home

discl. / , lid NVJ

A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z

advertenties:


(collectief) particulier opdrachtgeverschap

 

particulier opdrachtgeverschap, collectief particulier opdrachtgeverschap

Ook: zelfbouw; soms: eigenbouw. "Van particulier opdrachtgeverschap (PO) is sprake wanneer een particulier zelf de grond kan kopen of in erfpacht kan krijgen en daarna zelf kan bepalen met welke partijen de woning wordt gerealiseerd. 
Bij het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) verwerft een groep particulieren een bouwlocatie en ontwikkelt en realiseert gezamenlijk in eigen beheer met zelf gekozen partners zonder winstoogmerk een bouwproject." Bij (collectief) particulier opdrachtgeverschap hebben de toekomstige bewoners/eigenaars veel vrijheid in het ontwerp van hun woning. De zakelijke vorm van het CPO is een vereniging of stichting. Het gaat uiteraard meestal om woningbouwprojecten. 

Voordeel van de traditionele projectontwikkeling is dat er lage ontwerp- en bouwkosten zijn omdat als het ware "in serie" wordt gebouwd. Omdat deze vorm van woningbouw nu vrijwel tot stilstand is gekomen (2012), lijken er meer mogelijkheden te zijn voor particulier opdrachtgeverschap. Een andere optie is een combinatie te maken van maatwerk en massaproductie zoals bijvoorbeeld in de kledingbranche: aan de hand van de maat heeft men de keuze uit enorm veel aanbieders. De particuliere opdrachtgever in de bouw moet dus op veel vlakken kunnen kiezen uit een aantal mogelijkheden, wat betreft grootte van het kavel, ontwerp en invulling. Voor een correcte koppeling van allerlei bouwcomponenten moeten deze voldoen aan nauw omschreven eenheidsmaten en interfaces. Het resultaat is geen eenheidsworst maar een veelheid aan vormen en invullingen. (Met dank aan Bart Goldhoorn, "Confectiewoningbouw voor individueel gebruik" in Architectuur Lokaal 2012 nr 88, en Hennes de Ridder, "Legolisering van de bouw".)

Aspecten rond particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw en redenen waarom het voor de gemiddelde burger moeilijk was (en is) zelf een huis te laten bouwen, zelfs als groep particulieren:
- Uiteraard is het in uitzonderlijke gevallen mogelijk gebleven zelf je huis te (laten) bouwen, maar dat was eigenlijk alleen mogelijk voor de rijkeren of mensen met veel tijd. 
- Met de Woningwet van 1901 is het bouwen van woningen vooral een taak van de overheid geworden. Vr die tijd waren het vrijwel uitsluitend particulieren die voor het uitbreiden van het woningaanbod zorgden, maar voor het volk waren die woningen niet zo prettig (denk aan de revolutiebouw). Voordeel van de Woningwet was dat de gezondheid van de bewoners een rol ging spelen. 
- Ook de woningnood heeft er, vooral na de Tweede Wereldoorlog, aan bijgedragen dat het voor de gemiddelde burger bijna niet mogelijk was een huis zelfstandig te (laten) bouwen. Alle aandacht was gericht op veel bouwen-bouwen-bouwen en daar pasten natuurlijk geen opdrachtgevers met kleine bouwkavels bij. 
- Je moet veel eigen geld hebben om een huis te kunnen laten bouwen. Banken zijn, zeker in economisch wat mindere tijden, niet zo bereidwillig geld te verstrekken als het geen standaardproject betreft. 
- De overheid wilde geen kleinere kavels voor woningbouw bestemmen, met uitzondering van een verloren stukje plantsoen dat toch wat geld in het laadje bracht. De vrees voor wanorde speelde mee: de gemeente had nog steeds de eenvormige hoogbouw en woonblokken in gedachte.
- De gemeente is gewend met bekende projectontwikkelaars te onderhandelen. Een groot aantal kleine opdrachtgevers past niet in dat wereldje. 
- Voor de overheid is het grote voordeel van collectief particulier opdrachtgeverschap dat de gemeente niet met een grote hoeveelheid afzonderlijke opdrachtgevers heeft te maken, maar met n vereniging of stichting die de professionals heeft ingehuurd.
- De overheid wil haar politieke speerpunten doordrukken (vastgestelde bestemmingsplannen, meer waterpartijen, minder parkeerplaatsen, smalle straten, weinig toegangswegen). Leden van een CPO kunnen daar wel eens genuanceerder over denken, met meer oog voor hun toekomstige buurt waar zij het beste van willen maken.
- Vooral de grondprijs speelt een belangrijke rol. Een hoge grondprijs maakt het alleen mogelijk een aardig kavel aan te schaffen als je met meer eigenaars/bewoners bent.
Door de bijna ongebreidelde stijging van de grondprijzen is het haast onmogelijk zelfs een klein bouwkavel te verwerven. In een dorp in de Randstad is 1000 euro/m2 blijkbaar geen uitzondering (prijspeil 2010). De grondprijs kan opgestuwd worden door de gewenste hoge inkomsten van gemeenten en projectontwikkelaars, de lage hypotheekrente en de economische welvaart maar ook door bijvoorbeeld de drogreden dat er meer waterberging moet zijn waardoor er minder bouwbaar gebied resteert en dat gebied per m2 uiteraard duurder wordt. 
- Veel burgers zijn al lange tijd ontevreden over de woningen die aangeboden worden. De arrogantie van overheid en architecten die resulteerde in woonkazernes, hoogbouw, eenvormige rijen eengezinswoningen en knullige woonerven heeft pas rond 2000 gezorgd voor tegenacties van architecten en particulieren. Het collectief particulier opdrachtgeverschap is een uitvloeisel van de verandering van denken of heeft wellicht daarvan juist aan de wieg gestaan. 
- De inspraak van toekomstige bewoners bij het bouwen van woningen was altijd zeer gering. Het collectief particulier opdrachtgeverschap kan dit weer in proportie brengen.
- De overheid heeft met de omgevingsvergunning en het Omgevingsloket Online de grote hoeveelheid benodigde vergunningen met betrekking tot bouwen gelukkig aanzienlijk verkleind. 
- Soms is sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap omdat de toekomstige bewoners extra energiezuinig willen bouwen (bv. passiefhuizen of kaswoning), wat niet zo snel gebouwd wordt door de overheid.
- Het ministerie (het toenmalige VROM) heeft al in 2001 aangegeven in de nota Wonen het particulier opdrachtgeverschap te ondersteunen (samenvatting van de nota en de nota Wonen zelf). Later werd door dat ministerie de wens aangegeven een derde van de nieuwbouwproductie te laten realiseren door particulier opdrachtgeverschap. Dus wat betreft de landelijke overheid zijn duidelijk op de goede weg. 
- O.m. de provincie Noord-Brabant heeft een Stimuleringsregeling collectief particulier opdrachtgeverschap, waarbij de kosten uit het voortraject in aanmerking komen voor subsidie. In o.m. de gemeenten Almere, Apeldoorn en Leiden zijn initiatieven ontplooid met collectief particulier opdrachtgeverschap.
- Let op: bij grotere projecten kan het wel eens gebeuren dat bepaalde delen van het project anders worden uitgevoerd dan in eerste instantie gepland is. Bij het zelfbouwproject Erasmushove in Den Haag (2014) zijn door de gemeente Den Haag toch projectontwikkelaars aangetrokken en moest de koper een contract ondertekenen met geen andere ontwikkelaar in zee te gaan, op straffe van 10.000 euro... Ook werd bij Erasmushove plotseling een gebouw gepland met 73 appartementen, terwijl in de oorspronkelijke documenten sprake was van "een woongroep voor n of meerdere woongebouwen"... Het blijft soms toch weer rommelen bij gemeenten en projectontwikkelaars.

Het economisch dal vanaf 2009 kan een grote verandering geven in het denken over bouwen en wonen (vooral wat betreft grondprijzen, winsten, gebrek aan orders bij architecten en aannemers, manieren van bouwen) en tevens de aanjager kunnen zijn van het collectief particulier opdrachtgeverschap.

"Steeds meer gemeenten hebben in hun woonvisie een paragraaf over CPO opgenomen en de CPO-projecten schieten inmiddels als paddenstoelen uit de grond. Kleine gemeenten zien CPO sinds kort massaal als een ideaal instrument om starters en senioren een serieuze kans op passende woonruimte in hun eigen gemeente te bieden."

"Ingegeven door de wensen van de consument, zet Stichting Initiatieven Realisatie 55+ Woningbouw, zich al sinds 1990 jaar in om op een consumentgestuurde wijze woningen te realiseren. Kern van deze organisatie zijn (groepen) medioren en senioren die zelf invloed willen uitoefenen en verantwoordelijkheid willen nemen bij de ontwikkeling van hun toekomstige woning. Bij de realisatie van hun woonwensen kan de doelgroep gebruik maken van een bestaand Programma van Eisen. Een dynamisch programma dat door de aanstaande gebruiker zelf is ontwikkeld en voortdurend door de bewoners wordt aangescherpt."

Veel info over (collectief) particulier opdrachtgeverschap is vermeld bij Bouwen In Eigen Beheer (BIEB).

Informatie (bron o.m. het ministerie) is aan te vragen via de sites van:

- Informatiecentrum Eigen Bouw (ICEB)

- Bond van Nederlandse Architecten (BNA)

- Bouwcentrum

- Steenvlinder (zelfbouw; "De mooiste woning maak je zelf")

- Bouwen In Eigen Beheer

- Bouwkavels

- Particulier Opdrachtgeverschap

- Tweekap (Samen Bouwen, ook voor bv. rijwoningen)

- Vereniging Eigen Huis (VEH)

- Woonmatch (geen particulier opdrachtgeverschap, wel vele opties mogelijk)


Documentatie

- Handboek particulier opdrachtgeverschap voor (bijna) ieder inkomen (in opdracht van Gemeente Almere)


Met dank aan o.m. Particulieropdrachtgeverschap (aangehaalde teksten) en SIR55.

Zie ook open bouwen.
Verg. SAR.

Eng. particulier opdrachtgeverschap is private commissioning 
Eng. collectief particulier opdrachtgeverschap is joint private commissioning?, collective private commissioning?