Bij
optoppen wordt een bestaand gebouw verhoogd met een bouwlaag en in een
enkel geval met meer bouwlagen. Of het gebouw kan worden opgetopt, met
welke materialen en met hoeveel bouwlagen is afhankelijk van de
draagkracht van het bestaande gebouw. Steeds is een gedegen onderzoek
noodzakelijk of de bestaande fundering en bouw de extra massa kan
dragen (draagvermogen, stabiliteit). Met optoppen kan met lichte constructies vaak snel een extra
verdieping gebouwd worden waarbij ook architectuur
een grote rol kan spelen om de uitstraling van het gebouw te
vergroten.
De
redenen om op te toppen zijn divers, waarbij uiteraard combinaties
mogelijk zijn:
- vaak worden woningen met maar één verdieping (twee bouwlagen),
vooral die met een plat dak, voorzien van een hele of halve extra
woonlaag om meer ruimte te scheppen, waardoor bv. niet verhuisd
hoeft te worden
- grote flatgebouwen of andere hogere gebouwen kunnen voor optoppen in
aanmerking komen waardoor bv. redelijk eenvoudig meer woningen en
kantoorruimgte per
oppervlakte gerealiseerd worden; dit is een voorbeeld van het zgn.
"inbreiden", analoog aan uitbreiden maar nu met de bestaande
bebouwing zodat de laatste snippers groen in de stedelijke omgeving
gehandhaafd blijven
- ook de specifieke studentenwoningen of tijdelijke kantoren (spacebox
e.d.) worden vaak in meer woonlagen uitgevoerd en kunnen, tot op zeker
hoogte, naar behoefte worden opgetopt met eenzelfde soort woonlaag
- soms is het doel van optoppen het bestaande gebouw een betere
uitstraling, een beter aanzien, te geven bv. door het een architectonisch bijzondere extra
verdieping te geven
- de keuze tussen renovatie en
sloop kan doorslaan naar
renovatie als het bestaande gebouw opgewaardeerd wordt door een extra
verdieping, het aanbrengen liften, een nieuwe ingangspartij e.d.; het doel
van optoppen is hier tweeledig:
meer ruimte en een betere uitstraling
- door flatgebouwen met lagere huur of koopwoningen op te toppen met
bv. riante penthouses
kan er meer woningdifferentiatie ontstaan, dwz. duurdere bouw
bij goedkopere; het idee om een wijk op te waarderen met duurdere
woningen lukt echter niet altijd.
Optoppen zal meestal plaatsvinden met lichte constructies, bv. staalframebouw
of houtachtige materialen.
meer ruimte
meer bebouwing
per oppervlakte
meer ruimte en
betere uitstraling
meer woningdifferentiatie
en betere uitstraling
lelijk
kan het ook worden
Naast de de nuttige en technische aspecten is speciaal voor het optoppen van grotere
woongebouwen nog van belang:
- de extra verdieping is nieuwbouw dus het gehele gebouw zal de
verwachte levensduur van de nieuwbouw "aan" moeten kunnen;
om de levensduur van het bestaande gebouw te verlengen zijn vaak verbeteringen
nodig (denk echter ook aan een huurverhoging voor de bestaande
bewoners agv. renovatie met het plaatsen van liften e.d.)
- er moeten voldoende parkeerplaatsen zijn of komen ivm. de aanwas van
bewoners (parkeren is toch al moeilijk in stad en nieuwbouwwijken)
- welke complexen worden wel en welke niet opgetopt (wijkvisie en
andere plannen van de
gemeente)
- optoppen kan, afhankelijk van de wijze van uitvoeren, wellicht een
rommelige aanblik geven, maar door het verschil in hoogte en het andere
uiterlijk wordt de wijk levendiger
- eisen van brandveiligheid e.d. mogen niet uit het oog worden
verloren
- een haalbaarheidsstudie of ontwerpstudie is vaak noodzakelijk om de technische
en financiële consequenties duidelijk te maken en om draagvlak onder
de bewoners te peilen of te verkrijgen
- waarom de optoppingen bijna altijd zeer verschillend gekleurd moeten
zijn van het bestaande gebouw is niet duidelijk, soms komt het
iets te geforceerd over.
optoppen met een extra bouwlaag en toch zon in de tuin houden (gemeente
den haag; klik voor groter):
