erfdienstbaarheid, servituut

Een erfdienstbaarheid of servituut is een beperkt recht dat je hebt op een (onroerend) object van iemand anders. 
In België wordt met reden gesproken over een last die rust op een onroerend goed tot gebruik en nut van een ander onroerend goed.

Er zijn altijd twee partijen:
- Het erf dat is belast met de erfdienstbaarheid, heet het dienende erf (of lijdende erf), waarvan de eigenaar iets moet toestaan (dulden) aan de buur.
- Het erf dat het nut van de erfdienstbaarheid heeft, heet het heersende erf (duidelijker zou zijn: nuthebbende erf).

Het bekendste voorbeeld is het recht van overpad: als uw woning niet toegankelijk is via de openbare weg maar wel via een pad of tuin van de buurman, dan kan er een recht van overpad zijn om van uw erf (het heersende erf) naar de openbare weg te gaan over het erf van uw buren (dienende erf), en vice versa natuurlijk.

Vestigen (vastleggen) erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid wordt normaal gesproken bij een notaris vastgelegd in een akte van vestiging (dit wordt het "vestigen" of vastleggen van de akte genoemd) of in de akte van levering (bij aankoop/verkoop van een zaak). De akte wordt daarna door de notaris ingeschreven bij het Kadaster.

Lust en last (recht en plicht)
Concreet komt het er dus op neer dat een erfdienstbaarheid tot gevolg heeft: 
- Er rust een last op het lijdend erf (dienende erf); de eigenaar moet iets dulden (iets toelaten wat eigenlijk niet kan).
- Het heersend erf geniet een voordeel (heeft het nut ervan); de eigenaar "heerst" in zekere zin, en in zeer beperkte mate, over de andere eigenaar.
- De last kan ook een verplichting tot onderhoud van dat deel van het dienende erf inhouden. Normaliter houdt een erfdienstbaarheid een "dulden" is, dus de buur moet iets toegestaan worden, maar het onderhoud kan een verplichting zijn als die verplichting specifiek in de akte wordt vermeld bij de inhoud van de erfdienstbaarheid. (Zo'n verplichting iets te doen kan uitsluitend wanneer "het om een verplichting gaat tot onderhoud van de erfdienstbaarheid of tot onderhoud van gebouwen, werken of beplanting op de erfdienstbaarheid.") 
- "In de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid kan aan de eigenaar van het heersende erf de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar van het dienende erf op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de retributie - te betalen."
- Erfdienstbaarheid is een zakelijk recht, d.w.z. het recht of de plicht blijft op de zaak (het object, de woning o.d.) rusten. Bij verkoop van één van de betreffende eigendommen gaat recht dan wel plicht over naar de volgende eigenaar; dit wordt een kettingbeding genoemd. Zo kan een architect elke eigenaar en volgende eigenaar verbieden iets aan zijn ontwerp te wijzigen, bijvoorbeeld geen andere kleur voor de deuren, geen aanbouw, geen ander hek... Een dergelijke architect is waarschijnlijk een mislukte kunstenaar of licht bezwaard met een minderwaardigheidscomplex waardoor de beperkte macht op kinderlijke wijze wordt botgevierd.
- "Het is mogelijk om bij een recht van erfdienstbaarheid een nevenverplichting op te nemen. Het moet gaan om een verplichting die ten dienste staat van de uitoefening van de erfdienstbaarheid. De nevenverplichting kan bestaan uit het aanbrengen van gebouwen, werken of beplantingen. Zo kan bijvoorbeeld ten dienste van een recht van overpad worden bedongen dat een brug of een weg wordt aangelegd."
- "De bouw- en onderhoudsverplichting tot het verrichten van een actieve handeling, te weten het aanbrengen of onderhouden van een bouwwerk, kan wel bij erfdienstbaarheid worden gevestigd." "Als eigenaar van het lijdend erf mag je steeds - je bent in principe niet verplicht - werken uitvoeren die nodig zijn voor het gebruik en behoud van een erfdienstbaarheid." Deze werken gebeuren op eigen kosten en mogen normaliter niet doorberekend worden aan de eigenaar van het heersend erf. Deze zaken en onderhoud e.d. kunnen worden vastgelegd in de akte van vestiging.
- Een erfdienstbaarheid kan niet zonder meer beëindigd worden.

Inhoud van de erfdienstbaarheid
- "De inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Is een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend."
Het staat partijen dus vrij om zelf de inhoud van een erfdienstbaarheid te bepalen. De notaris dient erop toe te zien dat de tekst niet alleen juridisch en maar ook maatschappelijk correct plaatsvindt. (Wat is de bedoeling van de erfdienstbaarheid? Wordt er niet teveel gevraagd door de heersende of door de dienende partij?)
- Overigens kan de eigenaar van het dienende erf ook een ander gedeelte van het erf aanwijzen, tenzij het vermindering van genot voor de eigenaar van het heersende erf geeft.

Ontstaan erfdienstbaarheid
- Door vestiging bij een notaris: in een door de notaris opgestelde akte van vestiging van de erfdienstbaarheid of, indien er tevens een levering is (aankoop pand/perceel) in de akte van levering bij overdracht van de eigendom. Zodra er een erfdienstbaarheid is, moet deze steeds weer worden opgenomen in latere akten.
Deze erfdienstbaarheid is onmiddellijk een recht / verplichting, tenzij anders vastgelegd. Een erfdienstbaarheid die gevestigd is, staat ingeschreven bij het Kadaster.
- Door verjaring, na 10 of 20 jaar, afhankelijk van de situatie. Er moet in deze situatie wel sprake zijn van onafgebroken bezit: je maakt permanent gebruik van de situatie die je een "erfdienstbaarheid" zou kunnen noemen of het moet naar de buitenwereld duidelijk zijn dat je het mag gebruiken. 
Let op: een erfdienstbaarheid door verjaring is meestal niet ingeschreven bij het Kadaster. Dit betekent dat "de buren" de erfdienstbaarheid wel moeten kunnen bewijzen. "Een notaris kan voor u uitzoeken of u inderdaad eigenaar bent. Als de notaris er niet uit komt, kunt u ook naar de rechter. De notaris of griffier van de rechtbank kan ervoor zorgen dat uw eigendom wordt vastgelegd in de openbare registers van het Kadaster."
Let op: zonder akte is door verjaring de erfdienstbaarheid nog steeds niet gevestigd. "Bij verkoop heeft de volgende eigenaar geen recht op de erfdienstbaarheid! Een akte van verjaring is echter geen gemakkelijke akte. Er zijn vereisten en te bewijzen zaken. Vaak komen er dan advocaten aan te pas."
Verjaring na 10 jaar. Het ontstaan van erfdienstbaarheid door verjaring duurt 10 jaar bij "te goeder trouw". Dit is het geval wanneer je alle reden hebt om aan te nemen dat je van de grond gebruik mag gebruiken. "Je mag in dit geval niet weten dat je geen eigenaar van de grond bent!"
Voorbeeld: door een fout is de akte nooit ingeschreven in het Kadaster en je hebt 10 jaar lang gebruik gemaakt van de grond.
Verjaring na 20 jaar. Het ontstaan van erfdienstbaarheid door verjaring duurt 20 jaar wanneer je niet te goeder trouw bent. Dit is een nogal vreemde eend in de bijt, een soort gegroeid recht: het langdurig dulden wordt een verplichting... Dit is het geval wanneer je wist dat je de grond niet mocht gebruiken, maar je buren hebben er nooit wat van gezegd (hebben je nooit schriftelijk de toegang ontzegd).
(Ook een eenvoudig geval als een boom binnen 2 m van de erfgrens, dat volgens het burenrecht niet mag. Staat zo'n boom er al 20 jaar, dan ontstaat deze erfdienst door verjaring.)

Eindigen erfdienstbaarheid
- Door opheffing of wijziging door de rechter. De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen of wijzigen. Er moet dan sprake zijn van ernstige omstandigheden die bij het vestigen (vastleggen) van de erfdienstbaarheid niet waren te voorzien.
- De erfdienstbaarheid kan worden opgeheven of gewijzigd als er strijd is met het algemeen belang, mits de erfdienstbaarheid ten minste 20 jaar bestaat.
- De eigenaar van het dienende erf kan de rechter opheffing van een erfdienstbaarheid verzoeken als de uitoefening niet meer mogelijk is of als de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening én het niet aannemelijk is dat de uitoefening of het redelijk belang zal terugkeren. Dit komt zelden voor; in zo'n geval worden vaak advocaten ingeschakeld omdat partijen het niet met elkaar eens zijn. Overigens kan de rechter op verzoek van het heersende erf de erfdienstbaarheid herstellen, "mits deze wijziging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd".
- Door afstand te doen. De situatie is afhankelijk van wie wel/niet afstand wil doen. Wanneer de eigenaar van het heersende erf afstand doet van de erfdienstbaarheid, dan is de eigenaar van het dienende erf hieraan gebonden (verplicht mee te werken). Wanneer de eigenaar van het lijdende erf de erfdienstbaarheid wil beëindigen, dan moeten de betrokken partijen in onderling overleg treden (het is een meerzijdige rechtshandeling). 
Beëindiging vindt sowieso plaats door afstand te doen van het recht in een notariële akte.
- De eigenaar van het lijdende erf kan ook de rechten (de erfdienstbaarheid) afkopen bij de eigenaar van het heersende erf en op die manier de erfdienstbaarheid beëindigen. Ook deze afkoop, of in ieder geval de beëindiging van de erfdienstbaarheid, zal in overleg tussen de eigenaars plaatsvinden en opgenomen moeten worden in een notariële akte.
- Door vermenging. Vermenging doet zich voor als de eigenaar van het heersende erf ook eigenaar wordt van het dienende erf. (Andersom geldt hetzelfde.) "Omdat er een verandering in de eigendomssituatie is, moet de erfdienstbaarheid bij vermenging toch altijd worden vastgelegd: in deze akte van levering wordt dan de vermenging en het teniet gaan vermeld. Akten die een verandering bij een onroerend goed teweeg brengen, worden altijd ingeschreven bij het Kadaster."
- Door verjaring. Verjaring doet zich voor als de uitoefening van de erfdienstbaarheid gedurende twintig jaar onmogelijk is geweest. "De vordering tot beëindiging van deze onrechtmatige toestand is dan verjaard." Men moet wel kunnen aantonen dat dat zo is, en dat zal meestal niet eenvoudig zijn.
- Door de werking van bijzondere wetten. "De bijzondere wetten die een erfdienstbaarheid kunnen aantasten zijn onder andere de Onteigeningswet en de Wet inrichting landelijk gebied."
- De erfdienstbaarheid was in de akte voor bepaalde tijd vastgelegd, waarna de erfdienstbaarheid vervalt.

Hoe kan ik een erfdienstbaarheid controleren?
- In de akte van vestiging (erfdienstbaarheid) of in de akte van levering. De erfdienstbaarheid kan dus ook vermeld staan in de akte van levering: bij aankoop/verkoop van onroerend goed wordt door de beëdigde notaris een akte van levering (leveringsakte) opgemaakt, waarin wordt vastgelegd dat het eigendom van die woning of ander vastgoed van de ene naar de andere eigenaar overgaat. In deze akte kan ook een erfdienstbaarheid vermeld zijn.
- Bij het Kadaster is bij het object vermeld of er een erfdienstbaarheid op rust. Het Kadaster kan een Erfdienstbaarhedenonderzoek uitvoeren (hier zijn kosten aan verbonden). Let op: erfdienstbaarheden die ontstaan zijn door verjaring zijn meestal niet bekend bij het Kadaster. Het Kadaster kan voor het Erfdienstbaarhedenonderzoek voor getypte akten niet verder teruggaan dan tot 1 april 1950 (de datum dat gestart werd met getypte akten) en voor andere akten tot 1 oktober 1838 (de ontstaansdatum van de openbare registers).

Soorten erfdienstbaarheden in België
- Wettelijke erfdienstbaarheden. In België zijn dit erfdienstbaarheden die door de wet worden opgelegd zijn, bijvoorbeeld de gemeenschappelijke muur van twee woningen (gemene muur).
- Natuurlijke erfdienstbaarheden. In België zijn dit erfdienstbaarheden die ontstaan uit de natuurlijke ligging van een perceel, bijvoorbeeld een recht van afvloeiing, afsluiting en afpaling van aan elkaar grenzende eigendommen.
- Conventionele erfdienstbaarheden. In België zijn dit erfdienstbaarheden die door mensen onderling worden overeengekomen, bijvoorbeeld het recht van overpad of recht van doorgang.

Voorbeelden erfdienstbaarheden
- Recht van overpad of (in België) recht van toegang (u mag over het pad van de buur naar uw woning; u mag over de oprit van uw buur naar uw eigen perceel), soms recht van weg genoemd
- Recht van overbouw (het recht om een gedeelte van een bouwwerk of leidingen op het eigendom van een buurman te bouwen; het dulden van verankeringen van balken, balkons die overhangen e.d.)
- Recht van goot, ofwel van lozen hemelwater (via afvoer van buren of eventueel via de ozendrop), een onderdeel van het rechts van om nutsvoorziening (deels) onder of over de grond van de buren te laten lopen (elektra, riool, wateraanvoer, telefoon/ICT-kabel); nutsbedrijven kunnen eisen dat de strook grond onbebouwd en onbeplant blijft
- Recht op vrij uitzicht (bijvoorbeeld het niet hoger bouwen dan drie etages er tegenover)
- Recht op een boom bij de erfgrens
- Recht op wind (bij een molen)
- Recht op vrij schootsveld (in oorlogstijd; in vredestijd alleen tijdelijke bebouwing toegestaan). 

Aandachtspunten
- Aanpassingen dienend erf t.b.v. erfdienstbaarheid
"De eigenaar van het heersende erf is bevoegd om op zijn kosten op het dienende erf alles te verrichten wat voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid noodzakelijk is. (...) Hij is verplicht het door hem op het dienende erf aangebrachte te onderhouden, voor zover dit in het belang van het dienende erf nodig is." In de akte van vestiging of de akte van levering kan hiervan worden afgeweken.
- Meer eigenaren
"Behoort het heersende of het dienende erf toe aan twee of meer personen, hetzij als deelgenoten, hetzij als eigenaars van verschillende gedeelten daarvan, dan zijn zij hoofdelijk verbonden tot nakoming van de uit de erfdienstbaarheid voortvloeiende geldelijke verplichtingen die tijdens hun recht opeisbaar worden, voor zover deze niet over hun rechten zijn verdeeld."
- Verschil tussen een erfdienstbaarheid en een schriftelijke of mondelinge overeenkomst
Soms wordt er geen erfdienstbaarheid vastgelegd bij de notaris, maar wordt wel een overeenkomst getekend of wordt e.e.a. mondeling afgesproken. Echter, het voordeel van het vastleggen van een erfdienstbaarheid boven het simpelweg sluiten van een overeenkomst is dat de erfdienstbaarheid óók geldt voor alle volgende eigenaren van de betreffende percelen (de zogenoemde rechtsopvolgers), terwijl dat met de overeenkomst niet zo is. De overeenkomst geldt uitsluitend tussen de partijen die de overeenkomst hebben gesloten en niet voor anderen, dus ook niet voor een volgenden koper van het pand.
- Zeer oude erfdienstbaarheden
Bij zeer oude erfdienstbaarheden kan het wel eens misgaan; die erfdienstbaarheid is dan niet in de akte van levering "doorgelegd". Er kan overigens altijd een erdienstbaarhedenonderzoek bij eht Kadaster worden aangevraagd (daar zijn kosten aan verbonden).
- Wetsartikelen
In Nederland is een en ander geregeld in Titel 6 van Boek 5 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek (vanaf Artikel 70). In deze wet staat: "Een erfdienstbaarheid is een last, waarmede een onroerende zaak - het dienende erf - ten behoeve van een andere onroerende zaak - het heersende erf - is bezwaard."
In België geldt dat "erfdienstbaarheden worden geregeld in het Burgerlijk Wetboek (artikel 637-710bis BW) en in het Veldwetboek (Veldw.)".

Documentatie
- Burgerlijk Wetboek Boek 5, Zakelijke rechten

De term retributie is afkomstig van het Franse rétribution (iets in ruil voor een dienst, meestal geld) en daar ontleend aan het Latijnse retributio (beloning, reactie, ontslag).

voordeurloze huizen (let op de brievenbussen); recht van overpad aan achterzijde, koningshof 4, 6, 8, 10 in pijnacker (foto joostdevree):

Met dank aan o.m. Nouwen Notarissen, DAS Rechtsbijstand, Kadaster, Advocaten.nl. 

Zie ook bij hypotheekbegrippen.

Eng. easement, servitude
Du. die Nutzungsrechte, die Gebrauchsrechte, die Grunddienstbarkeit; recht van overpad is das Durchfahrtsrecht; recht van uitzicht/bouwhoogte/licht is die Aussichtsgerechtigkeit
Fr. servitude