|
|
|
|
particulier opdrachtgeverschap,
collectief particulier opdrachtgeverschap
Ook:
zelfbouw; soms: eigenbouw. "Van particulier opdrachtgeverschap
(PO) is sprake wanneer een particulier zelf de grond kan kopen of in erfpacht kan krijgen en daarna zelf kan bepalen met welke partijen
de woning wordt gerealiseerd.
Bij het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) verwerft een
groep particulieren een bouwlocatie en ontwikkelt en realiseert gezamenlijk in
eigen beheer met zelf gekozen partners zonder winstoogmerk een bouwproject."
Bij (collectief) particulier opdrachtgeverschap hebben de toekomstige
bewoners/eigenaars veel vrijheid in het ontwerp van hun woning. De zakelijke vorm van het CPO is een vereniging
of stichting. Het gaat uiteraard meestal om woningbouwprojecten.
Aspecten rond particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw en redenen waarom
het voor de gemiddelde burger moeilijk was (en is) zelf een huis te laten
bouwen, zelfs als groep particulieren:
- Uiteraard is het in uitzonderlijke gevallen mogelijk gebleven zelf je huis te
(laten) bouwen, maar dat was eigenlijk alleen mogelijk voor de rijkeren.
- Met de Woningwet van 1901 is het bouwen van woningen vooral een taak van de
overheid geworden. Vóór die tijd waren het vrijwel uitsluitend
particulieren die voor het uitbreiden van het woningaanbod zorgden, maar voor
het volk waren die woningen niet zo prettig (denk aan de revolutiebouw).
Voordeel van de Woningwet was dat de gezondheid van de bewoners een rol ging
spelen.
- Ook de woningnood heeft er, vooral na de Tweede Wereldoorlog, aan
bijgedragen dat het voor de gemiddelde burger bijna niet mogelijk was een huis
zelfstandig te (laten) bouwen. Alle aandacht was gericht op veel
bouwen-bouwen-bouwen en daar pasten natuurlijk geen opdrachtgevers met kleine
bouwkavels bij.
- Je moet veel eigen geld hebben om een huis te kunnen laten bouwen. Banken
zijn, zeker in economisch wat mindere tijden, niet zo bereidwillig geld te
verstrekken als het geen standaardproject betreft.
- De overheid wilde geen kleinere kavels voor woningbouw bestemmen, met
uitzondering van een verloren stukje plantsoen dat toch wat geld in het laadje
bracht. De vrees voor wanorde speelde mee: de gemeente had nog steeds de
eenvormige hoogbouw en woonblokken in gedachte.
- De gemeente is gewend met bekende projectontwikkelaars
te onderhandelen. Een groot aantal kleine opdrachtgevers past niet in dat
wereldje.
- Voor de overheid is het grote voordeel van collectief particulier
opdrachtgeverschap dat de gemeente niet met een grote hoeveelheid afzonderlijke
opdrachtgevers heeft te maken, maar met één vereniging of stichting die de
professionals heeft ingehuurd.
- De overheid wil haar politieke speerpunten doordrukken (vastgestelde
bestemmingsplannen, meer waterpartijen, minder parkeerplaatsen, smalle straten,
weinig toegangswegen). Leden van een CPO kunnen daar wel eens genuanceerder over
denken, met meer oog voor hun toekomstige buurt waar zij het beste van willen
maken.
- Vooral de grondprijs speelt een belangrijke rol. Een hoge grondprijs
maakt het alleen mogelijk een aardig kavel aan te schaffen als je met meer
eigenaars/bewoners bent.
Door de bijna ongebreidelde stijging van de grondprijzen is het haast onmogelijk
zelfs een klein bouwkavel te verwerven. In een dorp in de Randstad is 1000
euro/m2 blijkbaar geen uitzondering (prijspeil 2010). De grondprijs kan
opgestuwd worden door de gewenste hoge inkomsten van gemeenten en
projectontwikkelaars, de lage hypotheekrente en de economische welvaart maar ook
door bijvoorbeeld de drogreden dat er meer waterberging moet zijn waardoor er
minder bouwbaar gebied resteert en dat gebied per m2 uiteraard duurder
wordt.
- Veel burgers zijn al lange tijd ontevreden over de woningen die
aangeboden worden. De arrogantie van overheid en architecten die resulteerde in
woonkazernes, hoogbouw, eenvormige rijen eengezinswoningen en knullige woonerven
heeft pas rond 2000 gezorgd voor tegenacties van architecten en particulieren.
Het collectief particulier opdrachtgeverschap is een uitvloeisel van de
verandering van denken of heeft wellicht daarvan juist aan de wieg
gestaan.
- De inspraak van toekomstige bewoners bij het bouwen van woningen was
zeer gering. Het collectief particulier opdrachtgeverschap kan dit weer in in
proportie brengen.
- De enorme hoeveelheid aan vergunningen met betrekking tot bouwen nodigt
niet uit zelf iets te ondernemen. De overheid is gelukkig bezig om de
regelgeving in te dikken (situatie 2010) waarmee het aantal veerschillende
aanvragen beperkt wordt, wat ook de doorlooptijd van bouwprojecten zal kunnen
verkorten.
- Soms is sprake van een collectief particulier opdrachtgeverschap omdat de
toekomstige bewoners extra energiezuinig willen bouwen (bv. passiefhuizen
of kaswoning), wat niet zo snel gebouwd
wordt door de overheid.
- Het ministerie (het toenmalige VROM) heeft al in 2001 aangegeven in de nota Wonen het particulier opdrachtgeverschap
te ondersteunen (samenvatting
van de nota en de
nota Wonen zelf). Later werd door dat ministerie de wens aangegeven een derde van de nieuwbouwproductie
te laten realiseren door particulier opdrachtgeverschap. Dus wat betreft de
landelijke overheid zijn duidelijk op de goede weg.
- O.m. de provincie Noord-Brabant heeft een Stimuleringsregeling collectief
particulier opdrachtgeverschap, waarbij de kosten uit het voortraject in
aanmerking komen voor subsidie. In o.m. de gemeenten Almere, Apeldoorn en Leiden
zijn initiatieven ontplooid met collectief particulier opdrachtgeverschap.
Het economisch dal van 2009 kan een grote verandering geven in het denken over
bouwen en wonen (vooral wat betreft grondprijzen, winsten, gebrek aan orders bij
architecten en aannemers, manieren van bouwen) en tevens de aanjager kunnen zijn
van het collectief particulier opdrachtgeverschap.
"Steeds meer gemeenten hebben in hun woonvisie een paragraaf over CPO
opgenomen en de CPO-projecten schieten inmiddels als paddenstoelen uit de grond.
Kleine gemeenten zien CPO sinds kort massaal als een ideaal instrument om
starters en senioren een serieuze kans op passende woonruimte in hun eigen
gemeente te bieden."
"Ingegeven door de wensen van de consument, zet
Stichting Initiatieven Realisatie 55+
Woningbouw, zich al sinds 1990 jaar in om op een consumentgestuurde wijze woningen te realiseren. Kern van deze organisatie zijn (groepen) medioren en senioren die zelf invloed willen uitoefenen en verantwoordelijkheid willen nemen bij de ontwikkeling van hun toekomstige woning. Bij de realisatie van hun woonwensen kan de doelgroep gebruik maken van een bestaand
Programma van Eisen. Een dynamisch programma dat door de aanstaande gebruiker zelf is ontwikkeld en voortdurend door de bewoners wordt aangescherpt."
Informatie (bron o.m. het ministerie) is aan te vragen via de sites van:
- Informatiecentrum Eigen Bouw (ICEB)
- Bond van Nederlandse Architecten (BNA)
- Particulier Opdrachtgeverschap
-
Stichting Initiatieven Realisatie 55+ Woningbouw
- Tweekap (Samen Bouwen, ook voor bv. rijwoningen)
- Woonmatch (geen particulier opdrachtgeverschap, wel vele opties mogelijk)
Met dank aan o.m. Particulieropdrachtgeverschap
(aangehaalde teksten) en SIR55.
Tbv. zoeken: CPO-groep, CPO-project, beter gesitueerden, grondprijzen,
individueel opdrachtgeverschap, eigenbouw, aankoopprijs bouwkavel, knelpunten
bouw, ontwerpen met bewoners.
Eng. particulier opdrachtgeverschap is private commissioning
Eng. collectief particulier opdrachtgeverschap is joint private commissioning?,
collective private commissioning?
