home

discl. / ©, lid NVJ

A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z


herbestemming

 

Advertentie:

herbestemming

"Herbestemming is het hergebruiken van een gebouw door er een nieuwe functie aan te geven". Vaak is door leegstand de oorspronkelijke gebruiksfunctie niet meer van toepassing is en veroorzaakt (langdurige) leegstand verval en verloedering. Zo'n gebouw komt meestal voor herbestemming is aanmerking als het een architectonisch of cultuurhistorisch bijzonder object is of een monument of omdat het zich leent voor hergebruik.
Vaak zijn het kantoren, fabrieken, pakhuizen, kerken, watertorens, bibliotheken, stadhuizen, boerderijen, loodsen, kazernes en zelfs bunkers die herbestemd worden tot appartementen, winkels, seniorenwoningen, hotels, zorgcentra, scholen, kinderdagverblijven, kleinschalige studio's voor startende ondernemers (young potentials) e.d. Vooral veel kantoorgebouwen staan leeg, miljoenen vierkante meters.
Grotere herbestemde gebouwen hebben veelal een combinatie van nieuwe functies (bijvoorbeeld winkels, horeca, appartementen). Bij industrieel erfgoed signaleert BOEi dat er een meer improviserende aanpak is om tot herbestemming te komen: een industrieel complex wordt in fasen opgeknapt en herbestemd, waarbij tijdens het proces huurders worden gezocht. Soms wordt casco gerestaureerd, wat minder kost en voor sommige kopers of huurders aantrekkelijk is.

Bij een herbestemmingsopdracht is het vaak de vraag wat behouden blijft en wat getransformeerd wordt (aanpassing, sloop, nieuwbouw) om  aan de opdracht te voldoen om een hopelijk toekomstbestendig gebouw te scheppen.
De term herbestemming is door sommigen opgevat als uitsluitend "nieuwe functie", waardoor de (wellicht tť) algemene term transformatie ingang vond als synoniem voor herbestemming. 
Herbestemming of transformatie = (gedeeltelijk) behoud + (meestal) functieverandering + eventueel (gedeeltelijke) sloop + eventueel (gedeeltelijk) nieuwbouw.

Herbestemming heeft vaak te maken met "erfgoed". StrategieŽn met betrekking tot het erfgoed hebben niet uitsluitend te maken met hergebruik van erfgoed, maar ook met het gebruik of de beleving ervan (een bijzonder dorpsgezicht, lanen in een oud park, een bijzondere kuststrook e.d.). 
Vier strategieŽn om het nut van erfgoed naar voren te brengen ("Werven en verbinden, krimp en erfgoed in Europa", van Cultureel Erfgoed):
- als uithangbord om toeristen en nieuwe bewoners te trekken
- als voedingsbodem om startups en andere pioniers aan te trekken
- als totempaal om bewoners houvast en identiteit te geven
- als ontmoetingsplaats om bewoners met elkaar te verbinden.

Ook door het Nieuwe Werken is het vaker mogelijk een oud gebouw zů te verbouwen dat het plaats biedt aan werkers van vaak diverse pluimage: het gebouw biedt de mogelijkheid kennis te delen en samen te werken wat inspirerend kan werken en innovaties kan bevorderen. 

Sinds de crisistijd vanaf 2008, de veelheid aan leegstaande gebouwen en het gebrek aan investeringen en subsidies is tijdelijke herbestemming gebruikelijk geworden, terwijl men wel vaak blijft zoeken naar een meer permanente invulling.
Naast het belang van het fysieke erfgoed zelf is er meer aandacht voor de potentie van het gebouw: wat kunnen we ermee doen? ("van last tot lust", met dank aan Frank Strolenberg van Cultureel Erfgoed).

Een aardige quote van Ivo Weyel (NRC, 3 augustus 2013) over herbestemming naar een hotelfunctie:
"Hotel zoekt woonruimte. Niet al te kieskeurig. Mag van alles zijn: uitgewoonde fabriek, failliete bank, verlaten kantoorpand, leeggelopen klooster of kerk, watertoren, gevangenis, bibliotheek. Hotels zijn heremietkreeften geworden die zich in zowat elk onderkomen thuis voelen."

Herbestemming past in een duurzaam gebruik van gebouwen en draagt, door het opheffen van de leegstand en verloedering, bij aan leefbare wijken. Een beetje een hype, maar ook herbestemming kan bijdragen aan het "binnenstedelijk wonen". Anke van Geijn typeert het in haar thesis "Herbestemming, Theorie vs Praktijk" op deze puntige manier: "Herbestemming is een middel tegen vernietiging maar ook een kruispunt van wegen; het karakter van het oude en het comfort van het nieuwe komen samen en slaan een nieuwe weg in."
Herbestemmen is eigenlijk ook een natuurlijk proces waarbij (een deel van) het oude gebouw een randvoorwaarde is voor het herbestemde gebouw: "Als je ervan uitgaat dat de context steeds verandert, dan lijkt wat gisteren nog goed functioneerde vandaag een misbaksel." (Vincent Gruis in ArchitectuurNL 5/2012 in een artikel over "Omdenken, van creatie naar re-creatie, inspiratie ontlenen aan de randvoorwaarden die de bestaande omgeving dicteert")
Over de herbestemming van de Melkfabriek in Hilversum: "Zo'n gebouw vraagt om een bescheiden opstelling. Je moet in de huid van de oorspronkelijke architect kruipen en kijken hoe hij tot dit ontwerp is gekomen." (Architecte Trude de Vroomen in Bouwwereld 2014-01)
In Engeland zijn de zogenoemde barn-conversions populair: stenen schuren waar gerieflijke woonruimten van worden gemaakt.
(Om een winkel voor tijdelijke leegstand toch aantrekkelijk te houden voor de omgeving, kunnen grote 3D-stickers worden aangebracht als window-dressing waardoor ook eventuele huurders een indruk hebben van hoe de winkel er in het werkelijke gebruik, niet in de vorm van leegstand, uitziet.)

Aspecten die zich bij herbestemming kunnen voordoen
- Het bestemmingsplan van de gemeente zal aangepast moeten worden. Overigens, de gemeenteraad kan aan een gebied een "gemengde bestemming" geven en kan ook een bepaald gebied "welstandsvrij" verklaren.
- Bij herbestemming is het belangrijk te weten wat de behoefte van de omgeving is. Pas wanneer die behoefte bekend is (woningen, appartementen, winkels, huisartsenpraktijk, kleine kantoren e.d.), is herbestemmen zinvol.
- Communicatie tussen de diverse belanghebbenden is belangrijk. De taal die gemeenten, beleidsadviseurs, ontwikkelaars, bouwhistorici, potentiŽle gebruikers en anderen spreken, wordt niet altijd door de andere partijen begrepen of op een eigen manier "vertaald". Concrete taal, niet zo wollig en eventueel met een begrippenlijst, is vaak het duidelijkst voor alle belanghebbenden.
- Door alle aspecten is herbestemming duidelijk een creatieve uitdaging
- Vooral de financiŽn spelen een belangrijke rol: wanneer er geen duidelijk geldelijk belang is, komt de herbestemming meestal niet verder dan de initiŽle plannen. "Zeer gedetailleerde exploitatieberekeningen kunnen veel onzekerheid wegnemen, omdat allerlei posten onvoorzien komen te vervallen." (Paul Meurs in Cobouw Special Renovatie & Transformatie, 24 mei 2017)
- Bij leegstand van kantoren treedt vaak het domino-effect op (steeds meer kantoorpanden in een bepaald gebied komen leeg te staan) wat voor de gemeente een drijfveer kan zijn herbestemming niet alleen te accepteren maar er daadwerkelijk aan mee te werken of zelfs te initiŽren.
- De eigenaren van vooral kantoren zijn minder snel bereid mee te werken aan herbestemming omdat het verlies op de verhuur van kantoren verrekend mag worden met de winst op andere kantoren. Zo betaalt de belastingbetaler mee voor onnodige leegstand.
- Herbestemmen van kantoren of bedrijven op een bedrijventerrein naar appartementen of woningen kan lastig zijn omdat veel bedrijventerrein slecht met het openbaar ervoer bereikbaar zijn, er nauwelijks winkels zijn en parkeergelegenheid ook vaak onvoldoende is. Verder eist een woongebouw bijvoorbeeld een betere thermische schil dan een kantoorgebouw, zijn meer faciliteiten nodig voor privť-verwarming e.d. (per appartement) en geven balkons niet alleen een waardevermeerdering maar ook een betere uitstraling van het gebouw.
- Voor niet-monumenten lijkt sloop en opnieuw ontwikkelen van het gebied de eerste optie van projectontwikkelaars. Nieuwbouw past beter in de strategie en praktijk van projectontwikkelaars. Gebouwen die jonger zijn dan 50 jaar kunnen geen gemeentelijk monument worden, dus voor de jongere gebouwen zal herbestemming niet snel een reŽle optie zijn.
- Technische aspecten zijn o.m.: fundering/constructie/skelet is onvoldoende, het gebouw is niet of onvoldoende geÔsoleerd, de raampartijen zijn ongeschikt (kerken, donker), er is een te groot vloeroppervlak (fabrieken, postkantoren, bankgebouwen), er zijn te hoge verdiepingen (kerken, fabrieken), de infrastructuur voor gas/elektra/water/internet ontbreekt, de netto benutting is juist te klein of slecht bereikbaar (watertorens), bodemonderzoek wijst vervuiling aan (fabrieken).
- De kosten voor de transformatie zijn vaak hoog vanwege de technische problemen om de herbestemming mogelijk te maken. Vaak is subsidie onvermijdelijk. Subsidie kan in allerlei vormen worden toegekend (omdat anders het gebouw verloren gaat), denk aan lagere grondkosten, symbolisch bedrag aankoop e.d.
- Voor herbestemming kan een analyse van de functiemogelijkheden (gebruiksmogelijkheden) worden opgesteld, wat extra kosten geeft maar ook een wat meer doordachte en solide basis kan zijn voor de specifieke herbestemming.
- Herbestemming van omvangrijke gebouwen resulteert vaak in een multifunctionele accommodatie, bijvoorbeeld winkels en appartementen, een huisartsenpraktijk, centrum voor fysiotherapie, schoollokalen, gymzaal, buitenschoolse opvang, bibliotheek, theaterzaaltje, restaurant, seniorenwoningen, kleinschalige studio's. 
- Het exterieur van monumenten of andere cultuurhistorisch belangrijke gebouwen mag niet zo maar worden aangepast, maar soms mag ook het interieur geen schade ondervinden. Dit houdt in dat de verbouwing reversibel moet zijn. Dta kan door een soort doos-in-een-doos-constructie te maken om de nieuwe functie mogelijk te maken. 
- Vaak wordt gedacht dat de nieuwbouweisen voor woningbouw van toepassing zijn, maar voor een groot deel van de bepalingen gelden de regels voor bestaande bouw.
- Wie neemt het initiatief tot herbestemming van een gebouw? Ofwel: is het netwerk van de initiatiefnemer voldoende voor een goed draagvlak voor de herbestemming (publiciteit, medewerking van de gemeente, mogelijke kopers e.d.). Wanneer men kennis heeft van de historie van een gebouw en de cultuurhistorische waarde, is acceptatie van herbestemming naderbij. Vaak geeft een prijsvraag voor de herbestemming al aardige publiciteit...
- Er kan ook sprake zijn van tijdelijk hergebruik (anti-leegstand of anti-kraak voor bijvoorbeeld jongeren of studenten, of als pop-up-store) met in het achterhoofd op termijn permanente herbestemming mogelijk te maken. 
- Voor de nieuwe bewoners biedt de herbestemming een bijzondere, vaak aantrekkelijke huisvesting (hoge plafonds, mooie kerkramen, imposante entree e.d.).
- Door onder meer herbestemmingen is er minder sprake van typologieŽn van een gebouw (woning, werkplaats, kerk e.d.), omdat nu allerlei functies in een gebouw met een oorspronkelijk geheel andere functie (typologie) verschijnen.

Voor meer informatie zie de documentatie onderaan de pagina.


klik op de afbeeldingen voor groter

herbestemming kerk naar winkel (boekhandel dominicanen maastricht):


herbestemming loods naar woningen, bussum (vocus architecten bna):


herbestemming sigarenfabriek naar appartementen (vocus architecten bna):


herbestemming watertoren naar kantoor, bussum (vocus architecten bna):


nieuw interieur, drift 23 utrecht, allerlei functies had het bekleed, nu een onderwijsruimte van de universiteit (thesis anke van geijn):


herbestemming zaalkerk tot (ooit) dakpannenmuseum in alem (cultureel erfgoed):


soms blijven kerkstukken, zoals een kruis, bewaard in de herbestemde omgeving (cultureel erfgoed):


herbestemming kantoorgebouw naar seniorenwoningen, wilhelminastaete, diemen; uitsluitend het betonnen skelet van kolommen en vloeren is gehandhaafd, 2007 (bpd):

situatie vůůr:


situatie nŠ:


Documentatie
- Kennisbank herbestemming met o.m. gerealiseerde herbestemmingsprojecten

- Herbestemming: de argumentenkaart

- Toekomst voor kerken: handreiking voor het herbestemmen

- Toekomst voor boerderijen: handreiking voor het herbestemmen

- Herbestemming van monumenten: sloopladder, prioriteiten benoemen (van Dirk Baalman, artikel op Gebiedsontwikkeling.nu)

- Werven en verbinden, krimp en erfgoed in Europa (van Cultureel Erfgoed)

- Herbestemming Lichttoren Philips (bron de Architect)

- Herbestemming kerk naar boekhandel (Waanders in de Broeren, Zwolle, Arc Interieur 2013)

- Voor overheden: "Leegstand te lijf: handvatten voor langetermijnstrategie"(VNG)

- Publicaties over herbestemmen van Agora


Zie ook:
- HerbestemmingNu

- Cultureel erfgoed

- Vocus architecten BNA

- Reliplan (niet uitsluitend religieuze monumenten)

- Architectuur Lokaal

- Stichting Erkende Restauratiekwaliteit Monumentenzorg

- Herbestemming Wilhelminastaete Diemen (Menno Ploeger, BPD)

Met dank aan de Provincie Utrecht en Cultureel Erfgoed.

Zie ook bouwhistorie, krimp.

Eng. a new use/function, conversion, finding a new use, redesignation (for other uses); herbestemming van een gebied is rezoning; een herbestemming krijgen is to be given a new function/use, to be converted; voorgenomen herbestemming is intended conversion