"Herbestemming is het hergebruiken van een gebouw door er een nieuwe functie aan te geven".
Vaak is door leegstand de oorspronkelijke gebruiksfunctie niet meer van toepassing is en
veroorzaakt (langdurige) leegstand verval en verloedering. Zo'n gebouw komt
meestal voor
herbestemming is aanmerking als het een architectonisch of cultuurhistorisch bijzonder object is
of een monument of omdat het zich leent voor hergebruik.
Vaak zijn het kantoren, fabrieken, pakhuizen, kerken, watertorens, bibliotheken,
stadhuizen, boerderijen, loodsen, kazernes en zelfs bunkers die herbestemd worden tot appartementen,
winkels, seniorenwoningen, hotels, zorgcentra, kleinschalige studio's voor startende ondernemers (young
potentials) e.d. Grotere herbestemde gebouwen hebben veelal een combinatie van nieuwe
functies (winkels, horeca, appartementen).
Herbestemming past in een duurzaam gebruik van gebouwen en draagt, door het
opheffen van de leegstand en verloedering, bij aan leefbare wijken. Een beetje
een hype, maar ook herbestemming kan bijdragen aan het
"binnenstedelijk wonen". Anke van Geijn typeert het in haar thesis
Herbestemming op deze puntige manier: "Herbestemming is een middel tegen vernietiging maar ook een kruispunt van
wegen; het karakter van het oude en het comfort van het nieuwe komen samen en slaan een nieuwe weg in."
Vooral veel kantoorgebouwen staan leeg, miljoenen vierkante meters.
In Engeland zijn de zgn. barn-conversions populair: stenen schuren waar
gerieflijke woonruimten van worden gemaakt.
Aspecten die zich bij herbestemming kunnen voordoen
- Het bestemmingsplan van de
gemeente zal aangepast moeten worden. Overigens, de gemeenteraad kan aan een
gebied een "gemengde bestemming" geven en kan ook een bepaald gebied
"welstandsvrij" verklaren.
- Bij leegstand van kantoren treedt vaak het domino-effect op (steeds meer
kantoorpanden in een bepaald gebied komen leeg te staan) wat voor de gemeente
een drijfveer kan zijn herbestemming niet alleen te accepteren maar er
daadwerkelijk aan mee te werken of zelfs te initiëren.
- De eigenaren van vooral kantoren zijn minder snel bereid mee te werken aan
herbestemming omdat het verlies op de verhuur van kantoren verrekend mag worden
met de winst op andere kantoren. Zo betaalt de belastingbetaler mee voor
onnodige leegstand.
- Voor niet-monumenten lijkt sloop en opnieuw ontwikkelen van het gebied de
eerste optie van projectontwikkelaars.
Nieuwbouw past beter in de strategie en praktijk van projectontwikkelaars.
Gebouwen die jonger zijn dan 50 jaar kunnen geen gemeentelijk monument worden,
dus voor de jongere gebouwen zal herbestemming niet snel een reële optie zijn.
- Technische aspecten zijn o.m.: fundering/constructie/skelet is onvoldoende,
het gebouw is niet of onvoldoende geïsoleerd, de raampartijen zijn ongeschikt
(kerken, donker), er is een te groot vloeroppervlak (fabrieken), er zijn te hoge
verdiepingen (kerken, fabrieken), de infrastructuur voor gas/elektra/water/internet ontbreekt, de
netto benutting is juist te klein of slecht bereikbaar (watertorens),
bodemonderzoek wijst vervuiling aan (fabrieken).
- De kosten voor de transformatie zijn vaak hoog vanwege de technische
problemen om de herbestemming mogelijk te maken. Vaak is subsidie
onvermijdelijk. Subsidie kan in allerlei vormen worden toegekend (omdat anders
het gebouw verloren gaat), denk aan lagere grondkosten, symbolisch bedrag
aankoop e.d.
- Voor herbestemming kan een analyse van de functiemogelijkheden
(gebruiksmogelijkheden) worden opgesteld, wat extra kosten geeft maar ook een
wat meer doordachte en solide basis kan zijn voor de specifieke herbestemming.
- Herbestemming van omvangrijke gebouwen resulteert vaak in een multifunctionele
accommodatie, bijvoorbeeld winkels en appartementen, een huisartsenpraktijk,
centrum voor fysiotherapie, schoollokalen, gymzaal, buitenschoolse opvang,
bibliotheek, theaterzaaltje, restaurant, seniorenwoningen, kleinschalige studio's.
- Het exterieur van monumenten of andere cultuurhistorisch belangrijke gebouwen
mag niet zo maar worden aangepast, maar soms mag ook het interieur geen schade
ondervinden. Dit houdt in dat er een soort doos-in-een-doos-constructie gemaakt
moet worden om de nieuwe functie mogelijk te maken.
- Vaak wordt gedacht dat de nieuwbouweisen voor woningbouw van toepassing zijn,
maar voor een groot deel van de bepalingen gelden de regels voor bestaande bouw.
- Wie neemt het initiatief tot herbestemming van een gebouw? Ofwel: is het
netwerk van de initiatiefnemer voldoende voor een goed draagvlak voor de
herbestemming (publiciteit, medewerking van de gemeente, mogelijke kopers e.d.).
Wanneer men kennis heeft van de historie van een gebouw en de cultuurhistorische
waarde, is acceptatie van herbestemming naderbij. Vaak geeft een prijsvraag voor
de herbestemming al aardige publiciteit...
- Er kan ook sprake zijn van tijdelijk hergebruik (anti-leegstand, anti-kraak,
voor bv. jongeren of studenten) met in het achterhoofd op termijn permanente
herbestemming mogelijk te maken.
- Voor de nieuwe bewoners biedt de herbestemming een bijzondere, vaak
aantrekkelijke huisvesting (hoge plafonds, mooie kerkramen, imposante entree
e.d.).
Met dank aan de Provincie Utrecht
en Cultureel Erfgoed.
Zie ook bouwhistorie, krimp.
Eng. a new use/function, conversion, finding a new use,
redesignation (for other uses); herbestemming van een gebied is
rezoning; een herbestemming krijgen is to be given a new function/use,
to be converted; voorgenomen herbestemming is intended conversion
