ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZ Toets
een onderwerp in het zoekboxje, of
klik op één van de letters A..Z hierboven.
Het is al gelukt dat er bijna
nergens woningen gebouwd mogen worden,
nu wil GroenLinks overal
betaald parkeren in Utrecht.
Zie GroenLinks
en de bizarre dwingelandij.
"Herbestemming is het hergebruiken van een gebouw door er een nieuwe functie aan te geven".
Herbestemmen is één van de manieren van circulair
handelen, in dit geval het hergebruiken van een gebouw, en bij voorkeur ook
bouwdelen en materialen en wellicht zelfs interieur, voor een andere functie of
voor meer functies.
Vaak is door leegstand de oorspronkelijke gebruiksfunctie niet meer van toepassing is en
veroorzaakt (langdurige) leegstand verval en verloedering. Zo'n gebouw komt
meestal voor
herbestemming is aanmerking als het een architectonisch of cultuurhistorisch bijzonder object is
of een monument of simpelweg omdat het zich leent voor hergebruik.
Vaak zijn het kantoren, fabrieken, pakhuizen, kerken, watertorens, bibliotheken,
stadhuizen, boerderijen, loodsen, kazernes en zelfs bunkers die herbestemd worden tot appartementen,
winkels, seniorenwoningen, hotels, zorgcentra, scholen, kinderdagverblijven, kleinschalige studio's voor startende ondernemers (young
potentials) e.d.
Vooral veel kantoorgebouwen staan leeg, miljoenen vierkante meters.
Grotere herbestemde gebouwen hebben veelal een combinatie van nieuwe
functies (bijvoorbeeld winkels, horeca, appartementen). Bij industrieel
erfgoed signaleert BOEi dat er
een meer improviserende aanpak is om tot herbestemming te komen: een industrieel
complex wordt in fasen opgeknapt en herbestemd, waarbij tijdens het
proces huurders worden gezocht. Soms wordt cascogerestaureerd, wat minder kost en voor
sommige kopers of huurders aantrekkelijk is.
Bij een herbestemmingsopdracht is het vaak de vraag wat behouden blijft en wat
getransformeerd wordt (aanpassing, sloop, nieuwbouw) om aan de opdracht te
voldoen om een hopelijk toekomstbestendig gebouw te scheppen.
De term herbestemming is door sommigen opgevat als uitsluitend "nieuwe
functie", waardoor de (wellicht té) algemene term transformatie ingang vond
als synoniem voor herbestemming.
Herbestemmingof transformatie = (gedeeltelijk) behoud
+ (meestal) functieverandering +
eventueel (gedeeltelijke) sloop +
eventueel (gedeeltelijk) nieuwbouw.
Herbestemming heeft vaak te maken met "erfgoed". Strategieën met
betrekking tot het erfgoed hebben niet uitsluitend te maken met hergebruik
van erfgoed, maar ook met het gebruik of de beleving ervan (een bijzonder
dorpsgezicht, lanen in een oud park, een bijzondere kuststrook e.d.).
Vier strategieën om het nut van erfgoed naar voren te brengen ("Werven en verbinden,
krimp en erfgoed in Europa", van Cultureel
Erfgoed):
- als uithangbord om toeristen en nieuwe bewoners te trekken
- als voedingsbodem om startups en andere pioniers aan te trekken
- als totempaal om bewoners houvast en identiteit te geven
- als ontmoetingsplaats om bewoners met elkaar te verbinden.
Ook door het Nieuwe Werken is het
vaker mogelijk een oud gebouw zó te verbouwen dat het plaats biedt aan werkers van
vaak diverse pluimage: het gebouw biedt de mogelijkheid kennis te delen en samen
te werken wat inspirerend kan werken en innovaties kan bevorderen.
Sinds de crisistijd van 2008 tot ca. 2015 is de veelheid aan leegstaande gebouwen en het
gebrek aan investeringen en subsidies tijdelijke herbestemming gebruikelijk
geworden, terwijl men wel vaak blijft zoeken naar een meer permanente invulling.
Naast het belang van het fysieke erfgoed zelf is er meer aandacht voor de potentie van het gebouw:
wat kunnen we ermee doen? ("van last tot lust", met dank aan
Frank Strolenberg van Cultureel
Erfgoed).
Een aardige quote van Ivo Weyel (NRC,
3 augustus 2013) over herbestemming naar een hotelfunctie:
"Hotel zoekt woonruimte. Niet al te kieskeurig. Mag van alles zijn:
uitgewoonde fabriek, failliete bank, verlaten kantoorpand, leeggelopen klooster
of kerk, watertoren, gevangenis, bibliotheek. Hotels zijn heremietkreeften
geworden die zich in zowat elk onderkomen thuis voelen."
Urban Heritage Strategies (UHS)
Herbestemming past in een duurzaam gebruik van gebouwen en draagt, door het
opheffen van de leegstand en verloedering, bij aan leefbare wijken. Een beetje
een hype, maar door de in de praktijk onmogelijke maar door milieumensen
geëiste opgave niet in landelijk gebied te bouwen, zal ook herbestemming bijdragen aan het
"binnenstedelijk wonen". Dit heeft zijn weerslag op cultureel erfgoed.
De vier gebieden die met elkaar samen zouden kunnen hangen en die samengevat
worden in de term Urban Heritage Strategies (UHS):
- stedelijke verdichting
- herbestemming
- sociale huisvesting
- klimaatadaptatie.
Anke van Geijn typeert herbestemming in haar thesis
"Herbestemming,
Theorie vs Praktijk" op een andere, puntige manier: "Herbestemming is een middel tegen vernietiging maar ook een kruispunt van
wegen; het karakter van het oude en het comfort van het nieuwe komen samen en slaan een nieuwe weg in."
Herbestemmen is eigenlijk ook een natuurlijk proces waarbij (een deel van) het
oude gebouw een randvoorwaarde is voor het herbestemde gebouw: "Als je
ervan uitgaat dat de context steeds verandert, dan lijkt wat gisteren nog goed
functioneerde vandaag een misbaksel." (Vincent Gruis in ArchitectuurNL
5/2012 in een artikel over "Omdenken, van creatie naar re-creatie,
inspiratie ontlenen aan de randvoorwaarden die de bestaande omgeving
dicteert")
Over de herbestemming van de Melkfabriek in Hilversum: "Zo'n gebouw vraagt
om een bescheiden opstelling. Je moet in de huid van de
oorspronkelijke architect kruipen en kijken hoe hij tot dit ontwerp is
gekomen." (Architecte Trude de Vroomen in Bouwwereld
2014-01)
In Engeland zijn de zogenoemde barn-conversions populair: stenen schuren waar
gerieflijke woonruimten van worden gemaakt.
(Om een winkel voor tijdelijke leegstand toch aantrekkelijk te houden
voor de omgeving, kunnen grote 3D-stickers
worden aangebracht als window-dressing waardoor ook eventuele huurders een
indruk hebben van hoe de winkel er in het werkelijke gebruik, niet in de vorm
van leegstand, uitziet.)
Aspecten die zich bij herbestemming kunnen voordoen
- Is de locatie goed voor de beoogde nieuwe functie? Als een kantoorpand
in een wijk staat waar men pertinent niet wil wonen, zal herontwikkeling naar
woonflats niet zo snel economisch verantwoord zijn.
- Het bestemmingsplan van de
gemeente zal aangepast moeten worden. De gemeente moet dus meewerken. Overigens, de gemeenteraad kan aan een
gebied een "gemengde bestemming" geven en kan ook een bepaald gebied
"welstandsvrij" verklaren.
- Het gebouw moet geschikt zijn voor de nieuwe functie. Vaak zijn er
forse ingrepen nodig om een kantoorpand tot bewoonbare flats te transformeren:
te weinig aansluitingen en afvoeren voor keukens en sanitair, horizontaal
meestal te gehorig, meestal geen flatgebonden buitenruimte.
- Bij herbestemming is het belangrijk te weten wat de behoefte van de
omgeving is. Pas wanneer die behoefte bekend is (woningen, appartementen,
winkels, huisartsenpraktijk, kleine kantoren e.d.), is herbestemmen zinvol.
- Communicatie tussen de diverse belanghebbenden is belangrijk. De taal
die gemeenten, beleidsadviseurs, ontwikkelaars, bouwhistorici, potentiële
gebruikers en anderen spreken, wordt niet altijd door de andere partijen
begrepen of op een eigen manier "vertaald". Concrete taal, niet zo
wollig en eventueel met een begrippenlijst, is vaak het duidelijkst voor alle
belanghebbenden.
- Vooral de financiën spelen een belangrijke rol: wanneer er geen
duidelijk geldelijk belang is, komt de herbestemming meestal niet verder dan de
initiële plannen. "Zeer gedetailleerde exploitatieberekeningen kunnen veel
onzekerheid wegnemen, omdat allerlei posten onvoorzien komen te vervallen."
(Paul Meurs in Cobouw
Special Renovatie & Transformatie, 24 mei 2017)
- Bij leegstand van kantoren treedt vaak het domino-effect op (steeds meer
kantoorpanden in een bepaald gebied komen leeg te staan) wat voor de gemeente
een drijfveer kan zijn herbestemming niet alleen te lijdzaam accepteren maar er
daadwerkelijk aan mee te werken (meer openbaar vervoer, beter bereikbaar maken) of zelfs te initiëren.
- De eigenaren van vooral kantoren zijn minder snel bereid mee te werken aan
herbestemming omdat het verlies op de verhuur van kantoren verrekend mag worden
met de winst op andere kantoren. Zo betaalt de belastingbetaler fors mee voor
onnodige leegstand. Omdat de belastingbetaler door die situatie al decennia benadeeld
wordt, moet hier toch een kantelpunt bereikt zijn, zeker na het omhooggeschoten thuiswerken
door het Corona-virus.
- Herbestemmen van kantoren of bedrijven op een bedrijventerrein naar
appartementen of woningen kan lastig zijn omdat veel bedrijventerrein slecht met
het openbaar ervoer bereikbaar zijn, er nauwelijks winkels zijn en
parkeergelegenheid ook vaak onvoldoende is. Verder eist een woongebouw
bijvoorbeeld een betere thermische schil dan een kantoorgebouw, zijn meer
faciliteiten nodig voor privé-verwarming e.d. (per appartement) en geven
balkons niet alleen een waardevermeerdering maar ook een betere uitstraling van
het gebouw.
- Voor niet-monumenten lijkt sloop en opnieuw ontwikkelen van het gebied de
eerste optie van projectontwikkelaars.
Nieuwbouw past beter in de strategie en praktijk van projectontwikkelaars.
Gebouwen die jonger zijn dan 50 jaar kunnen geen gemeentelijk monument worden,
dus voor de jongere gebouwen is herbestemming niet zeer snel een reële optie.
Toch zijn er ook jongere gebouwen waarvan een klein, markant deel behouden
blijft en verder gesloopt wordt ten behoeve van energiezuinige nieuwbouw.
- Technische aspecten zijn o.m.: fundering/constructie/skelet is onvoldoende,
het gebouw is niet of onvoldoende geïsoleerd, de raampartijen zijn ongeschikt
(kerken, donker), er is een te groot vloeroppervlak (fabrieken, postkantoren,
bankgebouwen), er zijn te hoge
verdiepingen (kerken, fabrieken), de infrastructuur voor gas/elektra/water/internet ontbreekt, de
netto benutting is juist te klein of slecht bereikbaar (watertorens),
bodemonderzoek wijst vervuiling aan (fabrieken).
- De kosten voor de transformatie zijn vaak hoog vanwege de technische
problemen om de herbestemming mogelijk te maken. Vaak is subsidie
onvermijdelijk. Subsidie kan in allerlei vormen worden toegekend (omdat anders
het gebouw verloren gaat), denk aan lagere grondkosten, symbolisch bedrag
aankoop e.d.
- Voor herbestemming kan een analyse van de functiemogelijkheden
(gebruiksmogelijkheden) worden opgesteld, wat extra kosten geeft maar ook een
wat meer doordachte en solide basis kan zijn voor de specifieke herbestemming.
- Herbestemming van omvangrijke gebouwen resulteert vaak in een multifunctionele
accommodatie, bijvoorbeeld winkels en appartementen, een huisartsenpraktijk,
centrum voor fysiotherapie, schoollokalen, gymzaal, buitenschoolse opvang,
bibliotheek, theaterzaaltje, restaurant, seniorenwoningen, kleinschalige studio's.
- Het exterieur van monumenten of andere cultuurhistorisch belangrijke gebouwen
mag niet zo maar worden aangepast, maar soms mag ook het interieur geen schade
ondervinden. Dit houdt in dat de verbouwing reversibel
moet zijn. Dat kan door een soort doos-in-een-doos-constructie
te maken om de nieuwe functie mogelijk te maken. Overigens is het een
misvatting dat de monumentale waarde van monumenten vermindert wanneer de
herbestemming een zekere aantasting van het gebouw vereist: zonder
herbestemming zullen veel monumenten verloederen waardoor de monumentale
waarde alleen tot uiting komt in een ruïne. Uiteraard zijn er grenzen, maar
herbestemming zal meestal het behoud van het monument inhouden.
- Vaak wordt gedacht dat de nieuwbouweisen voor woningbouw van toepassing zijn,
maar voor een groot deel van de bepalingen gelden de regels voor bestaande
bouw.
- Wie neemt het initiatief tot herbestemming van een gebouw? Ofwel: is het
netwerk van de initiatiefnemer voldoende voor een goed draagvlak voor de
herbestemming (publiciteit, medewerking van de gemeente, mogelijke kopers e.d.).
Wanneer men kennis heeft van de historie van een gebouw en de cultuurhistorische
waarde, is acceptatie van herbestemming naderbij. Vaak geeft een prijsvraag voor
de herbestemming al aardige publiciteit...
- Er kan ook sprake zijn van tijdelijk hergebruik
(anti-leegstand of anti-kraak voor bijvoorbeeld jongeren of studenten, of als
pop-up-store) met in het achterhoofd op termijn permanente
herbestemming mogelijk te maken.
- Voor de nieuwe bewoners biedt de herbestemming een bijzondere, vaak
aantrekkelijke huisvesting (hoge plafonds, mooie kerkramen, imposante entree
e.d.).
- Door onder meer herbestemmingen is er minder sprake van typologieën
van een gebouw (woning, werkplaats, kerk e.d.), omdat nu allerlei functies in
een gebouw met een oorspronkelijk geheel andere functie (typologie) verschijnen.
- Door alle aspecten is herbestemming duidelijk een creatieve uitdaging.
- Omdat termen soms een bijklank kunnen krijgen of omdat een ontwikkelaar wel
eens een andere term wil gebruiken, worden termen gebruikt als herbestemming, transformatie, herontwikkeling, transitie
en zelfs simpelweg ontwikkeling. Herbestemming klinkt wat negatief naar de
vroegere functie, maar geeft uitstekend weer wat het doel is. Transformatie
klinkt enerzijds neutraler maar anderzijds mechanischer, ruwer, definitiever en
ook afstandelijker. Herontwikkeling klinkt ook neutraler, maar heeft een wat
suffe en negatieve klank omdat je al gauw denkt aan projectontwikkelaars en
gemeentes. Transitie klinkt wat flauwtjes en duidelijk
afstandelijk.
- Interessant is wanneer herbestemd wordt terwijl de functie behouden
blijft ("deelbestemming"), bijvoorbeeld als een
kerk (monument) voorzien wordt van appartementen terwijl
in de wat kleiner geworden middenruimte nog steeds de kerkdienst kan
plaatsvinden. Zo kan een kerk gedeeltelijk herbouwd worden naar appartementen en
behouden blijven als religieus erfgoed, functionerend als kerk en als
woonruimte.
Voordelen, in het voorbeeld van de kerk: permanent gebruik van het gebouw, inkomsten kerk (verhuur of verkoop, eventueel erfpacht),
inkomsten gemeente (OZB), minder woningnood. Uiteraard zullen daar bepaalde voorwaarden voor gelden (tijdstippen van
kerkdiensten, tijdstippen van stilte voor bewoners e.d.).
nieuw interieur, drift 23 utrecht, allerlei functies had het bekleed, nu
een onderwijsruimte van de universiteit (thesis anke van
geijn):
herbestemming zaalkerk tot (ooit) dakpannenmuseum
in alem (cultureel
erfgoed):
soms blijven kerkstukken, zoals een kruis, bewaard in de herbestemde
omgeving (cultureel
erfgoed):
herbestemming kantoorgebouw naar seniorenwoningen, wilhelminastaete,
diemen; uitsluitend het betonnenskelet
van kolommen en vloeren is
gehandhaafd, 2007 (bpd):
situatie vóór:
situatie ná:
soms is het zinvol de patina (de vervuiling)
van oud metselwerk te verwijderen waardoor de kleuren weer goed naar voren
komen en het gehele gebouw een nieuw leven kan beginnen (geurts
& schulze, uit een lezing "kleur en reliëf"):
Eng. a new use/function, conversion, finding a new use,
redesignation (for other uses); herbestemming van een gebied is
rezoning; een herbestemming krijgen is to be given a new function/use,
to be converted; voorgenomen herbestemming is intended conversion