterhuren, huurkoop *)

Bij hamsterhuren huur je een woning en heb je 10 jaar lang de mogelijkheid het huis te kopen. De betaalde huurbedragen worden dan van de afgesproken koopprijs afgetrokken, met een maximum van 5 jaar huur. Op deze manier kan de huurder een fors eigen geld sparen om na verloop van tijd daadwerkelijk de woning te kopen. 
Hamsterhuren is een idee van het Vlaamse bouwbedrijf Gilen Woonprojecten, dat in een paar jaar al 50 woningen op die manier aan gezinnen verkocht (situatie 2018).

De term verklaart zich uit het hamsteren van je huurgeld om het huis waarin je woont te kunnen kopen.

Bij hamsterhuren worden twee aparte overeenkomsten opgesteld:
- een huurcontract; als de huurder vertrekt zonder aankoop, dan vervalt de koopoptie
- een aankoopoptie met daarin de vastgestelde prijs voor de aankoop van de woning en de regeling dat de huurbedragen in mindering worden gebracht op de aankoopprijs; de optie geeft het recht de woning te kopen, niet de plicht.

Het gaat hierbij vaak om nieuwe, energiezuinige woningen. De eerste jaren zijn daarom niet veel onderhoudskosten te verwachten, waardoor mogelijk nog meer gespaard kan worden.

Een voorbeeld van Gilen Woonprojecten: uitgaande van een aankoopprijs van € 250.000, een maandhuur van € 900 en daadwerkelijke aankoop na 5 jaar is een bedrag gespaard van 5*12*900 = € 54.000: ca. 20% van de aankoopprijs.

Let op: de voor- en nadelen verschillen per contract. Belangrijk is dat de bepalingen in de overeenkomsten voor zowel huurder als verhuurder duidelijk zijn.

Voordelen hamsterhuren voor de huurder:
- Een koophuis is niet voor iedereen op elk moment weggelegd en de dure huren maken sparen voor een fors bedrag aan eigen geld moeilijk. Op deze manier spaart men via de huurbetalingen voor een eigen inbreng. "Doordat ze vijf jaar huur uitsparen, kunnen de kandidaat-kopers zo'n 20 procent eigen vermogen op tafel leggen", schat initiatiefnemer Rudi Gilen. De doelgroep zal daarom waarschijnlijk bestaan uit jongeren en jonge gezinnen.
- Het huurgeld is dus een investering i.p.v. een groot verloren bedrag aan huur.
- Proefwonen over langere tijd; zowel voor de woning zelf als de locatie kan dit belangrijk zijn.
- Gebreken aan de woning zijn meestal voor rekening van de verhuurder. De eerste 5 jaar komen de meeste gebreken wel naar voren.
- Als het financieel even tegenzit, kun je de woning toch huren, en later kopen. 
- Bevalt het huis toch niet, om wat voor reden dan ook, dan ben je niet verplicht in het huis te blijven.
- De koopprijs en de huurprijs worden vooraf vastgesteld. De verhuurder kan jaarlijks de huur en de aankoopprijs indexeren (in België volgens de zogenoemde gezondheidsindex).
- Wordt de woning plotseling te klein, dan is er wellicht een andere woning te huren en kan over een soort transferbedrag worden overlegd.
- Na 10 jaar verloopt de optie en kan er niet meer gekocht worden. Na 10 jaar kan de huur van de woning simpelweg voortgezet worden (vraag: geldt dit voor alle verhuurders?).
- De vigerende huurwetgeving is volledig van toepassing.

Nadelen hamsterhuren voor de huurder:
- Koop na 5 jaar huren is minder gunstig omdat alleen de laatste 5 jaar huur van de aankoopprijs wordt afgetrokken.
- Het rentepercentage van de hypotheek die het restant van de aankoopprijs moet dekken, kan hoger zijn dan bij aanvang van de huur.
- De huurprijs is marktconform. Uitgaande van in het algemeen stijgende koopprijzen zou de huurprijs iets hoger kunnen zijn dan gebruikelijk (de huurder zal eerder de woning kopen voor de afgesproken aankoopprijs, maar de verhuurder ontvangt minder dan wat op dat moment marktconform is).
- Wanneer de financiële situatie van de huurder(s) niet voldoende is om de woning aan te kopen, kan niet van de aankoopoptie gebruik worden gemaakt.
- De huur is uiteraard niet aftrekbaar van de belastingen. (Omdat de huur als aflossing geldt en niet als rente, zou dat sowieso niet kunnen.)
- Faillissement of overname van het bedrijf van verhuurder kan mogelijk roet in het eten gooien.

Voordelen voor verhuurder en hypotheekverstrekker:
- Verhuurder kan een woning waarvoor niet onmiddellijk een koper wordt gevonden op de markt aanbieden met hamsterhuren. De continuïteit is hiermee als het ware gegarandeerd.
- Verhuurder kan ervan uit gaan dat de huurder de huurwoning goed zal onderhouden.
- Wanneer tot aankoop wordt overgaan, is deze regeling ook voor de hypotheekverstrekker gunstig omdat het hypotheekbedrag vermoedelijk een stuk lager is dan de marktwaarde.

Nadelen voor verhuurder:
- Administratie e.d. door hamsterhuren tegenover onmiddellijke inkomsten bij directe verkoop.
- Voor de verhuurder (en dus uiteindelijk natuurlijk de huurder) kan de btw een rol spelen?

Verhuurder Bellis-Immo geeft ook een voorbeeld: "Concreet : een nieuwbouw wordt u aangeboden tegen € 300.000. U kunt die huren voor bv. € 950/maand en heeft zo na 3 jaar € 34.200 huurgeld betaald. Koopt u dan na 3jaar de woning, dan wordt een deel van de huurgelden in mindering gebracht van de koopsom. De 10% eigen middelen hebt u dankzij de huurgelden bijeen gespaard." (Opmerking: hier is sprake van een deel van de huurgelden.)

Huurkoop
Hamsterhuren lijkt op huurkoop, maar is dat niet: bij huurkoop heeft de huurder de plicht de woning aan te kopen; de huurbedragen of delen ervan gelden wel als aflossingen maar de huurder is pas eigenaar van de woning, wanneer de allerlaatste huurtermijn voldaan is.

*)  Met dank aan Waals Weekblad.